Основное содержание работы

На основании определенных в первой главе данного пособия основных этапов жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта в последующих главах раскрывается смысл и содержание одного из важнейших этапов – предынвестиционной фазы инвестиционно-строительного проекта.

Начало этого этапа связано с предоставлением застройщику через аукцион земельного участка, находившегося до этого в собственности муниципального образования, в целях строительства на нем объекта недвижимости. Далее в работе определяется состав, содержание и пути получения исходной информации, на основании которой впоследствии осуществляется архитектурно-строительное проектирование.

В пособии рассмотрен процесс подготовки и согласования проектной документации, его стадийность, а также работы, выполняемые на этом этапе, но напрямую не связанные с архитектурно-строительным проектированием, такие как получение в эксплуатирующих организациях технических условий подключения объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также проведение инженерных изысканий на участке предполагаемого строительства.

Проектная документация и результаты инженерных изысканий подлежат государственной экспертизе, положительное заключение которой является обязательным условием получения застройщиком разрешения на строительство.

Схемы, представленные в работе, содержат полную информацию об участниках предынвестиционной фазы строительства, в том числе и о муниципальных и государственных учреждениях, об их функциях и формах их взаимодействия с застройщиком. Эти схемы, основанные на реальных сроках прохождения застройщиком тех или иных этапов жизненного цикла проекта, позволяют ясно и четко смоделировать весь процесс получения исходно-разрешительной документации и применения ее на последующих стадиях реализации инвестиционно-строительного проекта.

1. Жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта

Каждый инвестиционно-строительный проект, независимо от его сложности и объема работ, необходимых для его выполнения, проходит в своем развитии определенные состояния: от состояния, когда «проекта еще нет», до состояния, когда «проекта уже нет».

Начало проекта чаще всего связывают с началом его реализации и началом вложения денежных средств в его выполнение.

Окончанием существования проекта может быть:

• ввод в действие объектов, начало их эксплуатации и использования результатов выполнения проекта;

• перевод персонала, выполнявшего проект, на другую работу;

• достижение проектом заданных результатов;

• прекращение финансирования проекта;

• начало работ по внесению в проект серьезных изменений, не предусмотренных первоначальным замыслом;

• вывод объектов проекта из эксплуатации.

Промежуток времени между моментом появления проекта и моментом его ликвидации называется жизненным циклом проекта (проектным циклом).

Жизненный цикл проекта является исходным понятием для исследования проблем финансирования работ по проекту и принятия соответствующих решений.

Состояния, через которые проходит проект, называют фазами (этапами, стадиями). Универсального подхода к разделению процесса реализации проекта на фазы не существует. Решая для себя такую задачу, участники проекта могут руководствоваться своей ролью в проекте, своим опытом и конкретными условиями выполнения проекта. Поэтому на практике деление проекта на фазы может быть самым разнообразным - лишь бы такое деление выявляло некоторые важные контрольные точки, во время прохождения которых просматривается дополнительная информация и оцениваются возможные направления развития проекта.

В свою очередь, каждая выделенная фаза (этап) может делиться на фазы следующего уровня (подфазы, подэтапы) и т.д.

Выполнение дополнительных этапов в крупных проектах связано не только с большой продолжительностью строительства этих объектов (10-15 лет), но и необходимостью более тщательного согласования действий организаций - участниц проекта.

Реализация проекта требует выполнения определенной совокупности мероприятий, связанных с проработкой возможности реализации проекта, разработкой технико-экономического обоснования и рабочего проекта, контрактной деятельностью, организацией и финансированием работ по проекту, созданием новых технологий, планированием ресурсов и хода работ над проектом, закупкой материалов и оборудования, а также строительством и сдачей готовых объектов в эксплуатацию.

Работы по реализации проекта часто группируются по следующим двум признакам: основная деятельность по проекту и обеспечение проекта.

Такое разделение работ не совпадает с разбивкой проектов на фазы и этапы, поскольку и основная, и обеспечивающая деятельность могут совмещаться во времени.

К основной деятельности по проектуотносятся:

• предынвестиционные исследования;

• планирование проекта;

• разработка проектно-сметной документации;

• проведение торгов и заключение контрактов;

• строительно-монтажные работы;

• выполнение пуско-наладочных работ;

• сдача проекта;

• эксплуатация проекта, выпуск продукции;

• ремонт оборудования и развитие производства;

• демонтаж оборудования (закрытие проекта).

Деятельность по обеспечению проекта также довольно разнообразна. Для простоты целесообразно сгруппировать ее по видам обеспечения:

• организационное;

• правовое;

• кадровое;

• финансовое;

• материально-техническое;

• коммерческое (маркетинг);

• информационное.

