2. Анализ спроса и предложения на рынке недвижимости

В качестве конечной цели любой анализ рынка предполагает оценку емкости рынка.

Емкость рынка - количество объектов того или иного вида недвижи­мости, которое может быть потреблено (приобретено, арендовано) на дан­ном рынке в течение определенного периода времени.

Оценка емкости рынка предполагает проведение оценки спроса и предложения на рынке.

Цель анализа спроса - классификация потенциальных потребителей того или иного вида недвижимости, определение величины возможного по­требления недвижимости той или иной группы потребителей.

Для рынка жилья основное значение при этом имеют следующие фак­торы:

• потенциальные потребности населения в жилье;

• уровень доходов населения.

В свою очередь потребности населения в жилье определяются:

• социально-демографическими характеристиками населения - размерами семей, половозрастной структурой населения;

• социально-психологическими характеристиками населения - уровнем об­ разования,

• стилем жизни, склонностью к миграции, предпочтением собственности или аренды.

Ясно, однако, что масштабы потребления определяются не только по-

13

требностями, но, прежде всего, уровнем доходов населения.

Опыт развитых стран показывает, что реально семья в состоянии тра тить ка жилье (включая оплату коммунальных услуг) около трети сваях до ходов.

Поэтому определение уровня доходов населения, распределения насе­ления по величине доходов - одна из важнейших задач при изучении спроса на рынке недвижимости.

К сожалению, в России сегодня чрезвычайно сложно определить ре­альный уровень доходов и структурировать население по его величине, по­скольку значительная часть доходов носит "теневой" характер и не учитывав ется официальной статистикой.

При оценке потенциального спроса на рынке жилья учитываются такие факторы:

• динамика занятости;

• динамика образования и распада семей;

• возможности и финансовые условия получения кредитов на приобретение жилья;

• уровень цен на жилье;

• величина расходов на содержание жилья;

• инфляционные ожидания.

На основании анализа спроса может быть произведена сегментация рынка, позволяющая выделить отдельные группы потенциальных покупате­лей и соответствующие им виды объектов недвижимости.

В практике петербургского рынка принято следующее разделение рынка жилой недви­жимости:

- элитное жилье (престижный район города, экологически безопасное расположение, кирпичное здание, подземный гараж, стоянка, охрана, автономное обеспечение, социаль­ ная однородность, площадь квартир от 80 кв. м, площадь кухни от 15 кв. м, жилая пло­ щадь от 50 кв. м, ванная комната, два санузла, холл, лоджия, цена кв. м от 1000 долл.);

- качественное жилье (престижные районы, экологическая безопасность, кирпич, крупногабаритные квартиры площадью более 40 кв. м для однокомнатной квартиры, бо­ лее 60 - для двухкомнатной, кухня более 10 кв. м, лоджия (балкон), с ценой более 600 долл. за кв. м);

• типовое (экологическая безопасность, кирпичное или панельное здание современных серий, изолированные комнаты, площадь кухни более 8 кв. м, раздельный сакузел, балкон, с ценой - от 450 долл. за кв. м);

• дешевое (не отвечающее перечисленным выше признакам с ценой менее 450 долл. за кв. м) (данные о ценах относятся к 1998 г.)

Спрос на рынке коммерческой недвижимости также зависит от ряда факторов и в большей степени, чем спрос на рынке жилья испытывает на се­бе влияние рыночной конъюнктуры.

Анализ спроса на коммерческую недвижимость предполагает выделе­ние разных групп потребителей на рынке, в частности, таких, как:

- учреждения, страховые, финансовые организации (во-первых, их дея­ тельность непосредственно связана с потоками посетителей; во-вторых, для нормального функционирования им необходимы постоянные контакты как между собой, так и с органами власти. Поэтому сначала они готовы запла-

14

тить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но интерес быстро пропадает - территории, достаточно близкие к центру, но не принадлежащие собственно ему, становятся мало интересными);

• производственные организации (для некоторых из них важно иметь представительные офисы в центре города, однако, рабочие офисы, где заня­ ты только работники этих организаций и, тем более, собственно производст­ венные помещения они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы);

• торговые организации (их ориентация зависит от характера товаров - продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов. Соответственно, они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате).

Вторая сторона процесса определения емкости рынка - характеристи­ка величины предложения на рынке.

