23.Права и обязанности сторон по договору аренды. Субаренда.

Арендодатель по договору аренды обязан: • предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям
договора аренды, а также назначению такого имущества
вместе со всеми документами и принадлежностями имущества; • нести ответственность за недостатки сданного в аренду
имущества, если эти недостатки не позволяют полностью
или частично пользоваться имуществом.

Арендодатель не
несет ответственности за недостатки, если они: оговорены в договоре; были заранее известны арендатору или если
эти недостатки сам арендатор должен был обнаружить при
передаче имущества;• предупредить арендатора о всех правах третьих лиц
на сдаваемое в аренду имущество. Если арендодатель не
исполнил эту обязанность, то арендатор вправе по своему
выбору требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков; • производить за свой счет капитальный ремонт, если
данная обязанность возложена на него по договору или в
соответствии с законодательством. Капитальный ремонт
должен производиться в договорный либо разумный срок,
если вызван неотложной необходимостью. Обязанности арендатора: • своевременно вносить арендную плату в установленном размере, в порядке и сроки, определенные договором.
Если они в договоре не определены, то плата вносится
в порядке, на условиях и в сроки, которые обычно применяются при аренде такого имущества; • пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества; • поддерживать имущество в исправном состоянии,
производить текущий ремонт, нести расходы;• при прекращении договора вернуть имущество в том
же состоянии. Если имущество не возвращено или возвращено с просрочкой, то арендодатель вправе получить арендную плату за это время. Договор аренды является двусторонним. Обязанностям
одной стороны корреспондируют соответствующие права
другой стороны.

СУБАРЕНДА — передача арендатором части арендованного имущества в аренду третьему лицу, при которой арендатор становится арендодателем по отношению к этому лицу, выступающему в роли арендатора.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено настоящим Кодексом и иными актами законодательства.

24.Прекращение договора аренды. Выкуп арендованного имущества.

Договор аренды прекращается: • с истечением срока договора (в тех случаях, когда
арендодатель потребует возврата имущества или арендатор сам его возвратит); • в случае гибели предмета аренды. В одностороннем порядке договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, когда арендатор: • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с
неоднократными нарушениями; • существенно ухудшает имущество; • более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство
капитального ремонта является обязанностью арендатора. В одностороннем порядке договор может быть расторгнут по требованию арендатора, когда: • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию
имуществом в соответствии с условиями договора или
назначением имущества; • переданное имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию, не оговоренные при заключении
договора; • арендодатель не производит капитальный ремонт
имущества в установленные договором сроки в тех случаях,
когда капитальный ремонт имущества является его обязанностью по договору.

Статья 595. Выкуп арендованного имущества

1. В законодательстве или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество может быть выкуплено арендатором по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

. Законодательством могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

25.Понятие, заключение, сроки и форма договора безвозмездного пользования имуществом (ссуды).

Договор безвозмездного пользования (ссуда) — это соглашение, в силу которого одна сторона (ссудодатель) обязуется
передать или передает вещь в безвозмездное временное
пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя
обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она
ее получила, с учетом нормального износа или в состоя¬
нии, обусловленном договором (ст. 643 ГК). По своей правовой природе договор ссуды является консенсуальным или реальным, двусторонним в случаях, когда
он консенсуальный, безвозмездным. Сторонами договора выступают ссудодатель и ссудополучатель. Ими могут быть физические и юридические лица. Предмет договора — земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование,
транспортные средства и другие непотребляемые вещи.
Договор может быть заключен как на определенный, так
и неопределенный срок. Форма договора ссуды подчиняется общим правилам
о форме сделок.

