- •Экономика недвижимости
- •Глава 2 посвящен особенностям рынка недвижимости, его основным признакам и структуре.
- •Оглавление
- •1 Недвижимость как объект рыночных отношений
- •2 Рынок недвижимости: понятие и основные характеристики
- •4.4. Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •1 Недвижимость как объект рыночных отношений
- •1.1. Понятие недвижимости имущества.
- •1.2. Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность
- •1.3. Физические характеристики недвижимости и их влияние на функционирование рынка недвижимости
- •1.4. Особенности недвижимости как экономического актива
- •2. Рынок недвижимости: понятие и основные характеристики
- •2.1. Понятие рынка недвижимости
- •2.2. Структура рынка недвижимости
- •Рынки профессиональной деятельности на рынке
- •Первичный и вторичный рынки недвижимости
- •2.3. Трансакционные издержки на рынке недвижимости
- •2.4. Риски на рынке недвижимости
- •2.5. Проблема ликвидности на рынке недвижимости
- •3. Рынок недвижимости в системе рынков. Рынки «капиталов» и «товаров» на рынке недвижимости
- •3.1. Рынок недвижимости и реальная экономика
- •3.2. Взаимодействие «рынка капиталов» и «рынка товаров» как подсистем рынка недвижимости Общая схема взаимодействия подсистем рынка недвижимости
- •Влияние отдельных факторов на состояние рынка
- •4 Оценка недвижимости: основные принципы и методы
- •4.1. Что такое оценка недвижимости?
- •4.2. Принципы оценки недвижимости
- •4.3. Методы оценки недвижимости
- •Затратный метод
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •Доходный подход (метод капитализации дохода)
- •4.4. Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •5 Источники и методы финансирования недвижимости
- •5.1. Собственные и заемные средства в финансировании развития недвижимости
- •5.2. Источники и механизмы внешнего финансирования девелопмента в мировой практике Основные отличия в международной и российской практике финансирования девелопмента
- •Основные методы финансирования девелопмента
- •Краткосрочное финансирование девелопмента коммерческим банком
- •Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования
- •2.2.4. Использование ценных бумаг при финансировании недвижимости
- •5.3. Особенности финансирования недвижимости в российских условиях
- •Банковское краткосрочное кредитование
1.4. Особенности недвижимости как экономического актива
В экономической теории традиционно принято деление всех активов (вещей, ценностей) на два крупных класса: реальные активы (здания, сооружения, оборудование, товары) и финансовые активы (наличные деньги, счета в банках, ценные бумаги).
Задача настоящей части пособия - показать специфику недвижимости как особого экономического актива.
Недвижимое имущество обладает такой важной особенностью, как способность одновременно выступать для разных лиц в разных экономических качествах. Один и тот же ее объект можно приобретать для того, чтобы использовать, а можно - и для того, чтобы сдать в аренду или перепродать через определенное время.
Недвижимое имущество одновременно может выступать для разных лиц и как разновидность финансового актива (имеющего, в отличие от иных видов данного актива - акций, облигаций, валюты - вещную природу), и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования.
С известной долей упрощения следует вывод: один и тот же объект недвижимости может выступать для разных лиц и как товар, и как капитал.
Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к многообразию мотивов ее приобретения и факторов, влияющих на принятие решений. В связи с этим факторы, влияющие на поведение различных групп потенциальных приобретателей недвижимости, существенно различаются.
Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление и т.д., то она рассматривается как разновидность финансовых активов; если она приобретается для потребления (производственного или личного) - то как разновидность реальных активов.
Эта специфика недвижимости особенно хорошо видна на рынке жилья, но ее нетрудно проследить и на рынке коммерческой недвижимости.
Рассматривая недвижимость в ряду финансовых активов, инвестор (приобретатель, собственник) оценивает ее как источник дохода.
Доход от недвижимости может выступать в различных формах:
- будущие потоки денежной наличности;
возрастание стоимости недвижимости, т.е. увеличение богатства ее собственника;
доход от будущей продажи.
При выборе недвижимости как объекта инвестирования инвестор сравнивает ее с иными видами активов, и перед ним неизбежно возникает ряд вопросов.
Какое место может занимать недвижимость среди активов? Может ли она рассматриваться рациональным инвестором как актив, который должен занимать место среди иных активов? Какова может быть доля недвижимости в общем портфеле недвижимости?
