1. Краткая история о приватизации земель

1.1 Реформирования земельных отношений в России

Основа Земельной реформы в сельском хозяйстве в России была приватизация сельскохозяйственных земель путем наделения работников коллективных сельскохозяйственных организаций, пенсионеров и социальных работников земельными долями, что давало им право на участок земли, который не был выделен в натуре. Выбор этого метода определялся политическими соображениями – земельные доли использовались как способ «приватизации» земли, позволяющий соблюсти принцип социальной справедливости и вызывающий минимальное политическое противодействие, и экономическими соображениями – земельные доли обеспечивали после проведения определенных процедур доступ к земле и развитие рынка земли, что создавало механизм перехода земли от менее эффективных к более эффективным пользователям.

Земельные массивы, оказавшиеся в общей долевой собственности, в основной своей части не были успешно включены в сельскохозяйственный производственный оборот. Материальная база производственного сельскохозяйственного процесса в ходе реорганизации колхозов и совхозов была в значительной степени подорвана. Неограниченный импорт сравнительно дешевой западной сельскохозяйственной продукции и отсутствие должной государственной поддержки российского сельского производителя не создавали условий для конкурентоспособного сельскохозяйственного производства тех хозяйственных структур, которые были образованы и начинали свою деятельность в новых условиях.

В результате значительная часть сельскохозяйственных угодий, находящихся в общей долевой собственности, не была востребована непосредственно для производства сельскохозяйственной продукции.

За 10 лет с 1991 по 2001 г. в стране было ликвидировано исключительное право собственности (монополия) государства на землю.

Важным шагом в государственном регулировании земельных отношений стал Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», который впервые отнес землю к объектам недвижимости. Таким образом, еще до принятия новой Конституции земля была включена в гражданский оборот.

С введением в действие нового Гражданского кодекса потребовался нормативный акт, который привел бы в соответствие с ним сделки с земельными долями. Таким актом стал Указ Президента РФ «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 г. № 377. Им упорядочены договорные отношения по пользованию землей: в 1996 г. все пользователи земельных участков, в том числе сельскохозяйственные организации независимо от формы собственности, должны были заключить договоры с собственниками земельных долей. Указом расширен перечень сделок с земельными долями (например, передача земельной доли на условиях ренты или пожизненного содержания с иждивением).

Исключительно важное значение для дальнейшего развития земельной реформы, создания условий для повышения эффективности использования земли, увеличения социального и производственного потенциала земельных ресурсов, укрепления конституционных прав граждан на землю, формирования эффективного механизма регулирования земельных отношений и государственного регулирования земельных ресурсов имела утвержденная постановлением Правительства РФ от 26.06.1999 № 694 Федеральная целевая программа «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999—2000 годы».

К 2002 г в России насчитывалось 45 млн землевладельцев, распоряжавшихся 8,5 млн га. Тогда можно было сказать, что почти каждая российская семья имела в собственности земельный участок. И это действительно было хорошо для личного подсобного хозяйства, индивидуального жилого дома и гаража, дачного, садоводческого и огородного товарищества или кооператива. Всего в частную, общую совместную и общую долевую собственность граждан и юридических лиц к началу 2002 г государством было передано 129 млн га или около 60% сельскохозяйственных угодий. По причине приватизации земель сельскохозяйственного назначения, приведшей к "реструктуризации" аграрного сектора, а фактически к разрушению землевладений и землепользований большей части крупных сельскохозяйственных предприятий и их развалу, наш народ потерял более 50% своего продовольствия и территориальный базис повышения эффективности специализированного, крупного и агропромышленно-интегрированного сельскохозяйственного производства.

