Методическая часть

В основе оценки стоимости приносящей доход недвижимости лежат положения о текущей стоимости денег, которые будут получены через какое-то время в будущем.

При этом оперируют понятиями накопление и дисконтирование.

Накопление — это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей стоимости, при условии, что эта сумма удерживается на счету в течение определенного времени, принося периодически накапливаемый процент.

Дисконтирование — это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости.

В средне- и долгосрочных финансовых расчетах, если проценты не выплачиваются сразу после их начисления, а присоединяются к сумме долга, для наращения применяют сложные проценты. База для начисления сложных процентов не остается постоянной – она увеличивается с каждым шагом во времени.

Сложный процент — это процент начислений как на основную сумму, так и на невыплаченные проценты, начисленные за предыдущий период.

Риск — это возможность того, что инвестиции в недвижимость не обеспечат ожидаемых доходов, то есть вероятность того, что доходы окажутся больше или меньше первоначально прогнозируемых.

Ставка дохода на инвестиции — процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом.

Приоритет отдается тем вложениям, где ставка дохода выше, а при одинаковой ставке учитывается риск вложений.

Во всех вычислениях в зависимости от поставленных задач, требующих использование сложного процента, применяются следующие модели:

1.Будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма единицы).

2. Накопление денежной единицы за период.

3. Фактор фонда возмещения.

4.Текущая стоимость денежной единицы (реверсии).

5.Текущая стоимость аннуитета.

6. Взнос на амортизацию денежной единицы.

1.Будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма единицы) — это фактор, используемый для расчета стоимости денежной единицы при условии, что последняя будет удерживаться в течение определенного времени, принося периодически накапливаемый процент.

Будущая стоимость денежной единицы FV (future value) показывает, какая сумма будет накоплена на счете к концу определенного периода, при заданной ставке дохода, если сегодня положить на счет 1 денежную единицу.

где: FV — будущая стоимость денег; PV — текущая стоимость денег; i — ставка дохода; n — количество накоплений.

(16)

Пример. 100 руб. положили в банк под 10% . Определить FV — будущую стоимость единицы через 5 лет.

Решение.

В современных условиях проценты капитализируются обычно не один, а несколько раз в году – по полугодиям, кварталам и т.д. В этом случае формула будет выглядеть следующим образом:

где: k — частота накоплений в год; n — число лет, в течение  которых происходит накопление.

(17)

Пример. Текущая стоимость PV = 2,3 млн. руб. долл., i = 15%, начисления ежемесячные. Срок вклада — 7 лет. Определить FV (будущую стоимость денег).

При более частом начислении процентов, чем раз в год, годовая процентная ставка будет различна в зависимости от частоты начислений процентов на вложенный капитал. В этом случае оперируют понятием «эффективной годовой ставки». Эффективная ставка процента измеряет тот реальный относительный доход, который получают в целом за год от начисления процентов.