Договор ссуды прекращается: • в случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица-ссудополучателя, если иное
не предусмотрено договором; • закон допускает возможность сторон в любое время
отказаться от договора, заключенного без указания срока,
известив другую сторону за месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения; • ссудополучатель вправе отказаться от срочного договора ссуды в любое время, известив об этом ссудодателя в
месячный срок; • закон допускает досрочное расторжение договора в
одностороннем поряДке как по требованию ссудодателя,
так и ссудополучателя в случае нарушения ими договорных обязательств. Ссудодатель вправе требовать одностороннего расторжения договора безвозмездного пользования в случаях использования вещи не в соответствии с условиями договора или
назначением вещи, невыполнения обязанностей по под¬
держанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию,
существенного ухудшения состояния вещи, передачи вещи
третьему лицу без согласия ссудодателя. По требованию ссудополучателя договор может быть
расторгнут: при обнаружении недостатков, о которых он
не знал и не мог знать при заключении договора, препятствующих использованию вещи; если в силу обстоятельств,
за которые он не отвечает, вещь окажется в состоянии, непригодном для ее использования; если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц
на передаваемую вещь; при неисполнении ссудодателем
обязанности по передаче вещи либо ее принадлежностей.

14. Договор найма жилого помещения

Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

К субъектам жилищных правоотношений относятся граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства, юридические лица независимо от форм собственности, государственные органы. Юридическое лицо не может быть стороной договора найма жилого помещения, что не исключает возможности приобретения таким лицом права владения и пользования им, но на основе иного договора (как правило, договора аренды). Однако фактическое пользование арендованным юридическим лицом жилым помещением может осуществлять только гражданин.

Договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во,владение и пользование за плату. При этом письменная форма договора найма жилого помещения является обязательным требованием законодательства.

Предмет договора найма определяется жилым помещением (помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан), которое отвечает санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям для граждан в соответствующем населенном пункте. Предметом договора в домах государственного жилищного фонда, как правило, является отдельная квартира. Предметом договора в домах частного жилищного Фонда может быть жилая комната и даже часть комнаты. Не допускается заселение одной комнаты гражданами разного пола, кроме супругов.

Жилищный кодекс различает несколько видов договора найма:

♦ договор социального найма жилого помещения;

♦ договор найма жилого помещения в специальном доме;

♦ договор найма жилого помещения в общежитиях;

♦ договор найма служебного жилого помещения;

♦ договор найма жилого помещения в домах, находящихся в собственности граждан;

♦ договор найма жилых помещений в домах организаций граждан-застройщиков.

Наряду с нанимателем законодательство содержит понятие членов семьи нанимателя (членов семьи собственника жилого помещения, члена организации граждан-застройщиков), которые пользуются наравне с нанимателем правами и исполняют обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

К таковым относятся супруг (супруга) нанимателя, их дети и родители, другие родственники, а также нетрудо¬способные иждивенцы, если они проживают совместно с ним и ведут общее хозяйство, и иные граждане, прожи¬вающие не менее пяти лет совместно с нанимателем, ве¬дущие с ним общее хозяйство (могут быть признаны в су¬дебном порядке членами семьи этого нанимателя).

Эта категория играет важную роль, так как совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма, если иное не предусмотрено письменным договором между ними.

Члены семьи нанимателя имеют право без согласия собственника и нанимателя жилого помещения вселить в занимаемое ими жилое помещение только своих несовер¬шеннолетних детей.

Если члены семьи нанимателя перестали быть членами его семьи, но продолжают проживать в этом же жилом помещении, они сохраняют свои права и обязанности, если иное не установлено Жилищным кодексом Республики Бе-ларусь и заключенным между ними письменным соглаше- нием о порядке пользования жилым помещением.