Цель анализа предложения - определение количества конкурирующих объектов недвижимости, которые могут быть выставлены на рынке.

Совокупное предложение на рынке недвижимости возникает из двух источников - первичного и вторичного рынков.

Факторы, определяющие активность продавцов на этих рынках, суще­ственно различаются. Так, активность на первичном рынке зависит от сле­дующих факторов:

• доступность земельных участков под застройку (что, в свою очередь, оп­ ределяется обстоятельствами физическими - наличие незастроенных земель­ ных участков, устраивающих застройщиков, административными - слож­ ность и длительность процедур получения разрешений на застройку и эко­ номическими - цена земли);

• цены на подрядные работы;

• эффективность применяемых строительных технологий;

• уровень конкуренции на первичном рынке;

• доступность источников финансирования (по объемам, механизмам при­ влечения финансов);

• ожидания застройщиков относительно спроса, предложения, конкурен­ ции на рынке.

На вторичном рынке на предложение (например, на рынке жилья) также воздействует ряд факторов:

• социальное положение, семейное положение, возраст;

• доходы, занятость населения;

• уровень и изменения экологической ситуации, инфраструктуры;

• объем предложения на вторичном рынке;

• ожидания населения относительно уровня их доходов, занятости и др.

На основе выявления и анализа приведенных выше факторов может быть сделан прогноз предложения на рынке. Практическое значение при этом для рынка жилья имеют ответы на следующие вопросы.

15

• Каков объем жилищного фонда?

• Как он изменился за последние годы?

• Какое количество жилья было продано на рынке за предыдущие периоды (в том числе на первичном, на вторичном)?

• Какое количество жилья выставлено на продажу в настоящее время на вторичном рынке?

• Какое количество жилья находится на разных стадиях строительства? Ка­ кова структура этого жилья? ?

• Каковы тенденции и возможные перспективы продаж жилья на первич­ ном и вторичном рынках?

Аналогичным образом может быть проанализировано и предложение на рынке коммерческой недвижимости.

Например, для оценки ситуации на офисном рынке необходимо полу­чить ответы на следующие вопросы.

• Каково существующее предложение на офисном рынке?

• Какова структура представленных на рынке офисных площадей?

• Какова доля незанятых площадей в существующих офисных зданиях?

• Какова динамика изменения незанятых площадей?

• Какие конкурирующие проекты представлены на рынке в настоящее вре­ мя?

При исследовании спроса и предложения необходим также анализ осо­бенностей их взаимодействия на рынке недвижимости.

Как отмечалось, для недвижимости характерна низкая эластичность предложения на рынке, связанная с длительностью создания ее объектов.

Понятие эластичности подробно исследуется в курсе микроэкономики. Для наших це­лей напомним некоторые основные позиции.

Эластичность - мера реакции одного параметра на изменение другого параметра. Чаще всего говорят об эластичности спроса и предложения по цене, иногда - по доходу.

Когда говорят об эластичности спроса по цене, то отмечают, что она отрицательна, а эластичность предложения положительна.

Иначе говоря, зависимость между спросом и ценой обратная, между предложением и ценой-прямая.

Как вам известно, вариантов эластичности в общем может быть три:

Э < 1 - эластичность меньше единицы, т.е. спрос (предложение) растет медленнее, чем падает (растет) цена;

Э > 1 - спрос (предложение) растет быстрее, чем падает (растет) цена;

Э = 1 - темпы роста спроса (предложения) равны темпам падения (роста) цены. Для практики это важно в связи с тем, что:

• если эластичность спроса больше единицы, то увеличение продаж при снижении цены дает рост прибыли;

• если эластичность спроса меньше единицы, то снижение цены не ком­ пенсируется ростом продаж - прибыль падает.

Необходимо обратить внимание на следующие особенности спроса на рынке недвижимости.

Спрос на жилье - не эластичен по цене (эластичность меньше едини-

16

цы).

Исследования, проведенные в США в 80-е годы, показали, что эла­стичность спроса по цене на рынке жилья составляет примерно 0,6, т.е. при снижении цены на 1% спрос увеличивается только на 0,6%, или, наоборот, при повышении цены на 1 % спрос падает только на 0,6%.

Эти данные подтверждают в общем известное обстоятельство - жилье есть предмет первой необходимости, а потому люди скорее заплатят больше, но не сократят его потребление.

