Цели анализа:

• раскрыть основные направления изучения рынка недвижимости;

• показать факторы, влияющие на состояние и тенденции его развития;

• определить основные направления анализа спроса и предложения;

• раскрыть особенности взаимодействия спроса и предложения.

Анализируя процессы, происходящие на рынке недвижимости, необ­ходимо помнить о следующих важных обстоятельствах:

1) рынок недвижимости - составная часть экономики в целом, а потому он испытывает на себе влияние макроэкономической ситуации и сам, в свою очередь, влияет на эту ситуацию;

2) рынок недвижимости - особая часть экономики, и его анализ затрудни­ телен по ряду причин, к которым относятся:

• труднодоступность достоверной информации;

• ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутст­ вие);

• многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

1. Этапы и уровни анализа рынка недвижимости

Исследование рынка недвижимости проходит два основных этапа:

• анализ состояния рынка, т.е. показателей, непосредственно характери­ зующих состояние и динамику развития рынка;

• исследование факторов, определяющих это состояние и эту динамику, т.е. интерпретация полученных на первом этапе фактов.

/./. Анализ состояния рынка

Первый этап - исходный пункт всякого анализа рынка недвижимости. Первичными данными для этого этапа является информация, непосредствен­но отражающая состояние рынка:

• уровень цен на различные типы и объекты недвижимости;

• уровень арендной платы;

• количество, структура и динамика сделок с недвижимым имуществом;

• срок экспозиции объектов на рынке;

• уровень затрат на строительство или реконструкцию объектов недвижи­ мости;

• величина издержек по совершению сделок с недвижимостью;

• количество строящихся объектов.

На этом этапе исследователь сталкивается с рядом проблем, возни­кающих в связи с закрытостью информации о сделках; несоответствием ре­ального содержания сделок их форме (например, продажа недвижимости че­рез передачу пакетов акций); несовершенством системы учета (например, использование системы строительных коэффициентов при расчете затрат на

строительство).

Важное значение на данном этапе имеет четкое определение исполь­зуемых показателей:

• правильный выбор единицы сравнения (цена или арендная плата в расче­ те на квадратный метр общей или жилой площади для жилых зданий, общей или полезной площади для коммерческих зданий и помещений существенно отличаются друг от друга);

• последовательное соблюдение границ избранного сегмента и пределов действительности полученных результатов (данные об уровне цен по рынку квартир в многоквартирных зданиях в целом не могут автоматически"ис­ пользоваться для определения цены конкретной квартиры; результаты ис­ следования цен в одном районе города нельзя непосредственно использовать как аргумент при принятии решения о покупке квартиры в другом районе);

• точное определение типа показателя, который используется в ходе ис­ следования (цена предложения и цена продажи существенно отличаются друг от друга), его структуры ( цена с учетом комиссионных или без них, арендная плата с учетом налогов, коммунальных платежей или без них и

Т.Д.)- . , ,•■::,.. ■■ ■' . .-' /

Результатами первого этапа является систематизированная информа­ция, показывающая динамику активности по отдельным сегментам рынка недвижимости Т. Пскова (падение или рост количества сделок, снижение или увеличение объема инвестиций), динамику цен и арендной платы на недви­жимость разного функционального назначения, рост или падение доходно­сти недвижимости. Информация должна быть представлена за весь пери­од исследования в форме таблицы или графика.

Все представленные данные должны иметь объяснение, например по сезонности. ■ ■■• >

;:,Сезонность - характерная черта не только рынка жилой недвижимости, Она при­суща и рынку коммерческой недвижимости, на котором отличается по своим проявлени­ям. Например, анализ объема предложения на рынке коммерческой недвижимости за 1997 г. показал, что максимум предложений как по продаже, так и по сдаче в аренду приходит­ся на июль (почти 25% всего объема предложения).

Анализируя имеющиеся данные, необходимо иметь в виду, что объем­ные показатели далеко не всегда дают точное представление о процессах, происходящих на рынке.

