4.6. Решение суда как основание государственной регистрации

Вопрос о соотношении решения суда, устанавливающего право на недвижимость, и акта государственной регистрации права на недвижимое имущество относится к проблемным как в судебной практике, так и в практике органов, осуществляющих регистрацию прав.

Исследованию различных аспектов данной проблемы уделялось внимание в научной литературе *(402). Вместе с тем, как показало изучение судебной практики, многие вопросы не находят однозначного решения. Судьи и регистраторы зачастую по-разному понимают положения Закона о регистрации, относящиеся к порядку регистрации прав на основании судебных решений, о разъяснении порядка исполнения судебных решений, о содержании судебного решения, устанавливающего права на недвижимое имущество. Такое положение, по мнению автора, свидетельствует о том, что ряд положений закона нуждается не только в разъяснении, но и в изменении.

Гражданский кодекс РФ в качестве самостоятельного основания возникновения гражданских прав и обязанностей называет судебное решение (пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Закон о регистрации относит вступившие в законную силу судебные акты к основаниям государственной регистрации (п. 1 ст. 17).

Этот же закон в ст. 28, определяя специфику государственной регистрации прав на недвижимость на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда, устанавливает несколько правил:

1. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

2. В случае, если решение суда не содержит сведений, которые государственный регистратор обязан внести в ЕГРП, государственный регистратор или правообладатель при наличии в письменной форме заключения государственного регистратора вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения.

3. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

Указанные положения нуждаются в подробном анализе.

Начнем с положения о том, что государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в законную силу решением суда.

Данная норма, по мнению автора, направлена, прежде всего, на определение соотношения компетенции суда и регистрирующего органа. Она содержит указание на то, что регистратор не вправе анализировать решение суда с точки зрения его законности и обоснованности.

Пункт 1 ст. 13 Закона о регистрации предусматривает проведение регистратором правовой экспертизы документов. Очевидно, что решение суда является таким документом, "глубина" правовой экспертизы которого со стороны регистратора должна быть ограничена. Исходя из содержания ст. 28 Закона о регистрации при правовой экспертизе решения суда необходимо установить следующие обстоятельства:

1) устанавливает ли это решение право на недвижимое имущество;

2) подлежит ли это право государственной регистрации;

3) содержит ли решение сведения, которые регистратор обязан внести в ЕГРП;

4) вступило ли решение в законную силу.

При положительном ответе на все эти вопросы регистрация права на основании решения суда должна быть произведена. Разумеется, как лицо, обладающее юридическим образованием, регистратор может иметь суждение о соответствии закону представленного судебного решения. Но это его суждение ни в коем случае не может быть положено в основу принимаемого решения.

В соответствии со ст. 16 АПК РФ и ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории РФ. Таким образом, регистратор, отказавший в государственной регистрации права, установленного решением суда, со ссылкой на незаконность или необоснованность такого решения, совершает правонарушение, которое, при определенных условиях, может повлечь уголовную ответственность (ст. 315 УК РФ). При обращении с заявлением о признании незаконным такого отказа суд должен, безусловно, удовлетворить это заявление. При этом вступившее в законную силу решение суда не подлежит правовой оценке.

В то же время возникает вопрос, какое решение должно быть принято, если на какой-либо из приведенных вопросов будет получен отрицательный ответ? Что делать, если решение не вступило в законную силу, если его нельзя считать решением, устанавливающим право на недвижимость, или оно устанавливает право на недвижимость, не подлежащее государственной регистрации? Вполне очевидным представляется то, что во всех этих случаях в регистрации может и должно быть отказано.

Как справедливо отмечает А.А. Маковская, "данная норма (п. 1 ст. 28 Закона о регистрации. - В.А.) запрещает учреждению отказать в регистрации только по основаниям, относящимся к самому решению, но не лишает его права отказать в регистрации по основаниям, касающимся иных документов, которые должны представляться на регистрацию" *(403). Однако, с учетом изложенного, это утверждение нуждается в уточнении, поскольку в приведенных выше случаях отказ связан с "самим решением", а не с иными документами. Видимо, точнее будет сказать, что отказ не может быть связан с содержанием решения.

В то же время отказать в регистрации можно только по одному из оснований, перечисленных в ст. 20 Закона о регистрации. Если же мы обратимся к перечню этих оснований, то увидим, что описанные выше случаи лишь с большой долей условности можно отнести к какому-либо из них. На практике в этих случаях, как правило, используется основание для отказа, имеющее формулировку "документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства". Но, во-первых, как уже указывалось, регистрирующий орган лишен права высказываться о соответствии судебного решения закону по содержанию. Во-вторых, в описанных выше случаях решения и по форме, и по содержанию соответствуют закону, однако не могут быть зарегистрированы, поскольку не являются теми решениями, которые предусмотрены ст. 28 Закона о регистрации.

Таким образом, следует признать, что при представлении в качестве правоустанавливающего документа решения суда в регистрации права на недвижимое имущество может быть отказано, если решение не отвечает признакам, установленным ст. 28 Закона о регистрации. Но для реализации этого положения следовало бы дополнить ст. 20 Закона о регистрации соответствующим основанием для отказа.

Специальное правило предусмотрено ст. 28 Закона о регистрации для тех случаев, когда решение суда отвечает всем признакам, указанным в этой статье, однако не содержит сведений, которые регистратор обязан внести в ЕГРП. В этом случае "государственный регистратор или правообладатель при наличии в письменной форме заключения государственного регистратора вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения".

Применение этой нормы вызывало и продолжает вызывать существенные затруднения, как у регистрирующих органов, так и у судов.

Во-первых, отсутствует единство в понимании того, о каких сведениях, подлежащих внесению в ЕГРП, идет речь в данной статье, и насколько полно эти сведения должны быть отражены в решении суда.

Во-вторых, нет однозначного понимания правовой природы судебных документов, содержащих в этих случаях разъяснение порядка исполнения решения суда.

Начнем с первой проблемы. В соответствии со ст. 18 Закона о регистрации "документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны: отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права".

Очевидно, для того чтобы определить, какие именно сведения должны содержаться в решении суда как в документе, представленном на регистрацию права, необходимо обратиться к Правилам ведения ЕГРП. Исходя из этого документа можно выделить три группы сведений, которые должны быть отражены в ЕГРП (а значит, и в правоустанавливающем документе):

1) сведения об объекте;

2) сведения о правообладателе;

3) сведения о праве на объект.

С третьей группой сведений проблемы возникают редко. В судебных решениях, как правило, вид права на объект формулируется в соответствии с нормами ГК РФ. Хотя в отдельных решениях судов общей юрисдикции встречались формулировки о признании права на объект недвижимости без указания наименования этого права, устанавливалось право "совместной долевой собственности" и т.п.

Гораздо более значительные трудности вызывает отражение в судебных решениях двух других групп сведений. Начнем со сведений о правообладателе.

Согласно п. 18 Правил ведения ЕГРП в реестре должны быть отражены:

- "в отношении физического лица - фамилия, имя и отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания;

- в отношении российского юридического лица - полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, дата государственной регистрации, наименование органа, осуществившего такую регистрацию, код причины постановки на учет, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности);

- в отношении иностранного юридического лица - полное наименование, страна регистрации (инкорпорации), регистрационный номер, дата регистрации, наименование регистрирующего органа, адрес (место нахождения) в стране регистрации (инкорпорации)".

Наиболее простым выводом из рассмотренной системы норм является вывод о том, что все вышеперечисленные данные должны быть отражены в решении суда, устанавливающем право на недвижимое имущество. Отсутствие таких данных в решении как правоустанавливающем документе создает основание для применения регистратором абз. 2 п. 1 ст. 28 Закона о регистрации и направления в суд, вынесший решение, запроса о порядке исполнения этого решения.

Однако такие действия регистрирующего органа далеко не всегда встречают понимание со стороны судов, которые нередко отказывают в разъяснениях с различной аргументацией. Среди аргументов наиболее часто встречается утверждение, что по тем данным, которые приведены в решении суда, регистрирующий орган способен идентифицировать личность правообладателя; что неполнота этих данных с точки зрения Правил ведения ЕГРП не лишает решения юридической силы и, следовательно, регистрирующий орган обязан его исполнить и произвести регистрацию; что недостающие в решении данные, регистратор в состоянии получить из других документов, представленных заявителем.

Такая позиция судов в целом не лишена логики, за исключением редких случаев *(404). Действительно, если в решении суда указаны только данные паспорта, то все остальные данные, подлежащие внесению в реестр, можно получить из этого документа.

