Процедура визначення стандартної вартості

Це також дає можливість визначити загальний характер і тенденції зміни стандартної вартості землі конкретного функціонального використання й місця розташування, і привести стандартну вартість до ринкової вартості окремої земельної ділянки шляхом застосування необхідних коригувань.

В деяких країнах підготовка і публікація карт стандартної вартості землі є невід’ємним елементом професійної оцінної діяльності. Про ступінь інформативності подібних карт можуть повідомити фрагменти карт стандартної вартості землі м. Дюссельдорф (Bodenrichtwerte. Stand 31.12.1995. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Landeshauptstadt Düsseldorf.) [21;26].

І хоча за своєю природою стандартна вартість є результатом статистичного дослідження, вона може слугувати для побудови інших статистичних показників, необхідних при оцінці землі, зокрема таких як: індекси цін на землю, показники дохідності міських земель, характерні ризики, економічний термін життя поліпшень тощо.

Індекси цін на землю (стандартної вартості) відбивають загальні обставини ціноутворення на земельному ринку, а також їхній розвиток у часовому просторі. Як правило, вони формуються рядом індексів, що є результатом співвідношення ціни за певний період часу до базової ціни, взятої зі значенням індексу 100 на встановлену дату.

Індекси стандартної вартості землі в м. Києві

Дата	Стандартна вартість, ум. од./кв. м	Індекс до 1995	Індекс до 1996	Індекс до 1997	Індекс до 1998	Індекс до 1998
1995 січень	14,16	100
квітень	14,65	104
липень	14,63	103
жовтень	15,88	112
1996 січень	17,79	126	100
квітень	18,95	134	107
липень	19,30	136	108
жовтень	19,24	136	108
1997 січень	20,45	144	115	100
квітень	20,47	145	115	100
липень	20,19	143	113	99
жовтень	20,22	143	114	99
1998 січень	19,88	140	112	97	100
квітень	19,49	138	110	95	98
липень	19,30	136	108	94	97
жовтень	19,00	134	107	93	96
1999 січень	19,60	131	105	91	94	100
квітень	17,61	124	99	86	89	95
липень	16,10	114	91	79	81	87
жовтень	15,03	106	84	74	76	81
2000 січень	14,20	100	80	69	71	76

У конкретній зоні індекси стандартної вартості дають змогу визначити, на якій стадії економічного циклу перебуває той чи інший локальний ринок нерухомості, спрогнозувати його подальше поводження, а також установити реальну кількість поправок на дату продажу.

На основі зіставлення стандартної вартості землі можуть бути обчислені також і поправочні (конверсаційні) коефіцієнти, що застосовуються для врахування відмінностей у вартості земельних ділянок з різним типом використання (в межах однієї зони) чи різниці у вартості земельних ділянок подібного використання, якщо вона випливає з відмінності в ціноутворюючих характеристиках суміжних зон.

До показників, що відображають дохідність міських земель, насамперед, варто віднести ставку капіталізації, що визначається превалюючим значенням відношення доходу від оренди до ціни подібних об’єктів земельної власності. Водночас такі показники дохідності як норма віддачі й повернення капіталу, що вимагають розподілу вартості нерухомості між її фізичними компонентами, неможливо встановити не використавши значень стандартної вартості землі (типової ціни продажу одиниці порівняння).

Слід зазначити, що визначення стандартної вартості землі не виключає проведення оцінки конкретної земельної ділянки, але створює необхідні для цього передумови, відображають через розраховані на її основі показники типові риси і стійкі характеристики ринку нерухомості у певній зоні.

Природно, що вказані вище показники не вичерпують усіх можливостей зонування. Наприклад, використовуючи зонування як спосіб організації даних про угоди на ринку міської нерухомості, можна прослідковувати активність ринку, його пріоритети, а також їхню залежність від зміни соціально-економічної та містобудівної ситуації. Крім цього, інформація про кількість трансакцій по кожній із зон і відповідній групі землекористування будуть не лише свідчити про активність ринку, а й відображати ступінь вірогідності розрахунків, що базуються на використанні цих даних.

Обов’язковим моментом аналізу ринкових даних є візуалі-зація фактологічної та аналітичної інформації, що заснована на створенні різноманітних оціночних карт і графіків, які багато в чому забезпечують доказовість звітів про оцінку і дають змогу скласти уявлення про стан ринку особам, які не є спеціалістами. Крім того, вона дає можливість використовувати геоінформаційні технології, що є ефективними засобами моделювання зміни ринкової ситуації в умовах постійно існуючого протиріччя між статичністю результату оцінки та динамічністю її об’єкта.

Отже, результативність земельнооціночної діяльності значною мірою залежить від повноти та вірогідності показників цінової статистики. А якщо взяти до уваги, що без них неможливе застосування будь-якого методу оцінки, то стає очевидним, що визначення реальної вартості землі здійснюється через аналіз ринкової інформації.