Формулы для расчета стоимости земельных участков

- метод сравнения продаж (Любые участки)

РС_зу = Сумма_i=1..N(РС_азуi)/N_{азу (4)}

Найти сведения о продаже участков-аналогов, привести цены аналогов к объекту оценки с учетом характеристик РС_азу и усреднить приведенные цены аналогов по всем N аналогам. На этапе усреднения возможно применение весов:

РС_зу = Сумма_i=1..n(Вес_i*РС_азуi)/Сумма_i=1..n(Вес_i) (5)

- метод выделения (Застроенные),

РС_зу = РС_о – ОС_у (6)

РС_зу = Ц_ао – ОС_{ау (7)}

Найти РС совокупного объекта всеми доступными методами или цену объекта-аналога на рынке, вычесть остаточную стоимость улучшений с учетом прибыли предпринимателя.

- метод распределения (Застроенные)

РС_зу = РС_о*Доля_зу1 (8)

Найти РС всего объекта и рассчитать РС участка как известную долю в стоимости объекта, приходящуюся на землю.

В методиках этого нет, но при известной доле в доходах, приходящейся на участок, очевиден и другой путь:

РС_зу = (NOI_о*Доля_зу2)/R_{зу (9)}

Найти поток доходов, приходящийся на улучшения, выделить и капитализировать долю в потоке доходов, приходящуюся на землю. Легко показать, что:

Доля_зу1/ Доля_зу2 = R_о / R_{зу (10)}

Ключевой для данного метода размер доли мыслимо определять экспертно, либо экстракцией из рынка при известных ценах сделок с землей.

- метод капитализации земельной ренты (Любые участки)

РС_зу = NOI_зу/R_{зу (11)}

Найти поток доходов от сдачи земли в аренду, капитализировать.

- метод остатка  (Любые участки)

РС_зу = (NOI_о – ОС_у* R_у)/R_{зу (12)}

Найти долю дохода, приходящуюся на землю, путем вычитания из дохода от всего объекта дохода, приходящегося на улучшения с остаточной стоимостью ОС_у по ставке R_у. Капитализировать.

- метод предполагаемого использования (Любые участки)

РС_зу = NOI_зу/R_{зу (13)}

Найти поток доходов от предполагаемого использования земли, капитализировать.

Обозначения величин:

РС – рыночная стоимость, наиболее вероятная цена предполагаемой сделки с активом;

N – Число аналогов оцениваемого объекта в сравнительном анализе;

NOI – Чистый операционный доход или Рента, Выручка минус затраты а также потери от вакансий и неплатежей при анализируемом способе использования актива;

Доля – Доля, приходящаяся на актив в потоке доходов или в стоимости совокупного объекта;

ОС – Остаточная стоимость замещения или восстановления, определяемая для актива по затратам на создание аналогичного по полезности или тождественного объекта с учетом прибыли предпринимателя и износа;

R – Ставка капитализации, определяемая экстракцией или кумулятивным построением.

Обозначения индексов (выше приведенные величины относятся к):

ЗУ – Земельному участку;

О – Совокупному объекту оценки (земля + улучшения);

АЗУ – Аналогам земельного участка.

У – Улучшениям земельного участка.

АУ – Аналогам улучшений земельного участка.

По результатам расчетов сделать вывод.

Пример Определение стоимости земельного участка

Земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

При определении стоимости участка земли, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования.

В данном расчете применялся метод сравнения продаж. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами (далее — элементов сравнения);

• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

• местоположение;

• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

• транспортная доступность;

• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

• условия финансирования сделок с земельными участками;

• условия платежа при совершении сделок с земельными участками;

• обстоятельства совершения сделки с земельными участками;

• условия рынка.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

В качестве фактического материала для отбора аналогов использовались сведения по продаже земельных участков в  г Омске за апрель 2012 г. Материалы и ссылки на источники информации приведены в Таблице .

