5.5. Ринок нерухомості та його особливості

Нерухомість – це все те, що не може бути переміщене з одного місця в інше. До неї можна віднести будівлі та споруди (у тому числі квартири, житлові будинки, дачі, гаражі тощо), природні ресурси (ліси, озера, річки, надра, земля). Головною не­рухомістю (природним ресурсом) є земля. В економічній теорії під ресурсом "земля " розуміють усю сукупність природних ресурсів, які пов'язані з землею і землею породжуються.

Найважливішою особливістю нерухомості, у тому числі природних ресурсів (землі), є їхня обмеженість, або рідкісність та не відтворюваність. Це означає, що в даний момент уданому місці є лише певна кількість даного ресурсу (квартир, будинків, земельних ділянок тощо) і з однієї земельної ділянки площею в 10 га не можна одержати через рік/два ділянку площею в 20-30-100 та; з однієї квартири не можна мати 2-3-4 таких самих квартир і т.д.

В умовах ринкових відносин нерухомість стає товаром (в Україні в даний час широкого розвитку набув ринок житла, гаражів, дач; ринок землі, хоча й перебуває в зародковому стані, але набуває дедалі більших розмахів). Особливістю такого ринку є те, що в певний період часу в певному місці для продажу може пропонуватись лише певна (не більше і не менше) кількість даного товару (однакової споживної вартості). Тобто обсяг пропозиції такого товару не залежить від ціни даного товару, як це буває на ринках інших товарів. Крива пропозиції в ньому є вертикальною прямою (див. рис. 6).

R S₀

R₀

D₀

R_t

D_t

Q₀ Q

Рис. 6 Ринок нерухомості (землі)

Ціна на нерухомість, у тому числі і на землю, визначається, таким чином, лише попитом. Зменшення попиту від D₀ до D₁, привело до зниження ціни від R₀ до R_1.

Звичайно, на ринку може з часом змінюватись і пропозиція: продаватись не одна, а декілька земельних ділянок; не 10, а 100 і більше квартир. Тоді, при незмінному попиті, ціна на такий товар буде знижуватись (мал. 5) Ціну на ринку нерухомості часто називають рентою, на ринку землі – земельною рентою.

У цілому аналогічно визначенню ціни акції, ціну землі визначають як капіталізовану земельну ренту:

ЦЗ = (Рента / Ставка) • 100.

Тобто власник землі при її продажу має одержати таку суму, щоб, поклавши її до банку і тим самим перетворивши на грошовий капітал, одержаний доход, рівний у сумі ренті. Рис.7 Зростання пропозиції на ринку нерухомості

R S₀

R₀

R_t

D_t

Q₀ Q

6. Моделі ринкової економіки. Соціальне ринкове господарство

Ринкова економіка і ринок, як її найважливіший елемент, майже 300 років знаходяться в центрі наукових досліджень економістів усього світу. Зрозуміло, що існує безліч різноманітних теорій і концепцій, що тлумачать сутність і багатогранність цих категорій. Але загальним результатом як теоретичних досліджень, так і практики господарювання в розвинутих країнах, є висновок, що регульована ринкова економіка – найбільш ефективний спосіб організації економічного життя, функціонування всього господарства.

Сучасні теоретики ринкової економіки спираються на теорію таких класиків економічної науки, як А. Сміт, Д. Рікардо, Д. Мілль, А. Маршалл, А. Пігу, Л. Мізес, Дж. Кейнс, Ф. Хайєк тощо.

Ми повинні використовувати весь потенціал економічної думки, віддавати перевагу систематизуючим теоріям і досвіду передових країн, пам'ятаючи про власні надбання. Значний доробок в теорію ринку внесли такі українські вчені, як В. Геєць, І. Лукінов, Ю. Пахомов, А. Чухно, Г.Климко, В. Мочерний та ін.

У реальному житті ринкова економіка, відображаючи ступінь розвитку соціально-економічних відносин суспільства, виступає в певних конкретних формах – моделях, що відповідають сукупності економічних, соціа­льних, історичних та інших умов даної країни.

Зважаючи на етапи розвитку ринкової економіки, еволюцію поглядів західних вчених і узагальнення українських економістів, можна зробити висновок, що історично склалися два основних типи ринкової еконо­міки: саморегульована і регульована, які в свою чергу представлені різними моделями.

Моделі ринкової економіки визначаються залежно від співвідношення: а) ринкового механізму і державного регулювання; б) конкуренції та монополії; в) централізму й децентралізму в управлінні економікою; г) лібералізації та соціальної орієнтованості економіки.

