Рассмотрение споров о правах на земельные участки. Учебное пособие

внутреннего плавания). Так, по мнению сторонника указанного подхода Е. А. Суханова, лишитьсявладения всмысле фактического, физического обладания вещью можно лишь применительно к движимому имуществу либо к объектам «недвижимости в силу закона», которые действительно возможно истребовать изчужого незаконного владения. В свою очередь, утрата владения недвижимым имуществом возможна не иначе как путем внесения в государственный реестр соответствующей регистрационной записи. Соответственно, при незаконном лишении собственника возможности доступа на свой земельный участок защита его интересов обеспечивается с помощью негаторного, а не виндикационного иска18.

Отметим, что из-заотсутствиязаконодательныхположенийобогра- ничениях в отношении виндикации недвижимости судебная практика идет по пути рассмотрения исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения и в отношении недвижимого имущества, в том числе и земельных участков.

Противоположной позиции придерживается сторонник второго подхода В. В. Витрянский, по мнению которого судебной практикой не исключается возможность применения виндикационного иска при нарушении права собственности на недвижимость, поскольку всякое завладение чужим имуществом и подразумевает лишение собственника доступа к использованию имущества. При этом собственник лишается доступа к принадлежащему ему объекту недвижимостив силу утраты фактического владения указанным объектом. А поскольку в этом случае для защиты нарушенного права собственности требуются отобрание имущества у фактического владельца и передача его собственнику (а не запрет на совершение действий, создающих препятствия в пользовании соответствующим имуществом), эти цели могут быть достигнуты путем предъявления собственником недвижимости к фактическому владельцу именно виндикационного, а не негаторного иска19.

Существуют и иные подходы к вопросу о виндикации земельных участков. Так, по мнению В. А. Болдырева и В. А. Сысоева, при разрешении вопроса о применении виндикационного или негаторного иска судам следует давать оценку того, какая по площади часть земельного участка была обособлена в результате незаконных действий ответчика и использовалась последним. Если часть земельного участка, которая ока-

18Гражданское право : учебник : в 4 т. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2007. Т. 2. С. 184.

19Витрянский В. В. Некоторые проблемы защиты права собственности на недвижимость // Хоз-во и право. 2007. № 8. С. 33–34.

61

залась в пользовании ответчика, по площади больше, чем часть, которая используется истцом, можно говорить, что земельный участок в целом находилсяво владении ответчика. В последнем случаеискобистребовании части земельного участка следует оценивать как виндикационный и применять к нему по требованию участника судопроизводства срок исковой давности20.

Всвою очередь полагаем, что вопрос о применении виндикационного или негаторного искапри незаконномзавладениичастью земельного участка должен решаться в зависимости от того, лишен ли истец фактического владения(обладания) частьюземельного участкаилинет. Так, при возведении забора или иного ограждения ответчиком огороженная часть земельного участка выбывает из владения истца, соответственно, полагаем, что должен предъявляться виндикационный иск.

Всвязи с этим согласимся с точкой зрения К. И. Скловского, что присуждение по виндикации означает передачу вещи владельцу, занятие им участка или помещения. Но если истец уже находится в помещении, на земельном участке, в такого рода присуждении он не нуждается, и, соответственно, виндикационный иск не может иметь места21.

Если доступ истца на занятую ответчиком часть земельного участка сохранился (забор между смежными участками не установлен или же установлен, но не по всей границе), то необходимо предъявлять негаторный иск, так как занятая ответчиком часть земельного участка не выбыла из владения истца.

По мнению В. А. Кияшко, помимо факта установки забора, необходимо обязательно учитывать свойства забора. Если это сооружение на фундаменте, то его неразрывная связь с землей в любом случае лишает собственника владения частью земельного участка. Если забор — это временное сооружение, то в данном случае, помимо факта его установки, во внимание должны приниматься и другие обстоятельства дела (сложившийся порядок землепользования, наличие по поводу забора споров до обращения в суд и др.)22.

Считаем необходимым учитывать возможность доступа на занятую ответчиком часть земельного участка. Если у истца отсутствуетвоз-

20Болдырев В. А., Сысоев В. А. Земельные участки и их части как объекты гражданско-правовой охраны // Рос. юстиция. 2014. № 1. С. 6–9.

21СкловскийК. И. Собственность в гражданском праве : учеб.-практ. пособие. 5-е изд., перераб. М., 2010. 893 с.

22КияшкоВ. А. Некоторые вопросы предъявления виндикационного и негаторного исков // Право и экономика. 2010. № 1. С. 63–67.