В качестве дополнительной аргументации такой позиции суды часто ссылаются на ст. 198 ГПК РФ и ст. 170 АПК РФ, в которых не содержится специальных требований по индивидуализации лица, в отношении которого вынесено судебное решение.

Однако данную позицию вряд ли можно признать соответствующей закону. Как представляется, суд при определении содержания судебного решения должен руководствоваться не только требованиями процессуального законодательства (АПК или ГПК РФ). Нет ничего необычного в том, что определять содержание решения суда по определенным вопросам могут другие законодательные акты (в данном случае - Закон о регистрации), а также принятые на их основе подзаконные акты (в данном случае - постановление Правительства РФ об утверждении Правил ведения ЕГРП).

Очевидно, если законодатель признал, что в ЕГРП сведения о правообладателях должны отражаться с определенной степенью конкретности, то нет никаких оснований считать, что данное требование не распространяется на суды, как органы государства.

Разумеется, можно спорить о том, целесообразно ли в реестре и правоустанавливающих документах отражать так много сведений о физических и юридических лицах. Между тем такая, на первый взгляд излишняя, конкретизация имеет рациональное объяснение. Дело в том, что многие характеристики физических и юридических лиц на протяжении их существования могут меняться. Могут изменяться фамилия, имя и отчество гражданина и наименование юридического лица, гражданин может поменять паспорт, а у юридического лица могут измениться данные о регистрации и юридический адрес и т.д.

Специфика прав на недвижимое имущество состоит в том, что эти права могут существовать весьма длительное время. Поэтому держатель реестра должен на протяжении всего этого времени иметь возможность идентифицировать правообладателя по группе признаков, оставшихся неизменными, независимо от того, что некоторые из характеристик лица, внесенные в реестр, претерпели изменение. Именно поэтому внесение большого числа признаков правообладателя в ЕГРП представляется оправданным.

Сходная картина наблюдается и с отражением в судебных решениях данных об объектах недвижимого имущества. Согласно разделу III Правил ведения ЕГРП в реестре в отношении каждого объекта недвижимости должны быть отражены: кадастровый или условный номер, адрес (местоположение), наименование (если оно существует), назначение, этажность (или этаж, на котором расположено помещение), площадь.

Как мы видим, и здесь предлагается вносить в реестр большое количество данных, характеризующих объект недвижимости. Как и в случае с данными о правообладателях, такой подход представляется вполне обоснованным. Здесь преследуются одновременно две задачи. С одной стороны, идентифицировать объект при изменениях его характеристик, не влекущих возникновение нового объекта. С другой стороны, установить, что в результате изменения определенных характеристик прежний объект прекратил свое существование и превратился в новый объект.

Однако и по этому вопросу суды и органы регистрации прав на недвижимость не всегда находят взаимопонимание. Отказывая в разъяснении порядка исполнения решений, в которых отсутствуют необходимые для реестра данные об объекте, суды, как и в случаях с данными о правообладателях, ссылаются на нормы, определяющие содержание судебного решения, а также на то, что необходимые данные об объектах регистратор может получить из документов, представленных для регистрации.

Думается, что такой подход также нельзя признать правильным, а последствия его реализации могут быть весьма негативными.

Характерным примером является одно из дел, рассмотренных ФАС Северо-Западного округа.

В регистрирующий орган поступило постановление вышеуказанного суда, которым было признано право собственности ОАО "Завод "Радиоприбор" на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Коли Томчака, д. 25, литеры А, А1, А3. Регистрирующим органом в суд было направлено заявление о разъяснении порядка исполнения данного судебного акта. Основанием для направления заявления послужило то, что в постановлении суда не были указаны сведения об индивидуальном номере налогоплательщика, юридическом адресе, дате и месте государственной регистрации, номере регистрационного свидетельства ОАО "Завод "Радиоприбор"". Кроме того, в постановлении суда отсутствовали сведения о кадастровом номере объекта недвижимости, его назначении, площади и этажности. Дополнительным обстоятельством, требовавшим разъяснения, было также то, что в постановлении объект был представлен в составе литеров А, А1 и А3, а на регистрацию был представлен технический паспорт и план объекта, где, кроме того, была указана литера А2.

Суд удовлетворил заявление регистрирующего органа лишь частично, указав в определении недостающие сведения о юридическом лице. Отказывая в разъяснении в части сведений об объекте, суд занял весьма своеобразную позицию. В постановлении было указано, что у регистрирующего органа "не имелось оснований к отказу в регистрации права завода на объект недвижимости (нежилое здание), в состав которого входят литеры А, А1, А3. При этом учет объекта недвижимости (включая литер А2) по спорному адресу под одним кадастровым номером не может являться препятствием к регистрации права на объект в той части, в какой это право установлено судебным актом. Законодательством Российской Федерации не исключается возможность разделения, слияния или выделения проинвентаризированного (подвергшегося кадастровому и техническому учету) объекта недвижимости, поэтому вопрос о регистрации прав на вновь образованный объект может быть решен в самостоятельном порядке" *(405). Таким образом, суд, с одной стороны, признал, что на регистрацию был представлен не тот объект, право на который было установлено решением суда (объект подвергся незаконной реконструкции путем пристройки к нему литера А2), а с другой стороны, обязал регистрирующий орган зарегистрировать право на тот объект, который после реконструкции уже не существует, так как учтен новый единый объект, имеющий другую площадь и состав, о чем свидетельствует присвоение этому новому объекту единого кадастрового номера.

Решение рассматриваемых проблем осложняется еще и неясностью правовой природы предусмотренного ст. 28 Закона о регистрации "запроса о порядке исполнения решения".

Согласно ст. 202 ГПК РФ "В случае неясности решения суд, принявший его, по заявлению лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя вправе разъяснить решение суда, не изменяя его содержания". В ст. 179 АПК РФ, имеющей аналогичное содержание, в качестве лица, по заявлению которого может быть разъяснено решение, дополнительно указаны "другие исполняющие решение суда органы, организации".

А.А. Маковская отмечает, что "заявления учреждений юстиции о разъяснении судебных актов должны быть рассмотрены судами по правилам соответствующих процессуальных кодексов" *(406). Однако эта, безусловно правильная с точки зрения действующего законодательства рекомендация, не решает всех возникающих проблем.

Отказывая в удовлетворении заявлений регистрирующих органов о разъяснении порядка исполнения судебного решения, суды, ссылаясь на вышеуказанные нормы, отмечали, что, во-первых, отсутствует "неясность решения", во-вторых, регистрирующий орган не имеет права обращаться за разъяснением судебного решения, в-третьих, процессуальное законодательство вообще не предусматривает разъяснение "порядка исполнения" судебного решения.

Следует признать, что опровергать подобные аргументы с точки зрения действующего законодательства непросто. Действительно, о какой неясности судебного решения может идти речь, если в нем забыли указать только дату рождения гражданина или номер свидетельства о регистрации юридического лица, а все остальные необходимые сведения присутствуют? На каком основании регистрирующий орган обращается в суд общей юрисдикции, если он отсутствует в перечне лиц, которым ГПК РФ предоставлено право обращаться за разъяснением судебного решения? Как можно удовлетворить запрос о "разъяснении порядка исполнения судебного решения", если процессуальный закон предусматривает разъяснение только самого судебного решения?

В настоящее время ответом на все эти вопросы может быть только утверждение о том, что суды в своей деятельности могут и должны руководствоваться не только соответствующими процессуальными кодексами, но и нормами процессуального характера, содержащимися в других законодательных актах. Очевидно, что если Закон о государственной регистрации предусматривает право регистратора или правообладателя в определенных случаях обратиться с запросом о разъяснении порядка исполнения судебного решения, то этому праву соответствует обязанность суда дать такое разъяснение.

Между тем нельзя не признать наличие пробела в процессуальном законодательстве. По мнению автора, действия регистратора, правообладателя и суда по реализации нормы о разъяснении порядка исполнения судебного решения вряд ли укладываются в рамки института разъяснения решения суда.

Во-первых, мы имеем дело с весьма специфической "неясностью" решения. Получается, что решение, абсолютно ясное всем, становится неясным для регистратора в силу специального указания закона. Закон, таким образом, делает регистратора в определенном отношении менее "понятливым", чем все остальные.

Во-вторых, представляется неслучайным различие в формулировках "разъяснение решения суда" и "разъяснение порядка исполнения решения суда". Если в первом случае, как специально указано в законе, судья не может выйти за рамки содержания решения, то во втором случае выход за рамки содержания решения возможен, а в ряде случаев необходим.