Все перечисленные и многие другие не указанные здесь работы, выполняемые в процессе реализации проектов, протекают взаимозависимо во времени и пространстве. Однако четкое однозначное распределение этих работ (а значит, фаз и этапов выполнения проекта) в логической последовательности и во времени в общем случае практически невозможно.

Однако, выявить определенные закономерности все же удается.

Каждая фаза разработки проекта имеет свои цели и задачи. «Российское» содержание фаз жизненного цикла проекта не всегда совпадает текстуально, но ни в одном из элементов не противоречит «западному» подходу.

Разработка концепции проекта

На этом этапе определяются конечные цели проекта и выявляются пути их достижения. При этом предполагается возможность задания альтернативных наборов целей, при формировании которых должны учитываться, наряду с экономическими, также социальные, политические и технические факторы. Важным требованием при определении целей проекта является возможность их количественной оценки по объемам, срокам, размерам прибыли.

Оценка жизнеспособности проекта

Проводится краткое (предварительное) технико-экономическое обоснование проекта. Обычно рассматриваются одна - две альтернативы, разработанные на предыдущем этапе. Каждая альтернатива оценивается по критериям стоимости и прибыли. На этом этапе устанавливаются граничные условия, формируются конкретные цели и ограничения, а также (на основе статистики по объектам – аналогам) предварительно оценивается стоимость проекта (точность оценки – 25-40 процентов). Результатом этапа оценки жизнеспособности является обоснование преимуществ одной альтернативы перед другой.

После принятия решения о начале работ по проекту рассматривается вопрос о руководстве работами по его реализации.

Планирование проекта

После определения жизнеспособности проекта и решения о начале его осуществления следует составить в письменной форме «План работ» по проекту.

План представляет собой структурно определенную последовательность этапов работ, ведущих к достижению уже определенного комплекса целей. Он должен показывать, кто и что должен делать, в какие сроки и каким образом и включать все необходимые решения. План становится инструментом для работы со всеми участниками проекта и является предпосылкой для составления подходящего календарного графика этих работ и точной оценки их стоимости.

План реализации проекта разрабатывается с участием специалистов всех заинтересованных сторон, что способствует его реальности.

Окончательный план выполнения проекта должен быть одобрен, после чего он направляется всем участникам проекта. На этом же этапе решаются вопросы создания организации для работы над проектом (команды проекта).

Руководителю проекта следует помнить, что планирование является непрерывным процессом.

Разработка технических требований

В ходе этого этапа осуществляется выбор эксплуатационных характеристик будущих объектов проекта.

Выбор и оформление земельного участка

На этом этапе заказчик, как правило, определяется с земельным участком предполагаемого строительства и оформляет право собственности (аренды) на полученный земельный участок. Этот этап может включать в себя также набор мероприятий по подготовке заказчиком необходимой информации для дальнейшего проектирования строительства объекта недвижимости на данном земельном участке.

На этом же этапе группа экспертов оценивает объем средств, которые потребуются на реализацию проекта.

Эта оценка проекта получила название факторной и соответствует самому началу работ по созданию проектно-сметной документации (степень готовности не превышает одного процента). Неточность оценки достигает 15-25 процентов.

Практика показывает, что достоверность оценок затрат в большей степени зависит от степени точности предварительной оценки проекта, чем от последующих этапов ее уточнения.

Не столь важно, что какие-то из этих факторов оценены слишком подробно: важнее убедиться, что не пропущены другие, пусть и рассмотренные с меньшим количеством подробностей.

Эскизное проектирование

На этой стадии утверждается состав работ по рабочему проектированию и начинается проектно-конструкторская деятельность. В начале этой фазы подбираются материалы, позволяющие начать разработку проекта. Корректируется и утверждается технико-экономическое обоснование, являющееся основой для проектирования.

На базе этой – исправленной и утвержденной - основы и формируется новая оценка затрат (так называемая приближенная), включающая и дополнительную информацию по проекту, поступающую к этому моменту. Приближенная оценка определяется на основе сведений об объемах работ при известной стоимости оборудования и материалов. Неточность оценки – 10-15%.

Контрактная фаза

Если продолжение работ по проекту утверждается, переходят к составлению так называемых квалифицированных требований, являющихся материалом для подготовки контракта и проведения рабочего проектирования. С этой целью подготавливается предварительное задание на проектирование.

В объявлении (декларации) о намерении проектировать объекты излагаются основные характеристики объектов, указывается место строительства и налагаемые ограничения.

Отбор потенциальных исполнителей проекта производится следующим образом. Обычно предварительно выбираются несколько фирм - претендентов, которые приглашаются для переговоров (торгов). Переговоры ведет группа экспертов, при этом каждый эксперт оценивает претендента самостоятельно по следующим критериям: архитектурные и функциональные достоинства представленных предпроектных проработок; стоимостные показатели по будущей стройке; реальные архитектурные (инженерные) возможности фирмы; надежность фирмы как партнера по ранее осуществленным проектам; финансовое положение.

