Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление эффективностью инвестиционных программ и проектов в жилищном и промышленном строительстве. Монография.pdf
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФГБОУ ВПО «МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ
СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
Библиотека научных разработок
и проектов МГСУ
Р.Р.Темишев
УПРАВЛЕНИЕЭФФЕКТИВНОСТЬЮ
ИНВЕСТИЦИОННЫХПРОГРАММ
ИПРОЕКТОВВЖИЛИЩНОМ
ИПРОМЫШЛЕННОМСТРОИТЕЛЬСТВЕ
М о с к в а
2011
УДК 338:69
ББК 65.31
Т 32
Р е ц е н з е н т ы
доктор экономических наук, профессор Р.К. Горшков (ГОУ ВПО
«Московская государственная академия коммунального хозяйства и строительства»);
профессор, кандидат технических наук А.С.Павлов,
зав. Кафедрой городского хозяйства и строительства (ИПК Госслужбы)
СЕРИЯ ОСНОВАНА В 2008 ГОДУ
Монография рекомендована к публикации Научно-техническим советом МГСУ
Темишев, Р.Р.
Т 32 Управление эффективностью инвестиционных программ и проектов в
жилищном и промышленном строительстве: Монография / Мин-во образования и науки Росс. Федерации, ФГБОУ ВПО «Моск. гос. строит.
ун-т». М.: МГСУ, 2011. — 265 с.
ISBN 978-5-7264-0515-5
Изучены взаимосвязи экономических, организационно-управленческих, а
также социальных аспектов инвестиционных программ и проектов в жилищном и промышленном строительстве.
причин высокого уровня и темпов роста цен на жилье в Москве,
финансовых зависимостей объемов коммерческих инвестиций от параметров инвестиционной привлекательности объектов жилищно-гражданского
строительства. Изложены проблемы и предста
регулирования долевого строительства и пути их решения.
Изложены основы методологии оценки эффективности производственной деятельности и авторский метод определения эффективного роста производительности труда в строительном производстве. Представлены методические принципы управления инвестиционными программами и проектами, в том числе, при неопределенности условий и процессноориентированный метод управления эфф
Рассматривается метод компенсационного управления эффективностью
инвестиционно-строительными проектами и программами. Метод и механизм его реализации основан на опережающей компенсации причин отклонений в стоимости и сроках реализации инвестиционной стадии проекта,
что позволяет обеспечить его требуемую коммерческую эффективность при
высокой неопределенности условий.
Представлены результаты анализа
экономико-
влены авторские разработки
ективностью.
УДК 338.69
ББК 65.31
ISBN 978-5-7264-0515-5 © ФГБОУ ВПО «МГСУ», 2011
2
ПРЕДИСЛОВИЕ
Промышленное и гражданское строительство в РФ является капиталообразующей базой повышения конкурентоспособности экономики. Обеспечение роста экономической эффективности — одна
из традиционных и масштабных проблем отечественного строительства. Вопросы управления эффективностью инвестиционных программ и проектов рассматривают как в практическом, так и теоретическом аспектах, что привело в последние годы к формированию
равления в экономике и менеджменте — «управление эффектив-
нап
ностью организации (бизнеса)» (Business Performance Management)
— концепция, охватывающая весь спектр задач стратегического и
финансового управления предприятием.
В ГОУ ВПО Московский государственный строительный университет (МГСУ), наряду с образовательной деятельностью, в рамках
реализации статуса Национального исследовательского университета
ведется научно-методическая деятельность по разработке архитектурных, строительно-т
ехнологических решений, информационных систем, направленных на совершенствование проектирования и возведения объектов промышленного и гражданского назначения, а также
методов оценок экономической эффективности и менеджмента проектных решений. В МГСУ при институтах созданы подразделения,
осуществляющие научную деятельность. В частности, в институте
экономики, управления и информационных систем в строительстве
таким подразделением является На
учно-исследовательский, инновационный и образовательный центр по управлению сложными инвестиционно-строительными проектами на основе современных информационно-телекоммуникационных технологий; в институте гидротехнического и энергетического строительства — Центр инжиниринговых услуг по проектированию и строительству ядерно-технических
установок и Научно-образовательный центр изучения проблем освоения подземного пространства городов, а также ряд других.
Провед
ение исследований в каждом научно-образовательном
центре и научном направлении требует решения вопросов управления экономической эффективностью проектных предложений и инженерных решений, при реализации соответствующих инвестиционных проектов. Методы оценки и управления экономической эффективностью инвестиционно-строительных проектов являются во
многом универсальными, вне зависимости от функционального назначен
ия, масштаба и специфики архитектурно-строительных реше-
ний объектов. Рассматриваемая в монографии проблематика может
3
найти применение в деятельности каждого научно-образовательного
подразделения при обосновании экономических результатов, в том
числе коммерческих, предлагаемых решений.
