Содержание

Введение 2

Порядок выполнения курсовой работы 3

Общие положения 4

Анализ предложения на рынке жилой недвижимости и методика определения стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом 7

Список литературы 13

Введение

Опыт и путь становления российского рынка недвижимости стал убедительным подтверждением тенденций, характерных для всех стран с развитой экономикой, среди которых можно выделить следующие:

• недвижимость составляет основу национального богатства страны, поскольку во всех своих формах занимает около половины всего накопленного мирового богатства;

• рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны;

• недвижимость, как базовая основа жизнедеятельности человека и общества в целом, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления.

Нельзя не учитывать огромную социальную роль недвижимости, прежде всего за счет такого вида недвижимости, как жилье, которое имеет первостепенный потребительский приоритет.

Сложность и многогранность недвижимости, разнообразие возможностей ее рыночного обращения и видов использования обуславливают необходимость создания эффективной системы управления.

Специфика управления проявляется в том, что решение собственника относительно недвижимости не всегда и не полностью формулируется самостоятельно и не может быть принято без многочисленных согласований, утверждений, разрешений и учета мнения властных структур различного уровня и характера. Кроме того, в сфере недвижимости действует множество факторов, требующих учета при обосновании управленческого решения.

Управленческие решения дают возможность определения наиболее эффективного (рационального) варианта использования недвижимости для достижения какой-либо цели, поставленной собственником.

Порядок выполнения курсовой работы

.

Цель курсовой работы состоит в изучении теоретических вопросов экономики недвижимости, анализе рынка недвижимости и определении стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом.

Курсовая работа выполняется по индивидуальному заданию. Она должна содержать следующие структурные элементы:

1. Титульный лист.

2. Содержание.

3. Введение.

4. Теоретическая часть.

5. Практическая часть.

6. Заключение.

7. Список литературы.

Во введении отражается актуальность темы, цель, задачи, методы. В заключении отражаются основные результаты работы и формируются выводы.

Курсовая работа должна быть оформлена в соответствии с требованиями к оформлению контрольных, курсовых и дипломных работ. Работы, выполненные не в соответствии с требованиями, к защите не допускаются.

Общие положения

Недвижимость как экономическая категория есть материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода.

Определение стоимости объекта в течение жизненного цикла предполагает проведение соответствующих экспертиз (технических, экономических, местоположения). Экспертизы представляют собой ту или иную оценку объекта недвижимости в конкретный момент его жизненного цикла.

Экономическая экспертиза – все виды анализа, связанные со стоимостной оценкой факторов влияния. Это колебания рыночной конъюнктуры, определение величины затрат по всем видам воспроизводственных мероприятий.

Изменение стоимости любой недвижимости, включая общественные здания, зависит от целого ряда факторов. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Первый уровень (косвенные факторы) – влияние результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, природных и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные конкретным объектом недвижимости, но косвенно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке.

1. Социальные: уровень образования и культуры населения, потребности; свободное время; структура населения; семейное положение; плотность заселения; демографическое положение.

2. Экономические: налоги в области недвижимости; финансирование строительства; уровень предложения и спроса.

3. Природные: экология; географические; геологические; геодезические; топографические; природные ресурсы; сейсмические; технологические решения в области землепользования.

4. Политические: законодательство об ипотеке; налоговое законодательство; законы о собственности; законы об операциях с недвижимостью; законы в области экологии; зонирование территорий; закон о залоге; законодательство в области строительства; закон о кредитной политике; кадастры; лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности; политическая стабильность.

Второй уровень – влияние локальных факторов в масштабе города или городского района.

1. Местоположение: транспортная доступность; пешеходная доступность; наличие и состояние коммуникаций; наличие объектов социально-культурного назначения; размещение объектов в плане города (района); примыкающее окружение.

2. Временные факторы: дата оценки; даты известных сделок с аналогам.

3. Условия продаж: залоги и заклады; особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей.

4. Условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

Третий уровень – влияние факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

1. Архитектурно-строительные факторы: объемно-планировочные показатели.

2. Физические характеристики: физические параметры; качество строительства и эксплуатации; наличие коммунальных услуг; состояние недвижимости; функциональная пригодность и использование; привлекательность, комфорт.

3. Финансово-эксплуатационные факторы: доходы; эксплуатационные расходы; стоимость строительства.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, но, оценивая конкретный объект недвижимости, необходимо установить влияние каждого фактора. При этом важно рассмотреть влияние всех факторов в совокупности, после чего можно сделать общее заключение о стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Объект всегда существует в пространственном окружении, которое с течением времени развивается, утрачивая одни характеристики и приобретая другие. Существует еще один аспект динамики – изменение вида использования объекта недвижимости на различных этапах жизненного цикла. Таким образом, изменения стоимости складываются под воздействием различных факторов влияния.

И потребительская стоимость, и общая стоимость изменяются под воздействием одного и того же фактора – времени, который ограничивается по верхнему уровню продолжительностью жизненного цикла объекта недвижимости.

Выделяют следующие подходы к оценке недвижимости: затратный; доходный; сравнительный.

Подходы к оценке — это совокупность приемов и процедур, определяющих состав исходной информации и выполнение на ее основе оценки объекта.

Возможность использования каждого подхода и объективность рассчитанной любым методом стоимости значительно зависят от вида имущества и целей оценки.

Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой подход(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

При применении данного подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.

Подход сравнительного анализа дает хорошие результаты при наличии данных об относительно недавних, надежных сделках. Кроме того, этот подход основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания.

Рыночная стоимость объекта определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам при сходных условиях.

Для разных типов недвижимости существует свой набор физических характеристик, наиболее сильно влияющих на стоимость объекта, т.е. элементов сравнения.