Продажа недвижимости. Общая характеристика, форма, государственная регистрация. Постатейный комментарий статей 549–558 Гражданского кодекса Российской

Вступительное слово

мого имущества»1, от 25 марта 2003 г. № 70 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество»2 и других нормативных правовых актов.

Многие положения комментируемого параграфа апробированы судебной практикой и разъяснены постановлениями Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, а также представлены в информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. Так, п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»3 дает разъяснение о последствиях уклонения покупателя от оплаты недвижимости после перехода права собственности на недвижимость в результате государственной регистрации. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать

1Российская газета. 22.03.2007. № 58.

2СПС «КонсультантПлюс».

3Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.

11

Продажа недвижимости

возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. Подобного рода споры возникают и в практике Верховного Суда РФ1.

При применении ст. 552 ГК РФ важное значение имеет постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»2.

Обзоры практики решений судов по договорам продажи недвижимости представлены в информационных письмах Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»3, от 27 февраля 2001 г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»4, от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»5 и др.

Законодательство о продаже недвижимости не стоит на месте. Развиваются система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастро-

1Определение Верховного Суда РФ от 3 июня 2008 г. № 5-В08-8. В удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи квартиры и

еевозврате отказано правомерно, поскольку истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

2Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.

3Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.

4Вестник ВАС РФ. 2001. № 5.

5Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.

12

Вступительное слово

вая система, совершенствуется порядок заключения сделок с отдельными видами объектов недвижимого имущества. В то же время проблемы на практике еще существуют и связаны с доступностью для населения оформления и государственной регистрации сделок с земельными участками, жилыми помещениями. В перспективе видится отход от системы так называемой двойной регистрации: прав и сделок. Так, например, в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, части квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Одновременно регистрируется и переход права собственности от продавца к покупателю. Как отмечается в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации и проектов федеральных законов о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, разработанной в соответствии с указом Президента РФ № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации»1, «в ряде случаев из-за наличия системы «двойной» регистрации в законе допускается очевидная путаница, влекущая возникновение неоправданных юридических рисков для участников гражданского оборота».

Эти и другие проблемы рассматриваются в настоящем комментарии.

* * *

Настоящая книга является 16-й в серии постатейных комментариев к отдельным главам Гражданского кодекса Российской Федерации, приуроченной к завершению ко-

1 Собрание законодательства РФ. 2008. № 29 (ч. 1). Ст. 3482.

13

Продажа недвижимости

дификации гражданского законодательства в Российской Федерации, она содержит комментарии к § 7 гл. 30 части второй Гражданского кодекса РФ, подготовленные с учетом изменений в законодательстве и судебной практики на 1 марта 2010 г.

В качестве приложений предлагаются вступительные слова к пяти предыдущим книгам данной серии:

Публично-правовые образования в частном праве: Постатейный комментарий главы 5 Гражданского кодекса Российской Федерации (авторы – П.В. Крашенинников, О.А. Рузакова);

Право собственности на землю: Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации (авторы – В.В. Андропов, Д.В. Жернаков, Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников, И.Е. Манылов, И.Б. Миронов, Л.Ю. Михеева, О.А. Рузакова);

Авторские и смежные с ними права: Постатейный комментарий глав 70 и 71 Гражданского кодекса Российской Федерации (авторы – М.Я. Кириллова, П.В. Крашенинников, О.А. Рузакова, П.В. Степанов);

Залог, банковская гарантия и другие способы обеспечения исполнения обязательств: Постатейный комментарий главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (авторы – Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников, Л.Ю. Михеева, О.А. Рузакова);

Товарный знак: Постатейный комментарий статей 1477– 1515 Гражданского кодекса Российской Федерации (авторы – М.Я. Кириллова, П.В. Крашенинников, В.В. Орлова, О.А. Рузакова, П.В. Степанов).

П.В. Крашенинников

14

Статья 549

ГЛАВА 30 КУПЛЯ-ПРОДАЖА

§ 7. ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ

СТАТЬЯ 549. Договор продажи недвижимости

1.По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2.Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559–566).

