- •4. Социально – экономический анализ вариантов участка застройки
- •4.1 Выбор наиболее эффективного района (ов) города для застройки
- •4.2 Определение перечня требований к земельному участку
- •4.3 Сбор информации о существующем предложении земельных участков по обозначенному перечню требований
- •4.4 Оценка выбранных земельных участков квалиметрическим подходом
- •4.5 Оценка экологической составляющей земельных участков
- •4.6 Выбор наилучшего земельного участка по совокупности критериев: экология, цена, качество местоположения
4.4 Оценка выбранных земельных участков квалиметрическим подходом
В данном разделе проведена качественная оценка местоположения выбранных земельных участков по методике квалиметрического подхода. Данная методика была разработана Г.Г. Азгальдовым, она базируется на основных принципах квалиметрии [В.А. Пархоменко, Оценка недвижимости, 125 с.].
Оценка качества местоположения осуществляется в следующей последовательности (рисунок 4.4)
Рисунок 4.4. – Алгоритм оценки качества местоположения земельных участков квалимметрическим подходом
В соответствии с представленным алгоритмом нами построено дерево свойств местоположения для оценки качества земельных участков с точки зрения размещения на них объекта офисной недвижимости класса А, общей площадью застройки 720кв.м (первая очередь) с последующей разработкой проекта застройки земельного участка объектами многофункционального назначения (гостинично-офисно-торговая недвижимость с развлекательным компонентом) – таблица 4.3. Определена весомость свойств (Mi) аналитическим путем. Далее проведена оценка вариантов (Ki) по шкале важности 1-9 (таблица 4.4), при этом был выбран в качестве базового варианта – первый земельный участок. По всем принятым свойствам базовому варианту присвоена балльность «1». Остальные земельные участки сравнивались с базовым по каждому свойства с использованием шкалы важности 1-9.
На последнем этапе решения задачи определены значения показателей качества местоположения (удельной весомости Дi) для объекта оценки и объектов-аналогов по формуле:
, |
(4.1 |
где: К i - относительный показатель i-ого свойства объекта;
М i - коэффициент весомости показателя i-го свойства объекта.
Таблица 4.3 – Результаты оценки качества местопложения земельных участков квалиметрическим подходом
Таблица 4.4 – Шкала важности 1-9
Важность свойств |
Баллы 1-9 |
Отсутствие свойства |
0 |
Одинаковая важность |
1 |
Незначительное преимущество |
2-3 |
Значительное преимущество |
4-5 |
Явное преимущество |
6-7 |
Абсолютное преимущество |
8-9 |
Как видно из таблицы 4.3, наибольшей оценкой качества местоположения обладают земельные участки №4 и 5 по ул. Ялтинской и Северной соответственно.
4.5 Оценка экологической составляющей земельных участков
Согласно нормативно-правовой документации в области экологии (Федеральный закон от 10 января 2002 г. №7-ФЗ «Об охране окружающей среды», Федеральный закон №89-ФЗ от 24 июня 1998 года «Об отходах производства и потребления» и т.д.) необходимо при проектировании строительства разрабатывать раздел «Охрана окружающей среды». Раздел ООС содержит проектные разработки по охране окружающей природной среды с элементами экологического нормирования, комплекс предложений по рациональному использованию природных ресурсов в строительстве и технических решений по предупреждению негативного воздействия проектируемого объекта на окружающую природную среду, которые необходимо учитывать при проектировании, реализации и контроле за намечаемой хозяйственной деятельностью.
Раздел включает в себя: определение условий природопользования, технических условий присоединения объекта к существующим инженерным сетям и коммуникациям, а также рекультивации земель, вариантных проработок как по размещению и генплану участка, так и по принятию технических и технологических решений с экологической точки зрения, характеристики природных условии местности, общей характеристики экологической ситуации на площадке строительства (уровень загрязнения атмосферного воздуха, поверхностных и подземных вод, существующие уровни шума, электромагнитных излучений и иных физических факторов, уровень радиационного загрязнения, загрязненность и нарушенность почвенного покрова, состояние растительного покрова) в районе строительства территорий с ограничительным режимом пользования (заповедники, заказники, санитарно-защитные и водоохранные зоны и т.д.), картографического материала (обзорная ситуационная схема размещения объекта с нанесенными на ней границами соседних землепользований и планировочных ограничений; генплан площадки строительства, природоохранная схема, план благоустройства и озеленения участка) на топографической основе.