Разъяснение решения предполагает передачу его содержания иными словами. В случае, предусмотренном ст. 28 Закона о регистрации, речь всегда идет о внесении в решение дополнительных сведений. При этом лишь с большой долей условности можно говорить о том, что содержание решения не изменилось.

Кроме того, в практике встречаются ситуации, когда при обращении за разъяснением порядка исполнения решения суд становится перед проблемой исследования материалов и документов, которые не были предметом исследования в судебном заседании. К сожалению, нередко в судебном решении именно потому не содержатся необходимые сведения об объекте недвижимости, что суд не исследовал документы, из которых эти сведения можно было бы внести в решение. В некоторых случаях это происходит по субъективным причинам, а иногда такая ситуация вызывается обстоятельствами, от суда независящими.

Выше уже приводилась ситуация, когда суд исследовал старый технический паспорт, не отражавший действительное состояние объекта. При обращении за разъяснением порядка исполнения решения суд был бы вынужден оценивать и тот план объекта, который был представлен в регистрирующий орган, поскольку именно представление этого плана вызвало необходимость обращения за разъяснением порядка исполнения.

Аналогичная ситуация возникает всякий раз, когда в регистрирующий орган поступают документы, содержание которых не соответствует решению суда. Наиболее часто такие расхождения возникают именно в характеристиках объекта недвижимости. При этом может быть две причины расхождений в характеристиках объектов:

1) представление в суд документов, не отражающих действительное состояние объекта;

2) изменение объекта после вынесения решения суда.

Следует заметить, что такая ситуация в строгом смысле не охватывается ст. 28 Закона о регистрации. Здесь обращение за разъяснением вызвано не отсутствием в решении необходимых данных, а именно расхождением данных в решении суда и других документах. Однако на практике в таких случаях также применяется данная норма, поскольку отсутствует какой-либо другой вариант выхода из ситуации.

И в первом, и во втором случаях, разъясняя порядок исполнения, решения, суд должен сделать следующий вывод: не является ли изменение характеристик объекта свидетельством того, что на регистрацию представлены документы в отношении иного объекта (не того, который был указан в судебном решении).

Изменение технических характеристик объекта может быть вызвано, например, проведенной после решения суда перепланировкой с сохранением наружных границ объекта. В этом случае суд, разъясняя порядок исполнения такого решения, должен указать, что регистрации подлежит право на объект с характеристиками, указанными в документах, представленных регистратору.

Но изменение технических характеристик может быть вызвано тем, что объект подвергся реконструкции (либо до решения суда, либо после). В этом случае суд должен указать на то, что вынесенное решение не может быть основанием регистрации права на объект, описание которого представлено в регистрирующий орган.

Нетрудно заметить, что во всех приведенных ситуациях суд фактически выходит за пределы как содержания вынесенного решения, так и за рамки тех обстоятельств, которые были предметом исследования в процессе.

Такая деятельность вряд ли укладывается в рамки, установленные для разъяснения решения. Сведения об изменении характеристик объекта недвижимости вполне можно было бы отнести к вновь открывшимся обстоятельствам. Но в ряде случаев невозможно будет осуществить пересмотр по вновь открывшимся обстоятельствам (ст. 311 АПК РФ, ст. 392 ГПК РФ), так как заявитель не сможет доказать, что ему ранее не было известно об изменении характеристик объекта. В других случаях никто из участников процесса просто не будет обращаться за пересмотром дела, потому что, если возник новый объект, негативный результат такого пересмотра будет очевиден. При этом регистрирующий орган все равно должен будет принять решение по представленному судебному акту, а сделать это без соответствующего разъяснения суда не сможет.

Кроме того, учитывая массовость подобных ситуаций, вряд ли следует ориентировать практику в этом направлении.

Все изложенное, как представляется, доказывает, что разъяснение порядка исполнения судебного решения представляет собой самостоятельный правовой механизм, отличный как от разъяснения решения, так и от пересмотра дела по вновь открывшимся обстоятельствам. От разъяснения решения разъяснение порядка его исполнения отличается тем, что выходит за рамки самого решения и может быть принято с учетом исследования документов и обстоятельств, которые не были предметом исследования при вынесении решения. От пересмотра дела по вновь открывшимся обстоятельствам рассматриваемая ситуация отличается тем, что обстоятельства, выявленные при регистрации, как правило, не могут изменить сути судебного решения, в связи с чем использование столь сложного механизма нецелесообразно.

Отсутствие в процессуальном законодательстве специальной регламентации разъяснения порядка исполнения судебного решения является причиной неясности еще в одном вопросе - о форме такого разъяснения. Изучение практики выявило значительное количество случаев, когда судьи в ответ на соответствующие запросы не выносили определений, а направляли регистраторам письма с изложением своей позиции. Такой подход вряд ли можно признать правильным даже при отсутствии специальной регламентации разъяснения порядка исполнения. Как представляется, в данном случае судам следовало руководствоваться нормами процессуального закона, согласно которым акт, принятый по вопросам, требующим разрешения в ходе судебного разбирательства, но не разрешающий дело по существу, выносится в форме определения (ст. 167, 184 АПК и ст. 224 ГПК РФ).

Изложенное выше, по мнению автора, может служить достаточной аргументацией для того, чтобы в АПК РФ и ГПК РФ предусмотреть специальную статью, регламентирующую разъяснение порядка исполнения судебного решения.

В качестве возможных инициаторов такого разъяснения следовало бы указать лиц, участвующих в деле, судебных приставов-исполнителей и органы, осуществляющие исполнение судебных решений, включая органы государственной регистрации прав на недвижимость.

Основанием для соответствующих обращений могло бы быть как отсутствие в решении необходимых сведений, так и несоответствие представленных документов содержанию судебного решения.

При этом судам должно быть предоставлено право исследовать материалы, представленные в органы, осуществляющие исполнение судебных решений, которые не были предметом рассмотрения при вынесении решения.

По результатам рассмотрения заявления о разъяснении порядка исполнения судебного решения должно выноситься определение.

Предлагаемая норма могла бы найти применение не только в случаях, имеющих отношение к недвижимому имуществу. Она могла бы оказаться полезной во всех случаях, когда пересмотр дела по вновь открывшимся обстоятельствам нецелесообразен или невозможен, а без разъяснения, выходящего за рамки содержания решения, последнее не может быть исполнено.

Теперь рассмотрим правило, согласно которому права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

Недостаточная определенность приведенной формулировки вызывает существенные затруднения при ее толковании.

Некоторые регистраторы, ссылаясь на это положение закона, обосновывают свое право всеобъемлющей правовой экспертизы решения суда, включая анализ его содержания с точки зрения соответствия закону. Такой вывод является, безусловно, неправильным, поскольку опровергается ранее рассмотренным правилом о невозможности отказа в государственной регистрации права, установленного решением суда.

Смысл данного положения закона, по мнению А.А. Маковской, состоит в том, что "даже наличие судебного акта не освобождает ни лицо, за которым суд признал права на недвижимое имущество, ни учреждение юстиции, ни другие государственные органы от соблюдения установленного законом порядка государственной регистрации" *(407).

По мнению автора, регистрация права, установленного решением суда на общих основаниях, означает следующее:

1) подлежат регистрации лишь те права на недвижимое имущество, установленные решением суда, которые в соответствии с законодательством подлежат государственной регистрации;

2) для регистрации права на основании решения суда должен быть представлен тот же пакет документов, что и для регистрации этого права по другим основаниям;

3) регистрация права на основании решения суда проводится исключительно по заявлению того лица, которое указано в Законе о регистрации; регистратор не вправе зарегистрировать право на основании поступившего к нему решения суда при отсутствии такого заявления.

В общем виде смысл данной нормы можно было сформулировать следующим образом. Порядок регистрации права, установленного решением суда, ничем не отличается от порядка регистрации прав, установленных другими документами. Но это в общем правильное положение все равно вступает в противоречие с нормой о невозможности отказа в регистрации на основании решения суда.

В практике регистрирующих органов имели место случаи, когда заявитель подавал на регистрацию только решение суда без иных необходимых документов (например, без плана объекта с кадастровым номером, без учредительных документов юридического лица-правообладателя и т.п.), либо решение суда было ненадлежащим образом оформлено (не имело печати, содержало незаверенные исправления). При обращении к нему требований о предоставлении необходимых документов или устранений недостатков представленных документов, заявитель указывал на незаконность действий регистрирующего органа, как противоречащих ст. 28 Закона о регистрации.

