zadachi_po_biletam_vse

Билет 1

Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 10000 кв. м, их них 400 кв. м не занято. Остальная площадь сдана по средней ставке – 12 у.е. за кв. м. Операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода. Определить величину чистого операционного дохода.

10000 (м^2)

10000-400=9600 (м^2)

ставка=12 (y.e. за м^2)

OE=ОР=0,45ПВД

ЧОД-?

ПВД-ПВД*К(нд)=9600*12-115200*0=115200 (y.e.)

ДВД1=( ПВД-ПВД*К(нп))(1-К(нп))=115200*(1-0)=115200 (y.e.)

ДД= К(нд)= К(нп)=0

ЧОД=ДВД1+ДД-ОР=115200+0-0,45*115200=115200-51840=63360 (y.e.)

Билет 2

Здание имеет срок жизни 35 лет. Конечная отдача для вложений в данный вид недвижимости составляет 8% годовых. Определить коэффициент капитализации зрения с учетом возврата капитала равными выплатами.

n=35лет

y=8%

Коэф. капитализации-?

Коэф. капитализации=(1+y)^n=(1+0,08)^35=14,8

Билет 3

Оптовый рынок площадью в 4 гектара куплен за 120000 у.е. и приносит ежемесячный доход по 50 у.е. с каждого квадратного метода. Определить коэффициент капитализации.

4га=40000 (м^2)

V(0)=120000 (y.e.)

V(n)=40000*50=2000000=2 млн. (y.e.)

V(n)=V(0)*X

Коэф. капитализации =X= V(n)/ V(0)=2000000/120000=16,7

Билет 4

1. Определить текущую стоимость следующего денежного потока при ставке 7%:

Год	0	1	2	3
Денежный поток	-15000	6000	6000	7500

Задача по дисконтированию (формула 3.10)

S-сумма денежного потока

V₀-начальная стоимость актива

I_q-годовой доход

q-номер года эффективной жизни актива

к-период владения активом(=1)

у-норма отдачи на капитал (% ставка)

n-срок экономической жизни актива

V_p-стоимость реверсии

V_p (год 0 =-12244,5; год 1 =4897,787; год 2=4897,787;год 3 =6122,234)

В соответствии с этим V₀=5274,47

Билет 5

1. Определить более предпочтительный проект при следующих значениях денежных потоков и при ставке 6%

Год	0	1	2	3
Проект А	-10000	2200	2100	11000
Проект В	-10000	5600	4800	5000

См. решение задачи в билете 4.

Билет 6

1. Определить текущую стоимость следующего денежного потока при ставке 12%

Год	0	1	2	3
Денежный поток	-25000	9000	9000	9000

См. решение задачи в билете 4.

Билет 7.

Банк выдал ипотечный кредит в s=200000 у.е., погашенный в течение n=10 лет ежегодными платежами при i₁=12%=0,12 годовых. Другой банк желает перекупить обязательство должника и готов заплатить сумму, которая обеспечит ему конечную отдачу в i₂=5%=0,05. Определить, какую сумму второй банк должен предложить первому.

1)Вычисляем сумму которую первый получает ежегодно по кридиту(по 6 ф-ии сложного процента)

2)Вычислить стоимость, которая буде создана этой суммой для второго банка, в начале периода

3)Продисконтируем данную сумму на 5% в течении 10 лет

Билет 8

. Склад площадью 18000 кв. м сдан на условиях чистой аренды из расчета 3 у.е. за 1 кв. м в год. Он обременен ипотечным долгом в 110000 у.е., который должен быть погашен ежемесячными платежами в течение 20 лет, при 9% годовых. Определить ежемесячные поступления собственника.

1)Дествительный валовый доход ДВД=ПВД₁+ПВД₂+…-Пндз-Пнпл=18000*3=54000

В месяц 4500

2)ЧОД общ=ДВД

3)ЧОДкр считаем по 6 ф-ии сложного процента.

За 1 месяц 557,8

4)ЧОДсоб(ежемесячное)=ЧОДобщ-ЧОДкр

Билет 9.

Земельный участок создает чистый операционный доход по годам: В конце третьего года он продается по цене Vp=600 у.е. Определить его стоимость.

1)Стоимость в конце третьего года V_L=I_L /y_L от сюда выразим у_L=I_L /V_L

2)Стоимость

! Билет 10.

Супермаркет отягощен ипотечным кредитом в 1200000 у.е. (13%, 15 лет), погашенным равными ежемесячными платежами. Ближайшие 6 лет данный объект недвижимости будет приносить 400000 у.е. ежегодного дохода, а затем в течение 9 лет 150000 у.е. По истечении 15 лет офисный цент может быть продан за 1000000 у.е. Доходность аналогичных объектов составляет 16%. Определить: 1. Нынешнюю стоимость будущей перепродажи; 2. Нынешнюю стоимость доходов за ближайшие 6 лет; 3. Нынешнюю стоимость всех доходов; 4. Стоимость объекта.

• - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Билет 11.