В настоящей работе сделана попытка обобщить накопленные теоретические знания (включая понятийно-категорийный аппарат), опыт
в оценке и управлении эффективностью производственной деятельности предприятий, в частности при реализации инвестиционностроительных проектов. Структура монографии о
ность анализа проблемы: от практического обеспечения экономической эффективности программ и проектов в отдельных областях
строительства к изложению и разработке теоретических и методических положений. Основное внимание уделено наиболее актуальным
вопросам: обеспечения эффективного роста производительности труда, оценки коммерческой эффективности и ценообразования проектов
в промышленном и жилищном строительстве, в том числе, на пр
ципе долевого участия, имеющих социальную составляющую.
Изложен авторский методологический подход управления эффективностью длительных капиталоемких инвестиционностроительных проектов, реализуемых в неопределенных условиях
внешней и внутренней социально-экономической среды. Методология основана на выявлении и опережающей компенсации причин
базовых отклонений фактических стоимостных и временных параметров проекта от планов
стадиях. Компенсация причин осуществляется путем обоснования
эффективного состава и своевременного проведения упреждающих
организационных, технических, административных и финансовоэкономических мероприятий, стоимость которых составляет дополнительный компенсационный бюджет проекта.
В работе использовались опубликованные данные, нормативные
источники, финансовая документация ряда строящихся объектов промышленности и энергетики, а также собственные исследовани
— сотрудника факультета экономики и менеджмента в строительстве
МГСУ, доцента, кандидата экономических наук Р.Р. Темишева, который длительное время занимается рассматриваемой проблемой.
Работа предназначена для научных и педагогических кадров в
области экономики и менеджмента в строительстве, а также для инженерно-технических работников, специализирующихся на техникоэкономических обос
Автор благодарен рецензентам за внимательное отношение к работе, будет признателен заинтересованным специалистам за конструктивную критику и замечания.
ых на инвестиционной и эксплуатационной
нованиях проектных решений.
тражает направлен-
ин-
я автора
4
Введение
Одним из условий обеспечения расширенного воспроизводства
является эффективное инвестирование в реальные сектора экономики. Рост объемов капитального строительства повышает инвестиционную привлекательность крупных проектов в промышленном и
гражданском строительстве. Инвестиционно-строительные проекты
характеризуются высокой капиталоемкостью, многостадийностью,
продолжительностью, долгосрочной окупаемостью, большой технической и организационно-управленческой сложностью реализации.
Эти особенности проектов в рассматриваемом реальном секторе
экономики приводят к неопределенности оценок будущих параметров внутренней и внешней экономической, социальной и правовой
среды при разработке бизнес-планов и ТЭО на предынвестиционной
стадии. Масштабность работ и сложность их обеспечения на каждом
временном шаге, а также ряд условий и параметров проектов являются неопределенными и при оперативном управлении реализацией
проекта. Поэтому крупные инвестиционно-строительные проекты
реализуются, как правило, не по первоначальному плану, закрепленному статичным бюджетом, а фактические величины показателей
его эффективности выходят за рамки оценок, выполненных на предынвестиционной стадии.
Известные традиционные методы инвестиционного анализа, критерии эффективности проектов (на основе вероятностных распределений показателей, анализа чувствительности, сценарного анализа и
др.), позволяют лишь оценивать показатели эффективности для экспертно заданных или экстраполяционно прогнозируемых данных о
сроках и стоимости по стадиям проекта. Принимая во внимание неопределенность многих стоимостных, временных и ресурсных параметров внутренней и внешней среды рассматриваемых проектов,
обеспечение достоверности оценки коммерческой эффективности, а
также соответствия фактических и плановых показателей эффективности на основе традиционных методов не представляется возможным.
Как показывает практика, обеспечить соблюдение стоимостных,
временных и качественных параметров инвестиционно-строительного проекта при высокой неопределенности условий возможно
при использовании концепции активного управления эффективностью. Различные теоретические и методологические аспекты управ-
5
ления эффективностью нашли отражение в работах многих отечественных и зарубежных ученых, среди которых А.А. Богданов, В.С.
Ефремов, М.И. Круглов, А.М. Марголин, А.И. Наумов, Д.А. Поспелов, П. Друкер, А.Чандлер, А. Прахалад, А. Томпсон, Г. Минцберг,
П. Сенге, И. Ансофф, П. Дойль, М. Хаммер, Д. Чампи, и ряда других. Исследование трудов данных авторов позволило сделать вывод
о том, что вопросам активного управления уделяется большое внимание, но имеющиеся научно-методические результаты требуют
адаптации и конкретизации с учетом специфики реализации инвестиционно-строительных проектов. А именно, не достаточно развиты методология и методические аспекты теории управления эффективностью применительно к инвестиционно-строительной деятельности, в неопределенных условиях социально-экономической среды.