По истечении месяца, предусмотренного ст. 19 Закона о регистрации для приостановления регистрационных действий по инициативе регистратора, перед последним возникал вопрос о возможности отказа в регистрации права, установленного судебным решением, на основании п. 2 ст. 19 Закона о регистрации. Согласно этой норме регистратор обязан отказать в государственной регистрации при неустранении причин, препятствующих регистрации, в течение месяца.

Вполне очевидно, что такая обязанность регистратора противоречит предписанию о невозможности отказа в регистрации права, установленного решением суда.

Устранить существующее несоответствие можно было бы путем конкретизации норм, изложенных в ст. 28 Закона о регистрации. В этой статье могли бы быть следующие формулировки:

Права, установленные решением суда, регистрируются в порядке, предусмотренном настоящим Законом, за изъятиями, установленными данной статьей.

Регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда, по мотивам несоответствия закону содержания такого решения.

При такой формулировке были бы решены сразу несколько проблем. Во-первых, были бы четко сформулированы границы правовой экспертизы решения суда. Во-вторых, стало бы понятно, что отказ в государственной регистрации права, установленного решением суда в принципе возможен. В-третьих, это определило бы возможность отказа в регистрации решения суда по причине несоответствия закону его формы (отсутствие печатей, исправления в тексте, отсутствие подписи судьи и т.д.). В-четвертых, это полностью легализовало бы отказ в регистрации права, установленного решением суда, отвечающего признакам ст. 28 Закона о регистрации, по мотивам отсутствия необходимых для регистрации документов.

Вполне вероятно, существуют и иные варианты решения рассмотренных проблем. Однако необходимость устранения неопределенности, вызванной наличием противоречия между "общими основаниями регистрации" прав, установленных решением суда, и невозможностью отказа в такой регистрации, представляется очевидной.

Алексеев В.А.,

кандидат юридических наук, адвокат

─────────────────────────────────────────────────────────────────────────

*(1) См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (с послед. изм.).

*(2) См., например: Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004; Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006; Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006 и др.

*(3) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2004 (принята на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства).

*(4) См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М., 1995; Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1999; Ельяшевич В.Б. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе. СПб., 1913; Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998 и др.

*(5) См.: Бабкин С.А. Оновные начала организации оборота недвижимости. М., 2001; Системы регистрации прав на недвижимое имущество: Опыт зарубежных стран / Под ред. А.А. Лазаревского. М., 2000.

*(6) Подробнее см.: Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. С. 1-9.

*(7) Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М., 1999. С. 186.

*(8) Покровский И.А. Указ. соч. С. 200.

*(9) См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 1997. Ч. 1. С. 251-259.

*(10) См.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 143.

*(11) Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 1. С. 253. Подтверждением этому является появление в конце XV в. писцовых книг, представлявших оценочное описание частных имений, пашен, лесов, лугов, выгонов, вод, угодий и служивших законным удостоверением владения. Однако, как отмечает К.П. Победоносцев, право ими не устанавливалось, так как основывалось на купчих, а затем на крепостях, независимо от писцовых книг. См.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 1: Вотчинные права. СПб., 1896. С. 262.

*(12) О времени создания специальных учреждений - приказов, называвшихся также "избами", "палатами", "дворами", "четями" (или "четвертями"), возникших для руководства различными хозяйственными, в том числе финансовыми делами, см., напр.: Карамзин Н.М. История государства Российского. Тула, 1990. Т. 6. С. 38; Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 144 и др.

*(13) См.: Кирсанов А.Р. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Учебное пособие. М., 2002. С. 17.

*(14) См.: Павлов П.Н. О документах, удостоверяющих государственную регистрацию прав на земельные участки и иное недвижимое имущество // Правовое регулирование рынка недвижимости. 1999. N 1. С. 36.

*(15) Соборное Уложение 1649 г.: Текст, комментарии / Рук. авт. кол. Л.Г. Маньков. Л., 1987. С. 89.

*(16) Это также было связано с желанием Петра I пресечь злоупотребления в приказах со стороны подьячих. См.: Павлов П.Н. Указ. соч. С. 36.

*(17) См.: Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов н/Д, 1995. С. 488.

*(18) В Палате крепостных дел должны были совершаться все акты по поводу недвижимости под надзором губернаторов и воевод, при участии правительственных органов, с обязательным привлечением свидетелей. Причем надсмотрщик и члены палаты должны были наблюдать за законностью акта и правильным поступлением пошлин, после чего акты вносились в особые книги.

*(19) Победоносцев К.П. Указ. соч. С. 268.

*(20) Там же. С. 270

*(21) Именной указ от 7 ноября 1775 г. "Учреждение для управления губерний Всероссийской империи" // Полное собрание законов Российской империи. Собрание I. 1866. Т. 20. N 14392. Вместо прежних трех ступеней областного деления (губерния, провинция, уезд) остались только две - губерния и уезд, в основу образования которых была положена определенная численность населения.

*(22) Отказ, по замыслу законодателей, имел целью окончательно и безусловно укрепить имущество за лицом, которое бесспорно владело им в течение двух лет после формального объявления о вводе.

*(23) Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 192.

*(24) Полное собрание законов Российской империи. 1866. N 43187.

*(25) Там же. N 43186.

*(26) Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 147-148.

*(27) Покровский И.А. Указ. соч. С. 201.

*(28) Права на недвижимое имущество в России исторически именовались вотчинными правами.

*(29) См.: Гражданское уложение. Книга третья. Вотчинное право: Проект. СПб., 1902.

*(30) Проект вотчинного устава // "Ж.М.Ю.". 1899. N 1. С. 4.

*(31) Однако бесповоротность в соответствии со ст. 8 проекта Устава не распространялась на права, приобретенные по возмездной сделке либо недобросовестным приобретателем.

*(32) Брагинский М.И. Комментарий к Закону РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М., 1998. С. 4.

*(33) См.: Закон СССР от 6 марта 1990 г. (с послед. изм.) // ВВС СССР. 1990. N 11. Ст. 164. (Не применяется.)

*(34) См.: Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. (с послед. изм.) // Ведомости СНД РСФСР. 1990. N 30. Ст. 164. (Утратил силу.)

*(35) См.: Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик. Утверждены 31 мая 1991 г. ВС СССР // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. N 26. Ст. 733.

*(36) Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959. (Не действует.)

*(37) См.: Закон РФ от 3 июля 1991 г. N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации"; Указ Президента РФ от 14 октября 1992 г. N 1229 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду"; Указ Президента РФ от 29 декабря 1991 г. N 341 "Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий"; Указ Президента РФ от 25 марта 1992 г. N 301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий".

*(38) См.: Закон РСФСР от 6 июля 1991 г. N 1552-1. (Утратил силу.)

*(39) См.: Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99.

*(40) См.: Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 22. Ст. 768. (Утратил силу.)

*(41) См.: Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. N 44. Ст. 4191. (Утратил силу.)

*(42) См.: Брагинский М.И. Указ. соч. С. 3.

*(43) См.: Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. N 50. Ст. 4868. (Утратил силу.)

*(44) См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ; часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ; часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410.

*(45) См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 117-ФЗ (с послед. изм.) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

*(46) Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (с послед. изм.).

*(47) Приказ Минюста России N 83, Мингосимущества России N 172, Минземстроя России N 23 от 22 июля 1998 г. (Утратил силу.) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 1998. N 20.

*(48) Постановление Правительства РФ от 6 марта 1998 г. N 288. (Утратило силу с 1 января 2005 г.); Постановление Правительства РФ от 12 ноября 2004 г. N 627.

*(49) Федеральный закон от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ.

*(50) Словарь русского языка / Под ред. С.И. Ожегова. М., 1978. С. 802.

*(51) Словарь по этике. М., 1981. С. 374.

*(52) Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. С. 22.

*(53) См.: Чубаров В.В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В. Крашенникова. М., 1999. С. 39.

*(54) Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2003. С. 68.

*(55) Порошков В.А. Права на чужие недвижимые вещи по российскому гражданскому праву: Автореф. дис. : канд. юрид. наук. Волгоград, 1998. С. 7

*(56) Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Сост. и вводный комментарий П.В. Крашенинникова. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2001. С. 3

*(57) Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. М., 2005. С. 18-19.

*(58) Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. С. 75.

*(59) Там же.

*(60) Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М., 1997. С. 7.

*(61) Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: На примере договоров аренды нежилых помещений в г. Москве: Автореф. дис. : канд. юрид. наук. М., 2004. С. 6.

*(62) Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2002. С. 225.

*(63) Постановление Правительства РФ от 3 июля 1998 г. N 696 // СЗ РФ. 1998. N 28. Ст. 3354.

*(64) Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 // РГ. 1993. 25 дек.