Для снижения техногенных воздействий при строительстве сооружений на окружающую природную среду предлагается комплекс организационно-технических мероприятий по уменьшению количества производственно-бытовых отходов:
при строительстве необходимо использовать технологические процессы, базирующиеся на принципе максимального использования сырьевых материалов и оборудования, что обеспечит образование минимальных количеств отходов;
необходимо оптимально организовать сбор, сортировку, очистку, и передачу на переработку и утилизацию отходов;
рабочий персонал должен быть обучен сбору, сортировке, обработке и хранению отходов, во избежание перемешивания опасных веществ с другими видами отходов, усложняющих утилизацию;
необходимо организовать надлежащий учет отходов и обеспечить своевременные платежи за размещение отходов;
все виды отходов должны складироваться и вывозиться в специально отведенные места, согласованные с местными органами охраны природы и санэпидемнадзора.
В данном разделе рассматривается влияние строительства рассматриваемого объекта на экологическую составляющую места и существующую застройку, а также влияние существующих объектов на застраиваемое здание с экологической точки зрения. Для этого исследуется объекты в радиусе 5-6 кварталов от участка застройки.
Раздел ООС содержит подразделы: охрана атмосферного воздуха, охрана и рациональное использование водных ресурсов, охрана земельных ресурсов, растительного и животного мира, защита от шума и других физических факторов воздействия.
Для защиты возведённого здания от негативного воздействия окружающей среды предлагается следующий перечень мероприятий:
устройство металлопластиковых окон для обеспечения шумоизоляции;
устройство в помещениях систем кондиционирования и очистки воздуха;
устройство на территории зелёных насаждений.
Направление ветра в г.Краснодаре в зимнее и летнее время указано на розе ветров – рисунок 4.5.
Рисунок 4.5 – Роза ветров г.Краснодара
Участок № 1, ЦМР, ул. Фрунзе, д.25, кв 1.
1
2
3
4
5
8
Уклон местности показан стрелкой, i = 0,28.
Рисунок 4.6 – Ситуационный план участка №1
|
Рисунок 4.7 – Земельный участок №1, схема расположения 1 и 2 очереди строительства на участке
В таблице 4.5 обозначены объекты-спутники, подвергающиеся экологической угрозе и объекты-спутники, создающие экологическую угрозу, а также проведена оценка экологических угроз для участка №1.
Таблица 4.5 - Оценка экологических угроз участка №1.
№ п.п. |
Объект-спутник |
Угрозы объекту управления от окружающей среды |
Угрозы от объекта управления окружающей среде | |||||
Загрязнение воздуха |
Шумовая нагрузка |
Пыль |
Загрязнение воздуха |
Шумовая нагрузка |
Пыль | |||
1 |
Детский сквер «Дружба» |
|
средняя |
|
высокая |
высокая |
высокая | |
2 |
Затон |
|
|
|
низкая |
низкая |
низкая | |
3 |
Парк 30-летия победы |
|
|
|
низкая |
низкая |
низкая | |
4 |
Краевой клинический госпиталь для ветеранов |
|
|
|
высокая |
высокая |
высокая | |
5 |
Администрация края |
|
|
|
низкая |
низкая |
низкая | |
6 |
Жилая застройка |
|
|
|
средняя |
средняя |
средняя | |
7 |
Административные здания |
|
|
|
высокая |
высокая |
высокая | |
8 |
Набережная |
|
низкая |
|
|
низкая |
|
Участок № 2, ЮМР, ул. им. 70-летия Октября, 28
1
1
1
1
2
2
2
3
3
4
5
5
5
5
5
5
7
8
9
9
9
10
11
Уклон местности показан стрелкой, i = 0,36.
Рисунок 4.7 – Ситуационный план участка №2
|
Рисунок 4.8 – Участок №2, схема расположения 1 и 2 очереди строительства на участке
В таблице 4.6 обозначены объекты-спутники, подвергающиеся экологической угрозе и объекты-спутники, создающие экологическую угрозу, а также проведена оценка экологических угроз для участка №2.