Например, если судить по данным Городского бюро по регистрации Санкт-Петербурга о количестве договоров купли-продажи, то в 1996-1998 гг. наблюдалась сле­дующая динамика: в 1996 г. на жилищном рынке было заключено около 49 000 договоров купли-продажи, в 1997 г. - около 45000, а в 1998 г. - примерно 44 500 . Как видим, налицо устойчивая тенденция к сокращению числа сделок купли-продажи. Однако было бы оши­бочно из этого делать вывод об уменьшении числа квартир, вовлекаемых в рыночный оборот. ■■•.-. ■-,:

Для получения более объективной картины следует учесть, что одновременно со снижением числа сделок происходили изменения и в их содержании:' Например, посте­пенно снижается доля так называемых "сделок расселения" - по оценкам руководителей риэлтерских фирм в 1996 г. они составляли около 20% всех сделок (понятие "сделка" для риэлтера не вполне совпадает с общепринятым - под ней понимается, как правило, полное завершение операций с объектом, по которому может быть проведено несколько сделок

купли-продажи, мены и пр.), а в 1998 г. - уже около 10%. Если же учесть, что по принятой технологии при расселении сначала приобретаются квартиры для "расселенцев" с оформ­лением на покупателя "расселяемой" квартиры, который затем продает их "расселенцам", а доли последних покупаются (меняются), то количество договоров оказывается гораздо больше, чем реальный рыночный оборот квартир. Таким образом, при снижении общего числа договоров может происходить и увеличение реального рыночного оборота (увели­чение числа семей, участвующих в сделках).

Учитывая сказанное, представляется, что на основании приведенных выше данных вряд ли можно считать обоснованным вывод о снижении оборотов (и спроса) на рынке. Скорее, величина рыночного оборота в 1996-1998 гг. является достаточно стабильной. Ре­альный оборот на вторичном рынке жилья не совпадает с количеством договоров и может охватывать, по нашим оценкам, около 35 тыс. квартир в год, что составляет чуть более 2% от общего жилого фонда города Санкт-Петербурга. Для сравнения: в США до 20% жилого фонда ежегодно включается в рыночный оборот.

Большую информацию несут исследования, которые показывают влияние того или иного фактора на показатели, характеризующие состояние рынка. Пример такого исследования может служить график динамики себе­стоимости строительства 1 кв. м в кирпичных и панельных домах и цен предложения на новое жилье в г. Пскове (помесячно или поквартально)

Очевидно, что динамика цен предложения на новое жилье в значи­тельной степени обусловлена ростом себестоимости строительства. Однако с течением времени постоянно изменяется и доля себестоимости в цене:

так, например, в г. Санкт-Петербурге в конце 1992 г. цена более чем вдвое превы­шала себестоимость кирпичных домов, в конце 1993 г. составляла около 170% к себе­стоимости, в конце 1994 г. превышение было чуть более 30, а в конце 1995 г. - менее 10%. Это обстоятельство невозможно объяснить, не принимая во внимание иные факто­ры, влияющие на цену на рынке недвижимости - такие, например, как рост конкуренции на рынке.

Результаты первого этапа исследования являются исходными данными для следующего этапа анализа факторов, влияющих на ситуацию на рынке недвижимости.

1.2. Исследование факторов, определяющих состояние и тенденции развития рынка недвижимости

Исследование факторов, влияющих на состояние и тенденции рынка недвижимости, представляет собой достаточно сложную задачу в связи с их многообразием и неоднозначностью воздействия на рынок.

Прежде всего, необходимо выделить три уровня формирования факто­ров, влияющих на рынок недвижимости по мере приближения к объекту, ко­торый нас интересует:

• национальный уровень,

• региональный уровень,

• локальный уровень (уровень непосредственного окружения объекта). Национальный уровень - наиболее отдаленный от объекта, а потому и

10

самый абстрактный. Тем не менее понимание рынка недвижимости должно базироваться на его анализе.

На национальном уровне можно выделить следующие группы факто­ров, влияющих на состояние, рынка недвижимости.

• Уровень социально-экономического развития страны (определяет ди­ намику населения и бизнеса, а потому непосредственно оказывает влияние на активность на рынке недвижимости).

• Исторические традиции, особенности формирования правовых систем (например, особенности систем права в США и Великобритании по сравнению с системами, характерными для стран континентальной Ев­ ропы проявляют себя и в отличительных чертах систем регистрации прав на недвижимость, особенностях налогообложения и пр.).

• Особенности господствующей в стране экономической доктрины, по­ литики и идеологии. (Высокая доля частной собственности в жилищной сфере в США и Великобритании во многом обязана системе ценностей и экономической политике в этих странах).

• Особенности конкретного исторического этапа в развитии страны (например, влияние переходного характера современной российской экономики).

