Перепланировка и переустройство квартиры
.pdfИстец обратился в ГУ НИЛСЭ по Энгельсскому району и ими было составлено заключение от 08.07.2005г., из которого следует, что все повреждения в квартире истца произошли по причине проведения работ в квартирах ответчика, которые проводятся с нарушением требований строительных норм и правил (копия заключения так же должна быть приложена к иску).
12.07.2005г. истец вернулся домой и обнаружил, что вся мебель и многие вещи его покрыты толстым слоем пыли белого цвета, а на полу квартиры образовалась трещина, часть пола под трещиной просела. Истец вызвал комиссию ЖЭКа и они в акте от 13.05.2005г.
зафиксировали данные факты.
На основании ст. 30. ч 4 ЖК РФ, собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Ответчик явно не соблюдает права своих соседей на использование ими жилого помещения для проживания, наносит ущерб их имуществу.
Согласно ст. 15 ч.1 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками в смысле ст. 15 ч. 2 ГК РФ, можно понимать и неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, истцу был нанесен ущерб имуществу на сумму 50.000 рублей и вред здоровью (затраты на лекарственные средства), который составил 3000 рублей.
На основании ст. 3, 4, 90, 100 ГПК РФ, ст. 2, 8, 12, 15, 1064, 1080 ГК РФ, прошу суд: 1.взыскать с ответчика (указать его полное ФИО) сумму ущерба в размере 53 000
рублей; 2.взыскать с ответчика сумму государственной пошлины в размере_____ рублей.
Дата и подпись Так же к иску необходимо сделать все указанные по тексту приложения и копии
платежных документов, затраты на лекарственные средства.
Необходимо обратить ваше внимание на то, что если квартира находится в доме ТСЖ или ЖСК, то вызывать собственник будет ни ЖЭК для фиксации повреждений в квартире, а
своего председателя ТСЖ или ЖСК и еще не менее 2 соседей для составления акта.
Составление данных документов крайне важно, они несут в себе доказательственную
71
информацию, без данных документов доказать факт нанесения вреда именно работами,
проводимыми у ответчика невозможно.
Краткие итоги:
1.Для осуществления переустройства и перепланировки необходимо иметь правоустанавливающие документы на жилое помещение, а также надлежащим образом оформленное разрешение на производство указанных действий.
2.По завершении работ по переустройству и перепланировке жилого помещения необходимо зарегистрировать проделанные изменения.
3.Если Вас вызвали в суд, то необходимо вести себя в соответствии с действующим законодательством и ни в коем случае не нарушать установления закона.
72
3.РЕКОМЕНДАЦИИ СОСЕДЯМ
Внастоящей главе мы рассмотрим вопрос о возможных способах воздействия со стороны жильцов и граждан дома на собственника, который проводит работы по переустройству и перепланировке помещений, переводит их из категории жилого фонда в не жилой.
Для начала следует отметить, что еще до обращения в суд, такие граждане могут подавать различные жалобы в органы местного самоуправления, Жилищную инспекцию и т.д.
Федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» установлен порядок рассмотрения обращений граждан во все органы государственной власти и местного самоуправления:
гражданин направляет письменное обращение непосредственно в тот государственный орган, орган местного самоуправления или тому должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов;
письменное обращение, содержащее вопросы, решение которых не входит в компетенцию данных государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица, направляется в течение семи дней со дня регистрации в соответствующий орган или соответствующему должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов, с уведомлением гражданина, направившего обращение, о переадресации обращения;
в случае, если решение поставленных в письменном обращении вопросов относится к компетенции нескольких государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц, копия обращения в течение семи дней со дня регистрации направляется в соответствующие государственные органы, органы местного самоуправления или соответствующим должностным лицам;
запрещается направлять жалобу на рассмотрение в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, решение или действие (бездействие) которых обжалуется.
Жалобы на решения общих собраний членов колхозов, кооперативных и иных общественных организаций, не имеющих своих вышестоящих органов, а также на решения органов общественной самодеятельности, действующих под руководством органов местного самоуправления, подаются в исполнительный и распорядительный орган соответствующего Совета.
73
Государственные и общественные органы, предприятия, учреждения, организации, их руководители и другие должностные лица, к ведению которых не относится решение вопросов, поставленных в предложениях, заявлениях, жалобах, направляют их не позднее чем в пятидневный срок по принадлежности, извещая об этом заявителей, а при личном приеме разъясняют, куда им следует обратиться.