Правда, это относится к структурированному рынку, т.е. к рынку, где уровень обеспечения жильем и уровень доходов в целом совпадают.

Влияние дохода на спрос весьма важно, и оно может быть отражено через анализ эластичности спроса по доходу,

Те же исследования показывают, что эластичность спроса по доходу также весьма невысока (0,3-0,5).

Иначе говоря, рост дохода даже на 100% может привести к росту спро­са лишь на 30-50%. Однако следует подчеркнуть важное обстоятельство: эластичность спроса оказывается гораздо больше, если мы ориентируемся не на величину текущего дохода, а на накопленное богатство.

Исследования показывают, что если оценить эластичность спроса по богатству, то она уже оказывается близкой к единице, т.е. рост богатства на 1 % ведет к такому же росту спроса.

Одна из основных проблем современного российского рынка недви­жимости - создание механизмов превращения богатства и будущих доходов в текущую платежеспособность.

Далее. Если речь идет о предложении на рынке недвижимости, то при­нято утверждение: предложение на рынке недвижимости абсолютно неэла­стично в краткосрочном периоде.

Причина такого утверждения заложена в самой природе недвижимо­сти. Как отмечалось, длительность создания объектов недвижимости - один из характерных признаков недвижимого имущества. В полной мере это вер­но относительно первичного рынка недвижимости и в меньшей - для вто­ричного рынка.

Что же касается вывода, то он достаточно очевиден - при быстром из­менении спроса первым следствием этого будет рост цен на рынке недвижи­мости. Лишь через определенный период, зависящий, прежде всего, от сро­ков создания новых объектов недвижимости, предложение может увеличить­ся, что приведет к снижению цен.

Говоря об эластичности спроса и предложения на рынке недвижимо­сти, следует помнить, что для разных типов недвижимости ситуация может существенно отличаться.

Так, мы уже говорили, что рынки жилой и коммерческой недвижимо­сти не идентичны по признаку преобладающего типа сделок:

• на рынке жилой недвижимости в основном происходят сделки купли- продажи;

• на рынке коммерческой недвижимости - сделки аренды.

Отсюда - эластичность спроса на рынке коммерческой недвижимости существенно выше по доходу. (Спрос на аренду есть функция от текущих доходов, спрос на покупку - функция от накопленного богатства).

Анализируя взаимодействие между спросом и предложением, необхо-

17

димо иметь в виду, что для рынка недвижимости характерна еще одна очень важная особенность. На иных рынках понятие "равновесие" означает равен­ство между объемами спроса и предложения. На рынке недвижимости это не так. Исследования, проведенные американскими специалистами, показыва­ют, что нормальной ситуацией для рынка недвижимости (исследования каса­лись рынка аренды) является 5%-ное превышение предложения над спросом. На основе исследования развития рынка недвижимости был сделан вывод: 3%-ный уровень вызывает новое строительство, превышение предложения над спросом в 10% является свидетельством избыточности произведенных инвестиций в развитие недвижимости. ■■■"■■'■'

ТРЕБОВАНИЯ К ОФОРМЛЕНИЮ ОТЧЕТА-

Отчет должен быть написан от руки разборчивым почерком, но можно отпечатать его на пишущей машинке, а формулы вписать от руки. Одобряет­ ся и.выполнение отчета на компьютере. .... ; ;._-...

Принаписании текстаосновной часгпи отчета не рекомендуется ис­пользовать? веёь собранный материал; следует выбрать основные данные, раскрывающие исследуемый вопрос, обобщить и систематизировать их, и лишьзатем вставить в окончательный текст работы.

1 Излагать "материал в работе желательно своими словами, не допуская дословного переписывания из литературных источников. Ори этом следует обязательно проставлять ссылку, указывающую на истрчник(и) взятого ма­териала. Ссылки следует приводить в форме указания порядкового номера по списку источников, выделенного квадратными скобками или двумя ко­сыми чертами, например, [5] или 151. При ссылке на данные официальной статистики, рисунок, цитату и т.п. следует указывать источник с номером страницы, например [7, с. 105]. Формулы и справочные материалы, если они заимствованы, также должны иметь ссылки на источник. Работы без ссылок на источники к рассмотрению приниматься не будут.

