1.2. ДИНАМИКА ЦЕН НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ

Добавил:

ivanov666 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Башкирский Государственный Аграрный Университет

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Управление эффективностью инвестиционных программ и проектов в жилищном и промышленном строительстве. Монография.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

08.09.2026

Размер:

2 Мб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 12 / 32 3 > Следующая >>>

60-х годов крупнопанельных домов при явном недостатке жилья

более высоких потребительских качеств. Например, в односемейных домах хотели бы жить от 11,4 до 19% семей, а в жилищном фонде их недостаточно. Таким образом, изменение структуры строительства жилья с учетом потребности населения, т.е. увеличение доли односемейных и малоэтажных блокированных домов резко повысило бы платежесп

демографические типы семей, для которых желательно строительство односемейных домов — это большие семьи, состоящие из супружеских пар, детей и родителей, которые составляют в настоящее время половину всех городских семей. Определение спроса на жилье, требует конкретного рассмотрения в каждом отдельном регио

жилье — гражданам России" призван создать условия для решения этих проблем. Общей целью национального проекта является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания гражданам России. Однако это не значит, что государство будет самостоятельно строить новые дома, помогать строительным компаниям, вкладывать деньги в разв и регулировать ценовую политику. Формируя рынок, государство действует по рыночным принципам, и его основной задачей является создание условий для развития жилищного строительства в стране и сбалансированное стимулирование спроса и предложения на жилищном рынке. Первый этап (2006 — 2007 гг.) включал в себя четыре направления:

ция объектов коммунальной инфраструктуры»,

нию жилья категориям граждан, установленных федеральным законодательством».

полагают развитие правовой базы, бюджетную и организационную поддержку расширения спроса и предложения на ры полнения гособязательств по обеспечению жильем определенных категорий граждан.

особный спрос [7].

Анализ потребительского спроса на жилье позволяет выделить

не.

Приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное

итие их бизнеса

• «Повышение доступности жилья»,

• «Увеличени

• «Увеличение объемов жилищного строительства и модерниза-

• «Выполнение государственных обязательств по предоставле-

Меры, предусмотренные в рамках каждого направления, пред-

На первом этапе были определены четыре приоритета:

• увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования;

е объемов ипотечного жилищного кредитования»,

нке жилья и вы-

• повышение доступности жилья;

• увеличение объемов жилищного строительства и модернизация

объектов коммунальной инфраструктуры;

• выполнение государственных обязательств по обеспечению

жильем установленных категорий граждан.

Для реализации первого приоритета предусмотрена государственная поддержка системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и развитие инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг. Это позволит увеличить объем ипотечного кредитования и снизить проц

В рамках второго приоритета оказывается государственная поддержка молодым семьям в приобретении квартир или строительстве индивидуального жилья на собственные средства или с помощью ипотечных жилищных кредитов.

Для реализации третьего приоритета государство будет сокращать административные барьеры, совершенствовать процедуры предоставления земельных участков под застройку, оказывать помощь в реал лять государственные гарантии по кредитам на обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой и будет субсидировать процентную ставку по таким кредитам. Кроме того, у муниципалитетов появится право залога муниципальных и неразграниченных земель для получения инвестиционных кредитов на строительство инженерной инфраструктуры.

В рамках четвертого приоритета государство инте выполнение своих обязательств перед ветеранами и инвалидами, муниципалитеты увеличат объемы предоставляемого социального жилья. Военнослужащим и некоторым другим категориям граждан будут предоставляться субсидии на приобретение жилья посредством реализации программы государственных жилищных сертификатов.

Правительство будет способствовать развитию массовой жилищной застройки, сокращать сроки согласования строительной документации и упрощать выделение земель под зас ровать «коррупционные схемы» и локальные монополии; развивать малоэтажное домостроение и содействовать формированию рынка строительных материалов.

Задачами федерального центра являются:

• управление реализацией национального проекта, координация

работы всех его участников;

• доработка необходимой законодательной базы;

ентную ставку по кредитам.