Таблица 4.6 - Оценка экологических угроз участка №2
№ пп |
Объект-спутник |
Угрозы объекту управления от окружающей среды |
Угрозы от объекта управления окружающей среде | |||||
Загрязнение воздуха |
Шумовая нагрузка |
Пыль |
Загрязнение воздуха |
Шумовая нагрузка |
Пыль | |||
1 |
Школы |
|
|
|
высокая |
высокая |
высокая | |
2 |
Административные здания существующие |
|
|
|
средняя |
средняя |
средняя | |
3 |
Административные здания строящиеся |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя | |
4 |
Сквер |
|
|
|
низкая |
низкая |
низкая | |
5 |
Детский сад, ясли |
|
|
|
высокая |
высокая |
высокая | |
6 |
Многоэтажная жилая застройка |
|
|
|
средняя |
средняя |
средняя | |
7 |
Юбилейный рынок |
|
|
|
низкая |
низкая |
низкая | |
8 |
Гостиница |
|
|
|
средняя |
средняя |
средняя | |
9 |
Магазины, торговые павильоны |
|
|
|
средняя |
средняя |
средняя | |
10 |
Набережная р.Кубань |
|
|
|
высокая |
высокая |
высокая | |
11 |
Автомобильная дорога |
высокая |
высокая |
высокая |
|
|
высокая |
Участок № 3, ул.Ставропольская, 16
|
Рисунок 4.9 – Участок №3, схема расположения 1 и 2 очереди строительства на участке
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
2
2
2
3
Уклон местности показан стрелкой, i = 0,36.
Рисунок 4.10 – Ситуационный план участка №3
В таблице 4.7 обозначены объекты-спутники, подвергающиеся экологической угрозе и объекты-спутники, создающие экологическую угрозу, а также проведена оценка экологических угроз для участка №3.
Таблица 4.7 - Оценка экологических угроз участка №3
№ пп |
Объект-спутник |
Угрозы объекту управления от окружающей среды |
Угрозы от объекта управления окружающей среде | |||||
Загрязнение воздуха |
Шумовая нагрузка |
Пыль |
Загрязнение воздуха |
Шумовая нагрузка |
Пыль | |||
1 |
Производственные корпуса и хозяйственные |
высокая |
высокая |
высокая |
высокая |
высокая |
высокая | |
2 |
Административные здания существующие |
|
|
|
высокая |
высокая |
высокая | |
3 |
Административные здания строящиеся |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя | |
4 |
АЗС |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя | |
5 |
Ж/д и автовокзал |
средняя |
средняя |
средняя |
высокая |
высокая |
высокая | |
6 |
Жилая застройка |
|
|
|
средняя |
средняя |
средняя | |
7 |
Магазины, торговые павильоны |
|
|
|
средняя |
средняя |
средняя | |
7 |
Набережная р.Кубань |
|
|
|
низкая |
низкая |
низкая | |
8 |
Автомобильная дорога |
высокая |
высокая |
высокая |
высокая |
высокая |
высокая |
Участок № 4, ул.Ялтинская, 1/28
1
1
1
11
500
10
9
8
7
400
3
2
2
2
1200
2
7
2
2
Уклон местности показан стрелкой, i = 0,25.
Рисунок 4.11 – Ситуационный план участка №4
|
Рисунок 4.12 – Участок №4, схема расположения 1 и 2 очереди строительства на участке
В таблице 4.8 обозначены объекты-спутники, подвергающиеся экологической угрозе и объекты-спутники, создающие экологическую угрозу, а также проведена оценка экологических угроз для участка №4.
Таблица 4.8 - Оценка экологических угроз участка №4
№ пп |
Объект-спутник |
Угрозы объекту управления от окружающей среды |
Угрозы от объекта управления окружающей среде | |||||
Загрязнение воздуха |
Шумовая нагрузка |
Пыль |
Загрязнение воздуха |
Шумовая нагрузка |
Пыль | |||
1 |
Производственные корпуса и хозяйственные |
низкая |
низкая |
низкая |
низкая |
низкая |
низкая | |
2 |
Административные здания существующие |
|
|
|
средняя |
средняя |
средняя | |
3 |
Административные здания строящиеся |
низкая |
низкая |
низкая |
низкая |
низкая |
низкая | |
4 |
АЗС |
высокая |
высокая |
высокая |
высокая |
высокая |
высокая | |
5 |
Ж/д пути |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя | |
6 |
Жилая застройка |
|
|
|
высокая |
высокая |
высокая | |
7 |
Магазины, торговые павильоны |
|
|
|
средняя |
средняя |
средняя | |
8 |
Школы |
|
|
|
низкая |
низкая |
низкая | |
9 |
Автомобильная дорога |
высокая |
высокая |
высокая |
высокая |
высокая |
высокая | |
10 |
Гаражный кооператив |
|
|
|
низкая |
низкая |
низкая | |
11 |
Зеленая зона |
|
|
|
низкая |
низкая |
низкая | |
12 |
Гостиница |
|
|
|
средняя |
средняя |
средняя |
Участок № 5, ул. Северная (начало ул.Филатова)
8
10
10
8
11
9
7
7
5
2
1
1
1
1
1
1
1
2
2
3
3
3
Уклон местности показан стрелкой, i = 0,20
Рисунок 4.13– Ситуационный план участка №5
|
Рисунок 4.14 – Участок №5, схема расположения 1 и 2 очереди строительства на участке
В таблице 4.9 обозначены объекты-спутники, подвергающиеся экологической угрозе и объекты-спутники, создающие экологическую угрозу, а также проведена оценка экологических угроз для участка №5.