Не допускается производить произвольное сокращение слов. Обще­принятые сокращения следует применять в соответствии с ГОСТ 7.1.2т77. «СИБИД. Сокращение русских слов и словосочетаний в библиографическом описании». В конкретном курсовом проекте может быть целесообразно вве­сти свои сокращения, например РЭР (региональное экономическое развитие) и т.д. При этом каждое из вводимых сокращений должно быть определено при первом упоминаний. Если общее их количество превышает 10, то реко­мендуется представить их в виде отдельного перечня. Его составляют столб­цом, в котором слева йриведёны символы, справа - их детальная расшиф­ровка. Наличие перечня¹ не отменяет необходимость их расшифровки при первом упоминании.

Не допускаются также следующие приемы сокращения текста: упот­ребление математических знаков и символов без цифр, а также сокращение

.18

наименования единиц физических величин, если они употребляются без цифр.

Текст отчета должен быть напечатан на одной стороне стандартного листа формата А4, 14 кеглем шрифта через 1,5 интервала. Все страницы должны быть пронумерованы следующим образом. Титульный лист считают страницей 1, задание - страницей 2, и номера этих двух страниц не ставят. Последующий текст, начиная с «Содержания», нумеруют со страницы 3. Цифру, обозначающую порядковый номер страницы, ставят в середине верхнего поля страницы.

Вокруг текста необходимо оставлять поля, которые согласно ГОСТ 7.32-91 должны иметь следующие размеры: левое - не менее 30 мм, правое -не менее 10, верхнее - не менее 15, нижнее - не менее 20 мм. Поля слева ос­тавляют для переплета, а поля справа - во избежание неправильных перено­сов из-за не уместившихся частей слов.

Каждая глава, а также введение и заключение начинают с новой стра­ницы. Заголовки глав и параграфов выделяют размером и типом шрифтов. Расстояния между названием главы и текстом, а также названием главы и параграфа должны быть равны трем интервалам. Точку в конце заголовка, располагаемого посредине строки, не ставят. Не допускается переносить часть слова в заголовке. Абзацы начинаются с новой (красной) строки, их печатают с отступом, равным не более 1,27 см.

Рисунки (схемы, графики, диаграммы и пр.) располагаются по тексту работы после ссылки на них. Все рисунки должны иметь название, которое располагается под рисунком, обозначается словом «Рис.» и нумеруется по­рядковым номером, например: Рис. 5 Название.

Таблицы также следует располагать после ссылки на них в тексте. За­головки таблиц начинают с прописной буквы. Таблицы нумеруют либо сквозной нумерацией, либо в пределах главы, для чего справа над названием таблицы помещают слово «Таблица» с порядковым номером, например: Таблица 2.1 (первая таблица второго раздела). При переносе таблицы на дру­гой лист в правом верхнем углу пишут «Продолжение таблицы 2.1». Под таблицей обычно указывают ее источник. В случае если в таблицу помещены результаты расчетов студента, в качестве источника указывают - источник: расчеты автора.

Формулы предпочтительно вписывать средствами компьютерного ре­дактора формул или текстового редактора. Формулы и числовые выражения, к которым есть пояснения, следует выделять в тексте пустыми строками. По­яснения значений символов приводят сразу под формулой в той же последо­вательности, в какой они были даны в формуле. Пояснения начинают со сло­ва «где» без двоеточия, например:

V-1/Ro,

где V - стоимость актива, руб.; I -доход от владения активом, руб.; Rq - ставка капитализации.

19

Формулы нумеруют в пределах раздела, если на них есть ссылки в по­следующем тексте. Номер формулы помещают в круглых скобках с правой стороны страницы на уровне формулы. Ссылки на формулы указывают по­рядковым номером в скобках, например: «... в формуле (3.1)».

Исправления (описки и графические неточности) допускается исправ­лять подчисткой, закрашиванием белой краской или заклеиванием полоска­ми белой бумаги с новым текстом.

Отчет должен быть надлежащим образом оформлен в соответствии с требованиями государственных стандартов [1,2,3,4,5]. При оформлении ра­боты можно также руководствоваться требованиями Положения [6]. Все листы работы и приложений должны быть сброшюрованы в папку для кур­совых работ или переплетены.

ЛИТЕРАТУРА

1. ГОСТ 7.32-91. СИБИД. Отчет о научно-исследовательской работе. Структура и правила оформления. -М.: Изд-во стандартов, 1991. —18с.

2. ГОСТ 7.9г95. СИБИД. Реферат и аннотация. -М.: Изд-во стандартов, 1995.-8с.

