![](/user_photo/2706_HbeT2.jpg)
- •Экономика недвижимости
- •Глава 2 посвящен особенностям рынка недвижимости, его основным признакам и структуре.
- •Оглавление
- •1 Недвижимость как объект рыночных отношений
- •2 Рынок недвижимости: понятие и основные характеристики
- •4.4. Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •1 Недвижимость как объект рыночных отношений
- •1.1. Понятие недвижимости имущества.
- •1.2. Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность
- •1.3. Физические характеристики недвижимости и их влияние на функционирование рынка недвижимости
- •1.4. Особенности недвижимости как экономического актива
- •2. Рынок недвижимости: понятие и основные характеристики
- •2.1. Понятие рынка недвижимости
- •2.2. Структура рынка недвижимости
- •Рынки профессиональной деятельности на рынке
- •Первичный и вторичный рынки недвижимости
- •2.3. Трансакционные издержки на рынке недвижимости
- •2.4. Риски на рынке недвижимости
- •2.5. Проблема ликвидности на рынке недвижимости
- •3. Рынок недвижимости в системе рынков. Рынки «капиталов» и «товаров» на рынке недвижимости
- •3.1. Рынок недвижимости и реальная экономика
- •3.2. Взаимодействие «рынка капиталов» и «рынка товаров» как подсистем рынка недвижимости Общая схема взаимодействия подсистем рынка недвижимости
- •Влияние отдельных факторов на состояние рынка
- •4 Оценка недвижимости: основные принципы и методы
- •4.1. Что такое оценка недвижимости?
- •4.2. Принципы оценки недвижимости
- •4.3. Методы оценки недвижимости
- •Затратный метод
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •Доходный подход (метод капитализации дохода)
- •4.4. Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •5 Источники и методы финансирования недвижимости
- •5.1. Собственные и заемные средства в финансировании развития недвижимости
- •5.2. Источники и механизмы внешнего финансирования девелопмента в мировой практике Основные отличия в международной и российской практике финансирования девелопмента
- •Основные методы финансирования девелопмента
- •Краткосрочное финансирование девелопмента коммерческим банком
- •Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования
- •2.2.4. Использование ценных бумаг при финансировании недвижимости
- •5.3. Особенности финансирования недвижимости в российских условиях
- •Банковское краткосрочное кредитование
5.3. Особенности финансирования недвижимости в российских условиях
Выше уже шла речь об основных особенностях российского рынка недвижимости, факторах, определяющих его своеобразие и влиянии, которое они оказывают на финансирование проектов девелопмента. Предлагаем вам вспомнить их самостоятельно, обратившись к соответствующим разделам.
Основное отличие российской практики заключается в следующем.
В силу относительно низкой привлекательности недвижимости как финансового актива в современных российских условиях основным источником финансирования проектов девелопмента являются средства будущих потребителей недвижимости.
В связи с этим, несмотря на имеющееся внешнее сходство механизмов финансирования недвижимости в России с применяемыми в международной практике, между ними существуют принципиальные отличия.
В российской практике довольно часто применяются такие понятия, как «инвестор», «инвестиционный договор», «жилищный облигационный займ» и др. Однако если посмотреть, что скрывается за этими понятиями, то, как правило, содержание их существенно иное, чем в странах с развитыми рынками недвижимости:
- «инвестор» - это лицо, вкладывающие свои средства для получения объекта недвижимости (или его части) в собственность; «инвестиционный договор» - это договор, который определяет обязательства застройщика построить в срок и передать «инвестору» соответствующий объект;
- «облигационный займ» - способ привлечения средств для 4)инансирования недвижимости, в конечном счете также предполагающий (прямо или через транс4юрмацию в тот же инвестиционный договор) передачу объекта для использования приобретателем объекта для проживания и не предусматривающий никакой платы за использование эмитентом средств, полученных за счет выпуска облигаций (в лучшем случае речь идет о компенсации покупателю облигации потерь, связанных с инфляцией).
Автору этих строк приходилось присутствовать при беседе одного из «западных» инвесторов с руководителем крупной российской строительной организации, привлекавшей средства через инвестиционные договоры, облигационные займы и пр. Когда речь зашла о выпуске нового займа, инвестор заинтересованно задал вопрос:
«А под какой процент вы берете займ?». Ответом на это было искреннее недоумение: «Какой процент? Мы им не платим никаких процентов». После этого недоумение было выражено уже на лице инвестора.