*(65) В настоящий момент в Государственной Думе находится очередной проект закона, содержащий критикуемые предложения.

*(66) Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 71.

*(67) Аппак Т.Д. Указ. соч. С. 7.

*(68) Он именуется также иногда принципом публичности (см., например: Скворцов О.Ю. Указ соч. С. 145-146), однако под публичностью понимается также и принцип, характеризующий правовое значение акта регистрации. С учетом этого обстоятельства автор полагает, что начало открытости реестра следует именовать принципом гласности.

*(69) Бабкин С.А. Указ. соч. С. 146.

*(70) Вопрос об объекте регистрации по российскому законодательству будет рассмотрен специально в разделе 2.5.

*(71) См.: Аппак Т.Д. Указ. соч. С. 15; Системы регистрации прав на недвижимое имущество: Опыт зарубежных стран / Под ред. А.А. Лазаревского. М., 2000; Гребнева Н.Е. Договор продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации: Автореф. дис. : канд. юрид. наук. М., 2002. С. 16; Дзуцева М.Р. Законодательное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. : канд. юрид наук. М., 2004. С. 10.

*(72) Против такой классификации выступает В.В. Чубаров, который полагает, что "едва ли имеются основания, хотя это и делается порой в литературе, противопоставлять мировые системы укрепления прав на недвижимость по чисто формальному признаку - регистрация прав и регистрация документов (сделок с недвижимостью)" (Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 299).

*(73) Так, например, согласно законодательству Италии регистрация перехода вещных прав на недвижимость может происходить в форме регистрации документов (сделок с недвижимостью). Однако это не меняет сути подобной регистрации. Она, как и в большинстве стран континентальной Европы, имеет здесь правообразующее значение.

*(74) О правовом значении регистрации по российскому законодательству см. в разделе 2.3.

*(75) Гражданское уложение Германии / Пер. с нем. М., 2004. С. 251.

*(76) Там же. С. 255.

*(77) Покровский И.А. Указ. соч. С. 200.

*(78) Роберт Торренс, руководитель вотчинного учреждения Южной Австралии, который, став депутатом местного парламента, в 1858 г. инициировал принятие закона, действующего с некоторыми изменениями до сих пор.

*(79) Ельяшевич В.Б. Указ. соч. С. 69.

*(80) Покровский И.А. Указ. соч. С. 200.

*(81) Ельяшевич В.Б. Указ. соч. С. 40.

*(82) Гражданское уложение Германии / Пер. с нем. М., 2004. С. 255.

*(83) Скворцов О.Ю. Указ. соч. С. 143.

*(84) Так, вполне возможно классифицировать системы регистрации по органам, которые ее осуществляют: специализированные поземельные бюро (применяется, например, в Швейцарии, Квебеке (Канада), Калифорнии (США), Австралии, Чехии, Италии, Франции); суды основного звена (применяется, например, в Германии, Польше, Сербии, Черногории); нотариальные органы (применяется, например, в Болгарии). (См., например: Бабкин С.А. Общие принципы организации деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость // Нотариус. N 4. 2001. С. 61-65).

*(85) См. в разделе 1.1.

*(86) См. в разделе 1.4.

*(87) Более подробно см. в разделе 2.3.

*(88) Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М., 1998. С. 51.

*(89) Более подробно о значении государственной регистрации для определения правового положения добросовестного приобретателя недвижимости см. разделе 2.4.

*(90) Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования: Автореф. дис. : канд. юрид. наук. М., 2002. С. 8.

*(91) Там же. С. 21.

*(92) Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. С. 317.

*(93) Аппак Т.Д. Указ. соч. С. 7-8. См. также: Дзуцева М.Р. Указ. соч. С. 10; Гребнева Н.Е. Указ. соч. С. 16; Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом: Автореф. дис. : канд. юрид. наук. М., 2000. С. 16.

*(94) См.: Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. С. 79-81.

*(95) См.: Системы регистрации прав на недвижимое имущество. С. 6.

*(96) Более подробно о соотношении регистрации прав и сделок см. в разделе 2.5.

*(97) Пункт 3 введен Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ.

*(98) Введена Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ.

*(99) При этом предусмотренные ст. 31.1 положения о выплате Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г. (п. 9 ст. 33 Закона о регистрации).

*(100) Хотя поводом для рассмотрения послужили именно обращения добросовестных приобретателей недвижимого имущества.

*(101) Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева".

*(102) Там же.

*(103) См.: Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. С. 142-147.

*(104) См.: Кирсанов А.И. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. С. 77-82.

*(105) См.: Карлин А.Б. Принципы регистрационной системы прав на недвижимость в условиях экономической интеграции // Вестник Министерства юстиции РФ. 2005. N 1. С. 39-40.

*(106) См.: Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. С. 289-298.

*(107) См.: Петров Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости: Автореф. дис. : канд. юрид. наук. М., 2001.

*(108) См.: Толковый словарь русского языка // Под ред. Б.М. Волна и Д.Н. Ушакова. М., 1939. Т. 3. С. 827; Словарь русского языка // Сост. С.И. Ожегов. М., 1953. С. 543; Даль В.И. Толковый словарь // Сост. В. Даль. М., 1955. Т. I. С. 431; Словарь иностранных слов. 6-е изд. // Под ред. Ф.Н. Петрова. М. С. 520; БСЭ. 2-е изд. Т. 34. С. 529.

*(109) Братусь С.Н. Принципы советского гражданского права // Правоведение. 1960. N 1. С. 48; Он же. Предмет и система советского гражданского права. М., 1963. С. 135.

*(110) В мировой практике осуществление регистрации государственными органами является наиболее распространенным, но не единственным. Так, например, в Испании регистраторы не являются государственными служащими, в Болгарии регистрацию осуществляют нотариусы.

*(111) Архив Санкт-Петербургского городского суда, дело N 3-126/94.

*(112) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 86.

*(113) Там же. С. 87.

*(114) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 88-89.

*(115) Однако наличие на руках свидетельства о регистрации далеко не всегда означает то, что лицо, указанное в свидетельстве, является правообладателем в настоящий момент. Более надежную гарантию представляет выписка из Единого государственного реестра прав.

*(116) Более подробно об этом см. в разделе 2.1.

*(117) См.: Бабкин С.А. Системы регистрации прав на недвижимое имущество: Опыт зарубежных стран. С. 242-245.

*(118) Там же. С. 225.

*(119) Следует отметить, что упоминание о правопритязаниях и заявленных правах требования появилось в данной норме только в 2003 г. на основании Федерального закона от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ.

*(120) Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 149-ФЗ.

*(121) Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ (вступил в силу 26 января 2007 г.).

*(122) Утверждена приказом Минюста России от 18 сентября 2003 г. N 226.

*(123) Определенный небольшой шаг в расширении полномочий нотариуса при государственной регистрации сделан Федеральным законом "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества". Этот закон внес дополнения в ст. 15 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате и дал право нотариусам "представлять в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для проведения такой государственной регистрации документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае нотариального удостоверения им соответствующей сделки или совершения им иного соответствующего нотариального действия, а также получать свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась такая государственная регистрация".

*(124) Хотя правильнее было бы говорить о заявителях, так как далеко не все лица, обращающиеся в регистрирующий орган, являются обладателями прав.

*(125) Давая характеристику правового института, укажем, что под правовым институтом понимается система "взаимосвязанных, взаимодополняемых по своему назначению норм, регулирующих относительно обособленную совокупность взаимосвязанных общественных отношений". Подробнее см.: Система советского законодательства // Под ред. И.С. Самощенко. М., 1980. С. 20-21.

*(126) Алексеев С.С. Структура советского права. М., 1975. С. 125-127.

*(127) Михольская В.В. Административно-правовые аспекты государственной регистрации недвижимости: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2002. С. 54.

*(128) Волынцева А.В. Указ. соч. С. 61.

*(129) См.: Диаковская Н.В. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2001. С. 8.

*(130) См.: Чубаров В.В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". С. 60.

*(131) См.: Пискунова М.Г. Указ. соч. С. 22-23.

*(132) Пашенько С.Б. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в субъекте Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2002. С. 7.

*(133) Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ.

*(134) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

*(135) Административное право / Под ред. проф. Ю.М. Козлова, проф. Л.Л. Попова. М., 1999. С. 50.

*(136) Тихомиров Ю.А. Курс административного права и процесса. М., 1998. С. 89.

*(137) См., напр.: Агапов А.Б. Учебник административного права. М., 1999; Старилов Ю.Н. Административное право: Ч. 1. Воронеж, 1998; Бахрах Д.Н. Административное право. М., 2000.

