ГП_ПОЛЕЗНЫЕ СТАТЬИ_О. А. ФЁДОРОВА / ВЛАДЕНИЕ АРЕНДАТОРА И ХРАНИТЕЛЯ

ВЛАДЕНИЕ АРЕНДАТОРА И ХРАНИТЕЛЯ

А.О. РЫБАЛОВ

А.О. Рыбалов, соискатель кафедры гражданского права юридического факультета СПбГУ.

В первом номере журнала "Хозяйство и право" за этот год была опубликована статья Е.А. Суханова "Ограниченные вещные права", в которой автор вскользь коснулся проблемы определения обязательственной или вещной природы прав арендатора. Е.А. Суханов последовательно отвергает вещно-правовой характер прав арендатора, при этом одним из аргументов ему служит то, что иная позиция приведет к признанию носителями права на чужую вещь хранителей и перевозчиков <1>.

--------------------------------

<1> Суханов Е.А. Ограниченные вещные права // Хозяйство и право. 2005. N 1. С. 5.

Арендатор и его права

Рассмотрим отношения по обладанию вещью арендатором и хранителем с целью определить, являются ли эти отношения правом на чужую вещь?

Спор о вещно-правовой или обязательственной природе прав арендатора на владение и/или пользование арендованным имуществом имел богатую историю еще в дореволюционной отечественной цивилистике. Противоположные точки зрения широко представлены и в современной юридической литературе. Сразу оговоримся, что автор придерживается точки зрения, согласно которой после передачи вещи арендатору у последнего возникает вещное право владения и/или пользования вещью, то есть между ним и всеми другими субъектами (включая арендодателя) складывается вещное правоотношение. При этом между арендатором и арендодателем продолжают существовать и обязательственные отношения - по уплате арендной платы и т.п.

Классификация того или иного права как вещного будет иметь серьезное практическое значение, и проводиться подобная классификация должна на основании норм позитивного права. Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) содержит определение ограниченного вещного права, указывая в пунктах 3 и 4 статьи 216 два его признака:

1) переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения ограниченных вещных прав на это имущество (так называемое право следования);

2) вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса, то есть обладатели вещного права могут прибегнуть к вещно-правовым способам защиты - виндикации и негаторному иску.

Таким образом, любое субъективное право, "следующее за вещью" и защищаемое указанными исками, будет вещным. Это определение нельзя считать неполным на том основании, что законодатель якобы не включил в него некоторые важные черты вещных прав. То, что записано в легальном определении, и есть определяемое понятие. Итак, позитивное право содержит норму-дефиницию, определяющую понятие ограниченного вещного права.

Не будет лишним отметить, что, к сожалению, значение подобных норм зачастую недооценено. Как известно, "возведенное в закон понятие приобретает силу юридического закона. Оно становится для субъектов познания, применяющих данное понятие, единственным и обязательным. ...В естественных, да и других науках исследователь может не считаться с уже имеющимся понятием, оно не является для него обязательным, и он вправе выбирать из имеющихся в науке понятий то понятие или то его определение, которое представляется ему наиболее верным и точным. ...В области права "авторитетным" является лишь то понятие, то его определение, которое установлено или дано законодателем" <2>. Так, совершенное преступное деяние может быть квалифицировано как "мошенничество" только на основании того понятия мошенничества, которое дано в уголовном законе. "Обойти" это понятие, дать оценку содеянному на основании иного представления о мошенничестве нельзя даже в том случае, если законодательное определение понятия подвергается критике в теории как устаревшее, и в науке уже созрело более четкое представление об этом явлении <3>.

--------------------------------

<2> Жеребкин В.Е. Логический анализ понятий права. Киев: "Вища школа", 1976. С. 141.

<3> Жеребкин В.Е. Указ. соч. С. 142.

Такой подход представляется правильным не только для уголовного права, но и для любого другого. "Значение терминологии и порядка в цивилистическом "терминологическом хозяйстве" общеизвестно. Думается, что отношение к терминологии должно быть трепетным" <4>. Значимость определенности применяемых понятий для гражданского права порой не менее важна, чем для уголовного. От такой определенности зависит разрешение крупных имущественных конфликтов, затрагивающих порой и общественные интересы. "Определения юридических понятий ("легальные определения") необходимы, ибо неправильное толкование или хотя бы незначительное отступление от их истинного смысла может породить нарушение законности со всеми вытекающими отсюда отрицательными последствиями" <5>.

--------------------------------

<4> Гонгало Б.М. Мысли и речи о науке гражданского права // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2. М.: Статут, 2002. С. 13.