Таблица 4.9 - Оценка экологических угроз участка №5
№ пп |
Объект-спутник |
Угрозы объекту управления от окружающей среды |
Угрозы от объекта управления окружающей среде | |||||
Загрязнение воздуха |
Шумовая нагрузка |
Пыль |
Загрязнение воздуха |
Шумовая нагрузка |
Пыль | |||
1 |
Производственные корпуса и хозяйственные |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя | |
2 |
Административные здания существующие |
|
|
|
средняя |
средняя |
средняя | |
3 |
Административные здания строящиеся |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя | |
4 |
АЗС |
низкая |
низкая |
низкая |
низкая |
низкая |
низкая | |
5 |
Ж/д пути |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя | |
6 |
Жилая застройка |
|
|
|
высокая |
высокая |
высокая | |
7 |
Магазины, торговые павильоны |
|
|
|
средняя |
средняя |
средняя | |
8 |
Школы |
|
|
|
низкая |
низкая |
низкая | |
9 |
Автомобильная дорога |
высокая |
высокая |
высокая |
высокая |
высокая |
высокая | |
10 |
Зеленая зона |
|
|
|
средняя |
средняя |
средняя | |
11 |
Гостиница |
|
|
|
средняя |
средняя |
средняя |
Следующим этапом все факторы, влияющие на экологию окружающей среды, сведены в одну таблицу. Все угрозы оценили в баллах по степени их влияния: 0 – нет угрозы; 1 – угроза низкая; 2 – угроза средняя; 3 – угроза высокая.
Таблица 4.10- Итоговая таблица
Наименование показателя |
Участок № 1 |
Участок № 2 |
Участок № 3 |
Участок № 4 |
Участок № 5 | |||||||||
Угроза объекту |
Угроза от объекта |
Угроза объекту |
Угроза от объекта |
Угроза объекту |
Угроза от объекта |
Угроза объекту |
Угроза от объекта |
Угроза объекту |
Угроза от объекта | |||||
|
0 |
2 |
0 |
2 |
0 |
2 |
0 |
3 |
0 |
3 | ||||
|
0 |
2 |
0 |
3 |
0 |
1 |
0 |
0 |
|
| ||||
|
2 |
3 |
0 |
1 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
2 | ||||
|
0 |
3 |
2 |
2 |
0 |
3 |
0 |
2 |
0 |
2 | ||||
|
0 |
0 |
2 |
2 |
2 |
2 |
1 |
1 |
2 |
2 | ||||
|
0 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | ||||
|
0 |
0 |
0 |
3 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
1 | ||||
|
0 |
3 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
|
| ||||
|
0 |
0 |
0 |
0 |
2 |
2 |
3 |
3 |
1 |
1 | ||||
|
2 |
2 |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 | ||||
|
0 |
0 |
0 |
0 |
2 |
2 |
2 |
2 |
2 |
2 | ||||
|
0 |
0 |
0 |
2 |
0 |
0 |
0 |
2 |
0 |
2 | ||||
|
0 |
2 |
0 |
2 |
0 |
2 |
0 |
2 |
2 |
2 | ||||
|
0 |
0 |
0 |
0 |
3 |
3 |
1 |
1 |
2 |
2 | ||||
Всего |
4 |
16 |
7 |
20 |
12 |
20 |
10 |
21 |
12 |
22 | ||||
Итого |
20 |
27 |
32 |
31 |
34 |
Таким образом, с точки зрения экологии наиболее благоприятным является участок №1, расположенный по ул. Фрунзе 25/1.