- •Экономика недвижимости
- •Глава 2 посвящен особенностям рынка недвижимости, его основным признакам и структуре.
- •Оглавление
- •1 Недвижимость как объект рыночных отношений
- •2 Рынок недвижимости: понятие и основные характеристики
- •4.4. Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •1 Недвижимость как объект рыночных отношений
- •1.1. Понятие недвижимости имущества.
- •1.2. Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность
- •1.3. Физические характеристики недвижимости и их влияние на функционирование рынка недвижимости
- •1.4. Особенности недвижимости как экономического актива
- •2. Рынок недвижимости: понятие и основные характеристики
- •2.1. Понятие рынка недвижимости
- •2.2. Структура рынка недвижимости
- •Рынки профессиональной деятельности на рынке
- •Первичный и вторичный рынки недвижимости
- •2.3. Трансакционные издержки на рынке недвижимости
- •2.4. Риски на рынке недвижимости
- •2.5. Проблема ликвидности на рынке недвижимости
- •3. Рынок недвижимости в системе рынков. Рынки «капиталов» и «товаров» на рынке недвижимости
- •3.1. Рынок недвижимости и реальная экономика
- •3.2. Взаимодействие «рынка капиталов» и «рынка товаров» как подсистем рынка недвижимости Общая схема взаимодействия подсистем рынка недвижимости
- •Влияние отдельных факторов на состояние рынка
- •4 Оценка недвижимости: основные принципы и методы
- •4.1. Что такое оценка недвижимости?
- •4.2. Принципы оценки недвижимости
- •4.3. Методы оценки недвижимости
- •Затратный метод
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •Доходный подход (метод капитализации дохода)
- •4.4. Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •5 Источники и методы финансирования недвижимости
- •5.1. Собственные и заемные средства в финансировании развития недвижимости
- •5.2. Источники и механизмы внешнего финансирования девелопмента в мировой практике Основные отличия в международной и российской практике финансирования девелопмента
- •Основные методы финансирования девелопмента
- •Краткосрочное финансирование девелопмента коммерческим банком
- •Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования
- •2.2.4. Использование ценных бумаг при финансировании недвижимости
- •5.3. Особенности финансирования недвижимости в российских условиях
- •Банковское краткосрочное кредитование
2.5. Проблема ликвидности на рынке недвижимости
Несовершенство рыночной информации, высокий уровень трансакционных издержек, локальность рынков недвижимого имущества, многообразие рисков на рынке недвижимости вплотную подводят нас к еще одной важной особенности рынка недвижимости - более низкой ликвидности товара на нем.
Даже в условиях развитых рынков недвижимости срок в 2-4 месяца является вполне нормальным для совершения сделок купли-продажи недвижимого имущества, причем в том случае, если продавец адекватно оценивает имущество, подлежащее продаже. Если же запрашивается слишком высокая цена, то период реализации может быть еще более длительным.
Опыт развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге показывает, что в период 1992-1993 гг. срок экспозиции (период между выставлением объекта на продажу и собственно продажей) на рынке продаж жилой недвижимости составляла среднем 3-4 недели, в 1994-1995 гг. - 1-1,5 месяца. В 1996-1998 гг. он увеличился еще больше в связи с преобладанием встречных покупок-продаж и общей стабилизацией и даже спадом спроса по отдельным видам объектов и составляет примерно 2 месяца. На рынке коммерческой недвижимости сроки экспозиции при продажах существенно выше - 3-6 месяцев и даже более.
Динамика срока экспозиции - один из наиболее явных показателей состояния и динамики спроса и предложения на рынке. Что, по вашему мнению, может означать сокращение сроков экспозиции объектов коммерческой недвижимости (например, торговых помещений)?
По-видимому, ответ в данном случае состоит в том, что возросла покупательная способность населения, вызвавшая дополнительный спрос на товары и как следствие, на торговые помещения.
Более низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости - еще одна из причин, порождающих необходимость в профессиональных участниках рынка, функция которых - ускорение оборота недвижимого имущества, повышение уровня ликвидности и за счет этого снятие тех ограничений, которые накладывает низкая ликвидность на недвижимость по сравнению с иными видами активов.
Контрольные вопросы
1.Каковы основные виды трансакционных издержек и их содержание применительно к рынку недвижимости?
2.Какие факторы определяют низкую ликвидность объектов недвижимости?
3.Каковы особенности ценообразования на первичных и вторичных рынках недвижимости?
4.Почему на рынках коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды?
5.Каковы основные функции профессиональных участников рынка недвижимости?
3. Рынок недвижимости в системе рынков. Рынки «капиталов» и «товаров» на рынке недвижимости
Цели
После изучения главы 3 вы сможете:
• показать взаимосвязь рынка недвижимости с финансовым рынком и рынками реальных активов;
• раскрыть механизмы взаимодействия рынков «товаров» и «капиталов» как подсистем рынка недвижимости;
• оценить влияние ситуации на финансовых рынках и государственной политики на рынок недвижимости
Рынок недвижимости органически связан со всей экономической системой, и чем более он развит, тем сильнее его зависимость от состояния экономики, финансовой системы и т.д.