На основании результатов торгов оформляется контракт с выбранной проектной организацией. Контракт включает в себя график и задание на проектирование. Затем переходят к выбору и утверждению окончательного варианта проекта. На этом этапе разрабатывается в полном объеме технико-экономическое обоснование проекта и составляется задание на рабочее проектирование.

Выбор и оформление отношений с подрядными организациями и фирмами - последний этап контрактной фазы проекта.

Одновременно с заключением контракта с проектной организацией, аналогичные мероприятия осуществляются с подрядными строительными фирмами, а также фирмами - поставщиками оборудования и материалов.

Фаза реализации проекта

Эту фазу принято делить на две подфазы:

• детальное (рабочее) проектирование и поставки;

• строительство.

Крупные строительные фирмы часто берутся за выполнение обоих подфаз. Другие специализируются по одной из них.

На этой стадии подвергается риску небольшая сумма денег. Вплоть до момента начала финансирования проекта в целом и продолжения работ по рабочему проектированию и поставкам, проект может быть прекращен со сравнительно небольшими затратами. После начала серьезной работы ее завершение связано со значительными издержками. Утвержденный, а затем закрытый ввиду катастрофических прогнозов проект может оказаться «единственным в карьере» виновных в этом ответственных исполнителей.

При необходимости (для «подстраховки») можно предусмотреть дополнительную стадию утверждения проектных разработок и оценки затрат.

Строительная подфаза реализации проекта предполагает осуществление:

• закупок строительных материалов, изделий и конструкций;

• найма рабочих;

• аренды строительного оборудования;

• выполнения строительных, монтажных и пусконаладочных работ;

• сдачи-приемки готовых объектов в эксплуатацию.

Продолжительность отдельных этапов процесса выполнения проекта может меняться в широком диапазоне (от 0,5 до 10 лет) в зависимости от сложности проекта и условий его реализации.

Завершающая фаза или окончание проекта

На этой фазе достигаются конечные цели проекта, осуществляется подведение итогов и разрешение конфликтов и закрытие проекта. Основное содержание работ этой фазы в следующем:

• планирование процесса завершения проекта;

• эксплуатационные испытания окончательного продукта проекта;

• подготовка кадров для эксплуатации объекта;

• подготовка документации, сдача объекта заказчику и ввод его в эксплуатацию;

• оценка результатов проекта и подведение итогов;

• подготовка итоговых документов;

• закрытие работ и проекта;

• разрешение конфликтных ситуаций;

• реализация оставшихся ресурсов;

• накопление фактических и опытных данных для последующих проектов;

• расформирование команды проекта.

Заметим, что последние три фазы могут выполняться с совмещением работ во времени по последовательно-параллельной схеме.

Следует еще раз отметить, что такое деление на этапы жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта является достаточно условным. Тем не менее, содержание любого более или менее полноценного проекта во всех случаях является общим и логически вытекает из действующего механизма регулирования экономики той страны, где проект реализуется.

1. Из каких фаз состоит жизненный цикл:

А) инициация, разработка, реализация, регулирование;

B) бизнес-план, планирование, контроль, регулирование;

C) концепция, разработка, реализация, завершение;

D) концепция, проектирование, строительство, испытание, завершение.

2. Проект это -:

А) ограниченное во времени, целенаправленное изменение системы ….;

B) циклическая деятельность не имеющая заранее определенного конца….;

С) комплект технической, экономической и организационной документации….;

D) реализация какой-либо идеи, направленной на создание продукта…

3. Жизненный цикл проекта – это:

1. развитие уже созданного проекта с учетом стратегии развития строительной отрасли;

2. замысел и начальная фаза реализации, отражающие экономическое регулирование;

3. совокупность ступеней развития, от начала проекта до его завершения;

4. конечная фаза проекта, отражающая полное соответствие ТЭО.

4. Состояния, через которые проходит проект называются:

1. фазами;

2. этапами;

3. периодами;

4. операциями.

5. Кто принимает решения о разработке ТЭО:

1. генеральный подрядчик;

2. проектная организация;

3. подрядчик;

4. заказчик.

6. На начальной фазе проекта определяется:

1. средства реализации;

2. стоимость реализации проекта;

3. результат реализации проекта;

4. эффективность проекта.

7. Какие работы выполняются в ходе фазы реализации проекта:

1. формирование команды проекта;

2. определение и сравнительная оценка альтернатив;

3. назначение руководителя проекта;

4. организация проведения торгов и заключение контракта.