Курсовая Мучиной А.В

ВВЕДЕНИЕ

Согласно общепринятому подходу нежилую недвижимость часто принято называть коммерческой. Традиционно к коммерческой недвижимости относят объекты: Офисной недвижимости, торговой недвижимости, складской недвижимости и производственной недвижимости. Однако уже при поверхностном изучении вопроса становится понятно, что далеко не вся нежилая недвижимость способна приносить коммерческую выгоду. Существует довольно много различных функциональных назначений недвижимости, носящих социальный или технологический характер (например, больницы, школы, котельные и т.д.).

В этой работе рассмотрен вопрос управления развитием и эксплуатацией объектов нежилой недвижимости, находящейся в государственной и муниципальной собственности.

Государственная собственность как экономическая категория означает принадлежность имущества народу в лице избранных им представительных органов государственной власти. С этой точки зрения право государственной собственности в объективном смысле представляет собой совокупность правовых норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ народу (населению соответствующей территории) в лице избранного им представительного органа государственной власти, а также устанавливающих порядок приобретения, использования и отчуждения государственного имущества. Однако, российский закон не считает муниципальную собственность разновидностью государственной. Это самостоятельная форма (вид) собственности.

Муниципальная собственность – самостоятельная форма (вид) собственности. Ее состав регламентируется Законом об общих принципах организации местного самоуправления.

1. Нежилые помещения

Теория и практика в качестве особой разновидности недвижимого имущества выделяет нежилые помещения, которые по определению не являются жилыми и соответственно не предназначены для проживания. К ним относятся производственные, административные и т.п. помещения. В настоящее время они являются объектами как вещных, так и обязательственных прав. При этом следует иметь в виду, что в последнее время понятие "нежилое помещение" нередко используется в качестве компонента такого понятия как "часть здания", которое охватывает как жилые, так и нежилые помещения. Следует отметить, что вопрос об отнесении нежилых помещений к самостоятельным объектам гражданских прав решен не окончательно.

Если жилые помещения используются исключительно для проживания граждан, то нежилые используются более широко. В процессе осуществления предпринимательской, творческой, общественной деятельности эти объекты являются наиболее важными. Это обусловлено тем, что при осуществлении любой из вышеперечисленных видов деятельности нельзя обойтись без офиса, производственного помещения, творческой студии и т.п. Среди нежилых помещений следует выделить те, которые пригодны для самостоятельного целевого помещения (например, помещения для офиса) и служебные помещения (лестницы, коридоры и т.д.). Их также можно назвать помещения общего пользования. В отношении последних должна быть установлена общая долевая собственность всех сособственников нежилых помещений самостоятельного использования. Таким образом, можно говорить о жилых и нежилых помещениях в зависимости от того, возможно ли их использовать для проживания.

По поводу правовой природы нежилых помещений высказываются различные точки зрения. Согласно одной нежилые помещения следует рассматривать как индивидуально определенные объекты, отличные от зданий. Согласно другой они включают как здания и сооружения, так и их изолированные индивидуально определенные части. Если исходить из того, что, как сказано выше, нежилое помещение - это часть здания, то следует согласиться с первой точкой зрения.

Для анализа нежилых помещений как самостоятельных объекты прав, необходимо определить, что является помещением вообще. В ст. 130 ГК помещения среди объектов недвижимого имущества не указаны, однако их несомненно следует отнести к недвижимому имуществу. Это обусловлено тем, что у них присутствует важнейший признак недвижимого имущества - прочная связь с землей (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно - через здания и сооружения).

При отсутствии легального определения понятие нежилого помещения упоминается в правовых актах как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов РФ.

Так, согласно ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, права на которые, а в некоторых случаях и сделки подлежат государственной регистрации. К выводу о том, что нежилые помещения являются недвижимыми вещами, приходит и судебная практика. Такой вывод следует из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений".

Объект нежилого фонда - находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ, муниципальной или частной собственности отдельно стоящие здания, строения, сооружения, их части; нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, их части, а также некапитальные (временные) сооружения находящие на определенном участке и прочно связанные с ним, поставленные на учет в органе технического учета и инвентаризации, не предназначенные для проживания, и не отнесенные в установленном порядке к жилищному фонду.

