Фi – физический износ элемента системы, определяемый по рис. 3-7 ВСН [1], %; Кi – коэффициент, определяемый как отношение стоимости элемента к стоимости
всей системы инженерного оборудования (см. рекомендуемое прил. 4 ВСН [1]), ед.;
n – число элементов в системе инженерного оборудования (см. прил. 4 ВСН [1]). За окончательную оценку физического износа системы инженерного оборудования
в случае замены отдельных элементов (или их частей) следует принимать большее из значений износа по техническому состоянию и по срокам службы.
Пример 3 Определить физический износ системы центрального отопления в 5-этажном
жилом доме со сроком эксплуатации 18 лет.
Система центрального отопления выполнена с верхней разводкой из стальных стояков и конвекторов.
При осмотре выявлено: капельные течи у приборов и в местах их врезки, большое количество хомутов на магистрали, имеются отдельные хомуты на стояках, замена в двух местах трубопроводов длиной, значительная коррозия.
Три года назад заменены калориферы и 90 % запорной арматуры. Решение:
А - По табл. 66 ВСН [1] определяем износ по техническому состоянию системы: наличие четырех признаков из 9 в интервале 41-60 %, рассчитываем износ – (60-
41)·4/9+41=49,4 %≈50 % (округление до 5 %).
Б - С учетом ранее выполненных замен отдельных элементов системы уточняем физический износ по сроку их эксплуатации (см. рис. 4 и прил. 4 ВСН [1]).
Таблица 2 – Физический износ системы центрального отопления
Элементы |
Кi, % |
Тэкспл, лет |
Фi, % |
Фи, % |
|
системы |
|||||
|
|
|
|
||
Магистрали |
25 |
18 |
60 |
15 |
|
Стояки |
27 |
18 |
40 |
10,8 |
|
Отопительные |
40 |
18 |
40 |
16 |
|
приборы |
|
|
|
|
|
(конвекторы) |
|
|
|
|
|
Запорная |
7·0,1=0,7 |
18 |
100 |
0,7 |
|
арматура |
7·0,9=6,3 |
3 |
30 |
1,9 |
|
Калориферы |
1 |
3 |
25 |
0,25 |
|
Итого |
|
|
|
44,7≈45 |
Окончательно, физический износ системы центрального отопления оцениваем в
45 %.
4 Указания по оценке общего физического износа здания
4.1 Физический износ здания в целом (общий износ) определяется как сумма степеней износа отдельных его элементов, взвешенных по удельному весу их стоимости в общей восстановительной стоимости здания:
i=n |
|
Фзд = ∑Фili , |
(4) |
|
i=1 |
где |
Фзд – физический износ здания в целом, %; |
Фi – физический износ элемента здания, %;
li – удельный вес стоимости элемента, определяемый как отношение восстановительной стоимости элемента к общей восстановительной стоимости здания, ед.;
n – число элементов.
7
4.2Удельные веса стоимости укрупненных элементов в общей восстановительной стоимости здания принимают по "Укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов". Сборник № 28 [2].
Для зданий и элементов, не имеющих утвержденных показателей, удельные веса стоимости элементов рассчитываются по сметной стоимости строительства.
4.3Для укрупненных элементов "стены и перегородки", "крыша, кровля", "окна и двери", "прочие" удельный вес конструктивных элементов, входящих в состав укрупненного элемента определяется как отношение стоимости конструктивного элемента к стоимости всего укрупненного элемента.
Примерные усредненные удельные веса конструктивных элементов в составе укрупненных элементов приведены в прил. 2 ВСН [1].
Пример 4 При обследовании крупнопанельного 5-этажного жилого дома получены данные по
износу отдельных элементов. Определить общий износ здания. Решение:
Удельные веса стоимости укрупненных элементов приняты в соответствии со сб.
№ 28 [2].
Удельные веса конструктивных элементов, входящих в состав укрупненных элементов приняты по прил. 2 ВСН [1].