Описание аналогов продажи земельного участка
№ п/п	Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Наименование	земельный участок	земельный участок	земельный участок
2	Вид права	собственность	собственность	собственность
3	Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
4	Разрешенное использование	Для коммерческого использования	Для коммерческого использования	Для коммерческого использования
5	Условия финансирования и налогообложения	рыночные	рыночные	рыночные
6	Условия продажи/вид сделки	чистая продажа	чистая продажа	чистая продажа
7	Условия рынка (время продажи/предложения)	апрель.12	апрель.12	апрель.12
8	Потенциал местоположения	г. Омск	г. Омск	г. Омск
9	Площадь общая, кв.м.	4600	6000	3242
10	Транспортная доступность	хорошая	хорошая	Хорошая
11	Наличие коммуникаций	эл-во, водопр-д, канализа-ция	эл-во, водопр-д, канализа-ция	эл-во, водопр-д, канализа-ция
12	Наличие строений на участке	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
13	Цена продажи / предложения, руб.	5 500 000	11 000 000	3 500 000
14	Источник информации	АН "Авестра-риэлт", тел.535050 www.avestaomsk.ru	АН "Авестра-риэлт", тел.535050 www.avestaomsk.ru	АН "Авестра-риэлт", тел.535050 www.avestaomsk.ru/

Чтобы привести аналог к оцениваемому объекту на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены аналога по каждой позиции элементов сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

Корректировки (поправки) — прибавляемые или вычитаемые суммы, принимающие во внимание различия между сопоставимыми и оцениваемыми объектами.

Все корректировки на отличие вносят в стоимость сопоставимых объектов — аналогов. Если аналог уступает оцениваемому объекту, то в его стоимость вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если аналог превосходит оцениваемый объект, то вносимые в стоимость корректировки должны быть понижающими.

К экономическим корректировкам относятся поправки на право собственности, на условия финансирования, на условия продажи (вид сделки), на время продажи, уторговывание.

Содержание права собственности включает в себя правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе отчуждать его на условиях по своему усмотрению. Корректировка также вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой. В данном случае, сопоставляя имеющиеся права на объекты аналоги и объект оценки можно сделать вывод об их полном соответствии. Поэтому корректировка принимается равной 0%.

Условия финансирования — корректировка учитывает разницу в условиях финансирования сделки — соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств. В данном случае корректировка равна 0%, так как условия финансирования предполагаемых сделок абсолютно одинаковы.

Условия продажи (обстоятельства совершения сделки) могут быть альтернативные (аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.) и «чистая продажа» (земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты). В данном случае корректировка равна 0%, так как условия продажи предполагаемых сделок абсолютно одинаковы и являются рыночными.

Условия рынка (время продажи) — корректировка учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи и оцениваемого объекта. На практике, учитывая вышеупомянутые особенности российского рынка в виде “непрозрачности” сделок, эта информация в большинстве случаев недоступна. Выбор объектов аналогов проводился за период не более одного месяца от даты оценки, значимых изменений в этот период на рынке недвижимости не произошло, в соответствии, с чем корректировка равна 0%.

Корректировка на уторговывание. Уторговывание — ответственное звено коммерческих переговоров, когда покупатель стремится снизить первоначально названную продавцом цену, используя убедительные доводы, тактические и психологические приемы. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Анализ реальных сделок риэлторских фирм показывает, что в процессе торга возможно снижение цены в среднем от 0 до -10 %. В данном случае корректировка составляет -10 % согласно данных представленных следующими агентствами недвижимости АН "Авеста-Риэлт"

К физическим корректировкам относятся:

Потенциал местоположения является определяющим фактором, влияющим на стоимость земельного участка. К нему относятся: состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность района и т.д. Согласно экспертному мнению специалистов рынка недвижимости города Омска, величина данной корректировки может варьироваться до 25 % даже для одного района. В связи с тем, что объекты-аналоги и объект оценки находятся в г. Омске, данная корректировка равна 0 %.

Транспортная доступность учитывает состояние подъездных путей, близость транспортных потоков. Принимая во внимание, что объект оценки и объекты аналоги расположены в одном городу и имеют схожие, типовые для Омска подъездные пути, в данном случае корректировка равна 0%.

