1.2 Документальное оформление коммерческих сделок

Любая сделка требует ее оформления. Под оформлением понимается сбор всех документов, их проверка, выявление чистоты или наоборот имущества, которое приобретается. Подготовка непосредственно договора на подписание и регистрацию, передача документов на регистрацию и получение их из регистрационного органа.

Оформление сделки может быть как более простым, так и сложным, многоступенчатым, все зависит от объекта и субъекта реализации.

С недвижимым имуществом можно совершать следующие сделки.

Купля-продажа — это двухсторонняя сделка, при которой одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Однако законом может быть ограничена купля-продажа некоторых видов недвижимого имущества. Так, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

В качестве стороны договора купли-продажи (продавца и покупателя) могут выступать все субъекты гражданского права, которые обладают установленной законом правоспособностью и дееспособностью. По общему правилу продавец должен быть собственником продаваемой недвижимой вещи, хотя исключение составляют случаи, когда продавцом по договору купли-продажи может быть комиссионер.

Аренда — сделка, в соответствии с которой одна сторона (арендодатель либо наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору либо нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Кроме того, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Ипотека (залог недвижимого имущества) — сделка, в соответствии с которой одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Рента — это сделка, по которой одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Пожизненное содержание с иждивением — сделка, по которой гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Пожизненное содержание с иждивением — разновидность пожизненной ренты.

Дарение — сделка, по которой одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Передача дара может осуществляться посредством символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов. При этом одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.

Как правило, те договоры, которые преследуют коммерческую цель, например, купля-продажа, аренда, оформляются риэлторами, что не совсем правильно в силу того, что риэлторы не обладают юридическим образованием и опытом работы, что приводит иногда к значительным проблемам для приобретателей недвижимости.

Иные сделки оформляются через различного рода компании, что осуществляют сопровождение того или иного бизнеса, либо нотариусами (рента, снятие залога, иное).

И совсем небольшая честь сделок оформляется непосредственно специалистами, что и должны осуществлять оформление сделок, т.е. юристами. Что нормально для нашей страны и совсем не имеет распространения в зарубежных странах, где оформление сделок осуществляют только юристы.