наниматель обязан:

♦ соблюдать установленные законодательством пра¬вила пользования жилыми помещениями (правила пожарной безопасности, санитарно-гигиенические правила, правила пользования санитарно-техническим и иным оборудованием);

♦ производить за счет собственных средств самостоя¬тельно или силами ЖЭО либо других организаций ремонт занимаемого жилого помещения (штукатур¬ка, побелка, покраска и оклейка обоями стен и т.д.), ремонт и замену изношенного и вышедше¬го из строя внутриквартирного оборудования и подводку к нему: санитарно-технического, газового, электрического и иного оборудования. Если выпол¬нение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов и инженер¬ных систем жилого дома, они производятся за счет наймодателя или ЖЭО;

♦ возмещать ущерб, нанесенный по своей вине вспо¬могательным помещениям жилого дома, жилым и подсобным помещениям других граждан и юриди¬ческих лиц независимо от форм собственности;

♦ вносить плату за пользование (техническое обслу¬живание) жилыми помещениями и коммунальными услугами, отчислять средства на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем жилого дома за каждый истекший месяц не позднее 25-го числа следующего за ним месяца в размерах и на усло¬виях, установленных законодательством Республи¬ки Беларусь.

Согласно требованиям законодательства плата за пользование (техническое обслуживание) жилыми помещениями и коммунальными услугами, отчис¬ления на капитальный ремонт жилья осуществля¬ются в соответствии с заключенными с местными исполнительными или распорядительными органа¬ми, предприятиями, учреждениями, организациями договорами найма или договорами на техническое обслуживание, заключенными с ЖЭО;

♦ не совершать действий, приводящих к порче жи¬лых помещений и вспомогательных помещений жилого дома либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающих нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях.

Следует особо отметить, что законодательством регу¬лируется и порядок пользования телевизорами, радиопри¬емниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами; так, например, с 23 до 7 часов должна соблюдаться тишина.

Наймодатель (юридические лица независимо от форм собственности и жилищно-эксплуатирующая организация) обязан:

♦ содержать жилой дом в соответствии с правилами и нормами содержания жилых домов в городах и поселках Республики Беларусь, утвержденными Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь;

♦ производить систематически осмотр жилого дома и жилых помещений, объектов благоустройства при¬домовой территории;

♦ проверять во вспомогательных помещениях техни-

ческое состояние инженерного оборудования, про-

изводить его профилактическое обслуживание обеспечивать бесперебойную работу, в том числе внутриквартирного: электроплит (частично - обеспечение электробезопасности), печного и централь- ного отопления при условии эксплуатации их в соответствии с проектным решением;

♦ проводить своевременно подготовку жилого дома и инженерного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

♦ обеспечивать надлежащее техническое и санитарное состояние кабин лифтов, подъездов, других вспо¬могательных помещений жилого дома и придомо¬вой территории;

♦ производить своевременно капитальный и текущий ремонт вспомогательных помещений, конструктив¬ных элементов и инженерных систем жилого дома. Внутриквартирный ремонт жилых помещений производится за счет наймодателя или ЖЭО в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей общих конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома либо с производством капитального ремонта;

♦возмещать гражданам и юридическим лицам независимо от форм собственности причиненный ущерб.

Изменение условий договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон в письменной форме, если Жилищным кодексом Республики Беларусь не установлено иное.

Расторжение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора либо по другим основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом.

Наниматель жилого помещения вправе в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи расторгнуть договор найма жилого помещения с соблюдением правил, установленных Жилищным кодексом, выполнив свои обязательства перед наймодателем.

При выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

При расторжении договора найма жилого помещения по требованию одной из сторон предварительно за три месяца направляется другой стороне соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора. Правило о предупреждении не применяется, если речь идет о выселении из домов, грозящих обвалом, и выселении без предоставления гражданам другого жилого помещения.

Наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица выселяются по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке, если они:

♦ систематически разрушают или портят жилое помещение;

♦ используют его не по назначению;

♦ систематически нарушают правила пользования жилым помещением, делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме.

Однако выселение по указанным основаниям может иметь место только в тех случаях, если меры предупреж¬дения и общественного воздействия к ним оказались безрезультатными.

Согласно Жилищному кодексу выселению подлежат и граждане, которые уклоняются без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги.

Граждане, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения, по требованию наймодателя могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение.