Основные характеристики оцениваемого объекта
|
Характеристика объекта |
Значение |
|
Сегмент рынка недвижимости |
|
|
Текущее использование |
|
|
Юридическое описание: - регион - район - адрес - право собственности |
|
|
Право собственности на земельный участок |
|
|
Неблагоприятные условия окружающей среды |
|
|
Транспортная доступность участка |
|
|
Состояния дорог |
|
|
Доступные инженерные коммуникации |
|
|
Год постройки |
|
|
Этажность |
|
|
Этаж |
|
|
Общая площадь |
|
|
Техническое состояние |
|
|
Стены |
|
|
Перекрытия |
|
|
Кровля |
|
|
Коммунальные услуги |
|
|
Типичное использование окружения |
|
|
Основные характеристики застройки |
|
|
Основной тип зданий |
|
|
Этажность застройки |
|
|
Социальная инфраструктура |
|
|
Благоустройство территории |
|
В результате исследования рынка жилой недвижимости, выявить объекты, сопоставимые по своим характеристикам с анализируемым. Данные об объектах аналогах представить в таблице 3.
Таблица 3
Характеристика объектов-аналогов
|
№ п/п |
Объект |
Местоположение |
Цена предложения, руб. / руб. м2 |
Общая площадь, м2 |
Характеристика |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
2 |
|
|
|
|
|
|
3 |
|
|
|
|
|
|
4 |
|
|
|
|
|
Чтобы привести аналог к оцениваемому объекту на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены аналога по каждой позиции элементов сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.
Анализ сравнения объектов и расчеты представить в таблице 4.
Таблица 4
Расчет стоимости единицы сравнения
|
Элемент сравнения |
Оцениваемый объект |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
Цена продажи, руб. |
|
|
|
|
|
|
Общая площадь, м2 |
|
|
|
|
|
|
Цена за 1м2, руб. |
|
|
|
|
|
|
Рыночные поправки | |||||
|
Единица сравнения (стоимость 1 м2) |
|
|
|
|
|
|
Право собственности |
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
Скорректированная величина |
|
|
|
|
|
|
Условия продажи |
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
|
Скорректированная величина |
|
|
|
|
|
|
Физические поправки | |||||
|
Транспортная доступность |
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
|
Скорректированная величина |
|
|
|
|
|
|
Материал конструкций |
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
|
Скорректированная величина |
|
|
|
|
|
|
Использование |
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
|
Скорректированная величина |
|
|
|
|
|
|
Техническое состояние |
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
|
Скорректированная величина |
|
|
|
|
|
|
Этажность |
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
|
Скорректированная величина |
|
|
|
|
|
|
Этаж |
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
|
Скорректированная величина |
|
|
|
|
|
|
Дополнительные характеристики |
|
|
|
|
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
|
Скорректированная величина |
|
|
|
|
|
|
Выводы | |||||
|
Общая чистая коррекция, руб. |
|
|
|
|
|
|
В % от цены продажи |
|
|
|
|
|
|
Общая валовая коррекция, руб. |
|
|
|
|
|
|
Коэф. значимости |
|
|
|
|
|
|
Весовой коэффициент |
|
|
|
|
|
|
Стоимость 1м2 |
| ||||
Величина корректировки определяется экспертным методом. Если характеристика объекта аналога лучше, то корректировка стоимости производится в сторону уменьшения и наоборот.
Общая чистая коррекция — величина, на которую изменена стоимость объекта-аналога после проведенных корректировок.
Общая валовая коррекция — сумма всех проведенных денежных корректировок.
Общая валовая коррекция наиболее полно отражает изменения стоимости объекта аналога и позволяет определить коэффициент значимости каждого аналога по формуле:
(1)
где Кзi - коэффициент значимости i-го аналога;
ОВКi - общая валовая коррекция i-го аналога;
n - число аналогов.
Учитывая, что максимальное влияние на стоимость должен оказывать аналог с минимальным размером общей валовой корректировки, рассчитаем весовой коэффициент стоимости каждого из аналогов (ВКi).
(2)
Согласование результатов, полученных по каждому из аналогов, с учетом коэффициентов значимости производится по формуле:
(3)
где См – стоимость 1м2;
ССан – скорректированная стоимость единицы сравнения аналога.
По результатам расчетов сделать вывод.