Саморегульована економіка у формі вільного ринку була однією з перших конкретних моделей ринкової економіки. Вона відповідала невеликому, заснованому на приватній власності, виробництву. В цих умовах найефективнішою формою економічних зв'язків між великою кількістю дрібних, економічно відокремлених товаровиробників міг бути лише ринок з його механізмом саморегулювання відповідно до принципу "невидимої руки" А. Сміта. У своїй основній праці "Дослідження про природу і причини багатства народів (1771 рік) А. Сміт, обґрунтовуючи вчення про економічні стимули і поведінку "економічної людини" (так він називає індивіда, суб'єкта ринкових відносин), стверджував, що головним мотивом господарської діяльності є особистий економічний інтерес, тобто прагнення одержати найбільший прибуток. Дбаючи про свої власні інтереси, людина, завдяки "невидимій руці" ринку, часто забезпечує інтереси суспільства ефективніше, ніж коли вона має намір забезпечити їх насправді.

Розвиток суспільного виробництва зумовив виникнення нового типу економіки – регульованої ринкової економіки, де механізм ринкового саморегулювання економічних процесів доповнюється спочатку регулюванням з боку монополій, а потім і держави. Це пояснюється тим, що регулюючий вплив держави посилюється на етапі виникнення монополій. Отже, зародження регульованої економіки в країнах Західної Європи та США почалося з останньої третини XIX століття. Але активне її формування припадає на 30-і роки XX століття, коли Д. Кейнс теоретично обґрунтував необхідність поєднання ринкового механізму з державним регулюванням в період "великої депресії" (економічна 152

криза 1929-1933 рр.). Завдяки "економічній революції" д. Кейнса, яку ефективно реалізував президент США ф. Рузвельт, провівши реформи під назвою "Новий курс", вдалося запобігти катастрофі капіталізму й закласти основи подальшій його радикальній перебудові.

Сучасна економічна система, що сформувалася і переважає в більшості розвинутих країн світу, характеризується як змішана економіка. Це стійка економічна система, яка являє собою одночасне поєднання приватної і державної форм власності, ринкового механізму й державного регулювання, активного приватного підприємництва та соціальних гарантій. Одна з важливих характеристик сучасної змішаної економіки – багатоваріантність її моделей. Кожна з моделей зумовлюється багатьма конкретно-історичними факторами, важливе значення серед яких мають рівень і характер розвитку продуктивних сил країни, історичні й геополітичні умови формування економіки і суспільства, національний менталітет тощо.

Серед широкого спектру моделей змішаної економіки (консервативна (США), державний дирижизм (Франція), корпоративний патерналізм (Японія, країни Східної Азії), "держава добробуту" (Швеція) та ін.) особливо виділяється соціальне ринкове господарство як сучасна модель ринкової економіки.

Соціальне ринкове господарство виникло у Німеччині як реакція на диктаторський уклад націонал-соціалістичної держави. Ще в 1941 році в м. Фрайбурзі група вчених об'єдналася для розробки орієнтирів економічного розвитку після краху третього рейху. Концепцію соціального ринкового господарства обґрунтував німецький вчений А. Мюллер-Армак (1947 рік). В. Ойкен (німецький вчений-економіст) розробив теоретичну основу реформи 1948 року в Західній Німеччині, спираючись на принципи теорії "соціального лібералізму"(за визначенням автора "ордолібералізму" – від лат. "порядок"). На практиці втілив в життя ідеї соціальної ринкової економіки Людвіг Ерхард (директор економічного управління, потім міністр економіки і другий в історії ФРН канцлер).

Протягом усього післявоєнного періоду господарство ФРН виправдало себе найкращим чином, забезпечуючи соціальне вирівнювання на користь більш слабких груп населення на основі результатів дії ринку.

Соціальне ринкове господарство передбачає поєднання принципу ринкової свободи з принципом соціальної рівності. Його основними характеристиками є:

яскраво виражена змішана економіка з досить значним державним сектором;

регламентація державою правил гри на ринковому полі як для державних, так і приватних структур ("правова держава");

державне регулювання не лише макроекономічних процесів, а й окремих сфер діяльності господарюючих суб'єктів;

істотний патерналізм держави відносно всіх членів суспільства, забезпечення таким шляхом гарантій певного рівня задоволення потреб населення в послугах охорони здоров'я, освіти, культури, житлі;

регулювання зайнятості населення з орієнтацією на мінімізацію безробіття; державне регулювання доходів населення, а при певних умовах – і цін.

Отже, соціальне ринкове господарство – це сучасна форма економічної організації ринкового типу з налагодженим механізмом державного регулювання, відповідною інституціональною структурою і системою соціального захисту населення. Його основною метою є досягнення високого рівня добробуту для переважної більшості членів суспільства в умовах економічної свободи і на основі конкурентного середовища.

