Тема 10. Правочини з житлом.

1. Виникнення та зміст права приватної власності на будинок (квартиру).

2. Правове регулювання житлових правовідносин у приватному житловому фонді.

3. Договір купівлі-продажу житла.

4. Договір міни житла.

5. Договір довічного утримання.

6. Договір застави житла

7. Договір дарування

Методичні рекомендації

1. При розгляді питання виникнення права приватної власності на будинок (квартиру) необхідно зазначити, що основою забезпечення житлових потреб громадян є право приватної власності. Воно може виникати різними способами, серед яких найпоширенішими є будівництво, купівля, отримання будинку в спадщину, придбання житлового будинку (квартири) за договорами міни, дарування, довічного утримання тощо. Придбання квартир може здійснюватися двома способами — за ринковими цінами та на аукціоні.

Окремо слід зупинитися на особливостях моменту виникнення права власності на житло в процесі приватизації, оскільки можна припустити, що моментом виникнення права власності може бути:

• • подача заяви та всіх необхідних документів до органів;

• • прийняття рішення органом приватизації протягом одного місяця з дня подачі документів шляхом його реєстрації;

• • видача свідоцтва про право власності.

Правильне визначення конкретного моменту виникнення у громадян права приватної власності на квартиру, особливо відчужену у держави на користь квартиронаймачів та їхніх спадкоємців, має важливе теоретичне і практичне значення.

Договірно-правовими способами набуття права власності на житло є договори купівлі, обміну, міни, довічного утримання, дарування, внаслідок договору довічного утримання та спадкування.

2. Правове регулювання житлових правовідносин у приватному житловому фонді слід провадити виходячи з норм Цивільного та Житлового кодексів України. Вони породжують не лише зобов'язальні цивільно-правові відносини, а й особливі житлові права, які полягають у тому, що наймач має можливість безстрокового користування житлом з великим обсягом прав, у тому числі безстрокового користування, обміну, поділу, вселення нових мешканців тощо. Але оскільки ст. 47 Конституції України визначає договір як "оренда житлового приміщення", то необхідно визначити особливості правового регулювання договору такої оренди. Правове регулювання договорів оренди та найму житла має свої відмінності — залежність від форми власності житлового фонду сфери нормативно-правового регулювання і розрізняється за суб'єктним складом за строками дії, обсягом прав та обов'язків.

Виходячи з цього слід визначити оренду житлового приміщення як засноване на договорі строкове платне користування житлом приватного житлового фонду, необхідного орендареві для проживання. Тому варто відокремити особливі підстави припинення договору оренди в разі закінчення строку; загибелі об'єкта оренди; невнесення орендної плати впродовж встановленого договором терміну; руйнування, псування житла, а також у разі його аварійного стану. Слід також навести інші випадки: наприклад, договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін, або на вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами своїх зобов'язань.

3. Одним з найпоширеніших способів отримання житла у власність є купівля. Тому слід визначити сторони договору, дати його правову характеристику, зупинившись на моменті переходу права власності на житло (оскільки саме з моментом виникнення права власності у покупця пов'язаний ризик випадкової загибелі майна, його втрати або пошкодження) і пов'язати його з порядком державної реєстрації права власності на житло, що здійснюється відповідно до Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, які перебувають у власності юридичних і фізичних осіб (затверджена наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України № 121 від 09 червня 1998 р.).

4. При визначенні договору міни слід вказати, що це угода, за якою кожна зі сторін зобов'язується передати іншій стороні у власність певне майно і прийняти від неї інше майно. Але Цивільний кодекс не містить обмежень щодо кількості та вартості житла, яке можна обмінювати на інше майно. Таким чином, житло можна обміняти на інше житло (будинок, квартиру в багатоповерховому будинку) або на інші речі, товар. Слід визнати, що саме цими особливостями відрізняється договір міни житла, визначений Цивільним кодексом, від договору обміну житла, правове регулювання якого здійснюється Житловим кодексом та правилами обміну житла в державному житловому фонді

5. Предметом договору довірчого утримання може бути тільки житло, що відчужується, матеріальне забезпечення, що надається відчужувачу і виражається в натурі у вигляді іншого житла, харчування, догляду, необхідної допомоги, які в договорі мають бути конкретизовані: кількість, якість, вартість, вид, форма тощо матеріального забезпечення. Необхідно зазначити, що сторонами за договором довічного утримання є громадяни. Відчужувач має бути непрацездатним (за віком або станом здоров'я), який потребує певного догляду і матеріального забезпечення.

Непрацездатними за віком вважаються особи, що досягли пенсійного віку: жінки 55 років і чоловіки 60 років. Непрацездатні за станом здоров'я мають підтвердити це медичними довідками.

Набувачем може бути лише дієздатна фізична особа, яка може забезпечити належне матеріальне забезпечення відповідно до умов договору. Оскільки договір довічного утримання має бути обов'язково нотаріально посвідчений, то нотаріус повинен перевірити наявність істотних умов договору, в тому числі точну оцінку будинку, яка визначається за згодою сторін, а також види матеріального забезпечення, що надаються набувачем майна, їхню грошову оцінку, яка теж визначається за згодою сторін.

6. Житло може бути предметом договору застави, а застава є засобом забезпечення виконання зобов'язань і виникає внаслідок укладення договору, то необхідно визначити підстави для укладення договору застави житла, зокрема це можуть бути вимоги, що випливають з договору позики, купівлі-продажу тощо.

Особливості укладення договорів застави житла полягають у тому, що предмет застави (квартира, будинок) залишається у заставодавця і умови її здійснення визначено іпотекою.

Окремо слід розглянути особливості застави житла, яке перебуває у спільній власності.

7. Договір дарування — це угода сторін, в силу якої одна сторона (дарувальник). передає безоплатно іншій стороні (обдарованому) житло у власність, то для договору дарування необхідна наявність волі на прийняття житла обдарованого. Оскільки договір дарування житла є безоплатним і вважається укладеним з моменту передачі майна обдарованому, що посвідчується відповідним нотаріальним записом, то дарувальник не може вимагати зустрічних дій (права нежиттєвого проживання, надання іншої житлової площі, отримання певних матеріальних чи нематеріальних благ тощо).

Визначальним у цих випадках є момент переходу всього комплексу прав і обов'язків від одного власника до іншого. Саме цим договори дарування житла відрізняються від спадкоємства.

Визначаючи особливості переходу права власності на житло за правом спадкування, варто зазначити, що спадкоємство здійснюється за законом і заповітом. Якщо немає спадкоємців, або жоден зі спадкоємців не прийняв спадщини, або вони позбавлені спадщини, житло переходить до держави. Спадкоємство виникає у разі смерті громадянина, який мав житло за правом приватної власності.

Зміст права приватної власності виражається через правомочності власника житла — володіння, користування, розпорядження з особливостями, визначеними Житловим кодексом України.