изации крупных инвестиционных проектов, предостав-

нсифицирует

тройку; ликвиди-

• финансирование за счет средств федерального бюджета обяза-

тельств по обеспечению жильем инвалидов, ветеранов и других категорий граждан;

• оказание поддержки молодым семьям в улучшении жилищных

условий;

• софинансирование мер по увеличению жилищного строитель-

ства и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.

Региональные власти занимаются:

• разработкой региональных программ по формированию рынка доступного жилья и обеспечен граждан.

• административно-организационным обеспечением реализации программ.

• софинансированием федеральных подпрограмм.

Перед муниципалитетами стоят следующие задачи:

• привлечение средств частных инвесторов в жилищнокоммунальную сферу и реформа управления жилищным фондом;

• создание условий для увеличения объемов жилищного строительства;

• предоставление социального жилья нуждающимся гражданам — очередникам.

В декабре 20 Федерации утверждена Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы. Цели и задачи Программы определяются долгосрочными стратегическими целями и приоритетными задачами государственной жилищной политики, а также целями и задачами приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

Основными целями Программы являются формирование рынка доступного жилья эконом-класса, от эффективности и экологичности, выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством.

Основными задачами Программы являются:

• создание условий для развития массового строительства жилья

эконом-класса;

• повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынк

10 г. Постановлением Правительства Российской

ию комфортных условий проживания

вечающего требованиям энерго-

а жилья;

• обеспечение повышения доступности жилья в соответствии с

платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения их жилыми помещениями (33 кв. м общей площади жилого помещения — для одиноких граждан, 42 кв. м — на семью из 2 человек, по 18 кв. м — на каждого члена семьи при семье из 3 человек и более).

Для достижения цели и решения основных поста грамме задач будет реализован комплекс нормативных правовых, организационных и финансовых мер и мероприятий.

Приоритетными направлениями Программы являются:

• стимулирование развития жилищного строительства;

• поддержка платежеспособного спроса на жилье, в том числе с

помощью ипотечного жилищного кредитования;

• выполнение государственных обязательств по обеспечению

жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством;

ышение качества коммунальной инфраструктуры;

• пов

• проведение научно-исследовательских работ.

По каждому из выделенных приоритетных направлений Программы предусмотрена реализация конкретных мер, на проведение которых должны быть сконцентрированы основные финансовые и организационные усилия, которые реализуются в рамках соответствующих подпрограмм, входящих в состав Программы. Меры общего нормативного правового и организационного характера реализуются

мках Программы в целом.

в ра

Для стимулирования развития жилищного строительства в приоритетном порядке необходимо обеспечить решение следующих задач:

• формирование нового сегмента жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности, экологичности и ценовой доступности, в том числе развитие малоэтажного жилищного строительства и новых форм участия граждан в жилищном строительстве;

• обесп дорожной инфраструктурой;

• государственная поддержка внедрения новых современных технологий и проектов при осуществлении жилищного строительства, отвечающего стандартам жилья эконом-класса, в том числе малоэтажного;

ечение земельных участков инженерной, социальной и

вленных в Про-

• разработка нормативной правовой базы, обеспечивающей во-

влечение в хозяйственный оборот дополнительных земельных ресурсов;

• модернизация и обновление оборудования, повышение эффективности технологий строительства и производства строительных материалов.

В рамках Программы будут решаться следующие задачи:

• упрощение порядка предоставления земель под малоэтажное жилищное строительство и индивидуальное жилищное строительство, в том числе жилищно-ст

• развитие конкуренции и снижение административных барьеров на рынке жилищного строительства, создание эффективных механизмов борьбы с высоким уровнем монополизации и административного протекционизма на рынке, дальнейшее развитие прозрачных конкурентных процедур предоставления земельных участков для жилищного строительства;

• развитие кредитования застройщиков в целях жилищного строительства;

• комплексное разв тельства, создание условий для привлечения кредитных средств и частных инвестиций для этих целей;

• комплексная застройка территорий, реконструкция и обновление существующей застройки;

• поддержка платежеспособного спроса на жилье, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования.