Отметив указанные особенности финансирования девелопмента в современной России, остановимся теперь коротко на используемых сегодня механизмах этого финансирования.
Основными способами привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости в России являются:
- «долевое» участие в различных вариантах - 100%-ная единовременная оплата, оплата по мере строительства объекта, оплата с зачетом имеющегося жилья;
- выпуск «ценных бумаг» (частных и муниципальных) для привлечения инвесторов ифинансирования строительства;
- краткосрочное банковское кредитование;
- товарное кредитование и «зачеты» с подрядчиками.
«Долевое» участие в строительстве
Долевое участие, как отмечалось, - самый распространенный вариант финансирования строительства (особенно жилищного) в современной России.
Закон РФ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (1991 г.) гарантирует негосударственным «инвесторам» право частной собственности на жилье, строительство которого ими финансировалось. Поэтому долевое участие в 4мнансировании жилищного строительства по существу является формой предварительной покупки жилья, имеющей то преимущество, что позволяет приобретать жилье по несколько более низкой цене и с поэтапной оплатой. Соответственно для организатора финансирования строительства привлечение «дольщиков» равнозначно продаже жилья на этапе строительства объекта.
Основными дольщиками практически везде являются физические лица. В 1995 г. на их долю по данным Городского Бюро по регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере приходилось 85% общего объема долевого финансирования.
Важная роль, которую играет долевое участие в процессе функционирования первичного рынка жилья и большая часть «дольщиков» - физических лиц, делают одной из центральных проблем современного рынка недвижимости обеспечение прав «дольщиков».
Документом, регламентирующим подобную схему финансирования жилищного строительства, является договор (договор долевого участия в строительстве, договор об инвестировании и т.д.), который должен быть заключен в письменной форме. По мнению юристов, по своей правовой природе он близок к договору простого товарищества.
Без письменного договора на долевое участие в строительстве впоследствии нельзя оформить право собственности на соответствующую жилую площадь, так как для этого наряду с другими документами должны быть представлены документы, подтверждающие долевое участие.
В общих положениях договора обязательно должно быть записано, что указанный объект строительства (реконструкции) на момент подписания договора никому не продан, иным способом не отчужден, в споре и под запрещением не состоит, а также должно быть указано, на каком основании фирма, привлекающая средства «дольщиков», обладает правомочиями по инвестированию данного объекта и привлечению к инвестированию третьих лиц.
Застройщик (иногда именуемый инвестором) принимает на себя обязательства осуществлять инвестирование строительства (реконструкции) объекта до полного его завершения за счет собственных и привлеченных средств, обеспечить окончание строительства к определенному сроку, а также в течение определенного срока с момента акта Государственной приемочной комиссии передать дольщику («субинвестору») квартиры определенной площади.
В свою очередь дольщик («субинвестор») обязуется произвести инвестирование строительства (реконструкции) объекта путем внесения денежных средств либо другим способом, указанным в договоре (например,поставкой строительных материалов), в определенное время.
В Санкт-Петербурге средства по договорам долевого участия привлекают ряд застройщиков, таких, как ОАО «РОССТРО», ЗАО «RBI» (Недвижимость, финансы. Инвестиции), ЗАО «Сбербанк-ВМБ» и целый ряд других.
По договору долевого участия клиент обязуется ежеквартально или в иные определенные договором сроки оплачивать согласованную заранее часть общей площади квартиры. При этом после заключения договора оплачивается первый долевой взнос, который по величине примерно соответствует проценту готовности дома на момент заключения договора.
Оставшаяся часть стоимости разбивается на равномерные поквартальные платежи с таким расчетом, чтобы к окончанию работ инвестор смог выплатить всю стоимость строительства квартиры. Каждый внесенный долевой взнос оплачивает определенное количество квадратных метров общей площади строящейся за его счет квартиры.
Стоимость одного квадратного метра при первоначальном долевом взносе согласуется на стадии заключения договора, в дальнейшем стоимость определяется фактической стоимостью строительства на момент внесения очередного платежа.
После завершения строительства застройщик производит заселение согласно заключенным долевым договорам, предоставляет инвестору документы, необходимые для оформления собственности на квартиру, в организации государственной власти и передает здание в эксплуатацию.