Істотна увага приділена соціальному ринковому господарству, оскільки саме така модель – регульована соціальна ринкова економіка - визначена чинним законодавством для України.

Якими ж шляхами можна здійснити перехід до ринкової економіки?

Світовий досвід показує, що перехід до ринку може здійснюватися різними шляхами, найхарактернішими серед яких є: еволюційний, "шокової терапії" і жорсткого регулювання.

Модель еволюційного переходу до ринку ґрунтується на поетапному й поступовому впровадженні ринкових відносин та розрахована на досить значний період переходу. Зокрема, формування ринкової економіки у США тривало 150 років, в Англії - 350 років. Південна Корея, Тайвань, Гонконг, Сінгапур витратили на це приблизно два десятиліття.

Модель "шокової терапії" означає одночасне введення у дію всіх атрибутів ринку і одночасне переведення економіки на ринкові відносини. На першому етапі це веде до високої інфляції, безробіття й падіння виробництва. Такий шлях соціально небезпечний.

Модель жорсткого регулювання переходу до ринку базується на державному регулюванні цін на найважливіші товари і доходів населення. В її основу покладено стимулювання підприємництва і "заморожування" соціальних гарантій. Ця модель вимагає рішучих дій уряду. Але регулююча роль держави має здійснюватися методами, які адекватні ринковим формам господарювання.

Одна з ключових проблем сучасної економічної науки – перехід від командно-адміністративної до ринкової економіки. Такий перехід здійснюють близько 40 країн світу, в тому числі й Україна. В економічній літературі цей процес переходу називають системною трансформацією, тобто йдеться про перехід до нової соціально-економічної системи з приватною власністю в багатоукладній економіці та ринковим регулюванням. Перехід економіки України до ринку проходить набагато складніше, ніж передбачалося. Це зумовлено як об'єктивними, так і суб'єктивними чинниками.

Трансформаційні перетворення донедавна існуючої командно-адміністративної системи відбуваються на тлі відставання України від глобальних процесів світової економіки: адже розвинені країни здійснили перехід до нової, вищої стадії прогресу людського суспільства – постіндустріальної. Україна перебуває на індустріальній стадії розвитку, тобто відстає на цілу технологічну епоху. Отже, формування відкритої ринкової економіки, входження України до світового співтовариства потребує певного перехідного періоду і врахування закономірностей світового розвитку.

Закономірністю перехідної економіки є нестабільність і нестійкість, оскільки тут співіснують старі та нові форми господарювання. Ця закономірність була поглиблена специфікою переходу від адміністративно-командної системи, де домінував тотальний монополізм, до ринкової. Невідповідність цих систем (соціально-економічна, організаційно-економічна, виробничо-технологічна} зумовила глибоку системну, трансформаційну кризу, проявами якої стали: небачений спад виробництва, гіперінфляція, тінізація економіки, падіння життєвого рівня народу.

Об'єктивна зумовленість кризи була посилена прорахунками й помилками в соціально-економічній політиці. Насамперед, це відсутність глибокого теоретичного обґрунтування перехідного періоду; стихійне проведення реформ, зокрема не була чітко визначена цільова їх функція – соціальна спрямованість, що призвело до зростання бідності та поглиблення майнової диференціації в суспільстві; ігнорування специфічності умов ринкової трансформації України (особливості економіки країни як частки економіки колишнього СРСР); неузгодженість між фінансовою і монетарною політикою; нерозробленість структурної політики, метою якої має бути не лише зміна співвідношення в розвитку галузей, а й їх технічне та технологічне переоснащення; непослідовна політика економічної лібералізації тощо.

Поєднання об'єктивних та суб'єктивних чинників зумовили соціально-економічну кризу, яка не має історичних аналогів. Зокрема, за 1990-2000 рр. обсяг ВВП України скоротився в 2,3 раза (для порівняння: у СРСР під час другої світової війни падіння промислового виробництва становило 30%). За даними Світового банку, рівень інфляції в Україні у другій половині 1993 року був найвищим у світі. Криза спричинила різке падіння рівня життя населення: за 1992-першу половину 1994 року він знизився в 2,5 раза.

Нинішній стан економіки України характеризується певними позитивними зрушеннями: подолано спад виробництва, досягнута стабілізація економіки, забезпечено економічне зростання. Звичайно, далеко не всі проблеми вирішені. Тому потрібна напружена, організована робота, спрямована на подальше реформування економіки, досягнення рубежів світового прогресу.