В рамках Программы необходимо:

• обеспечить правовые условия для развития ипот лищного кредитования и других механизмов финансирования населения для приобретения (строительства) жилья;

• совершенствовать унифицированную систему рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и обеспечить развитие рынка ипотечных ценных бумаг;

• совершенствовать систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• оказывать содействие повышению уровня доступности жилья

отечных жилищных кредитов для населения;

и ип

• развивать новые рыночные институты и механизмы, формирующие инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования и рынка жилья (бюро кредитных историй, небанковские кредитные

роительным кооперативам;

итие территорий в целях жилищного строи-

ечного жи-

организации, осуществляющие кредитные операции по предоставлению ипотечных кредитов на приобретение жилья, и др.);

• совершенствовать систему защиты прав граждан — приобретателей жилья и граждан, участвующих в финансировании жилищного строительства.

В области выполнения государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством, необходимо обеспечить координацию государственного спроса на ры

Как показывает опыт регионов, наиболее успешно осуществляющих жилищное строительство в рыночных условиях, большую роль должен сыграть комплекс мер, направленных на стимулирование жилищной реформы:

• предоставление на льготных условиях земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и оказание помощи в обеспечении их инженерной инфраструктурой;

• выпуск жилищных ценных бумаг и создан жилищного строительства;

• введение местных жилищных налогов и акцизов на основные виды выпускаемой продукции;

• сокращение объектов незавершенного жилищного строительства;

• создание специализированных кредитных фондов с использованием опыта Белгородской области, Республики Татарстан, Республики Саха (Якутия) и других регионов, организация производства наиболее эффективных в усло рукций, материалов, а также архитектурно-технических систем, автономных видов инженерного оборудования, обеспечивающих снижение энергозатрат и стоимости строительства.

Основным видом жилищного кредита необходимо сделать ипотечный кредит, предоставляемый под залог недвижимости. Займы предоставляются на длительный срок (10 — 25 лет), что уменьшает размер ежемесячных выплат. Как правило, они предоставляются на

обретение (строительство) жилых помещений, в которых будет

при проживать семья заемщиков. При этом снижается риск банка по изъятию заложенного имущества, поскольку купленное или построенное жилье является предметом залога. Возможно предоставление банками долгосрочных ипотечных кредитов на приобретение гражданами индивидуальных жилых домов под залог этих домов и прилегающих земельных участко

нке жилья.

ие фондов развития

виях конкретного региона конст-

в.

Для уменьшения риска банка можно использовать вариант, предусматривающий проживание заемщика в купленном за счет кредита жилье на условиях аренды с получением права собственности после полного возврата кредита. Размеры кредита не должны превышать 70 % стоимости приобретаемого дома, а выплаты по кредиту 25 — 30 % дохода семьи. Наиболее предпочтительным типом кредита с точки зрения доступн

ости для заемщика и снижения риска для банка является кредит с регулируемой отсрочкой платежа. Заинтересованность банков в выдаче жилищных кредитов в значительной степени будет зависеть от создания вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов, что позволит привлечь средства инвесторов. С целью повышения заинтересованности банков разницу межда учетной ставкой м

ежбанковского кредита и ставкой долгосрочного жилищного кредита частично компенсируется за счет уменьшения в 2 раза нормы отчислений в резервный фонд Центрального банка Российской Федерации и выделения средств из бюджетов всех уровней.

В Послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию поставлена задача компенсации гражданам сбережений, утраченных вследствие инфляции после 1991 года. Средства от индексац

ии вкладов в Сберегательном банке Российской Федерации могут быть использованы гражданами для погашения полученных долгосрочных жилищных кредитов. Для контроля за целевым использованием застройщиком кредита, полученного на строительство жилья, установлен порядок выделения средств под отдельные части дома (фундамент, каркас, отделочные работы).

Указанные меры могут быть направлены как на увеличение соб-

ственн

ых средств (субсидий, налоговых льгот), так и на поддержку кредитных механизмов, предлагаемых банками, или на помощь в погашении кредитов. Практически во всех случаях следует комплексно использовать все три перечисленных направления. Доля каждого из них в общем объеме средств, необходимых для строительства или приобретения жилья, будет зависеть от местных условий и с

остава семей, нуждающихся в жилье.