Преимущества долевого строительства по сравнению с прямой покупкой жилья на первичном или вторичном рынках недвижимости состоят в следующем:
• поэтапная оплата;
• индексирование (с ростом затрат на строительство) только остаточной стоимости строительства по договору;
• затраты на приобретение жилья при долевом участии обычно ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-20%.
При привлечении средств «дольщиков» в зависимости от их потребностей, а, главное, финансовых возможностей применяется несколько вариантов долевого участия.
Долевое участие со 100%-ной единовременной оплатой:
• по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и местоположения;
• в договоре указывается стоимость строительства квартиры на момент его заключения;
• указанная стоимость вносится в оговоренные сроки с момента подписания договора в полном объеме, является фиксированной и не подлежит дальнейшей индексации, связанной с инфляцией;
• по окончании строительства производятся взаиморасчеты между дольщиком и застройщиком, исходя из действительной площади передаваемой квартиры;
• после проведения окончательных взаиморасчетов оплаченная квартира оформляется в собственность дольщика.
Долевое участие с поэтапной оплатой:
• по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и местоположения квартиры;
'».: в договоре оговаривается график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей и пожеланий дольщика;
• в оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 кв. м оплачивается первый взнос. Общая площадь квартиры, оплачиваемой первым взносом, зависит от степени (процента) готовности жилого дома на момент заключения договора и может составлять от 20 до 100°/о;
• оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтапно по графику (поквартально), с индексацией стоимости 1 кв. м на момент каждого платежа, с учетом цен, действующих в строительной отрасли. Каждым взносом оплачивается определенное количество кв. м общей площади квартиры;
• по окончании строительства производится окончательный расчет, исходя из действительной площади, передаваемой дольщику квартиры.
Долевое участие с зачетом имеющегося жилья:
• по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и местоположения квартиры;
• в договоре указывается, какое количество кв. м общей площади «новой» квартиры считается оплаченным на момент заключения договора, в зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса кв. м общей площади «старой» квартиры, принадлежащей дольщику; за разницу в количестве кв. м общей площади по сравнению с площадью «новой» квартиры дольщик платит деньгами, поэтапно, в течение срока строительства, по той схеме долевого участия, которая принята на выбранном дольщиком строящемся доме;
• возможны два варианта зачета «старых» квартир -
* квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику и квартира поступает в реализацию;
* дольщик проживает в своей квартире в течение всего срока строительства, до момента предоставления ему новой квартиры, и право собственности переходит к застройщику после переезда дольщика в новую квартиру.
Выпуск ценных бумаг (облигаций). Жилищные займы
Облигация, как известно, - это долговое обязательство, по которому заемщик гарантирует кредитору выплату фиксированной суммы через определенные периоды времени и возврат основной суммы долга по истечении срока погашения облигации. Однако облигации (сертификаты) жилищных займов существенно отличаются по своей природе. По сути, это разновидность тех же договоров долевого участия, но с более высокой ликвидностью и'обязательной индексацией номинальной стоимости в зависимости от определенного индекса (например, индекса потребительских цен или так называемого «строительного коээфициента» - индекса цен в строительстве. ' '
В случае привлечения финансовых средств с помощью жилищного займа в качестве заемщика-эмитента могут выступать юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, на отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на него. В качестве заемщика могут выступать, например, муниципалитет города или частная строительная фирма.
Кредитором-собственником облигаций может быть любой инвестор - как физическое, так и юридическое лицо.
В этой схеме происходит замена прямых договорных отношений между застройщиком и инвестором на систему выпуска и размещения специальных ценных бумаг - облигаций жилищного займа, дающих их владельцам право на получение впоследствии жилья в домах, под которые эмитент производит эмиссию.
Какой-либо инвестиционный институт, например, банк, выступая в качестве финансового агента займа, осуществляет размещение облигаций на рынке ценных бумаг, т.е. берет на себя в этом случае роль посредника между владельцем облигаций и заемщиком, одновременно становясь гарантом возвратности средств инвестора в случае провала программы строительства. Поручителем (гарантом) по жилищным сертификатам может быть банк, страховая компания.
Срок обращения облигаций соответствует сроку реализации программы строительства тех объектов, под которые заемщик объявляет эмиссию ценных бумаг. Облигация жилищного займа является беспроцентной с выплатой дохода единовременно - при погашении. Доход по облигации существует в натуральной или денежной форме.