<5> Общая теория государства и права. Академический курс в 3-х томах. Том II / Под ред. Марченко М.Н. М.: МКД "Зерцало-М", 2002. С. 291.

Авторам учебника гражданского права СПбГУ указанные в норме-дефиниции признаки ограниченного вещного права показались свидетельствующими "о шаткости позиции, занятой законодателем при вычленении вещных прав", так как порой эти признаки принадлежат правам, "которые лишь с большой натяжкой относятся к вещным, а то и вовсе не относятся к ним" <6>.

--------------------------------

<6> Гражданское право: Учебник: Т. I / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 6-е изд. М.: ООО ТК "Велби", 2002. Автор главы - Ю.К. Толстой. С. 396.

Последняя фраза свидетельствует о допущенной в рассуждении логической ошибке. Законодатель указал на признаки прав, которые он отнес к вещным. Это значит, что все права, которые таким признакам соответствуют, являются вещными. Опровержение этого на том основании, что эти признаки принадлежат и не вещным правам, ни на чем не основано. Откуда взято, что эти права не вещные? Пусть так говорит доктрина. Но она - не источник права. Ее положения означают лишь, что можно подвергнуть сомнению целесообразность отнесения к вещным таких прав, как права арендатора, залогодержателя и т.п. Положения позитивного права для юриспруденции имеют приоритетное значение. Как писал Б.Б. Черепахин, "то или иное решение... всякого... теоретико-догматического вопроса возможно только на почве определенного положительного правового материала" <7>. Доктрина же, отвергающая положения позитивного права, хороша лишь в тех случаях, когда она требует внесения изменений в позитивное право, но никак не тогда, когда она занимается его анализом. Законодатель установил, что ряд прав обладает определенными признаками - абсолютной защитой и правом следования.

--------------------------------

<7> Черепахин Б.Б. Юридическая природа векселя и Положение о векселях 1922 г. // Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001. С. 33.

Формальное (в положительном смысле) сопоставление признаков ограниченного вещного права и права арендатора на владение и/или пользование вещью приводит к выводу, что отечественный законодатель, видимо сам того не желая, отнес права арендатора к категории вещных. Потому игнорирование того обстоятельства, что права арендатора на владение и/или пользование имуществом соответствуют легальным признакам вещных прав, заставляет искать подтверждение своей точки зрения "на стороне". Порой для оправдания своей позиции ее создатели начинают выводить свое собственное определение вещных прав, гораздо более узкое, чем в Гражданском кодексе.

Е.А. Суханов приводит такой довод в пользу обязательственно-правовой природы прав арендатора: "они всегда возникают в силу договора с собственником арендуемого имущества, и их содержание... определяется исключительно условиями конкретного арендного договора. В соответствии с ними объем прав арендатора всякий раз может быть различным... и потому их невозможно заранее точно определить... Для ограниченного вещного права такое положение исключено: их характер и содержание определяются непосредственно законом, а не договором с собственником, тем более что их возникновение может происходить и помимо его воли". В своей более ранней работе Е.А. Суханов писал более категорично: "Права арендатора, конечно, носят обязательственно-правовой, а не вещный характер. ...Они всегда возникают в силу договора с собственником имущества, и их содержание... определяется условиями конкретного арендного договора. ДЛЯ ВЕЩНЫХ ПРАВ ТАКОЕ ПОЛОЖЕНИЕ НЕВОЗМОЖНО (выделено авт. - А.Р.)" <8>.

--------------------------------

<8> У. Маттеи, Е.А. Суханов. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С. 319.

Относительно же утверждения, что вещное право не возникает из договора, то самое вещное из прав - право собственности - с неизменным успехом уже не одну тысячу лет возникает именно из договоров. Не только происхождение, но даже содержание прав, прямо названных в законе вещными, может быть определено договором. Например, сервитут возникает на основании договора, которым и определяется объем принадлежащих обладателю сервитута полномочий: "сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута" (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

Более того, в определенных случаях даже содержание права собственности может быть определено договором, на основании которого это право возникло. В качестве примера можно привести пожертвование (статья 582 ГК РФ). Критикуемый аргумент тем более удивителен, что сам Е.А. Суханов в качестве примера ограниченного вещного права приводит право пожизненного пользования жилым помещением, основанное на договоре пожизненного содержания с иждивением или завещательном отказе. Объем такого права определяется условиями сделки так же, как и в случае с договором аренды.