1.2. ДИНАМИКА ЦЕН НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ

Москва заняла в марте 2011 года третье место в мире по ценам на элитное жилье, уступив первенство лишь Лондону и Монако. Средняя стоимость квадратного метра элитного жилья на вторичном рынке составила в Москве 26,5 тыс. долл., в Лондоне — 29,5 тыс.

долл., а в Монако — 54 тыс. долл. Кризис практически не коснулся цен на недвижимость в Москве. Спрос на недвижимость упал, некоторые застройщики это ощутили очень сильно. Практически все застройщики нуждались в денежной ликвидности, кредиты строителям банки выдавали неохотно. Цен на недвижимость в Москве это коснулось лишь частично (рис.1.1—1.3).

Рис. 1.1. Динамика стоимости квартир всех типов

на первичном рынке в Москве, руб/ м

[7]

На первичном рынке средняя цена 1 кв.м выросла до 144 тыс.руб. Такая цена, в первую очередь, обусловлена тем, что недвижимость строится на окраинах Москвы.

[7]

Рис. 1.2. Динамика стоимости элитных квартир

на первичном рынке в Москве, руб/м

Элитная недвижимость за последние несколько лет подорожала со 150 тыс.руб. за квадратный метр до 250 тыс.руб. В комплексе «"Город столиц», находящемся в ЦАО, стоимость квартир начинается от 215 тыс.руб.

Рис. 1.3. Динамика стоимости квартир всех типов

на вторичном рынке в Москве, руб./м

[7]

Более высокая стоимость квартир на вторичном рынке в Москве обусловлена двумя факторами. Во-первых, квартиру вы получаете сразу. На первичном рынке часто приходится ждать окончания строительства. Во-вторых, на вторичном рынке больше, чем на первичном, сделок в центральных районах Москвы, где цены выше.

Рис. 1.4. Стоимость элитных квартир в Москве, м2 [7]

Элитное жилье на вторичном рынке тоже стоит дороже, чем на первичном. Цены не растут уже полтора года.

Одна из важнейших причин высоких цен на жилье и высокого темпа их роста заключается в особенности конкурентной ситуации на рынке жилищного строительства. Благодаря ряду принятых мер со стороны правительства рост цен несколько сократился, что говорит о не безнадежности ситуации, возможности ее изменения.

Для инвесторов постоянное повышение цен делает прибыльны-

1.3. ИНТЕНСИВНОСТЬ КОНКУРЕНЦИИ

ми их вложе

ния в недвижимость. Для девелоперов увеличение цен дает рост оборотов и повышение рентабельности. Для подрядчиков и риелторов ажиотаж на рынке повышает стоимость их услуг. Для банков при кредитовании девелоперов увеличивается кредитный портфель, при работе с частными лицами наращивается сумма ипотечного кредита. Банки-залогодержатели увеличивают стоимость заложенных активов и снижают риски по выда

нным кредитам. Проектировщики, производители стройматериалов, энергетики, поставщики коммунальных услуг также выигрывают.

Заинтересованными в снижении цен являются, прежде всего, потребители, а также страховые компании, для которых рост цен сопровождается повышением страховых выплат. Невыгодно удорожание финансистам, предлагающим альтернативные способы хранения средств.

Известным теоретиком менеджмента М. П

ортером определены

пять сил (факторов), определяющих конкуренцию на рынке:

• экономико-правовой потенциал потребителей;

• соперничество производителей-конкурентов;

• мощность поставщиков ресурсов;

• наличие товаров заменителей;

• угрозы появления новых конкурентов [4].

Потенциал потребителей.

На сегодняшний момент на рынке жилищного строительства наблюдаются следующие особенности спроса:

− «Замещение спроса». Жилье настолько доро

го и недоступно, что люди переключают свое внимание на другие товары. Среди наиболее распространенных — автомобили, услуги отдыха, дорогая бытовая техника и т.д.

− «Смещение предложения». У организаций возникает соблазн

перехода в ограниченный более рентабельный сектор "элитного жилья". В результате возникает перекос в предложении — ведется строительство элитного жи

лья в ущерб диверсификации деятельности, распространяя ее на другие типы жилья в зависимости от потребностей других социально-экономических групп граждан в стране.

<<< < Предыдущая 12 / 32 3 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]