Представляется, что для того, чтобы нежилое помещение являлось самостоятельным объектом права оно должно удовлетворять двум критериям:

1. Техническому критерию, под которым понимается возможность автономного пользования выделяемыми частями строения;

2. Функциональному критерию - выполнению частью здания (нежилым помещением) тех же функций, которые выполняет здание в целом.

2.Регистрация прав на недвижимое имущество нежилого фонда

В комплект услуг по регистрации прав на недвижимое имущество нежилого фонда и сделок с ним входит:

1) Предварительный анализ недвижимого имущества нежилого фонда на возможность его регистрации.

2) Определение списка имеющихся у Заказчика правоустанавливающих документов, необходимых для государственной регистрации.

3) Подготовка доверенности на ведение делопроизводства и договора о регистрации недвижимого имущества нежилого фонда с указанием уже конкретных сумм пошлин и тарифов, сроков и т.д.

4) Согласование с Заказчиком сроков проведения государственной регистрации.

5) Правовой анализ представленных Заказчиком правоустанавливающих документов на объект недвижимости.

6) Определение конкретных мероприятий при оформлении или сопровождении конкретной сделки по объекту недвижимости или земли.

7) Подготовка и направление запросов в государственные органы, если таковые необходимы.

8) Подготовка документов, необходимых для проведения уполномоченным органом технической инвентаризации нежилых строений, определения инвентаризационной стоимости, изготовления технических паспортов, присвоения (изменение, подтверждение) адресов, изготовления извлечений из технических паспортов, изготовления справок об отсутствии арестов и запрещений и прочие документы, без которых сделка не будет проведена.

9) Формирование пакета документов, необходимого для государственной регистрации перехода права собственности на объект в Федеральной регистрационной службе.

10) Юридическое сопровождение государственной регистрации перехода прав собственности на объект в Федеральной регистрационной службе. Получение Свидетельства о государственной регистрации права собственности Заказчика на объект.

Основные виды регистрации прав на недвижимое имущество нежилого фонда и сделок с ним:

1)Приватизация, выкуп у города (Регистрация прав на выкупленные у города здания (помещения) до 31.01.98г.; Регистрация прав на выкупленные у города здания (помещения) после 31.01.98г.; Регистрация прав на завершенный строительством объект, созданный на основе выкупленного у города объекта незавершенного строительства до 31.08.98г.; Регистрация прав на завершенный строительством объект, созданный на основе выкупленного у города объекта незавершенного строительства после 31.08.98г.; Регистрация прав на недвижимое имущество акционерного общества, возникшее на основании плана приватизации.);

2)Строительство, реконструкция (Регистрация прав на объект незавершенного строительства.; Регистрация прав на объект нового строительства, реконструкции, комплексного капитального ремонта по инвестиционному контракту.; Регистрация прав на объект нового строительства, созданный инвестором в установленном порядке.; Регистрация прав на объект реконструкции, комплексного капитального ремонта, созданного инвестором в установленном порядке.; Внесение в ЕГРП записи о прекращении права при ликвидации объекта.);

3)Регистрация права оперативного управления (хозяйственного ведения) (Регистрация прав собственности на объекты нежилого фонда.; Регистрация права хозяйственного ведения (оперативного управления) на объекты нежилого фонда);

4) Сделки с отчуждением (Регистрация права на недвижимое имущество, возникшее на основании договоров (купли-продажи, мены, дарения); Регистрация прав на недвижимое имущество, возникшее на основании договора об отступном; Регистрация права при внесении недвижимого имущества в уставный капитал существующей организации; Регистрация права при внесении недвижимого имущества в уставный капитал созданной вновь организации; Регистрация права организации на имущество, возникающее в результате реорганизации юридического лица (слияние, присоединение, преобразование); Регистрация права организации, возникающее в результате реорганизации юридического лица (разделение, выделение));

5)Особые случаи (Внесение изменений в ЕГРП при переводе помещений из жилого фонда в нежилой фонд; Регистрация прав на вновь созданные сооружения (комплексы АЗС и иные комплексы); Регистрация прав на основании судебного решения; Регистрация прав по результатам проведенных торгов по судебному решению; Регистрация ранее возникших прав);

