- •Экономика недвижимости
- •Глава 2 посвящен особенностям рынка недвижимости, его основным признакам и структуре.
- •Оглавление
- •1 Недвижимость как объект рыночных отношений
- •2 Рынок недвижимости: понятие и основные характеристики
- •4.4. Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •1 Недвижимость как объект рыночных отношений
- •1.1. Понятие недвижимости имущества.
- •1.2. Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность
- •1.3. Физические характеристики недвижимости и их влияние на функционирование рынка недвижимости
- •1.4. Особенности недвижимости как экономического актива
- •2. Рынок недвижимости: понятие и основные характеристики
- •2.1. Понятие рынка недвижимости
- •2.2. Структура рынка недвижимости
- •Рынки профессиональной деятельности на рынке
- •Первичный и вторичный рынки недвижимости
- •2.3. Трансакционные издержки на рынке недвижимости
- •2.4. Риски на рынке недвижимости
- •2.5. Проблема ликвидности на рынке недвижимости
- •3. Рынок недвижимости в системе рынков. Рынки «капиталов» и «товаров» на рынке недвижимости
- •3.1. Рынок недвижимости и реальная экономика
- •3.2. Взаимодействие «рынка капиталов» и «рынка товаров» как подсистем рынка недвижимости Общая схема взаимодействия подсистем рынка недвижимости
- •Влияние отдельных факторов на состояние рынка
- •4 Оценка недвижимости: основные принципы и методы
- •4.1. Что такое оценка недвижимости?
- •4.2. Принципы оценки недвижимости
- •4.3. Методы оценки недвижимости
- •Затратный метод
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •Доходный подход (метод капитализации дохода)
- •4.4. Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •5 Источники и методы финансирования недвижимости
- •5.1. Собственные и заемные средства в финансировании развития недвижимости
- •5.2. Источники и механизмы внешнего финансирования девелопмента в мировой практике Основные отличия в международной и российской практике финансирования девелопмента
- •Основные методы финансирования девелопмента
- •Краткосрочное финансирование девелопмента коммерческим банком
- •Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования
- •2.2.4. Использование ценных бумаг при финансировании недвижимости
- •5.3. Особенности финансирования недвижимости в российских условиях
- •Банковское краткосрочное кредитование
5.2. Источники и механизмы внешнего финансирования девелопмента в мировой практике Основные отличия в международной и российской практике финансирования девелопмента
Главная особенность международной практики состоит в том, чтоосновные средства для финансирования проектов развития недвижимости обеспечиваются за счет привлечения институциональных инвесторов: коммерческих и ипотечных банков, пенсионных и иных фондов, страховых компаний.
Указанная особенность носит принципиальный характер для понимания различий в мотивах и механизмах вложения средств в развитие недвижимости в России и в развитых странах Запада. На Западе в недвижимость «инвестируют», т.е. вкладывают в нее средства для извлечения дохода. В России пока недвижимость «окупают» через участие в финансировании проектов, т.е. вкладывают средства для приобретения и использования в дальнейшем самого объекта недвижимости.
Отсюда - принципиальные различия, во-первых, в источниках средств, а, во-вторых, в содержании процессов, которые стоят за теми или иными механизмами финансирования проектов.
Так, если мы сравним источники финансирования развития недвижимости, то увидимследующую картину.
В Великобритании во второй половине 80-х годов доля основных источников финансирования развития недвижимости выглядела следующим образом (табл. 10),
Таблица 10. Доля основных источников в финансировании девелопмента (в % )
Рассчитано по: Land and Property Development: New directions/ Ed. by R. Grover. L6ridon. 1989. P.74.
В России (Петербург) в середине 90-х годов структура источников финансирования выглядела существенно иначе (табл. 11).
Таблица 11. Структура капитальных вложений по источникам финансирования в Санкт-Петербурге (в %)
Источники финансирования
|
1994
|
1995
|
1997
|
Всего инвестиций в капитальное строительство объектов городского хозяйства В том числе: городской бюджет.........................................................................................................
|
100
58,0
|
100
44
|
100
32
|
Федеральный бюджет............................................................... ..„;...............
|
20
|
15
|
12
|
Собственные средства предприятий и организаций......;........,.........—......................
|
4
|
18
|
20
|
Средства доль щиков..............................................................ч..........;...»......... ;^...........
|
13 7
|
20
|
34 1
|
Кредиты банка............................................................................,......,'..........л................
|
3
|
0.9 |
1 - |
Средства от продажи муниципальной собственности...............................................
|
1,3
|
0.3
|
-
|
Друугие источники Соайонный бюджет, амортизационные отчисления)..................
|
-
|
1.8
|
0.9
|
Источник: Инвестиционно -строительный комплекс Санкт-Петербурга в 1997 г. СПб. 1998. С. 5.