Общая площадь — данная поправка учитывает различие в общей площади аналога и объекта оценки. Принимая во внимание, что объекты-аналоги для земельных участков, предоставляемых под индивидуальное жилищное строительство, подбираются максимально приближенно к объекту оценки, а различие в величине площади не оказывает значимое влияние на стоимость единицы сравнения, размер данной корректировки определяется равным 0%.

Корректировки на наличие коммуникаций, строений и сооружений на земельном участке определяется экспертным путем на основе сложившихся на дату оценки цен на материалы и стоимости работ специализированных организаций. Итоговая величина данной поправки определяется исходя из объема работ, которые необходимо выполнить в каждом конкретном случае. Поправка на наличие коммуникаций для объектов-аналогов равна 0%, поскольку они имеют схожий набор коммуникаций с объектом оценки.

В данном случае корректировка на наличие строений и сооружений принимается равной 0 %, так как для расчета рыночной стоимости земельного участка принимается условие, что данный участок является незастроенным, а стоимость расположенных на нем строений и сооружений учитывается при расчете рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Учитывая характер приведенной и проанализированной информации, а так же принятые в настоящем Отчете допущения и ограничения, величина рыночной стоимости указывается округленно до 4-х знаков. Расчет рыночной стоимости земельного участка приведен в Таблице 

Расчет стоимости земельного участка Сравнительным подходом
Элементы сравнения	Объекты сравнения
	Оценивае-мый	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи, руб.		5500000	11000000	350000
Общая площадь, м2	6700	4600	6000	3242
Единицы сравнения
Цена продажи, руб.		5500000	11000000	3500000
Цена за единицу общей площади, руб/м2	2	1195	1830	1080
Экономические поправки		все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки
единица сравнения, руб.	1	5500000	11000000	350000
уторговывание		возможно	возможно	возможно
корректировка, %		-10%	-10%	-10%
скорректированная цена, руб.		4950000	9900000	3150000
Вид права	собственность	собственность	собственность	собственность
корректировка, %		0%	0%	0%
скорректированная цена, руб.		4950000	9900000	3150000
Условия финансирования и налогообложения	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
корректировка, %		0%	0%	0%
скорректированная цена, руб.		4950000	9900000	3150000
Условия продажи/ вид сделки	чистая продажа	чистая продажа	чистая продажа	чистая продажа
корректировка, %		0%	0%	0%
скорректированная цена, руб.		4950000	9900000	3150000
Условия рынка (время продажи)	25.04.2012 г	аперль.12	апрель.12	апрель.12
корректировка, %		0%	0%	0%
Эффективная цена на момент продажи, руб.		4950000	9900000	3150000
Физические поправки		все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки
единица сравнения, руб/м2	2	1195	1830	1080
Местоположение	г. Омск	г. Омск	г. Омск	г. Омск
корректировка, %		0%	0%	0%
скорректированная цена, руб.		1195	1830	1080
Общая площадь, м2	6700	4600	6000	3242
корректировка, %		0%	0%	0%
скорректированная цена, руб.		1195	1830	1080
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
корректировка, %		0%	0%	0%
скорректированная цена, руб.		1195	1830	1080
Наличие коммуникаций	эл-во, водопровод канализация	эл-во, водопр-д, канализа-ция	эл-во, водопр-д, канализа-ция	эл-во, водопр-д, канализа-ция
корректировка, %		0%	0%	0%
скорректированная цена, руб.		1195	1830	1080
Наличие строений на участке	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
корректировка, %		0%	0%	0%
скорректированная цена, руб.		1195	1830	1080
Выводы:
		1195	1830	1080
Весовой коэффициент		0,29	0,44	0,26
Стоимость за единицу сравнения, руб.		346,55	805,2	280,8
Рыночная стоимость, определенная Сравнительным подходом, руб.	9 598 085

Таким образом, стоимость земельного участка по улице Волочаевская равна 9 598 085 рублей.

Вывод: с учетом вышесказанного рыночная стоимость оцениваемого объекта, полученная в результате расчета методом сравнения продаж, должна быть учтена при расчете единого объекта недвижимости.

12