Срок службы (экономический возраст) летнего кафе 10 лет, его стоимость 500000 у.е. Доходность кафе 17%. Получаемый чистый операционный доход с единого объекта, включающего кафе и земельный участок 167328 у.е. Определить стоимость земельного участка.

Метод капитализации,Метод Инвуда ia=ip=y=0,17

1)Стоимость улучшений

2)Доход с земельного участка I_L=I - I_B=167328-I_В

3)Стоимость земельного участкаV_L=I_L /y=I_L/0,17

Билет 12.

Земельный участок под торговым центром оценивается в 300000 у.е. Срок службы (экономический возраст) торгового центра составляет 15 лет. Ставка дохода для такого центра 19%. Чистый операционный доход с единого объекта, включающего земельный участок и центр составляет 307000 у.е. Определить стоимость центра.

Метод капитализации,Метод Инвуда ia=ip=y=0,19

1)Доход с земельного участка I_L=V_L*y

2)Доход с центра I_B=I – I_L=307000-I_L

3)Стоимость центра V_B=I_B /y=I_B/0,19

Билет 13

Объект продажи – дом. Имеется четыре сопоставимых объекта.

Объект	1	2	3	4	Оцениваемый
Площадь, кв.м.	270	270	295	295	280
Спальных комнат	2	2	2	1	1
Балкон	Есть	Нет	Есть	Нет	Нет
Цена продаж	78000	76500	83000	80000	-

Определить корректировки по всем элементам сравнения и стоимость оцениваемого объекта.

1.Находим корректировку за площадь-1и3 обьект (83000-78000)/(295-270)=200y.e/м

По каждому об. Вносим корректировку на пл. Она равна 1)+2000;2)+2000;3)-3000;4)-3000

Находим скорректированную цену 1)80000;2)78500;3)80000;4)77000

2.Находим корректировку за комн.- 2и4 об. 78500-77000=1500 у.е

Далее находим корректировку для каждого об и скорректир. Цену 1)78500;2)77000;3)78500;4)77000

3.Находим корректир за балкон- 1и2 об.78500-77000=1500

Ответ 77000у.е цена оцен. Об.

? Билет 14

3. Объект оценки – трехкомнатная квартира площадью 110 кв. м

с балконом(+),

раздельным санузлом(+),

рядом со станцией метро(+),

без телефона(-),

на 4 этаже без лифта(-).

Имеется информация: Средняя стоимость трехкомнатной квартиры площадью 100 кв.м (стоимость кВ. 50000000 у.е.

с лифтом(+),

телефоном(+),

двумя балконами(++),

совмещенным санузлом(-),

в двух остановках от станции метро(-)

Дополнительная стоимость увеличивает стоимость на 450000 у.е./кв.м. Близость со станцией метро увеличивает стоимость на 7%. Наличие телефона оценивается в 500 у.е. Раздельный санузел увеличивает стоимость на 4%. Наличие лифта оценивается в 600000 у.е. Наличие балкона оценивается в 450000 у.е.

Т.е. увеличение стоимости 2кв. составляет(450000*2+500+600000=1500500 кв.м)

Найдем стоимость кв.м. ((50000000-1500500)/100=48499500/100=484995 у.е. за кВ.м.

Найдём стоимость кВартиры оцениваемой без учёта доп.стоимости (484995*110=53349450у.е.)

Дополнительная стоимость:1)балкон(450000 у.е)

2)разд.сан узел (4% (не понятно эти проценты от чего брать? ,возьмём от стоимости кВ.м. 53349450*0,04=2133978 у.е)

3)РЯДОМ СО СТАНЦИЕЙ МЕТРО(7% (53349450*0,07=3734461,5у.е)

Итого:450000+2133978+3734461,5=6318439,5

Полная стоимость оцениваемого участка =53349450+6318439,5=59667889,5у.е.

Билет 15

Здание с участком продано за 80000 у.е.Исходя из анализа продаж земли участок имеет оценочную стоимость 20000у.е.Анализ затрат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 75000у.е.Определить стоимость износа здания.

От общей стоимости зем.уч.и здания отнимаем стоимость зем.участка. 80000-20000=60000у.е.(стоимость проданного здания на момент продажи т.е.Vk).Полная стоимость воспроизводства должна быть равна первоначальной стоимости здания т.е.V₀

∆V=V₀-Vk=75000-60000=15000у.е

Билет 16

3. Объект оценки – трехкомнатная квартира площадью 110 кв. м с балконом, раздельным санузлом, рядом со станцией метро, без телефона, на 4 этаже без лифта. Имеется информация: Средняя стоимость трехкомнатной квартиры площадью 100 кв.м с лифтом, телефоном, двумя балконами, совмещенным санузлом, в двух остановках от станции метро составляет 50000000 у.е. Дополнительная стоимость увеличивает стоимость на 450000 у.е./кв.м. Близость со станцией метро увеличивает стоимость на 7%. Наличие телефона оценивается в 500 у.е. Раздельный санузел увеличивает стоимость на 4%. Наличие лифта оценивается в 600000 у.е. Наличие балкона оценивается в 450000 у.е.