1. Договор купли-продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (п. 1 комментируемой статьи, п. 1 ст. 454 ГК).

Этот договор является:

–консенсуальным – считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента достижения соглашения;

–возмездным – продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату);

15

Продажа недвижимости

– двусторонне-обязывающим (взаимным, синаллагматическим) – каждая из сторон имеет права и несет обязанности.

Договор продажи недвижимости есть вид договора куп- ли-продажи. Однако общие правила о купле-продаже (§ 1 гл. 30, ст. 454–491 ГК) применяются к продаже недвижимого имущества, если иное не предусмотрено специальными нормами о купле-продаже недвижимости (§ 7 гл. 30, ст. 549–558 ГК) (п. 5 ст. 454 ГК).

В отношении купли-продажи недвижимости установлены особые правила об определении предмета договора, о цене, форме договора, об исполнении обязательств, порожденных этим договором (см. соответственно ст. 550, 554– 556 ГК и комментарии к ним).

2. Как видно уже из названия рассматриваемого договора, его специфика обусловлена особенностями объекта, по поводу которого возникают соответствующие социальные связи. Таким объектом является недвижимое имущество (недвижимая вещь, недвижимость).

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК).

Таким образом, можно выделить следующие взаимосвязанные признаки:

во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) — это вещь, т. е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона;

16

Статья 549

во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей;

в-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).

Здесь же (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).

Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс РФ не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его «букву», но и дух. Наличием указанного перечня как бы задается планка, разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью, как правило, не признается.

В абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения законом к недвижимым вещам и иного имущества.

17

Продажа недвижимости

Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес в гражданском обороте. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.

Признание судов и космических объектов, т. е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон объявляет их недвижимостью).

Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания, а не с момента регистрации.

3. Широко распространено мнение, будто сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. В действительности лишь в отдельных предусмотренных законом случаях некоторые сделки с недвижимым имуществом должны быть зарегистрированы.

В частности, регистрации подлежат договоры об ипотеке, договоры дарения недвижимого имущества, аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее года, и некоторые иные соглашения. В том числе государ-

18

Статья 549

ственной регистрации подлежат договоры купли-продажи предприятий и жилых помещений.

Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость при купле-продаже (см. ст. 551 ГК и комментарий к ней).

4.Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене (см. соответственно ст. 554 и 555 и комментарии к ним).

Применительно к продаже отдельных видов недвижимого имущества иногда устанавливаются требования о необходимости согласования и некоторых иных условий (см., например, ст. 558, 561 ГК).

5.В силу указания, содержащегося в п. 2 комментируемой статьи, нормы, включенные в ст. 549–558 ГК РФ, применяются к продаже предприятий только субсидарно (лишь постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами, содержащимися в ст. 559–566 ГК).

Нормы о купле-продаже предприятий конкретизируют правила о продаже недвижимого имущества, в частности об удостоверении состава продаваемого предприятия. Есть

иновые правила, например о государственной регистрации договора продажи предприятия.

19

Продажа недвижимости

СТАТЬЯ 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

1.Комментируемая норма ограничивается простой письменной формой договора продажи недвижимости. При этом следует напомнить, что ГК РСФСР 1964 г., не оперируя такой категорией, как «недвижимость», устанавливал императивное правило о необходимости нотариально оформлять договоры купли-продажи жилых домов.

В настоящее время решение об использовании или неиспользовании нотариальной формы договора продажи недвижимости принимают стороны.

2.Несмотря на то что по общему правилу письменная форма договора возможна в разных видах (см. ст. 434 ГК),

вкомментируемой статье устанавливается требование об одном документе, выражающем его содержание и подписанном сторонами (либо ими уполномоченными).

3.В ч. 2 комментируемой статьи указывается на то, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Вместе с тем для действительности сделок с недвижимостью требуется также соблюдение следующих условий.

Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования офисного здания (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни).

20