Глава 7. Заключительные положения

Статья 47. Порядок вступления в силу настоящего Федерального закона

Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" вступил в силу со дня его официального опубликования. Опубликован в:

"Собрании законодательства РФ", 17 ноября 2003 г., N 46 (ч. 2), ст. 4448;

"Российской газете", 18 ноября 2003 г., N 234;

"Парламентской газете", 19 ноября 2003, N 215-216.

Раздел II. Разъяснения отдельных понятий

2.1. Ипотека в силу закона

В Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" используется понятие "ипотека в силу закона", под которой понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (см. п. 2 ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором (см. п. 2 ст. 11 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, ипотека в силу закона может возникать в следующих случаях:

- при покупке недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа;

- при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка.

Ипотека в силу закона возникает также в том случае, когда имущество, являющееся предметом ипотеки (как по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (см. ст. 583 ГК РФ). Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (см. ст. 584 ГК РФ).

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ) постольку, поскольку иное не установлено правилами главы 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты (см. ст. 585 ГК РФ).

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (см. ст. 399 ГК РФ) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству (см. ст. 586 ГК РФ).

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (см. ст. 329 ГК РФ) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. При невыполнении плательщиком ренты указанных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (см. п. 2-3 ст. 587 ГК РФ).

Товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты (см. п. 5 ст. 488 ГК РФ). Продажа товара в кредит имеет место в тех случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю. При этом покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ (см. п. 1 ст. 488 ГК РФ).

Статья 314 ГК РФ регламентирует определение срока исполнения обязательств. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства (см. ст. 314 ГК РФ). Указом Президента РФ от 20 декабря 1994 г. N 2204 было установлено, что предельный срок исполнения обязательств по расчетам за поставленные по договору товары (выполненные работы, оказанные услуги) равен трем месяцам с момента фактического получения товаров (выполнения работ, оказания услуг).

Договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (см. п. 4 ст. 488 ГК РФ).

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (см. ст. 489 ГК РФ). При оплате товара в рассрочку этот товар также признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения покупателем его обязанности по оплате, ели иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты (см. п. 5 ст. 489 ГК РФ).

Ипотека в силу закона может возникать при приобретении (покупке или новом строительстве) жилых домов и квартир за счет кредита банка или иной кредитной организации. Пункт 1 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" гласит:

"Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры".

Следует подчеркнуть, что ипотека в силу закона при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка возникает только в случае заключения и регистрации трехстороннего договора купли-продажи (сторонами являются продавец, покупатель и банк), на основании которого продавец получает плату от банка, а не от покупателя недвижимости.

Если заключаются два самостоятельных договора: договор купли-продажи между продавцом и покупателем недвижимости и договор о предоставлении банком кредита покупателю, то в этом случае зарегистрированная ипотека будет не ипотекой в силу закона, а ипотекой по договору. Данное обстоятельство следует учитывать при решении вопроса об обязательности нотариального удостоверения соответствующих договоров, при заключении тех или иных сделок с недвижимым имуществом, в результате которых возникает залог недвижимого имущества.

Норма о возникновении ипотеки при передаче недвижимости по договору ренты носит императивный характер и не может быть отменена соглашением сторон. Нормы, содержащиеся п. 5 ст. 488 и п. 5 ст. 489 ГК РФ, а также п. 1 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" являются диспозитивными нормами. Стороны в праве своим соглашением, приведенным в договоре купле-продаже, отменить ипотеку. При этом, продавец по договору (или банк) лишаются предоставляемого федеральным законом обеспечения своих денежных требований к покупателю (заемщику).

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации учреждением юстиции без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной (см. п. 2 ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Права залогодержателя по обязательству обеспеченному ипотекой в силу закона могут быть удостоверены закладной. При составлении закладной по ипотеке в силу закона должно быть обеспечено выполнение требований, предъявляемых Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к закладной. При этом, в отношении закладной по ипотеке в силу закона установлены следующие особенности.

1. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором (см. п. 2 ст. 11 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

2. Если установление ипотеки является обязательным в силу закона, закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, должна содержать денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика (см. подп. 9 п. 1 ст. 14 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В отношении ипотеки в силу договора соответствующая норма Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не устанавливает обязанности подтверждать денежную оценку имущества заключением лицензированного оценщика, достаточно лишь указания в закладной денежной оценки имущества, на которое установлена ипотека. Денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека, осуществляется на основе соглашения сторон (залогодателя и залогодержателя).

3. В закладной, выдаваемой при ипотеке в силу закона, не требуется указания о нотариальном удостоверении документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя. Закладная по ипотеке в силу договора должна обязательно содержать сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке (см. подп. 13 п. 1 ст. 14 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

4. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную следующих данных обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки:

- наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю,

- наименование органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации,

- точное название имущества, являющегося предметом аренды и срок действия этого права, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды (см. п. 1 ст. 14 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

5. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения записи о возникновении ипотеки в силу закона в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. п. 1 ст. 11 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Государственная регистрация ипотеки в силу закона удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя (например, на договоре ренты или на договоре купли-продажи в кредит, на трехстороннем договоре приобретения жилого дома или квартиры за счет кредита банка) на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки. При ипотеке по договору государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке (см. п. 2 ст. 22 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

6. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки в силу закона, обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений обязательных для закладной, а также сведений о государственной регистрации ипотеки. При ипотеке по договору на орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, возлагается дополнительная обязанность обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке (см. п. 3 ст. 22 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

7. Орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки в силу закона, оставляет в своем архиве копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. В архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки по договору, оставляется копия договора об ипотеки (см. п. 4 ст. 22 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

8. В случаях, когда после государственной регистрации ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, в совершенную ранее регистрационную запись об ипотеке вносятся соответствующие изменения (см. п. 2 ст. 23 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Порядок регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также порядок регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам утверждены приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг в Инструкции от 16 октября 2000 г. N 289/235/290.