62

можность естественным образом перемещаться на занятую ответчиком часть земельного участка, то независимо от свойств забора можно говорить о лишении владения.

Обратим внимание на то, что при предъявлении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, в отличие от негаторного иска, судами применяется срок исковой давности (общий трехлетний), который исчисляется с момента установки ограждения или с того момента, когда истцу стало известно о его установке. Специфической особенностью негаторного иска является нераспространение исковой давности на подобные требования, о чем существует прямое указание в ст. 208 ГК РФ. Этой особенностью негаторной защиты иногда злоупотребляют на практике, при невозможности применения иных способов защиты, на которые исковая давность распространяется.

Так, встречаются случаи, когда при предъявлении негаторного иска суды отказывают в его удовлетворении в связи с истечением исковой давности, так как, по мнению суда, негаторный иск является требованием владеющего лица, а спорным земельным участком собственник не владеет. Поэтому его требование носит виндикационный характер, и к нему применяется общий срок исковой давности.

В случае лишения владения земельным участком, на котором в последующем осуществлялось строительство, надлежащим способом защиты права собственности будет виндикационный иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения (ст. ст. 301, 302 ГК РФ), а также дополнительный иск о сносе строения.

Если в результате самовольного захвата земельного участка на нем была возведена постройка, то исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец не был лишен владения этим участком. Об этом говорится в п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ23. Рассмотрим приведенные в информационном письме примеры из судебной практики.

Так, собственник земельного участка обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе построек, возведенных последним на части земельного участка истца.

23 Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации : информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 декабря 2010 г. № 143 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2011. № 2. С. 65–66.

63

В обоснование своих требований истец, ссылаясь на положения ст. 222 ГК РФ, указал, что не давал согласия на строительство спорных построек.

Ответчик, не оспаривая того, что постройки являются самовольными, просил суд отказать в иске ввиду пропуска истцом срока исковой давности, поскольку спорные постройки возведены и находятся на земельном участке истца уже более пяти лет.

Возражая против применения срокаисковой давности, истецуказал следующее. Он не лишен владения земельным участком в целом. Заявленное требование о сносе самовольных построек, по существу, является требованием об устранении препятствий собственнику в пользовании этим участком, а поэтому — способом защиты вещного права, предусмотренным ст. 304 ГК РФ. На такие требования срок исковой давности не распространяется в силу прямого указания закона (ст. 208 ГК РФ).

Суд первой инстанции признал доводы ответчика об истечении срока исковой давности обоснованными и в иске отказал. При этом суд указал, что требование о сносе самовольной постройки не является разновидностью негаторного иска, поскольку из ст. 222 ГК РФ следует, что оно может быть заявлено не только собственником или иным законным владельцем земельного участка, на котором возведена спорная постройка. Закон не называет среди требований, на которые исковая давность не распространяется, иск о сносе самовольной постройки.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, иск удовлетворил, исходя из следующего. Иск о сносе самовольнойпостройки,предъявленныйвзащиту своегоправаназемельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила ст. 208 ГК РФ.

В данном случае требование о сносе самовольных построек было заявлено владеющим собственником земельного участка, на котором они были возведены, в связи с чем суду надлежало применить к нему положения ГК РФ о негаторном иске (ст. ст. 304, 208 ГК РФ)24.

24 Там же.

64

Напротив, если собственник земельного участка, на котором в результате самовольного захвата возведено строение, был лишен владения земельным участком, то исковая давность на требование о сносе строения распространяется.

Вдругомделемуниципальноеобразованиеобратилосьварбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе здания склада,обосновывая свое требованиетем, что склад возведен ответчиком на муниципальном земельном участке в отсутствие согласия уполномоченного представителя собственника.

Ответчик против иска возражал, ссылаясь на то, что ранее истцу было отказано в удовлетворении иска об истребовании спорного земельного участка из владения ответчика (ст. 301 ГК РФ) в связи с истечением срока исковой давности. Поэтому у истца нет интереса в сносе склада, и срок исковой давности по предъявленному требованию также истек.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что по смыслу ст. ст. 208 и 304 ГК РФ исковая давность не распространяетсянатребования собственникаилииноговладельцаоб устранении нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения. Поскольку истец, считающий себя собственником спорного земельного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорной постройки мог быть разрешен либо при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ)25.

Таким образом, если нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Соответственно, отказ в виндикации земельного участка в связи с истечением трехлетнего срока исковой давности влечет отказ в удовлетворении иска о сносе находящегося на нем строения.

25 Там же.

