Тема 5. Доходный метод оценки недвижимости

Содержание доходного метода оценки недвижимости, его преимущества и недостатки. Процесс проведения оценки: составление прогноза будущих доходов от сдачи недвижимости в аренду; расчет величины реверсии; пересчет спрогнозированных доходов и реверсии в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока.

Принципы доходного метода: принципы ожидания, замещения, спроса и предложения, вклада.

Метод прямой капитализации. Метод дисконтирования денежного потока. Понятия дисконтирования, ставки дисконта, дисконтирования будущих доходов. Схема расчета чистого операционного дохода. Последовательность применения метода дисконтирования. Направления использования метода дисконтирования.

Тема 6. Оценка недвижимости методом прямого сравнения продаж

Принципы, лежащие в основе оценки недвижимости методом прямого сравнения продаж (рыночным методом). Модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости при данном методе.

Последовательность этапов реализации метода сравнения продаж. Анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости. Определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения). Разработка моделей, связывающих единицы сравнения с показателями сравнения. Расчет корректировок показателей по рынкам. Основное правило корректировки. Методы выполнения корректировок: анализ парного набора данных, регрессивный анализ, анализ вторичного рынка, качественный анализ.

Расчет скорректированных цен продаж объектов сравнения. Основные элементы сравнения: переданные права собственности на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), динамика сделок на рынке, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, отклонения от целевого использования и наличие движимого имущества.

Тема 7. Ипотечное кредитование. Влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости

Понятие термина "ипотека". Основные функции, выполняемые ипотечным кредитованием. Нормативно-правовая база, регламентирующая процедуру ипотеки в РФ.

Требования, предъявляемые к договору ипотеки. Виды недвижимости, которые могут быть заложены по договору ипотеки.

Субъекты ипотечного кредитования: заемщики, кредиторы, продавцы жилья, риэлтерские организации, страховые компании, оценочные агентства, инвесторы, Правительство.

Ипотечное кредитование жилья. Особенности договора об ипотеке жилья.

Основные условия и схема ипотечного кредитования.

Тема 8. Налогообложение недвижимости и сделок по ней. Оформление результатов оценки недвижимости.

Определение налога на недвижимость. Закон РФ "О налоге на имущество предприятий". Налогоплательщики налога на недвижимость. Налогооблагаемая база налога на имущество юридических лиц. Льготы по налогу на имущество предприятий. Налоговые льготы для продавцов недвижимого имущества – физических лиц. Льготы по налогу на имущество для покупателей и застройщиков.

Правила оформления результатов оценки недвижимости. Содержание отчёта.