Натуральный доход по облигациям получается при погашении облигаций квартирами, например, из расчета: на одну облигацию - один квадратный метр общей площади квартиры в доме, построенном на средства займа. Минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья устанавливается не менее 0,1 кв. м.
Денежный доход по облигациям получается при их погашении по цене строительства одного квадратного метра общей площади квартир в домах, построенных на средства займа.
Отличительными чертами облигационного жилищного займа являются:
• адресный характер использования заемных средств;
• эквивалентность жилищной облигации определенной площади;
• разделение процесса строительства на несколько этапов, под кредитование каждого из которых должно быть реализовано заранее определенное количество облигаций;
• формирование цены жилищной облигации в зависимости от затратпо каждому этапу строительства и от уровня инфляции, приведенных к квадратному метру общей площади квартир;
• независимость финансирования строительства от хода размещения облигаций за счет частичного кредитования банком программы строительства;
• зависимость срока действия займа от срока строительства;
• выбор инвестором формы погашения жилищных облигаций.
Погашение облигаций по желанию «инвестора» осуществляется тремя способами:
• деньгами, исходя из рыночной стоимости квадратного метра общей площади жилья, построенного на средства займа;
• жильем;
• обменом на облигации последующих серий или других займов.
Опыт организации и размещения займов позволяет выявить ряд принципов, обеспечивающих достижение успеха проектов:
• тщательный предварительный отбор проектов строительства по показателям: стоимость, ожидаемая прибыль, сроки строительства и возможности их выполнения с учетом выявленных факторов риска;
• выбор надежных партнеров - ключевых участников займа, привлечение мощных финансовых структур;
• одновременное использование различных источников финансирования строительства: средств, поступающих от первичного размещения облигаций жилищного займа, долевого строительства и кредитных ресурсов;
• снижение текущих издержек при строительстве и обслуживании займов за счет конкурсного отбора подрядчиков, определения в подрядных договорах лимитных цен, а также выпуска облигаций в бездокументарной форме и высокой степени автоматизации депозитарного обслуживания займа;
• адресность каждого займа, т.е. обеспечение привязки продаваемых инвестору облигаций к конкретным адресам жилых домов, финансирование строительства которых осуществляется за счет средств займа;
• минимизация рисков при размещении облигаций за счет:
• соответствия количества облигаций в выпуске площади вводимого жилья,
• определения объема займа по номиналу с превышением суммарной стоимости строительно-монтажных работ, затрат на инфраструктуру и прочих издержек займа на 5-10%,
• изменения цены первичного размещения с учетом текущих индексов в строительстве,
• поэтапного размещения облигаций на сумму, не превышающую стоимость работ очередного этапа строительства,
• создания резервного фонда в объеме 3-5% от суммы размещенного займа для обеспечения ликвидности облигаций и снижения влияния сезонности строительных работ.
Поскольку погашение облигаций происходит израсчета: одна облигация - единица площади жилья, то эмитент облигационного займа имеет возможность использовать нетрадиционные формы предоставления квартир:
• обмен квартиры меньшей площади на квартиру большей площади с передачей эмитенту облигаций на разницу площадей квартиры;
• предоставление льготных условий продажи пакетов облигаций;
• рассрочка и отсрочка платежей, предоставление кредитов под залог части облигаций для оплатыценных бумаг, недостающих до полного пакета.
На операции с облигациями жилищных займов распространяются правила налогообложения, применяемые к другим ценным бумагам, а именно, отсутствие начисления и уплаты НДС, освобождение от уплаты подоходного налога в размере 1000 минимальных окладов в случае получения дохода от их продажи физическим лицам.
В Петербурге наибольшую известность получил муниципальный жилищный займ, первый выпуск сертификатов которого был эмитирован в 1996 г. под конкретный объект. Приведем основные характеристики займа.
Номинал одного сертификата первой серии займа - 0,1 кв. м или 125 тыс. руб. Общее количество жилищных сертификатов первой серии - 9 150 шт. Период размещения - с 5 мая по 24 мая 1996 г. Цена размещения за один жилищный сертификат в этот период составила 144 тыс. руб. Срок обращения первой серии жилищных сертификатов Санкт-Петербурга был 6 месяцев, начало погашения - с 18 ноября 1996 г.