Таблица 3 – Физический износ жилого дома
|
|
|
|
|
Физический износ |
||
|
Уд. вес |
Уд. вес |
|
Расчетный |
элементов здания, % |
||
Наименование |
стоимости |
элемента по |
|
удельный вес |
|
|
|
по |
средневзве |
||||||
элементов |
укрупненного |
прил. 2 |
|
элемента, li, |
шенное |
||
здания |
элемента по сб. |
ВСН 53-86(р), |
|
результат |
|||
% |
значение |
||||||
|
№ 28, % |
% |
|||||
|
|
|
ам оценки |
физическо |
|||
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
ФК |
го износа |
|
|
|
|
|
|
|
||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
||
|
|
|
|
|
|
|
|
1Фундаменты |
4 |
– |
4 |
10 |
0,4 |
||
2 Стены, |
43 |
86 |
37 |
15 |
5,55 |
||
перегородки |
14 |
6 |
20 |
1,2 |
|||
|
|||||||
3 Перекрытия |
11 |
– |
11 |
10 |
1,1 |
||
4 Крыша, |
7 |
75 |
5,25 |
35 |
1,8 |
||
кровля |
25 |
1,75 |
40 |
0,7 |
|||
|
|||||||
5 Полы |
11 |
– |
11 |
30 |
3,3 |
||
6 Окна, |
6 |
48 |
2,88 |
15 |
0,43 |
||
двери |
52 |
3,12 |
20 |
0,62 |
|||
|
|||||||
7 Отделочные |
5 |
– |
5 |
50 |
2,5 |
||
покрытия |
|||||||
|
|
|
|
|
|
||
8 Инженерное |
|
|
|
|
|
|
|
оборудование, в |
10 |
|
|
|
|
|
|
том числе: |
|
|
|
|
|
|
|
- отопление |
1,7 |
|
1,7 |
40 |
0,68 |
||
- холодное |
0,4 |
|
0,4 |
25 |
0,1 |
||
водоснабжение |
|
||||||
|
|
|
|
|
|
||
- горячее |
0,5 |
– |
0,5 |
40 |
0,2 |
||
водоснабжение |
|||||||
|
|
|
|
|
|
||
8
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
- канализация |
3,6 |
– |
3,6 |
30 |
1,08 |
|
- газоснабже- |
1,1 |
– |
1,1 |
15 |
0,17 |
|
ние |
||||||
|
|
|
|
|
||
- электро- |
2,7 |
– |
2,7 |
15 |
0,4 |
|
снабжение |
||||||
|
|
|
|
|
||
9 Прочие, в том |
3 |
|
|
|
|
|
числе: |
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
||
- лестницы |
– |
31 |
0,93 |
20 |
1,86 |
|
- балконы |
– |
24 |
0,72 |
20 |
0,14 |
|
- остальное |
– |
45 |
1,35 |
– |
– |
|
Итого |
100 |
|
100 |
|
22,27 |
Полученный результат округляем до 1 %, физический износ здания – 22%.
5 Указания по определению остаточного срока службы здания
5.1 Остаточный срок службы здания рассчитывают исходя из сопоставления степени физического износа и норм амортизации здания (с учетом категории капитальности), с использованием кривых нормального износа, полученных В. К. Соколовым [3].
5.2 На основе рассчитанного значения экономического показателя износа Иф и нормы амортизации j определяют остаточный срок службы жилищного фонда по
формуле: |
|
Тост=(100-1,4Иф)/j, |
(5) |
где Иф – физический износ несменяемого элемента (капитальные стены, капитальные перекрытия, фундаменты), %;
j – норма амортизации, принимаемая по таблице Б2 (см. приложение Б), ед.