Даже само существование права собственности иногда поставлено в зависимость от выполнения собственником обязательств по договору, на основании которого к нему перешло право собственности. Например, покупатель товара, проданного в кредит, является по общему правилу его собственником с момента передачи товара. Тем не менее при невыполнении им своего обязательства по оплате товара он может лишиться и собственности.

Вопрос о возможности ограничения права собственности договором ставился еще в дореволюционной юридической науке: "Относительно ограничений в праве распоряжения, установляемых частною волею по договорам и завещаниям, следует заметить, что наше законодательство вообще не содержит воспрещения установлять подобные ограничения как по сделкам между живыми, так и по завещанию. ...Но если таким образом полная свобода, по нашему законодательству, уступать и завещать недвижимое имущество под всякого рода непротивными закону условиями не подлежит сомнению, то возникает вопрос: допускается ли и в какой мере по нашим законам присвоение таким условиям вотчинного характера, то есть силы и обязательности для всех последующих приобретателей имения, по отношению к которому они установлены" <9>.

--------------------------------

<9> Гражданское Уложение Российской империи. Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения. Книга 3. Вотчинное право. СПб.: 1902. С. 6.

На основании многочисленных примеров из нотариальной практики (например, установленные для приобретателей земельных участков "запрещение окапываться глубокими канавами" или "воспрещение строиться вообще" <10>) Редакционная комиссия пришла к выводу о принципиальной допустимости таких ограничений.

--------------------------------

<10> Там же. С. 8.

Не является признаком вещных прав и бессрочность. В качестве примера можно привести право застройки по ГК РСФСР 1922 г., право залога, если признавать его вещным правом. Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ внесенное участниками договора простого товарищества имущество, которым они обладали на праве собственности, признается их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1050 ГК РФ договор простого товарищества прекращается вследствие истечения срока договора простого товарищества. При этом товарищ, внесший в общую собственность индивидуально определенную вещь, вправе при прекращении договора простого товарищества требовать в судебном порядке возврата ему этой вещи при условии соблюдения интересов остальных товарищей и кредиторов. Таким образом, право общей долевой собственности товарищей может быть ограничено сроком действия договора простого товарищества.

Еще одним доводом Е.А. Суханова выступает следующий: "реализация вещного права не зависит от действий других лиц. В этом состоит его принципиальное отличие от обязательственных прав". Отметим, однако, что сам Е.А. Суханов в рамках комментируемой статьи относит к "традиционным" вещным институтам право на получение вещных выдач. Как же это соотносится с предыдущим утверждением? Ведь получатель таких выдач может повторить сказанное К.П. Победоносцевым про отданные в долг деньги: "Я ожидаю, с большей или меньшей уверенностью, что они возвратятся ко мне, в число моих вещей; но это возвращение зависит уже не от непосредственной власти моей над капиталом, которой я уже не имею, но от власти моей над действием моего должника, и от этого действия" <11>.

--------------------------------

<11> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Т. I. М.: Зерцало, 2003. С. 71.

Кроме того, на наш взгляд, нельзя "с ходу" согласиться и с утверждением, что арендатор не в силах самостоятельно реализовывать свои права. Безусловно, объем его прав ограничен договором, но в рамках договора арендатор самостоятельно осуществляет эксплуатацию вещи после ее передачи арендодателем. Ведь именно способ удовлетворения интереса - собственными действиями или посредством действий других лиц - служит водоразделом абсолютных и относительных прав. Функция вещного права проявляется именно "в том, чтобы... обеспечить возможность частного потребления полезных свойств предмета" <12>.

--------------------------------

<12> Чеговадзе Л.А. Критерии принадлежности вещных и обязательственных прав // Научные труды РАЮН. Выпуск 3. Т. I. М.: Юрист, 2003. С. 944.

Наши оппоненты зачастую забывают, что сторонники вещной природы прав арендатора говорят о том, что вещную природу имеют лишь некоторые (а не все) субъективные права нанимателя. Арендатору принадлежат права как относительного, так и абсолютного характера, что несовместимо в единичном субъективном праве, так как право не может быть одновременно и относительным, и абсолютным (а именно "относительно-абсолютные" права имеют в виду Брагинский М.И. и Витрянский В.В., говоря о правах "вещно-обязательственных" <13>).

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

<13> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.: Статут, 1998. С. 223.