65

Обратим внимание, что негаторный и виндикационный иски в защиту своих прав и интересов могут предъявлять не только собственники земельных участков, но и на основании ст. 305 ГК РФ субъекты иных прав на земельные участки — так называемые титульные владельцы. К их числу можно отнести как обладателей вещных прав на земельные участки (пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования и т. д.), так и субъектов обязательственных прав, связанных с владением земельными участками (например, арендаторов). Иными словами, титульные владельцы земельных участков получают аналогичную абсолютную вещно-правовую защиту, как и собственники.

Вотличие от требований о восстановлении границ и устранении препятствий в пользовании, особенностью иска об истребовании земельного участка (части участка) из чужого незаконного владения также является то, что госпошлина по подобным требованиям оплачивается как по требованиям имущественного характера, подлежащим оценке (п. 1 ст. 333.19 НК РФ). В отношении земельных участков госпошлина оплачивается в зависимости от кадастровой стоимости истребуемого земельного участка, которая подтверждается кадастровой выпиской.

Всоответствии с п. 2 ст. 76 ЗК РФ самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

Вслучае загрязнения, других видов порчи самовольно занятых земельныхучастков присносезданий,сооруженийили самовольномстроительстве, приведениеих впригодноедля использованиясостояниеосуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет (п. 3 ст. 76 ЗК РФ).

Споры об исправлении кадастровой ошибки и уточнении границ земельного участка. Согласно ст. 28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровая ошибка — это воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости. Ошибка признается кадастровой, если неверные данные содержались в документах, которые были предоставлены в орган кадастрового учета (например, ошибки, допущенные при определении координат характерных точек границ земельного участка).

66

Встатье 28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» выделяются два вида ошибок в государственном кадастре недвижимости:

1) техническая ошибка в сведениях (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых они вносились;

2) кадастровая ошибка в сведениях (воспроизведенная в государственном кадастренедвижимости ошибкав документе, на основаниикоторого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости).

Отличие технической ошибки от кадастровой заключается в том, что она совершается в процессе внесения сведений в кадастр из-за неправильного переноса данных из представленных документов. Субъектом технической ошибки являетсяспециалист кадастрового органа. В то время как кадастровая ошибка совершается всегда до процедуры внесения сведений в кадастр и заключается в предоставлении недостоверных данных о земельном участке. Такую ошибку могут совершить государственные органы, которые ошиблись в подготовке схем расположения, проектов границ, а также кадастровый инженер, допустивший ошибку в вычислениях, измерениях при межевании.

Основаниями для исправления технической ошибки в сведениях являются:

— решение органа кадастрового учета (в случае обнаружения данным органом технической ошибки);

— поступление в орган кадастрового учета заявления о технической ошибке (от любого лица);

— вступившее в законную силу решение суда об исправлении ошибки.

Техническаяошибкав сведениях подлежитисправлению в срок не более пяти рабочих дней со дня ее обнаружения органом кадастрового учета, поступленияв органкадастрового учетазаявления или решениясуда.

Вслучае поступления заявления о технической ошибке орган кадастрового учета обязан проверить содержащуюся в нем информацию и устранить соответствующую техническую ошибку или не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения установленного срока, принять решение об отклонении такого заявленияс обоснованием причин отклонения, направивданное решениепочтовымотправлением обратившему-

67

ся с заявлением лицу по указанному в заявлении почтовому адресу. Данное решение может быть обжаловано в судебном порядке.

При исправлении технической ошибки в сведениях об объекте недвижимости орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия решения об исправлении такой ошибки, направляет копию данного решения и один экземпляр кадастрового паспорта объекта недвижимости по почтовому адресу правообладателя. Решение об исправлении технической ошибки в сведениях можетбыть обжаловано в судебном порядке.

Таким образом, при обнаружении технической ошибки нужно самостоятельно обратиться в Кадастровую палату с заявлением об исправлении технической ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости, к которому должен быть приложен документ, содержащий правильные сведения.

Технические ошибки, как правило, не вызывают серьезных препятствий при осуществлении своих прав обладателями земельных участков и относительно легко устраняются. Сложнее обстоит дело скадастровыми ошибками.

Возможны два направления устранения кадастровой ошибки:

—во внесудебном порядке;

—в судебном порядке.

При этом внесудебный порядок не является обязательным. Как следуетизположений чч. 4 и 5 ст. 28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», исправление кадастровой ошибки осуществляется по заявлению заинтересованного лица либо на основании решения суда. Таким образом, закон предоставляет право заинтересованному лицу выбрать способ восстановления нарушенного права. Внесудебный порядок исправления кадастровой ошибки в сведениях возможен при отсутствии спора между сторонами.