Здание с участком продано за 100000 у.е.Исходя из анализа продаж земли участок имеет оценочную стоимость 40000у.е.Анализ затрат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 80000у.е.Определить общий накопленный износ здания.

От общей стоимости зем.уч.и здания отнимаем стоимость зем.участка. 100000-40000=60000у.е.(стоимость проданного здания на момент продажи т.е.Vk).Полная стоимость воспроизводства должна быть равна первоначальной стоимости здания т.е.V₀

∆V=V₀-Vk=80000-60000=20000у.е

Билет 17

Определить общую стоимость оцениваемого объекта, если стоимость участка 28000 у.е., полная стоимость воспроизводства здания равна 90000 у.е., а общий износ здания составляет 20%.

V_L=28000 у.е

V₀=90000 y.e

износ =20%

Найти Стойм объекта

V= V_L + V₀*(0.2)

V= 46000 у.е

Билет 18

Определить стоимость износа здания, если стоимость его земельного участка 15000 у.е. Сметная стоимость строительства аналогичного здания 45000 у.е. Оценочная стоимость всего объекта – 55500 у.е.

V_L=15000

V= 55500

V₀=45000

Найти износ здания

ΔV=V-V_L

ΔV=40500

Билет 19

Билет 20

Определить стоимость объекта, величина рыночной арендной платы за который оценила в 105000 у.е. в месяц, используя валовый рентный множитель, выведенный из следующей информации.

Объект продажи	Цена продажи	Месячная арендная плата
1	16000000	123077
2	16500000	122222
3	16800000	134400

валовый рентный множитель-Это среднее отношение цены и арендной платы

Равен 130.умножаем его на аренду 105000= 13650000 у.ерректировку на плку за площадь-1и3 обьект 83000-78000)000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000

Билет 21

Билет 22

1. Определить величину кредита, если известно, что в его погашение ежегодно выплачивается по 30000 у.е. в течение 8 лет при ставке 15%.

Решение задачи выполняется с помощью 5-ой функции сложного процента (формула 1.17)

Дано:s=30000; i=0,15;n=8

Найти:S-?

S=19999,8

Билет 23

Определить будущую стоимость регулярно выплачиваемых площадей по I_L=12000 у.е. в течение 4 лет при ставке y_L=11,5% и ежемесячном накоплении.

При постоянном I=12000 стоимость земли V_L=I_L /y_L=12000/0,115

Билет 24

На счёт ежемесячно вносится по 9240 у.е. в банк с процентной ставкой 13%.Определить через какое время на счету будет 1000000у.е.

s=9240 у.е.; S = 1000000у.е.; i=0,13/12=0,010833.n-?

2функция сложного процента S=

(1000000*0,010833)/9240+1=(1+0,010833)^n

2,172403=1,010833^n

n=72 мес.=6лет(если взнос в конце каждого месяца)

Билет 25

При покупке дома стоимостью 300000 у.е. представлена рассрочка на 9 лет. Определить ежегодные платежи для погашения кредита при ставке 1%.

Решение: по 6ой ф-ии сложного процента

где S=300000, i=0,01, n=9

Билет 26

Определить сумму ежемесячно вносимую в банк под 15% годовых для покупки дома стоимости 65000000 у.е. через 7 лет.

Решение: по 3ей ф-ии сложного процента

где S_n=65000000, i=0,15, n=7

Это авансовая сумма аннуитета, т.е. вносимая в начале каждого месяца

Билет 27

Определить стоимость объекта при следующих данных

	Объекты
	1	2	3	4	Оцениваемый
Площадь м2	300	300	250	250	400
Балкон	Есть	Нет	Есть	Есть	Нет
Сад	Есть	Нет	Есть	Нет	Есть
Цена продаж, у.е.	35000	30000	30000	28000

		Объекты
		1	2	3	4	Оцениваемый
	Цена продаж, у.е.	35000	30000	30000	28000
1	Площадь м2	300	300	250	250	400
	Корректировка	10000	10000	15000	15000
	Скор-ая цена	45000	40000	45000	43000
2	Балкон	Есть	Нет	Есть	Есть	Нет
	корректировка	-3000	0	-3000	-3000
		42000	40000	42000	40000
	Сад	Есть	Нет	Есть	Нет	Есть
	корректировка	0	2000	0	2000
		42000	42000	42000	42000

Определяем корректировку по первой характеристике – по площади

Надо выбрать 2 объекта у которых площади разные а все остальные хар-ки одинаковые. Это 1 и 3

корректировки

для 1 объекта (Sоц-S1)*C1=(400-300)*100=10000

для 2 объекта (400-300)=10000 и т.д.

3: (400-250)*100=15000

4: (400-250)*100=15000

Находим скорректированную цену

Для балкона сравниваем 2 и 4

Билет 28

1. Определить стоимость объекта по следующим данным

	Объекты
	1	2	3	4	Оцениваемый
Площадь	150	150	250	250	300
Паровое отопление	Есть	Есть	Нет	Есть	Нет
Погреб	Нет	Есть	Нет	Есть	Есть
Цена продаж	30000	33000	40000	44000

Аналогично 27му