Арендатору принадлежит комплекс субъективных прав, вытекающих из одного юридического факта - договора аренды. М.М. Агарков по этому поводу писал, что "различие абсолютных и относительных правоотношений является различием именно правоотношений, а не институтов. В пределах одного и того же института могут быть правоотношения как абсолютные, так и относительные. Так, например, институт имущественного найма охватывает как вещные правомочия (право арендатора на пользование арендованной вещью), так и чисто обязательственные (право наймодателя на арендную плату).

Аналогичный пример можно привести из области права застройки. Право застройщика на пользование участком под строением и его право на строение являются вещными. Право местного совета требовать от застройщика возведения строения к определенному сроку является обязательственным правом" <14>.

--------------------------------

<14> Агарков М.М. Указ. соч. С. 31.

О.С. Иоффе, полагая в целом аренду как обязательство, тем не менее писал: "Сданное внаем имущество поступает во владение нанимателя, а владение - такое правомочие, которое может быть нарушено любым и каждым, осуществляет ли его собственник или договорный контрагент... При этом, пока сохраняется договор найма, принадлежащее нанимателю право владения защищается не только против третьих лиц, но и против самого собственника... Выходит, таким образом, что договорное (относительное) правоотношение по имущественному найму в той мере, в какой оно связано с передачей имущества во владение другого лица, порождает и определенные абсолютно-правовые последствия. Они проявляются не только в защите права нанимателя от любого нарушителя, но и в том, что в случае перехода права собственности на наемное имущество к любому лицу договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника" <15>.

--------------------------------

<15> Иоффе О.С. Общее учение об обязательствах // Избранные труды. Т. III. СПб.: Юридический центр Пресс, 2004. С. 324.

Не решаясь назвать право арендатора на владение и/или пользование имуществом вещным, О.С. Иоффе осторожно называет совокупность возможности защиты нанимателя от всех нарушителей и "права следования" "определенными абсолютно-правовыми последствиями" относительного правоотношения. Мы можем называть эти "последствия" как угодно, не забывая о том, что они полностью совпадают с легальным определением ограниченного вещного права.

Договор аренды порождает как минимум два обязательства - по передаче вещи арендатору и по уплате арендодателю арендной платы. Обязательственные права арендатора - требовать передачи вещи, требовать проведения ремонта и т.п. Однако после передачи вещи у арендатора возникает право, по всем признакам являющееся вещным. Если считать право аренды неделимым субъективным правом арендатора, то его содержание будет различным до и после передачи вещи. Однако содержание правоотношения должно сопутствовать ему на всем протяжении его существования <16>.

--------------------------------

<16> Иоффе О.С. Указ. соч. С. 668.

Подобный подход, при котором "вотчинный" характер за правом нанимателя признавался только с того момента, когда он вступил во владение вещью, демонстрировали и дореволюционная российская цивилистика, и судебная практика. Гражданский Кассационный Департамент Правительствующего Сената указывал на состоявшуюся передачу как на категорическое условие сохранения за нанимателем прав на имущество в случае его отчуждения (решение N 234 за 1878 г., N 301 за 1880 г.) <17>: согласно статьям 514 и 521 части первой тома Х для нового приобретателя вещи могут быть признаны обязательными лишь те арендные договоры прежнего собственника, по которым уже осуществилась передача арендного владения <18>. К.П. Победоносцев писал: "требование о передаче (внаем) есть личное, а не вещное... С этой передачи начинается владение наемщика имуществом" <19>.

--------------------------------

<17> Гражданское Уложение. Книга 5. Обязательства. Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения. Т. II, с объяснениями. СПб., 1899. С. 107.

<18> Змирлов К.П. Указ. соч. С. 65.

<19> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Т. III. М.: Зерцало, 2003. С. 328.

Такое решение вызвало критику со стороны, например, К.П. Змирлова: "Нам кажется, что если признать договор найма устанавливающим только право личного требования, то сама по себе одна передача владения вещью в руки нанимателя не может видоизменить установленные уже договора отношения. Передача владения, как последствие состоявшегося соглашения, не может и не должна увеличить объема прав нанимателя по договору. Еще менее оснований допускать, что одна передача вещи в состоянии не только увеличить, но и изменить характер прав нанимателя, превращая их из обязательственных, личных, в вещные права" <20>. Между тем позиция высшей судебной инстанции империи, похоже, совпадала с высказанной К.П. Победоносцевым: "Имея власть над вещью, я имею вещь приобретенную, я приобрел саму вещь; имея требование по поводу вещи, я имею только право на приобретение вещи. Первое есть осуществленное право на вещь, второе - осуществимое право на вещь. ...Таким образом, все права по предмету действительного (фактического) обладания разделяются на две категории: вещные права и требования" <21>. После получения вещи наниматель в силах приступить к ее самостоятельному использованию, которое осуществляется уже без помощи наймодателя.