3. ГОСТ 2.105-95. ЕСКД. Общие требования к текстовым документам. - М.: Изд-во стандартов, 1996. -36с.

4. ГОСТ Р6.30-97. Унифицированная система организационно-распоря­ дительной документации. Требования к оформлению документов. —М.: Изд- во стандартов, 1997. -19с.

5. ГОСТ 7.1-84 Библиографическое описание документа. Общие требо­ вания и правила составления. - М.: Изд-во стандартов, 1984. - с.

6. Правила оформления студенческих выпускных работ и отчетов. По­ ложение. Сост.: Г.П. Голованов, К.К. Гомоюнов, и др. / Под ред. В,В. Глухо- ва. -СПб.: СПбГТУ, 1998. -32с.

20

ПРИЛОЖЕНИЕ I Пример оформления титульного листа

Псковский политехнический институт (филиал) Санкт-Петербургского государственного политехнического университета

Кафедра государственного и муниципального управления

ОТЧЕТ

о проведенном исследовании

Дисциплина: Экономика и управление недвижимостью Тема: Рынок индивидуальных гаражей в г. Пскове

Выполнил студент гр. 15-02 (подпись) А.А.Иванов

Руководитель

(подпись)

П.П. Алексеев 200 г.

Псков 2003

21

ПРИЛОЖЕНИЕ 2 Примеры оформления библиографических ссылок

1. ЗАКОНЫ И НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ

Федеральный Закон «О государственном прогнозировании и програм­мах социально-экономического развития Российской Федерации» от 20 июля 1995 г. N 115-ФЗ.

Указ Президента РФ «О мерах по защите интересов граждан на этапе перехода от чековой к денежной приватизации» от 28 июня 1994 г. №1374.

Постановление Правительства РФ «О некоторых мерах по реализации законодательства о несостоятельности (банкротстве) предприятий» от 20 мая 1994 г. №498.

2. МОНОГРАФИИ, СБОРНИКИ, СТАТЬИ

Монография (учебник, справочник) центрального издательства при числе авторов не более трех:

Мельник М.В. Анализ и оценка систем управления на предприятиях. -М.: Финансы и статистика, 1990. -136с.

Монография (учебник, справочник) центрального издательства при числе авторов более трех и наличии редактора (редакторов):

Общая экономическая теория (политэкономия): Учебник / Под общей ред. акад. В.И. Видяпина, акад. Г.П. Журавлевой. М.: ПРОМО-Медиа, 1995. -608с.

Отдельный том многотомного издания:

Рыночная экономика: Учебник: В 3-х т. Т.2. Часть 1. Основы бизнеса. М.: Соминтэк, 1992. -160с.

Учебные пособия издательства СПбГТУ:

Козловская Э.А., Соколицын А.С., Гришин А.Г. Финансовая устойчи­вость предприятия и диверсификация продукции. -СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1999. -44с.

Статьи из периодических изданий:

Белоусов Р. Законы управления в рыночных условиях. //Экономист. -1992.-№5.-С.З-10.

Тезисы докладов на конференциях:

Дмитриева О.Г., Андреев Л.А. Концепция налоговой реформы в Рос­сии // Экономические реформы в России: Тез. докл. 2-й междунар. науч.-практ.конф. / СПбГТУ. -СПб., 1999. -С.5-8.

МАХОТАЕВА Марина Юрьевна

ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости

для студентов специальностей 060400, 060800, 061000 дневной, и очно-заочной форм обучения

Технический редактор В.М. Трофимов Компьютерная верстка М.Ю. Махотаева

Лицензия ЛР №020593 от 07.08.97

Налоговая льгота - Общероссийский классификатор продукции

ОК 005-93, т. 2; 95 3004-научная и производственная литература

Подписано в печать 25.09.2003 г. Формат 60x84/16. Гарнитура «Тайме»

Усл. печ. л. 3. Уч.-изд. л. 3. Тираж 300 экз. Заказ №116 от 03.03.2004 г.

Издательство СПбГПУ, член Издательско-полиграфической ассоциации ву­зов Санкт-Петербурга.

Адрес университета и издательства: Россия, 195251, Санкт-Петербург, ул. Политехническая, 29

Отпечатано с готового оригинал-макета в ООО «Оперативная полиграфия» 180000, г. Псков, ул. Советская, 35