Ответить на эти вопросы можно лишь при понимании особенностей недвижимости как финансового актива. Эти особенности могут быть сведены к следующему.
Стабильность дохода.
В большинстве случаев доход, который приносит недвижимость, выступает в форме арендной платы. Договора аренды имеют среднесрочный и долгосрочный характер - от 3 до 10-15 и более лет. Отсюда - большая стабильность дохода, чем по акциям. (Дивиденды, влияющие на курсовую цену акций, производны от прибыли, прибыль от объема продаж, объем продаж могут изменяться весьма динамично).
Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.
Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой - у инвестора может просто не оказаться достаточных средств (например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, образованным на, базе здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью).
Необходимость в управлении.
Недвижимость, в отличие от иных активов, в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода.
Для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив.
В то же время для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.
Неоднородность.
Недвижимость - неоднородный актив. Даже если мы имеем два идентичных по своим техническим характеристикам офисных здания, по своему местоположению они различаются. Неоднородность недвижимости - фактор, определяющий существенную дифференциацию в доходах между различными единицами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона.
Защищенность доходов от инфляции.
Недвижимость - актив, в большей степени, чем другие, защищенный от инфляции. Через арендную плату или цену (которая является величиной, в определенной мере производной от арендной платы) инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.
Высокие трансакционные издержки.
Недвижимость - актив, сделки с которым требуют высоких трансакционных ( операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10%, от цены.
Низкая ликвидность.
Недвижимость - актив, обладающий относительно низкой ликвидностью. Продажа недвижимого имущества занимает при адекватной оценке ее предполагаемой цены до 90-120 дней, а при завышении цены этот срок становится гораздо более существенным. Проблема ликвидности отчасти может быть решена путем рациональной политики цен, что включает в себя правильное определение уровня цены и времени продаж.
Подчеркнем, что при общем высоком уровне цен и позитивном развитии рынка даже относительно незначительное снижение цены вероятно приводит к значительному ускорению процесса реализации недвижимости, в то время как при пассивном рынке даже существенное снижение может не дать эффекта.
Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов.
Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от иных видов активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей активов.
Особенности ценообразования.
Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат оценки последней и переговоров между участниками сделки. Отсюда - ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, колебания цен более часты.
Сохранность инвестируемых средств.
Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения -долговечные конструкции.
В то же время обеспечение сохранности имущества может требовать дополнительных усилий (например, страхования).
Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими видами активов, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив.
В то же время недвижимость может приобретаться и как реальный актив, необходимый для производства или для личного потребления.
Двойственность недвижимости как экономического актива создает многообразие мотивов и источников для ее финансирования.
Например, средства в жилищное строительство могут вкладываться как инвесторами, заинтересованными в извлечении дохода от последующей продажи или сдачи в аренду недвижимости, так и будущими потребителями, стремящимися к улучшению своих жилищных условий. Очевидно, что требования со стороны тех и других к объекту будут различны. Для инвестора важно определить доходность инвестиций, для потребителя - потребительские качества объекта, насколько они должны отвечать его потребностям. Финансовая сторона будет его интересовать, прежде всего, как фактор, ограничивающий возможности.
Важно, что конкурентная среда в этих случаях различна. На финансовом рынке недвижимость будет конкурировать с другими видами финансовых активов, на потребительском - данный объект - с другим, продажа - с арендой, приобретение или аренда жилья - с иными потребительскими товарами.
Недвижимое имущество в силу двойственности его природы как экономического актива вынуждено одновременно конкурировать и на рынке финансовых активов, и на рынке реальных активов.
Конкурентоспособность недвижимости на указанных рынках является важным фактором, определяющим источники и механизмы ее финансирования.
Итак, каждый объект недвижимости - единство физических, юридических и экономических характеристик. Недвижимость как экономический ресурс обладает рядом особенностей, которые оказывают значительное влияние на ход операций, ценообразование, деятельность рыночных механизмов в этой сфере.
Контрольные вопросы по главе 1
Какие составляющие входят в понятие «недвижимое имущество»?
Что означает термин «недвижимая собственность»?
Какие функции выполняет государственная регистрация прав на недвижимость?
Какие особенности характерны для недвижимости как финансового актива?
В чем особенности ценообразования на недвижимость?
Какое значение имеет стационарность недвижимости?