*(138) Обращает на себя внимание не вполне корректная формулировка данной нормы. При буквальном ее толковании возможность отказаться от регистрации у заявителя имеется только в том случае, если основанием возникновения его права является договор. Однако не совсем понятно, почему от регистрации своего права не может отказаться владелец вновь созданного объекта недвижимости, наследник или лицо, чье право установлено решением суда. С учетом изложенного было бы правильнее указать, что рассмотрение заявления о государственной регистрации может быть прекращено на основании заявления лица, которое обратилось с заявлением о регистрации.

*(139) Яковлев В.Ф. К проблеме гражданско-правового метода регулирования общественных отношений // Антология уральской цивилистики. (1925-1989): [Сб. ст.]. М., 2001. С. 366-367.

*(140) Антология уральской цивилистики. (1925-1989). [Сб. ст.]. М., 2001. С. 26.

*(141) Яковлев В.Ф. Указ. соч. С. 371.

*(142) Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. С. 84.

*(143) СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3302.

*(144) СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 411.

*(145) ВВАС РФ. 1999. N 5.

*(146) ВВАС РФ. 1996. N 10.

*(147) Утверждено Указом Президента РФ от 2 августа 1999 г. N 954. (Утратил силу.)

*(148) Известно, что "сущность всегда составляет основу любого объекта познания, потому что отражает внутренние содержательные характеристики и отношения, проявления, стороны". Это определение, на наш взгляд, относится и к сущности государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Философский словарь. 5-е изд. М., 1986. С. 469.

*(149) См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 63; Писков И.П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. 2002. N 8. С. 40-47.

*(150) См.: Ильченко А.Л. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 6-7.

*(151) Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. С. 286-287.

*(152) Подробнее см., напр.: Абдулаев М.И., Комаров С.И. Проблемы теории государства и права. СПб., 2004. С. 390.

*(153) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 63.

*(154) Единственным исключением из этого является позиция П.В. Скибы, которая формулируется следующим образом: "Многие ученые-цивилисты считают, что государственная регистрация - это акт государственного органа, устанавливающий, изменяющий или прекращающий гражданские права и обязанности. Государственная регистрация действительно является актом государственного органа, но этот акт имеет другой правовой характер. Он, как некоторые иные акты государственных органов, не порождает гражданских прав и обязанностей и не влечет административных последствий. Само возникновение, изменение или прекращение гражданского правоотношения здесь поставлено в зависимость от сделки, заключаемой и исполняемой сторонами. Государственный акт в виде регистрации "легализует" и "подтверждает" перед третьими лицами не только возникшее правоотношение, но и те правовые последствия, наступление которых стороны желали" (Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости: Автореф. дис. : канд. юрид. наук. М., 2001). Таким образом, отрицая способность государственной регистрации порождать правовые последствия, автор данной точки зрения практически не признает регистрацию юридическим фактом, называя ее тем не менее актом государственного органа. Между тем невозможность государственной регистрации непосредственно породить гражданско-правовые отношения, не означает, что акт государственной регистрации вообще не влечет правовых последствий, поскольку этот акт порождает эти последствия только в рамках юридического состава.

*(155) См.: Юсупов В.А. Правоприменительная деятельность органов управления. М., 1979. С. 100-101; Васильев Р.Ф. Определение понятия актов органов управления в науке советского административного права // Вестник МГУ. М., 1975. Серия "Право". N 6. С. 21; Новоселов В.И. Законность актов органов управления. М., 1967. С. 10.

*(156) Развернутая критика позиции противников признания государственной регистрации ненормативным актом содержится в работе В.В. Чубарова (См.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. С. 306-311).

*(157) В своем постановлении по одному из дел ФАС Северо-Западного округа , в частности, указал: "Государственная регистрация является ненормативным актом государственного органа, а потому дело по иску о признании акта регистрации недействительным подлежит коллегиальному рассмотрению" (постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 декабря 1999 г. N А26-2393/99-01-05/99).

*(158) Плотникова И.Н. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в системе защиты прав собственности граждан и юридических лиц // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. М., 2005. С. 68.

*(159) "Каждый отдельный юридический факт, входя в юридический состав, то есть определенную общность фактов, находит там и только там свое признание в качестве юридического" (Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М., 1958. С. 57).

*(160) См. в разделе 2.3.

*(161) Об этом правильно писал, ссылаясь на судебную практику, О.Ю. Скворцов. См.: Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. С. 121.

*(162) Белов В.А. Предисловие // Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 27-28.

*(163) См.: Бабкин С.А. Указ. соч.; Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте.

*(164) Недавно из перечисления в ст. 130 ГК РФ исключены обособленные водные объекты, леса и многолетние насаждения (ст. 9 Федерального закона от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации"; ст. 16 Федерального закона от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации") Это, безусловно, правильное решение законодателя, поскольку эти "объекты" отражают лишь специфику земельных участков, на которых они находятся. Автор присоединяется к позиции авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (с. 11-12), которые предлагают также исключить из числа объектов недвижимого имущества предприятия как имущественные комплексы, в связи с искусственностью такого образования.

*(165) Степанов С.А. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве: теоретические проблемы: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. Екатеринбург, 2004. С. 44.

*(166) Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 96-97.

*(167) Брагинский М.И., Витрянский В.В., Звеков В.П. и др. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1996 (автор комментария - Е.А. Суханов).

*(168) Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. М., 1998. С. 276.

*(169) Диаковская Н.В. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

*(170) Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006. С. 66.

*(171) Постатейный комментарий / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. С. 16 (автор комментария - Б.М. Гонгало).

*(172) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 7.

*(173) См.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. С. 143-145.

*(174) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации".

*(175) Более подробно о путях решения проблемы понятия "объект незавершенного строительства" см. в разделе 3.3.

*(176) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 48.

*(177) Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. С. 145.

*(178) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 49.

*(179) Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 3. С. 96.

*(180) Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. С. 29.

*(181) Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. С. 45.

*(182) Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования: Автореф. дис. : канд. юрид. наук. М., 2002. С. 18.

*(183) Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 92.

*(184) Белов В.А. Предисловие // Бабкин С.А. Указ. соч. С. 28.

*(185) Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. С. 56.

*(186) Там же. С. 204.

*(187) Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. С. 70.

*(188) Принят Государственной Думой в первом чтении. На этой стадии рано детально анализировать его содержание. Однако нужно с большим сожалением отметить, что концепция этого закона не предусматривает включение в него дополнительных критериев отнесения объектов к недвижимости, хотя содержит нормы о возможности отказа в кадастровом учете объекта.

*(189) Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. С. 82.

*(190) См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 15-39.

*(191) См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 12; Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. С. 88, 179; Карцева Н.С. Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском праве: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 4.

*(192) См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 12.

*(193) См.: Суханов Е.А. Ограниченные вещные права: Ученые-юристы МГУ о современном праве / Под ред. М.К. Треушникова. М., 2005. С. 185-186; Глинщикова Т.В. Право общей собственности на здания: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2004.

*(194) Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219).

*(195) О правовой природе раздела и объединения земельных участков см. в разделе 3.1.

*(196) Автор, в частности, пишет: "Общероссийский классификатор основных фондов является официальным документом, содержащим перечень объектов недвижимости, которые создаются в различных отраслях промышленности в соответствии с техническими правилами, могут участвовать в имущественном обороте в соответствии с гражданским законодательством и должны учитываться в соответствии с правилами бухгалтерского учета" (Пискунова М.Г. Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе. С. 365).

*(197) Пискунова М.Г. Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе. С. 366.

*(198) В проекте этого закона, принятом в первом чтении, таких критериев нет.

*(199) Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ. (Утратил силу с 1 марта 2005 г.)

*(200) Пискунова М.Г. Указ. соч. С. 370-371.

*(201) Утверждена приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству 4 августа 1998 г. N 37.

*(202) Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Указ. соч. С. 243.

*(203) Аппак Т.Д. Указ. соч. С. 8.

*(204) Следует обратить внимание на то, что это определение не является абсолютно совершенным, поскольку не позволяет отнести к квартирам помещения, имеющие выход не в общие помещения дома, а непосредственно на земельный участок.

*(205) Вызывает серьезные сомнения и право на существование такого объекта, как часть квартиры. Если это объект отличается как от квартиры, так и от комнаты, то возникает вопрос, что же это такое?

*(206) Если проанализировать текст данной нормы, то мы увидим, что законодатель предлагает нам для определения доли собственника комнаты на общее имущество всего дома выразить в квадратных метрах (!) его долю в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире (при том, что такая доля является идеальной и никогда не может быть выделена в виде конкретной части помещения), а затем прибавить получившееся количество квадратных метров к площади комнаты, находящейся в собственности.

*(207) Кузнецова О.В. Соблюдение права преимущественной покупки при отчуждении комнаты в квартире коммунального заселения // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. С. 105.

*(208) Приказом Министерства юстиции РФ от 14.02.2007 N 29 утверждена Инструкция об особенностях внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества.

*(209) Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. Томск, 2004. С. 30.

*(210) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 53.

*(211) Глинщикова Т.В. Право общей собственности на здания: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2004. С. 26.

*(212) Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2000 г. N 78-Г00-61.

*(213) Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. С. 240.

*(214) Пискунова М.Г. О делимости недвижимых вещей // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. С. 451.

*(215) Плотникова И.Н. Указ. соч. С. 59. В обоснование автором приводится решение Арбитражного суда Саратовской области: нежилые помещения, расположенные в подвале здания инженерно-лабораторного корпуса, не могли быть самостоятельным предметом сделки, так как являются вспомогательными, т.е. общими помещениями, принадлежащими на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данном здании, пропорционально занимаемым ими площадям.

*(216) Архив Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области, дело N А56-18956/98. Аналогичные выводы содержатся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10 сентября 2002 г. N 3673/02.

*(217) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 49.

*(218) Степанов С.А. Указ. соч. С. 51.

*(219) См. раздел 2.5.

*(220) Архив Санкт-Петербургского городского суда, дело N 3-116/96.

*(221) Однако существует и иной взгляд на соотношение рассмотренных понятий. См. раздел 2.5.

*(222) Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 (в ред. от 30 июня 2006 г.).

*(223) До внесения изменений эта статья имела другую редакцию: "право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов".

*(224) Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ (в ред. от 27 июля 2006 г.).

*(225) Безусловно, не выдерживает критики формулировка "основанием государственной регистрации такого имущества", поскольку регистрации подлежит не имущество, а права на него.

*(226) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ.

*(227) Закон РФ от 3 июля 1991 г. N 1531-1. (Утратил силу.)

*(228) Петрушкин В.А. Договор купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей: Проблемы теории и судебно-арбитражной практики: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Казань, 2001. С. 23.

*(229) Постановление Пленума ВАС РФ от 2 декабря 1993 г. N 32.

*(230) ВВАС РФ. 1994. N 2.

*(231) См.: Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. С. 105-109.

*(232) Бюллетень ВАС РФ. 1998. N 10.

*(233) Бюллетень ВАС РФ. 1998. N 10.

*(234) Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. С. 306.

*(235) Круглова О.Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2002. С. 8.

*(236) См. раздел 1.3.

*(237) Скловский К.И. Указ. соч. С. 99.

*(238) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 67.

*(239) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ.

*(240) Скловский К.И. Указ. соч. С. 252.

*(241) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 66.

*(242) Предложения по выходу из этой ситуации изложены в разделе 1.4.

*(243) В связи с этим представляется необоснованным учет судами степени правовой грамотности лица для обоснования добросовестности приобретения. В условиях доступности правовой помощи, по нашему мнению, должно действовать положение об абсолютной правовой грамотности лица при определении возможности знать об обстоятельствах, лишающих лицо, отчуждающее имущество, права на его отчуждение.

*(244) См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 66-67.

*(245) О правовых проблемах самовольного строительства см. в разделе 3.2.

*(246) Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. С. 322-323.

*(247) Об этом см. также в разделе 4.5.

*(248) См.: Гражданское право // Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2000. Т. 1. С. 102.

*(249) См.: Гражданское право. Т. 1. С. 590-591.

*(250) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 80.

*(251) Мальцева С.В. Роль нотариата в удостоверении сделок с недвижимым имуществом: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 19.

*(252) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 82.

*(253) См., напр.: Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 94-96; Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Автореф. дис. : д-ра юрид. наук. Томск, 2004. С. 30-31.

*(254) Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963.

*(255) См.: Приказ Минюста России от 6 августа 2001 г. "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" // РГ. 2001. 22 авг.

*(256) Постановление Правительства РФ от 3 сентября 2003 г. N 546 "О внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

*(257) См. в разделе 2.3.

*(258) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 82.

*(259) Скловский К.И. Указ. соч. С. 227.

*(260) Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. N 50. Ст. 4868.

*(261) Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

*(262) Подробнее см.: Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка. СПб., М., 1881. Т. 2. С. 647-648; Словарь синонимов русского языка. М., 1986. С. 305; Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под ред. С.И. Ожегова. М., 1988. С. 357.

*(263) Малько А.В. Стимулы и ограничения в праве. Теоретико-информационный аспект. Саратов, 1994. С. 59.

*(264) Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. Элиста, 1999. С. 13-14.

*(265) Там же. С. 52.

*(266) Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 175.

*(267) Безбах В.В. Частная собственность на землю в странах Латинской Америки (правовое регулирование). М., 1997. С. 82.

*(268) Камышанский В.П. Указ. соч. С. 78-79.

*(269) Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ.

*(270) Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Основания для государственной регистрации прав // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. М., 2005. С. 177.

*(271) Следует также учитывать, что в п. 18 Правил в 2006 г. внесены достаточно существенные изменения, касающиеся перечня необходимых сведений (п. 5 постановления Правительства РФ от 22 ноября 2006 г. N 710 "О внесении изменений в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Поэтому требования данной нормы в новой редакции могут распространяться только на документы, составленные после ноября 2006 г.

*(272) Нужно заметить, что согласно первоначальной редакции ст. 19 Закона о регистрации приостановление регистрации было возможно только в случае сомнений в подлинности документов.

*(273) Хотя Законом о регистрации регистратору такого права не предоставлено, что можно также отнести к недостаткам этого закона.

*(274) См. раздел 3.2.

*(275) Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. С. 146.

*(276) Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. М., 2005. С. 291.

*(277) Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. С. 253.

*(278) В то же время не очень понятно, почему здесь упоминается только одна обеспечительная мера - арест. Регистрации, на наш взгляд, подлежат и иные меры обеспечения иска, которые могут быть приняты судом, например, запрет производить регистрацию прав в отношении определенного имущества, запрет правообладателю совершать в отношении недвижимого имущества определенные сделки и пр.

*(279) Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ.

*(280) Приказ Минюста России от 15 июня 2006 г. N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества".

*(281) Идея предупреждения о законном залоге при подаче документов представляется малопродуктивной. В ряде регистрирующих органов документы принимаются работниками, не являющимися регистраторами и не обладающими необходимой квалификацией. Кроме того, такой порядок предполагает внимательное изучение содержания представленных документов уже при их подаче, что вряд ли возможно.

*(282) См. раздел 2.4.

*(283) Постановление Президиума ВАС РФ от 21 сентября 2004 г. N 6518/04.

*(284) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (с изм. и доп. от 18 июля 2006 г.).

*(285) Введено Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества".

*(286) Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. М., 2005. С. 213.

*(287) См. раздел 2.3.

*(288) См. раздел 2.7.

*(289) См. раздел 3.2.

*(290) Введено Федеральным законом от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ.

*(291) См. раздел 1.3.

*(292) Утверждена приказом Минюста России от 18 сентября 2003 г. N 226.

*(293) Введено Федеральным законом от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ.

*(294) Более подробно см. в разделе 4.5.

*(295) Введено Федеральным законом от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ.

*(296) Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ.

*(297) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ.

*(298) Исключением из этого правила является п. 4 ст. 21 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому "при наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом".

*(299) Федеральный закон от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ.

*(300) См. раздел 3.4.

*(301) Автор не является сторонником концепции, согласно которой моментом возникновения вновь созданного объекта недвижимости является момент государственной регистрации права на него (см. раздел 2.1).

*(302) Постановление Совмина СССР от 23 января 1981 г. N 105 (в ред. от 30 декабря 1988 г.).

*(303) Существует также мнение, что это относится только к объектам, которые созданы после 31 января 1998 г. - даты введения в действие Закона о регистрации. Однако данная позиция представляется неправильной, поскольку, с одной стороны, норма ст. 219 ГК РФ действовала с 1995 г., а с другой стороны, ст. 8 Федерального закона от 21 октября 1994 г. "О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ" установлено, что до введения в действие Закона о регистрации применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Таким образом, если право на объект, созданный в 1995 г. и позже, не зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации, либо в порядке, действовавшем в месте нахождения объекта, то право на такой объект не может считаться возникшим.

*(304) Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Характеристики недвижимости при регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. М., 2005. С. 138.