--------------------------------

<20> Змирлов К.П. Указ. соч. С. 65.

<21> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Т. I. М.: Зерцало, 2003. С. 4.

Передача вещи по договору аренды означает временное овладение вещью арендатором, ее временное "приобретение". Можно отметить, что и Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем информационном письме от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <22> указал на то, что если передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, то арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены обязательственно-правовыми способами. Таким образом, необходимо четко различать правовое положение арендатора до передачи вещи и после таковой.

--------------------------------

<22> Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

Такая же позиция отражена, например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.04.02 по делу N А56-31289/01 <23>.

--------------------------------

<23> Консультант Арбитраж: Северо-Западный округ, б/н - 17260.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В обоснование своих требований истец сослался на то, что ответчик не освобождает нежилое помещение, право на пользование которым передано на основании договора аренды.

Истец использовал вещно-правовые способы защиты нарушенного права, обратившись с виндикационным иском и полагая, что, являясь титульным владельцем названного помещения как его арендатор, в силу статьи 305 ГК РФ он вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.

Однако из материалов дела следовало, что передача арендодателем помещения арендатору еще не состоялась, а следовательно, последний не вступил во владение им и не стал законным владельцем спорного имущества, а поэтому право на использование вещно-правовых способов защиты от третьих лиц у него не возникло.

В такой ситуации права арендатора могли быть защищены лишь в соответствии со статьей 611 ГК РФ, по которой арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Поворотная точка, о которой идет речь в пункте 9 информационного письма N 66, касается не только отношений арендатора с "третьими лицами", но имеет точно такое же значение для отношений арендатора с арендодателем.

После передачи вещи во владение арендатору последний вправе защищаться виндикационным иском и от арендодателя. После передачи вещи некоторые обязательства из договора аренды между сторонами сохраняются, однако обязательство по передаче вещи исполнено и нарушено быть уже не может - ведь арендодатель физически не в силах не передать то, что уже передано. Он может лишь отобрать вещь у договорного владельца, но право арендатора на арендованную вещь носит абсолютный характер, причем защищается и от собственника вещи.

Эти две совершенно разные с правовой точки зрения ситуации (до передачи вещи арендатору и после такой передачи) на практике смешиваются в одну, при которой положение арендатора считается одним и тем же как до передачи вещи, так и после. В результате и появилась точка зрения о полной невозможности использования арендатором вещных исков против собственника имущества. Однако если мы будем помнить, что правовое положение арендатора претерпевает изменение после передачи вещи, это поможет найти верное решение. Видимо, вопрос о конкуренции исков может быть разрешен по-разному для каждой из стадий отношений сторон договора аренды.

Таким образом, после передачи вещи наниматель становится обладателем права на чужую вещь, и его владение носит характер ограниченного вещного права. Это право у нанимателя возникает лишь после передачи ему вещи, когда он приступает к самостоятельному использованию полезных свойств вещи. При этом между сторонами продолжают существовать и относительные отношения - по оплате найма и т.д. К.П. Победоносцев писал: "В найме это начало (личное - А.Р.) соединяется, по существу дела, с вотчинным началом владения. Это соединение необходимо иметь в виду для правильного определения отношений, из найма вытекающих. Необходимо признать, что наемщику принадлежит владение, предоставляемое ему хозяином имущества... за что наемщик обязывается производить хозяину условленную плату..." <24>

--------------------------------

<24> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Т. III. М.: Зерцало, 2003. С. 332.

Такая неразрывная связь вещных и обязательственных отношений характерна не только для аренды. Так, вещное право нанимателя ager vectigalis существовало лишь "пока установленное соглашением vectigal выплачивалось собственнику... Но если содержатель такой аренды оказывался неисправным плательщиком vectigal, то земля возвращалась к собственнику" <25>. Эмфитевтор также был обязан уплачивать ежегодный канон собственнику участка. По современному российскому праву обладатель сервитута (вещного права) может быть обязан выплачивать собственнику участка, обремененного сервитутом, компенсацию (пункт 5 статьи 274 ГК РФ).

--------------------------------

<25> Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М.: Статут, 2000. С. 81.

Хранитель: владелец или держатель?

Как уже отмечалось, Е.А. Суханову одним из аргументов против вещного характера прав арендатора служит то, что иная позиция приведет к признанию носителями права на чужую вещь хранителей и перевозчиков <26>.