Так, П. обратилась в Щербинский районный суд г. Москвы с требованием об аннулировании сведений об описанииместоположения границ земельного участка, собственниками которого являются ответчики Г. и Е., поставленного на кадастровый учет по ошибочным координатам.

Определением судьи на основании п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ исковое заявление П. возвращено в связи с несоблюдением истцом установленного федеральным законом для данной категории споров досудебного порядка урегулирования. Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в частной жалобе, судебная коллегия находит определение суда подлежащим отмене в связи со следующим.

68

Как усматривается из искового заявления истицы, ответчики оспаривают, что при проведении межевания их земельного участка была допущена ошибка. Соответственно, из искового заявления следует, что между физическими лицами возник межевой спор.

Всоответствии со ст. 64 ЗК РФ земельные споры рассматриваются в судебном порядке. Федеральным законом или договором сторон досудебный порядок урегулирования спора для данной категории споров не предусмотрен. В связи с этим у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для возврата искового заявления П.

Судебной коллегией Московского городского суда определение районного суда отменено26.

Взависимости от даты постановки на кадастровый учет (до или после вступления в силу Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости») соседнего земельного участка, с которым произошло наложение границ, существуют два возможных варианта исправления кадастровой ошибки во внесудебном порядке:

— исправление ошибки без участия правообладателя земельного участка (если земельный участок, с которым произошло наложение, поставлен на кадастровый учет до 1 марта 2008 г.);

— по заявлению правообладателя земельного участка, с которым произошло наложение.

Впервом случае в соответствии с разъяснениями, содержащимися в письме Минэкономразвития России от 27 марта 2009 г. № 4448-ИМ/Д23, кадастровый инженер, межующий земельный участок, при выявлении наложения участка на земельный участок соседа, поставленный на кадастровый учет ранее 1 марта 2008 г., дополняет межевой план новыми (правильными) координатами соседнего участка.

При этом если соседский участокбыл поставлен на учет до указанной даты и исправление ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка не повлекло изменения его площади и конфигурации, то исправленные сведения вносятся в государственный кадастр недвижимостибез участияправообладателяранееучтенного земельного участка27.

Второй вариант исправления кадастровой ошибки предполагает подачу владельцем соседнего участка в кадастровый орган письменного

26Апелляционное определение Московского городского суда от 26 июля 2013 г. по делу № 11-23870/2013. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

27Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков : письмо Минэкономразвития России от 27 марта 2009 г. № 4448-ИМ/Д23 // Кадастровый вестник. 2009. № 2. С. 27–31.

69

заявления об исправлении кадастровой ошибки, а также правоустанавливающих документов на его участок. Этот вариант возможен лишь при подписании акта согласования (после проведения нового межевания и установления новых координат земельного участка, с которым произошло наложение).

Отметим, что второй вариант исправления кадастровой ошибки во внесудебномпорядкевозможеннезависимооттого,когда был поставлен на кадастровый учет земельный участок, с которым произошло наложение (до или после 1 марта 2008 г.).

Как показывает практика, нередко правообладатели земельных участков, с которыми произошло наложение границ из-за кадастровой ошибки, не соглашаются на проведение мероприятий по внесудебному устранению ошибки. В подобной ситуации кадастровая ошибка может быть исправлена в судебном порядке путем подачи иска об исправлении кадастровой ошибки.

Возможны две ситуации:

—спор о фактическом местоположении границы отсутствует;

—имеет место спор о фактическом местоположении границы. Если в первой ситуации задача кадастрового инженера и суда состо-

ит в том, чтобы определить указанную сторонами на местности фактическую границу, нанести ее на межевой план и изменить сведения о ней в государственном кадастре недвижимости, то во втором случае исправление ошибки в кадастровой документации лишь предшествует рассмотрению другого требования, вытекающего из возникшего спора о фактическом местоположении границы.

Если при выявлении кадастровой ошибки между смежными землевладельцами существует (возникает) спор о границах, то после устранения кадастровой ошибки этот спор разрешается в рамках иска об установлении границ земельного участка.

Истцом по требованию об исправлении кадастровой ошибки может быть любое заинтересованное лицо (п. 5 ст. 28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Ответчиками по иску обисправлениикадастровойошибки являются:

—правообладатель земельного участка, с которым произошло наложение границ;

—кадастровый инженер, выполнявший работы по межеванию участка, с которым произошло наложение границ;

—иные лица, права которых могут быть затронуты исправлением кадастровой ошибки.

70