Изложенное дает основание считать, что дальнейшее развитие
методологии управления эффективностью крупных инвестиционностроительных проектов, в промышленном и гражданском строительстве, имеет научно-практическую актуальность. В монографии рассматриваются вопросы разработки организационно-экономического
механизма реализации инвестиционно-строительных проектов, основанного на концепции управления эффективностью. Проанализированы особенности процессно-ориентированной и функциональной
концепций менеджмента. Обоснована причинно-следственная взаимосвязь и структурно-логическая обусловленность обеих концепций. Сделан вывод о неправомерности их противопоставления в
теории и практике менеджмента.
Развиваемая автором методология компенсационного управления
строительными программами и проектами является развитием процессного подхода управления инвестиционной и производственной
деятельностью. Применение методологии и методических разработок позволяет минимизировать отклонения фактических стоимостных и временных параметров от плановых, а также обеспечивать
требуемую эффективность проекта при высокой неопределенности
условий внешней и внутренней среды.
6
Г л а в а 1. СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ
1.1. ОБЩИЕ ПРОБЛЕМЫ
Жилищное строительство выполняет функции как экономического, так и социального развития стран с развитой рыночной экономикой. В нашей стране в период командно-административной
экономической системы сектор жилищного строительства играл исключительно социальную роль. В период ранних рыночных реформ
жилищное строительство стало выступать средством высокорентабельного инвестирования. Только в последние годы коммерческие
цели жилищного строительства стали рассматриваться в единстве с
его социальными результатами. Современная парадигма состоит в
следующем: прибыль можно получить, если при реализации строительного проекта создать среду обитания, сочетающую комфорт,
безопасность, экологичность, эстетичность, экономичность. Достижение коммерческих целей инвесторов, заказчиков, застройщиков, в
идеале, должно взаимодействовать с социальными целями государства и гражд
ан. Достижение социальных целей, выполнение социальных жилищных программ становится возможным при успешной
реализации коммерческих инвестиционно-строительных проектов.
Основные проблемы современного российского жилищного
рынка:
• большинство людей нуждается в жилье, но не может себе по-
зволить его покупку;
• отсутствует эффективная система долгосрочного жилищного
кредитования;
• объемов жилищного строительства не хватает для удо
влетво-
рения потребностей населения;
• не выработана эффективная схема реализации земельных уча-
стков и выделения земель под жилищное строительство;
• в муниципальных образованиях отсутствуют схемы территори-
ального планирования и градостроительная документация;
• качество жилищных и коммунальных услуг остается низким, а
уровень износа коммунальной инфраструктуры — высоким;
• социальное жилье и жилье для инва
лидов, ветеранов и других
категорий граждан предоставляется низкими темпами;
• процедуры согласования строительной документации затруд-
нены;
• граждане слабо защищены от махинаций при покупке и прода-
же жилья.
7
Положение в секторе жилищного строительства Российской Федерации определяется растущим спросом на доступное жилье и нехваткой его на рынке готовой строительной продукции. Показатели
обеспеченности жильем в РФ находятся на уровне, близком к показателям в странах со средними доходами населения: 60 % жителей
городов имеют однокомнатные и двухкомнатные квартиры; в среднем на одну комнату при
ходится 1,3 человека; в отличие от западных стран, у большинства семей отсутствует общая комната без
спальных мест. Несмотря на низкие нормы жилой площади на человека, необходимые для постановки на учет для получения муниципального жилья, на очереди стоит 20 % семей. Ситуация на рынке
кредитования жилья в Российской Федерации ха
рактерна для стран,
где доходы населения находятся на низком уровне, а механизмы жилищного кредитования не развиты [12].
Для населения в настоящее время существует несколько возможностей улучшить свои жилищные условия: получить муниципальное жилье на правах найма, стать членом жилищностроительного кооператива, арендовать или приобрести жилье на
рынке, построить собственное жилье. Сокраще
ние объемов государственного строительства оставляет очередникам все меньше надежд
на получение жилья за счет государства. В то же время из-за высоких цен семьи со средними доходами лишены возможности стать
пайщиками жилищно-строительного кооператива или купить жилье
на рынке, а тем более построить собственный дом. Без учета цены на
землю стоим
ость строительства такого дома на 20–30% выше, чем
готовой квартиры такой же площади. Практически отсутствует база
по производству конструкций для городских малоэтажных зданий.
Производство местных строительных материалов и эффективных
утеплителей развивается недостаточными темпами. Темпы роста
стоимости строительства опережают темпы роста доходов населения. В настоящее время отношение стоимости строительства к ср
ед-
нему годовому доходу семей составляет около 5, 8 [11].
