- •3.3. Вартісні показники, що характеризують ринкову ситуацію
- •Частка землі в загальній вартості нерухомості залежно від місця розташування
- •Процедура визначення стандартної вартості
- •Індекси стандартної вартості землі в м. Києві
- •Фрагмент карти стандартної вартості землі м. Дюссельдорф (центральна частина міста)
- •Фрагмент карти стандартної вартості землі м. Дюссельдорф (периферійна частина міста)
Частка землі в загальній вартості нерухомості залежно від місця розташування
|
Коефіцієнт цінності території |
Частка землі, % |
Коефіцієнт цінності території |
Частка землі, % |
Коефіцієнт цінності території |
Частка землі, % |
Коефіцієнт цінності території |
Частка землі, % |
|
0,1 |
0,6 |
2,1 |
13,1 |
4,1 |
25,6 |
6,1 |
38,1 |
|
0,2 |
1,3 |
2,2 |
13,8 |
4,2 |
26,3 |
6,2 |
38,8 |
|
0,3 |
1,9 |
2,3 |
14,4 |
4,3 |
26,9 |
6,3 |
39,4 |
|
0,4 |
2,5 |
2,4 |
15,0 |
4,4 |
27,5 |
6,4 |
40,0 |
|
0,5 |
3,1 |
2,5 |
15,6 |
4,5 |
28,1 |
6,5 |
40,6 |
|
0,6 |
3,8 |
2,6 |
16,3 |
4,6 |
28,8 |
6,6 |
41,3 |
|
0,7 |
4,4 |
2,7 |
16,9 |
4,7 |
29,4 |
6,7 |
41,9 |
|
0,8 |
5,0 |
2,8 |
17,5 |
4,8 |
30,0 |
6,8 |
42,5 |
|
0,9 |
5,6 |
2,9 |
18,1 |
4,9 |
30,6 |
6,9 |
43,1 |
|
1,0 |
6,3 |
3,0 |
18,8 |
5,0 |
31,3 |
7,0 |
43,8 |
|
1,1 |
6,9 |
3,1 |
19,4 |
5,1 |
31,9 |
7,1 |
44,4 |
|
1,2 |
7,5 |
3,2 |
20,0 |
5,2 |
32,5 |
7,2 |
45,0 |
|
1,3 |
8,1 |
3,3 |
20,6 |
5,3 |
33,1 |
7,3 |
45,6 |
|
1,4 |
8,8 |
3,4 |
21,3 |
5,4 |
33,8 |
7,4 |
46,3 |
|
1,5 |
9,4 |
3,5 |
21,9 |
5,5 |
34,4 |
7,5 |
46,9 |
|
1,6 |
10,0 |
3,6 |
22,5 |
5,6 |
35,0 |
7,6 |
47,5 |
|
1,7 |
10,6 |
3,7 |
23,1 |
5,7 |
35,6 |
7,7 |
48,1 |
|
1,8. |
11,3 |
3,8 |
23,8 |
5,8 |
36,3 |
7,8 |
48,8 |
|
1,9 |
11,9 |
3,9 |
24,4 |
5,9 |
36,9 |
7,9 |
49,4 |
|
2,0 |
12,5 |
4,0 |
25,0 |
6,0 |
37,5 |
8,0 |
50,0 |
Джерело: Naegeli W., Hunglerbuhler К. J.. Handbuh des Liegenschaften – Schatzers. – Zurich: Schulthess Polygraphisher Verlag, 1988. – 383 р.
Невід’ємними ознаками стандартної вартості є характеристики ціноутворюючих факторів:
тип функціонального використання земельної ділянки (наприклад, земельні ділянки житлової чи громадської забудови, промисловості, технічної інфраструктури);
характер забудови земельної ділянки (як правило, превалююча поверховість забудови);
ступінь забудови земельної ділянки (наприклад, коефіцієнт територіаломісткості забудови — відношення площі земельної ділянки до загальної площі будинків);
фізичні параметри земельної ділянки (розмір, конфігурація, довжина фронтальної сторони, глибина ділянки).
Це дає змогу під час оцінки розглядати земельні ділянки з аналогічними варіантами використання чи видами землекористування, що конкурують між собою на одній і тій же території міста.
|
Аналіз і оцінка існуючих сегментів ринку нерухомості в місті з погляду їхнього територіального поширення і вірогідності ринкових даних |
|
Зонування території міста за відносною однорідністю прояву ціноутворюючих факторів |
|
|
|
|
|
Вибір типу нерухомості, що характеризуються стійким і відносно збалансованим попитом та пропозицією й обґрунтування одиниці порівняння |
|
Розрахунок ступеня рентної цінності земель у межах зони |
|
|
|
|
|
Збір і узагальнення даних про ціни продажів (пропозиції) у конкретній зоні |
|
Встановлення типової частки землі в ціні продажу (пропозиції) для обраного типу нерухомості залежно від ступеню рентної цінності земель |
|
|
|
|
|
Внесення відповідних поправок на розбіжність у споживчих властивостях і територіаломісткості об’єктів нерухомості |
|
Визначення узагальнюючих параметрів даного типу нерухомості для кожної зони |
|
|
|
|
|
Визначення стандартної вартості землі в конкретній зоні для даного типу нерухомості | ||