6)Гаражи, машино-места (Регистрация права собственности членов кооператива на машино-места или боксы в гаражных или гаражно-строительных кооперативах; Регистрация права собственности наследников умершего члена кооператива на машино-места или боксы в гаражных или гаражно-строительных кооперативах; Регистрация права собственности физических лиц на машино-места или боксы в гаражных и гаражно-строительных кооперативах на основании договоров (купли-продажи, мены, дарения, об отступном); Регистрация права собственности юридических лиц на машино-места или боксы гаражных и гаражно-строительных кооперативах на основании договоров (купли-продажи, об отступном, мены, дарения), 7)Регистрация договора ипотеки (Регистрация договоров об ипотеке), 8)Погашение регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП;

9)Регистрация передачи зданий, помещений, сооружений в доверительное управление;

10)Регистрация сервитута;

11)Аренда (Регистрация договоров аренды; Регистрация договоров субаренды; Регистрация изменений договоров аренды (субаренды); Регистрация расторжения (прекращения) договоров аренды (субаренды); Регистрация договоров аренды (городская муниципальная собственность)).

3. О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений

Министерство государственного имущества Российской Федерации осуществляет в отношении находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и нежилых помещений:

1) Закрепление их на праве оперативного управления или передачу в безвозмездное пользование федеральным органам государственной власти, федеральным государственным учреждениям и федеральным казенным предприятиям; закрепление их на праве хозяйственного ведения за федеральными государственными унитарными предприятиями; передачу в аренду иным организациям по договору.

2) Министерству государственного имущества Российской Федерации разработать и утвердить порядок оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений на праве оперативного управления и хозяйственного ведения, а также порядок оформления передачи их в аренду и в безвозмездное пользование.

3) Установить, что при размещении государственных органов и организаций размер закрепляемой за ними на праве оперативного управления или хозяйственного ведения площади под административные цели исчисляется исходя из нормы 9 кв. метров общей площади на одного работника аппарата управления.

4) Эксплуатация государственными органами и организациями закрепленных за ними на праве оперативного управления или хозяйственного ведения административных зданий, сооружений и нежилых помещений осуществляется ими самостоятельно за счет средств, выделяемых по смете, или собственных средств.

5) Установить, что договоры на передачу в аренду или в безвозмездное пользование находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений, заключаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации организациями, за которыми эти объекты закреплены в установленном порядке, подлежат обязательному учету в реестре договоров Министерства государственного имущества Российской Федерации.Порядок учета таких договоров и осуществления контроля за их исполнением определяется Министерством государственного имущества Российской Федерации.

6) Министерству государственного имущества Российской Федерации ежегодно, до 1 июля, представлять в Правительство Российской Федерации отчет об использовании находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений.

7) Министерству государственного имущества Российской Федерации в 3-месячный срок представить в Правительство Российской Федерации отчет о состоянии и использовании федеральной собственности, находящейся за рубежом.

4. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

4.1.Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение:

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

4.2.Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

7. Предусмотренный частью 5 документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 документе.

9. Завершение указанных в части 8 переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

4.3. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение.

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1.

3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Органом, осуществляющим перевод жилого помещения в нежилое помещение, на территории города Якутска является Межведомственная комиссия по использованию жилых и нежилых помещений (зданий) г. Якутска, расположенная по адресу: г. Якутск, ул. Ленина, 15, каб.504 (тел.42-38-42). Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо обращается в Межведомственную комиссию со следующим пакетом документов:

1. заявление о переводе помещения;

2. правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3. план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения).

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и необходимого пакета документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в Межведомственную комиссию. Межведомственная комиссия не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений, а также информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. Если для использования помещения не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, то вышеуказанный документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве нежилого помещения. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения указанный документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо и в таком случае завершение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, который должен быть направлен в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

5. Особенности ипотеки предприятия, здания, сооружения и нежилого помещения

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Ипотека зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, здание или сооружение и земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, нежилое помещение, приобретенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного на их приобретение другим юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение, права собственности или права аренды на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, права собственности на это нежилое помещение.

Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.

Ипотека предприятия как имущественного комплекса:

1. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования, ничтожен.

2. Если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.