• Особенности текущей экономической политики (например, влияние супердоходности государственных ценных бумаг в России на объемы инвестиций в недвижимость).

• Степень развитости и особенности состояния финансовой системы (отсутствие "длинных денег" у банков и институциональных инвесто­ ров, ориентированных на долгосрочные инвестиции - фактор, по- видимому более всего тормозящий развитие недвижимости в России).

Факторы национального масштаба определяют общие направления развития рынка.

На региональном уровне можно выделить ряд факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке недвижимости.

Наиболее важное значение имеют следующие их группы.

♦ Экономические:

• уровень и динамика доходов населения;

• дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика;

в уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловей активности, изменение

• структуры бизнеса, его доходности);

• доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности; » состояние альтернативных и смежных рынков;

а цены на рынке недвижимости;

э уровень арендной платы;

о риски инвестиций в недвижимость;

о стоимость строительства;

® цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы. v

♦ Социальные:

11

• уровень и тенденции изменения численности населения и его возрас­ тной структуры;

• уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения;

• уровень и тенденции изменения социальной структуры населения; ⁹ уровень и тенденции преступности.

♦*♦ Административные:

« налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц - налог на имущество, на прибыль, земельный налог и т.д.);

• зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля);

• правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию (принятые процедуры, передаваемые права, уровень пла­ ты за подключение к инженерным сетям, отчислений на развитие ин­ фраструктуры и т.д.);

• правовые и экономические условия совершения сделок (плата за реги­ страцию, гарантии со стороны государства, сроки процедур).

♦ Условия окружающей среды:

• уровень развития инфраструктуры;

• обеспеченность транспортными сетями;

• экологическая обстановка.

Взаимодействие отмеченных факторов, в конечном счете, определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке. При этом направлен­ность их влияния может как совпадать, так и быть противоположной для спроса и предложения.

Например, снижение доступности кредитных ресурсов (рост ставок процента) уменьшает возможности потребителя по приобретению недвижи­мости, т.е. ведет к снижению спроса (кривая спроса сдвигается влево) и уве­личивает издержки строителей, т.е. снижает предложение на рынке (кривая предложения также сдвигается влево)

При одновременном движении смещение кривых в известной мере компенсирует друг друга, и в результате устанавливается новая цена равно­весия, отличная от первоначальной.

Третий уровень анализа рынка - анализ непосредственного окружения объекта.

На этом уровне региональные тенденции проявляются и трансформи­руются в зависимости от конкретного местоположения объекта недвижимо­сти.

Для недвижимости является чрезвычайно важным ее окружение. От окружения недвижимость может выиграть, но может и проиграть. Поэтому следующим шагом при исследовании рынка недвижимости является опреде­ление того, на каком этапе находится район расположения ее объекта: на этапе развития, стабилизации или спада.

Циклы деловой активности присущи локальным рынкам так же, как рынку недвижимости в целом. Развитие - спрос превышает предложение, растут цены, что стимулирует активизацию сферы развития недвижимости, строительства. Стабилизация - активно ведется новое строительство, спрос постепенно насыщается, между спросом и предложением поддерживается

12

динамическое равновесие. Спад - предложение превышает спрос, цены сни­жаются, падает рентабельность инвестиций в недвижимость, капитал уходит из сферы недвижимости, снижается предложение. Затем наступает новый цикл.

Важно определить, какое место занимает данный район с точки зрения региона в целом, как он вписывается в общие тенденции развития регио­нальной экономики, какими преимуществами и недостатками обладает, ка­кие типы недвижимости могут получить в нем развитие.

Анализ непосредственного окружения объекта позволяет определить, какой вариант использования недвижимости будет наилучшим образом впи­сываться в уже существующее окружение, а, значит, обеспечивать гармони­ческое взаимодействие с ним, что является основой для такого варианта ис­пользования, который в оценке недвижимости принято называть наилучшим и наиболее эффективным.

По сути, мы здесь имеем дело с проявлением общего принципа цено­образования в рыночной экономике - принципа комплиментарности, смысл которого сводится к тому, что цена товара растет в случае, если он дополняет уже присутствующие на рынке.

Следует иметь в виду, что новый объект недвижимости, появившись на рынке, сам становится частью окружения, и в зависимости от правильности решения может привести как к повышению, так и к снижению собственной ценности и ценности других объектов.