Существует зависимость между качеством, формой собственности, местоположением жилья и характеристиками семей по доходу,
социальному положению и типу. Сопоставление существующей обеспеченности жилой площадью с реальными потребностями семей, а
также спросом, основанным на реальных возможностях, дает основание считать, что доля малогабаритного и небольшого (до 50 м
2
) жилья
существующего жилищного фонда в городах достаточна как для
8
удовлетворения потенциальных потребностей, так и реального спроса. Ситуация меняется в отношении жилья, имеющего жилую площадь более 50 м
ше потенциального спроса. Поэтому новое строительство ориентируют на размер жилой площади 50 — 80 м
2
. Доля такого жилья в существующем фонде мень-
2
(90 — 120 м2 общей
площади) [12].
Платежеспособный спрос на жилье определяется комбинацией
нескольких источников денежных средств:
• личные средства — собственная оценка семьей своих возмож-
ностей по мобилизации ресурсов из всех источников, включая средства членов семьи, сбережения, средства от продажи имущества,
кредит на приобретение жилья;
• личные средства и ипотечный заем с регулируемой отсрочкой
платежей, который предоставляется на 10 лет при ставке платежей в
12%, и ежемесячных платежах в размере 25 % дохода семьи;
• личные средства и доля собственности граждан в приватизи-
рованных или купленных на свободном рынке квартирах, которые
они занимают;
• личные средства, ипотечный заем и доля собственности граж-
дан;
• личные средства и субсидия на приобретение жилья, предос-
тавляемые определенным категориям граждан;
• личные средства, ипотечный заем и субсидия;
• личные средства, половина доли собственности и субсидия;
• личные средства, ипотечный заем, половина доли собственно-
сти и субсидия.
В настоящее время собственные сбережения не позволяют
большинству граждан приобрести жилье на рынке. Основным источником для приобретения нового жилья могут быть средства, вырученные от продажи уже имеющегося жилья. Безвозмездные субсидии на строительство и покупку готового жилья при наличии у
гражда
н только личных сбережений не позволяют им купить жилье
даже по умеренной рыночной стоимости. Эти выводы подтверждаются следующими данными. В среднем 89 % граждан не имеют собственных средств на приобретение жилья, 83,5 % граждан, имеющих
некоторое количество средств, в состоянии заплатить за квартиру в
30 раз меньше реальной стоимости жилья. Ипотечный заем в сложившихся усло
виях незначительно улучшает перспективы приобре-
тения большинством граждан жилья. Средний месячный доход
9
большей части семей не позволяет получить заем достаточного размера для покрытия расходов на покупку новой квартиры с учетом
собственных средств и ипотечного займа, 83,9 % семей будут иметь
не более 20-й части средств, необходимых для покупки квартиры
[7].
Заметно увеличивает платежеспособный спрос наличие капитала
в виде приватизированного жилья, которое, в случае необходимости,
может бы
ть продано по рыночной стоимости. Продажа собственного
жилья позволяет всем гражданам купить новое жилье. Исключение
составляет г. Москва, где 31,6 % граждан, а с ипотечным кредитом
38,8 %, могут купить построенное жилье размером более 60 кв. м общей площади. В результате оптимальным решением можно считать
использование субсидий и личных средств граждан в сочетании с
ипотечн
ым займом и половиной рыночной стоимости занимаемого
жилья, что позволит в среднем 78% граждан купить жилье по минимальной рыночной стоимости.
Для определения структуры спроса рассматривают следующие
типы жилья:
• малогабаритная квартира как жилье, удобное для небольшой
семьи;
• квартира улучшенной планировки в многоэтажном доме как
самый распространенный потребительский стандарт, рассчитанный
на все категории населения;
• квартира со всеми удобствами в малоэтажном доме на 2—4
семьи как перспективный тип малоэтажной застройки;
• собственный дом как объект собственности, дающий право
пользования землей.
Перспективными типами жилья являются односемейные дома и
квартиры в малоэтажных домах из кирпича и древесины, не снизилась потребность в квартирах многоэтажной застройки как панельного, так и кирпичного типа. Почти совпадают интересы граждан по
размерам жилья: для каждого члена семьи — по ко
мнате, для односемейных домов эта норма выше — комната на каждого члена семьи
плюс одна или две комнаты. Запросы семей, выбравших квартиру в
многоквартирном доме, превосходят их фактическую обеспеченность примерно в 1,5 раза. Семьи, выбравшие односемейный дом,
хотели бы увеличить свою жилую площадь примерно в 3 раза.
Структура жилищного фонда расходится с пред
почтениями на-
селения. Основная причина — гипертрофированное строительство с
10