За последние 25-30 лет во всем мире усиливается государственное (общественное) воздействие на земельный строй. Общественные интересы в условиях ограниченности земельных ресурсов постоянно вступают в противоречие с частнособственническим укладом. Государства вынуждены выкупать или изымать с компенсацией у частных собственников участки для решения общественных задач (строительства, охраны природы, разработки недр и т.п.), планировать и организовывать рациональное землепользование для настоящего и будущего обеспечения продовольственной безопасности, концентрировать земельную ренту для решения экономических и социальных задач, комплексного развития и обустройства территории в интересах всего общества и отдельных личностей, обеспечения социальной справедливости при перераспределении земель. Даже в США, которые принято считать оплотом частного землевладения, доля хозяйств, работающих только на собственных землях в фермерском секторе, составляет менее 33%. Постоянно увеличивающие производство продуктов питания и сельскохозяйственного сырья для промышленности Китай, Голландия, Израиль держат свои земли в государственной собственности. И тому немало других примеров. Исторический опыт убедительно доказал, что нельзя насильственно разрушать или насаждать частную собственность. Свидетельство этому и 265 тыс. крестьянских хозяйств России, имеющие в среднем по 1-2 головы крупного рогатого скота и производящие 1-2% товарной продукции сельского хозяйства, занимая 6% сельскохозяйственных земель. Ученые доказывают, что частная собственность на землю привлекает всех в первую очередь не как условие для ведения эффективного хозяйства, а из-за возможности получения нетрудовых доходов (земельной ренты), которая монополизируется собственником. Если государство будет изымать земельную ренту в пользу всего общества, оставляя собственнику только ту ее часть, которую он получил за счет интенсификации производства, то земля будет интересовать землевладельца как объект хозяйствования. А сельское хозяйство может вытянуть не частная собственность на землю, а эффективный экономический механизм поддержки сельского товаропроизводителя.

В России продолжается процесс закрепления земли в частную собственность граждан и юридических лиц. В настоящий момент делаются попытки упорядочить правовое регулирование этого процесса и привести положе­ния различных нормативных актов в соответствие друг с другом. Так, был издан Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 11.04.2002)[24], который закрепил обязанность регистрировать пра­ва на недвижимое имущество (к которому в соответствии со ст. 130 ГК РФ относятся и земельные участки) и сделки с ним в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Принятие в 2001 г. нового земельного кодекса РФ, а также Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» способствовало более успешному проведению и в конечном счете завершению земельной реформы в России.

Федеральным законом от 29.12.2010 № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» в порядок оборота земель сельскохозяйственного назначения внесены значительные дополнения и изменения. Изменения внесены в Земельный кодекс РФ, в кодекс РФ об административных правонарушениях, федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О государственном кадастре недвижимости», «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Закон 435-ФЗ направлен на исполнение поручения президента РФ о возможности изъятия у собственника не осваиваемых или используемых не по назначению более 3 лет земель сельскохозяйственного назначения с возмещением затрат на приобретение этих земель.

Теперь уточнен порядок принудительного изъятия в судебном порядке земельных участков сельскохозяйственного назначения, используемых не по назначению. Критерии ненадлежащего использования участков утверждаются Правительством РФ.

Установлено, что участник долевой собственности без выделения земельного участка в счет земельной доли может отказаться от права собственности на нее путем подачи соответствующего заявления в орган государственной регистрации прав. После государственной регистрации прекращения указанного права право собственности на этот участок возникает у местного городского или сельского поселения либо у муниципального района, если участок расположен на межселенной территории

Усовершенствовано правовое регулирование невостребованных земельных долей. Орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием о признании за ним права собственности на невостребованные доли, признанные таковыми в установленном порядке.

Успешное завершение перераспределения земельной собственно­сти является залогом успешного проведения всей земельной реформы. Ведь собственники земли, по замыслу инициаторов реформы, должны заботиться о своей собственности, повышать плодородие земли и рационально использовать ее, что благоприятно скажется на состоянии экономики. Многочисленные собственники земли инициируют возникновение земельного рынка, в котором нуждается экономика. Но при этом не следует забывать о том, что земля является особым объектом собственности, нуждающимся в охране и особом режиме использования, которые обеспечиваются нормами земельного права, поэтому необходимо найти разумный баланс соотно­шения норм земельного и гражданского права в сфере регулирования земельных отношений[23].