*(305) Инструктивное письмо Главной инспекции государственного архитектурного строительного надзора Российской Федерации от 28 апреля 1994 г. N 18-14/63 (в настоящее время документ не действует, как не прошедший регистрацию в Минюсте России).

*9306) Там же.

*(307) Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Указ. соч. С. 141.

*(308) Там же. С. 144.

*(309) Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Соблюдение принципа единства судьбы земли и недвижимости при совершении сделок // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. С. 150.

*(310) См.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. С. 158.

*(311) См. раздел 2.2.

*(312) См. раздел 2.2.

*(313) Определение ВС РФ от 25 декабря 2000 г. N 78-ГОО-61.

*(314) Пункт 19 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

*(315) Федеральный закон от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ.

*(316) Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ.

*(317) См. раздел 2.7.

*(318) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (с послед. изм.).

*(319) Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ.

*(320) Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2006 г.).

*(321) Формы разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждены постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию".

*(322) Плотникова И.Н. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в системе защиты прав собственности граждан и юридических лиц // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. С. 66.

*(323) Более подробно см. в разделе 2.1.

*(324) Пятков Д.В. Возникновение прав на самовольные постройки: проблемы правоприменения. 2004. N 5-6.

*(325) Пятков Д.В. Возникновение прав на самовольные постройки: проблемы правоприменения. 2004. N 5-6.

*(326) Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. N 4. С. 63.

*(327) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 55.

*(328) Кузьмина И.Д. Указ. соч. С. 9.

*(329) Введена Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ.

*(330) См.: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве".

*(331) См.: Гражданское право: В 2 т. // Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2000. Т. II, полут. 2. С. 313.

*(332) С учетом положений п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 3 Закона о долевом участии такая деятельность для участника долевого строительства исключается, если "субдольщик" - физическое лицо и договором предусмотрено внесение денежных средств. В то же время ничто не мешает кому бы то ни было привлекать "субдольщиков" в порядке уступки права требования по заключенному с застройщиком договору участия в долевом строительстве.

*(333) Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. (с изм. и доп. от 10 января 2003 г.).

*(334) Архив Санкт-Петербургского городского суда, дело N 89-Г95-11.

*(335) См.: Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. N 3. С. 77; Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. N 4(5). С. 68.

*(336) См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 489-490.

*(337) Кузьмина И.Д. Указ. соч. С. 21.

*(338) Маковская А.А. Предмет регулирования и действие во времени Закона о долевом строительстве // Закон. 2006. N 8. С. 33.

*(339) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ.

*(340) См. раздел 2.1.

*(341) Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров по договорам купли-продажи недвижимости".

*(342) См.: Постановление ФАС Центрального округа от 3 сентября 1999 г., дело N А09-5744/98-19.

*(343) Постановление Президиума ВАС РФ от 20 апреля 1999 г. N 7166/98.

*(344) Введена в действие Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ.

*(345) Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 // ВВАС РФ. 2001. N 4.

*(346) См.: Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. N 1. С. 83.

*(347) См.: Дзуцева М.Р. Законодательное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. М., 2004. С. 20.

*(348) Следует отметить, что в своей практике регистрирующие органы, как правило, не придерживаются данного подхода, считая, что конкретные характеристики объекта незавершенного строительства и их изменения не имеют значения. Однако, по мнению автора, такая практика нуждается в корректировке, поскольку противоречит как гражданскому законодательству, так и законодательству о регистрации.

*(349) См. раздел 3.2.

*(350) Плотникова И.Н. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в системе защиты прав собственности граждан и юридических лиц // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. С. 62.

*(351) Федеральный закон от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ (в ред. от 23 декабря 2003 г.) // СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145.

*(352) Закон РФ от 19 июня 1992 г. N 3085-1 (в ред. от 21 марта 2002 г.) // РГ. 1997. 17 июля.

*(353) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ

*(354) Ведомости ВС СССР. 1990. N 11. Ст. 164.

*(355) ВСНД РСФСР. 1990. N 30. Ст. 164.

*(356) См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В., Звеков В.П. и др. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. С. 218.

*(357) См., например: Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М., 1997. С. 11-12.

*(358) В Законе о кооперативах (ст. 48) отсутствуют ограничения на такого рода сделки.

*(359) Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 387-388.

*(360) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 73.

*(361) Приказ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Санкт-Петербурга от 6 ноября 1996 г. N 182 "О порядке регистрации заявлений о праве требований на объекты недвижимости в жилищной сфере".

*(362) Закон г. Санкт-Петербурга от 18 октября 2004 г. N 482-69 // Вестник администрации Санкт-Петербурга. 2004. 16 нояб.

*(363) Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ эта статья дополнена п. 2.1, устанавливающим сроки регистрации договоров долевого участия - с первым участником долевого строительства - не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а последующих - в срок не более чем десять рабочих дней.

*(364) См. раздел 3.2.

*(365) В соответствии с новой редакцией п. 2 ст. 19 Закона о долевом участии "застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления".

*(366) См. раздел 2.6.

*(367) Автор уже высказывал сомнения в целесообразности иного подхода к данному вопросу (см. раздел 3.3).

*(368) Возможность такого одностороннего отказа предусмотрена ст. 9 Закона о долевом участии в редакции Федерального закона от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ.

*(369) См. раздел 2.7.

*(370) Введен Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ.

*(371) См. разделы 2.3, 2.5.

*(372) Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21.

*(373) Там же.

*(374) Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8.

*(375) Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 // ВВАС РФ. 2001. N 4.

*(376) Там же.

*(377) Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8.

*(378) Петрушкин В.А. Договор купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей: Проблемы теории и судебно-арбитражной практики: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Казань, 2001. С. 8.

*(379) Однако вызывает сомнение утверждение В.В. Чубарова о том, что, вводя "запрет для собственника распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью на том основании, что она обременена правами покупателя: Высший Арбитражный Суд выходит за пределы предоставленных ему законом полномочий (ст. 10 Федерального конституционного закона от 28 апреля 1995 г. "Об арбитражных судах в Российской Федерации") и подменяет своим решением волю законодателя" (Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. С. 326). По мнению автора, рассмотренные положения вполне можно считать находящимися в рамках толкования действующего закона.

*(380) Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. С. 327-328.

*(381) Иной позиции придерживается В.В. Витрянский. См.: Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Бюллетень ВАС РФ. 1999. N 9. С. 82.

*(382) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ.

*(383) Кузьмина И.Д. Указ. соч. С. 27.

*(384) Приказ Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения".

*(385) Утверждена приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 183.

*(386) См. раздел 2.3.

*(387) Гражданское право. Т. II, полут. 1. С. 355.

*(388) ВВАС РФ. 1998. N 10.

*(389) Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Основания для государственной регистрации прав // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. М., 2005. С. 185.

*(390) Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ (ред. от 5 февраля 2007 г.).

*(391) Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ (ред. от 5 февраля 2007 г.).

*(392) Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ (с изм. от 18 декабря 2006 г.).

*(393) Утверждены Постановлением ВС РФ от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 10. 11 марта. Ст. 352.

*(394) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

*(395) Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 167.

*(396) Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 214.

*(397) Федеральный закон от 5 марта 2001 г. N 20-ФЗ "О внесении изменений в статью 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

*(398) Утверждена приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233.

*(399) Федеральный закон от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ в ред. Федерального закона от 29 июня 2004 г. N 58-ФЗ.

*(400) См. раздел 2.6.

*(401) Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 // ВВАС РФ. 2001. N 4.

*(402) См.: Пятков Д.В. Судебное решение как основание возникновения и регистрации прав на недвижимость // Вопросы правоприменения. Судебно-арбитражная практика Московского региона. 2001. N 2; Маковская А.А. Судебный акт как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // ВВАС РФ. 2003. N 4, 5.

*(403) Маковская А.А. Судебный акт как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // ВВАС РФ. 2003. N 4. С. 112.

*(404) Например, по одному из дел суд общей юрисдикции признал право собственности на квартиру за гражданином, указав в решении только его фамилию, имя и отчество. На запрос регистрирующего органа о разъяснении порядка исполнения решения был получен отказ в таком разъяснении со ссылкой на то, что все необходимые данные регистратор может получить из представленных гражданином документов. Вполне очевидно, что с такой позицией суда невозможно согласиться, так как в данном случае в регистрирующий орган мог бы обратиться любой гражданин, имеющий такие же фамилию, имя и отчество, т.е. приведенные в решении суда сведения были определенно недостаточны для идентификации правообладателя.

*(405) Постановление ФАС Северо-Западного округа, дело N А56-36821/01.

*(406) Маковская А.А. Указ. соч. С. 117.

*(407) Маковская А.А. Указ. соч. С. 112.