Сравнение этих данных говорит само за себя. Если в Великобритании основную долю финансирования обеспечивали инвесторы, то в России (при исключении бюджетного финансирования) основная тяжесть финансирования ложилась на долю самих застройщиков и дольщиков, причем удельный вес последних устойчиво возрастал.
Таким образом, в развитых странах объемы финансирования девелопмента в определяющей степени зависят от конкурентоспособности недвижимости на финансовых рынках, у нас - от финансовых возможностей дольщиков. (Правда, само понятие «дольщик» мало что говорит о его экономической «природе»; за этим словом может скрываться и человек, заинтересованный в получении квартиры, и фирма, инвестирующая средства с целью последующей перепродажи объекта). |
Следует, очевидно, обратить внимание и еще на одно обстоятельство. Из данных, приведенных в табл. 10, нетрудно заметить, что при общем доминировании банков и институциональных инвесторов в финансировании девелопмента их доли существенно различались в отдельные годы.
Как видно из данных таблицы, рекордная за этот период доля банков приходится на 1988 г. при резком общем возрастании объемов инвестирования в недвижимость.
Если обратиться к относительно недавней истории, то можно вспомнить, что конец 1987 г. - время мирового финансового кризиса, вызвавшего резкое падение доходности на фондовых рынках. Как видим, весьма наглядно проявляется уже упоминавшаяся нами закономерность: инвестиции в недвижимость растут тогда, когда финансовые рынки начинает лихорадить.
Весьма любопытным в связи с этим представляется сделанный в работе английских специалистов обзор послевоенной эволюции источников, механизмов и объемов инвестирования в недвижимость в Великобритании (см. рис. 17)9. На рисунке хорошо видно, как происходила эволюция послевоенного финансирования девелопмента, какие факторы оказывали на него влияние. Цифрами отмечены основные события, оказавшие влияние на инвестиции в недвижимость:
1) снижение контроля за процессом строительства;
2) отмена налогового сбора за право строительства;
3) контроль за целевым использованием средств на строительство при кредитовании или инвестировании со стороны правительства;
4) введение налога на доходы от прироста стоимости капитального имущества;
5) резкое изменение разницы между процентными ставками по долгосрочным и краткосрочным операциям с земельной собственностью;
6) введение налога на корпоративную деятельность;
7) сокращение экономического роста;
8) введение лицензирования офисного строительства;
9) поземельный комиссионный сбор и налог нанеотделимые капитальные улучшения (повышение стоимости собственности);
10) замораживание арендной платы;
11) крах рынка земельной собственности;
12) налог на доходы от прироста (увеличение) стоимости строительства;
13) принятие закона о земельном сообществе;
14) стремительный рост инфляции;
15) усиление контроля за операциями с иностранной валютой;
16) отмена лицензирования офисного строительства;
17) «черный понедельник» (падение цен акций, обеспеченных земельной собственностью);
18) выпуск акций фондовой биржей;
19) снижение доли банковского кредитования и секьюритизация рынка (увеличение роли ценных бумаг нэ финансовом рынке по отношению к кредитам);
20)начало юнитизации;
21) широкое использование средств финансирования, основанных на налоговых льготах;
22) послевоенный строительный бум;
23) бум, произошедший благодаря денежным вливаниям правительства;
24) бум, возникший из-за повышенния спроса над предложением;
25) экономическое возрождение, новые технологии и Биг Бэн (реорганизация Лондонской фондовой биржи;
с 1986 г. Биг Бэн ассоциируется с глобализацией и модернизацией лондонского рынка ценных бумаг);
26) применение таких рычагов, как ипотека и необеспеченные долгосрочные долговые обязательства;
27) использование долгосрочных долговых обязательств с целью капитализации денег, возвращаемых позакладной;
28) лиз-бек - продажа, а затем получение проданного обратно в аренду;
29) использование банковских ссуд;
30) вынужденные продажи;
31) формально узаконенные срочные продажи.
Как можно заметить, на масштабы инвестирования в недвижимость, используемые девелоперами источники и механизмы привлечения финансовых ресурсов оказывали влияние в основном две группы факторов: ситуация на финансовых рынках и государственная экономическая политика (система лицензирования, государственное кредитование, налоговая политика).