5.3 Остаточный физический износ после проведения ремонтно-восстановительных работ рассчитывается по формуле:
Иост=Кост·Иф, |
(6) |
где Кост – коэффициент остаточного физического износа элемента после капитального ремонта, определяемый исходя из соотношения затрат на ремонт к
стоимости износа (потери стоимости) элемента: |
|
|
|
Кост=1-Sкр/Sизн≈0,77÷0,95, |
(7) |
где |
Sкр – стоимость капитального ремонта, руб.; |
|
|
Sизн – стоимость износа (потеря стоимости), руб. |
|
|
Для расчета остаточного физического износа Иост коэффициент |
Кост можно |
принимать по таблице Б3 (см. приложение Б), куда сведены результаты анализа влияния ремонтно-восстановительных работ на снижение физического износа, выполненного институтом МосжилНИИпроект с использованием формулы (7).
5.4 Остаточный срок службы после проведения капитального ремонта определяют
по формуле: |
|
Тосткр |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
= (100 −1,4Иост) / j . |
(8) |
|||||||||
5.5 Срок нормальной эксплуатации, соответствующий износу Иост, определяют по |
||||||||||||
уравнению В. К. Соколова: |
|
|
|
Тэксп=(9/4)·Иост. |
|
|
(9) |
|||||
|
|
|
|
|
|
|||||||
5.6 Определение ожидаемого физического износа Иф2 ко времени проведения |
||||||||||||
второго капитального ремонта Ткр2=Тэкспл+40 лет: |
|
|
|
|||||||||
И |
ф2 |
= |
|
1 |
(Т |
кр2 |
)2 − |
1 |
Т |
кр2 |
+25 . |
(10) |
360 |
|
|||||||||||
|
|
|
12 |
|
|
|
||||||
5.7 Остаточный физический износ после проведения второго капитального ремонта определяют по формуле:
9
Иост2=0,8·Иф2, |
(11) |
5.8 Остаточный срок службы после проведения второго капитального ремонта |
|
определяют по формуле: |
|
Тосткр2 = (100 −1,4Иост2 ) / j . |
(12) |
5.9 Остаточный срок службы с проведением двух капитальных ремонтов будет |
|
равен: |
|
Тост2=40 лет + Тосткр2 . |
(13) |
5.10 Увеличение срока службы здания за счет проведения двух капитальных |
|
ремонтов составит: |
|
Т2 = Тост2 −Тост . |
(14) |
Примечание - При расчете остаточного срока службы здания следует учитывать, что при износе конструкций свыше 70 % капитальный ремонт экономически не целесообразен, следовательно износ в 70 % можно считать прекращением срока службы здания.
Пример 5 При обследовании кирпичного 5-этажного жилого здания проведена оценка
физического износа всех конструктивных элементов. Среди несменяемых элементов (фундаменты, капитальные стены, капитальные перекрытия) наибольший износ установлен у стен, износ составил Иф=65 %. Здание относится ко второй группе капитальности, срок службы - 125 лет.
Определить остаточный срок службы здания. Решение:
1 Остаточный срок службы здания без проведения капитального ремонта:
Тост=(100-1,4×65)/0,8=11 (лет).
2 Остаточный износ стен после проведения капитального ремонта:
Иост=0,7×65=46 %.
3 Определение срока эксплуатации с проведением капитального ремонта:
Тосткр=(100-1,4×46)/0,8=45 (лет).
4 Определение срока нормальной эксплуатации здания, соответствующего износу
Иост:
Тэксп=9/4×46=104 (года).
5 Определение ожидаемого физического износа стен ко времени проведения второго капитального ремонта через 40 лет:
Ткр2= 104+40=144 (года); Иф2=1/360×1442-1/12×144+25=71 %.
6 Так как физический износ Иф2 превышает 70 %, то проведение второго капитального ремонта экономически не целесообразно.
Окончательно, остаточный срок службы здания с проведением одного
капитального ремонта:
Тост2=Тосткр=45 лет.
6 Оценка технического состояния
6.1 Оценку технического состояния конструкций, инженерного оборудования и здания в целом выполняют по величине физического износа в соответствии с таблицей Б1 приложения Б.
10