Запрещается направлять жалобы граждан для разрешения тем органам или должностным лицам, действия которых обжалуются. Руководители и другие должностные лица государственных и общественных органов, предприятий, учреждений и организаций обязаны проводить личный прием граждан.
Прием должен проводиться в установленные и доведенные до сведения граждан дни и часы, в удобное для них время, в необходимых случаях — в вечерние часы, по месту работы и жительства.
Личную ответственность за организацию приема и рассмотрение предложений,
заявлений и жалоб граждан в государственных и общественных органах, на предприятиях, в
учреждениях и организациях несут их руководители. Государственные и общественные органы, предприятия, учреждения, организации, их руководители и другие должностные лица при рассмотрении предложений, заявлений и жалоб обязаны:
внимательно разбираться в их существе, в случае необходимости истребовать нужные документы, направлять работников на места для проверки, принимать другие меры для объективного разрешения вопроса;
принимать обоснованные решения по предложениям, заявлениям, жалобам,
обеспечивать своевременное и правильное исполнение этих решений;
сообщать гражданам в письменной или устной форме о решениях, принятых по предложениям, заявлениям, жалобам, а в случаях их отклонения указывать мотивы; по просьбам граждан разъяснять порядок обжалования;
систематически анализировать и обобщать предложения, заявления, жалобы,
содержащиеся в них критические замечания с целью своевременного выявления и устранения причин, порождающих нарушения прав и охраняемых законом интересов граждан, изучения общественного мнения, совершенствования работы государственных и общественных органов, предприятий, учреждений и организаций.
Гражданин, не согласный с решением, принятым по его предложению, заявлению,
жалобе, имеет право обжаловать это решение в тот орган или тому должностному лицу,
которым непосредственно подчинены государственный, общественный орган, предприятие,
учреждение, организация или должностное лицо, принявшие обжалуемое решение.
74
Заявления и жалобы разрешаются в срок до одного месяца со дня поступления в государственный, общественный орган, на предприятие, в учреждение, организацию,
обязанные разрешить вопрос по существу, а не требующие дополнительного изучения и проверки — безотлагательно, но не позднее 15 дней.
Законодательством союзных республик могут устанавливаться сокращенные сроки разрешения заявлений и жалоб в органах государственной власти субъектов РФ и местных органах, а также на предприятиях, в учреждениях и организациях.
В тех случаях, когда для разрешения заявления или жалобы необходимо проведение специальной проверки, истребование дополнительных материалов либо принятие других мер, сроки разрешения заявления или жалобы могут быть в порядке исключения продлены руководителем или заместителем руководителя соответствующего органа, предприятия,
учреждения и организации, но не более чем на один месяц, с сообщением об этом лицу,
подавшему заявление или жалобу.
Предложения граждан рассматриваются в срок до одного месяца, за исключением тех предложений, которые требуют дополнительного изучения, о чем сообщается лицу,
внесшему предложение.
Все контролирующие органы, в которые обратятся граждане с жалобами, проверяют состояние дел по рассмотрению предложений, заявлений и жалоб граждан в соответствующих государственных и общественных органах, а также на предприятиях, в
учреждениях и организациях, расположенных на территории данного органа местного самоуправления.
Возникает вопрос, а куда лучше всего жаловаться?
Уже давно известно, что правовой уровень культуры нашего населения крайне низкий и с жалобами обращаются везде куда только не лень, между тем, если проводимые работы по переустройству и перепланировке стали наносить реальный ущерб дому, то здесь следует совершать ряд грамотных действий, а не беспорядочно «заваливать» жалобами всевозможные органы государственной власти и местного самоуправления.
Прежде всего, хотелось бы отметить, что жаловаться следует именно в тот орган местного самоуправления, который правомочен принимать решения по переустройству и перепланировке квартир, переводу их из категории жилых в не жилые в вашем муниципальном образовании. Довольно часто бывает так, что граждане просто «путаются» в
бесконечных комитетах наших муниципальных образований, однако, как правило, данным вопросом будет заниматься либо специально созданная комиссия, либо земельный комитет,
комитет по вопросам управления имуществом. В данный орган местного самоуправления следует жаловаться, когда вы из действий своего соседа — собственника помещения явно
75
усматриваете, что он проводит работы безо всяких на то разрешений. В настоящее время это довольно распространенный случай. Таким образом вы можете подставить его под административную ответственность и предъявить иск в суд для возмещения нанесенного вреда, и тем самым человек, решивший провести переустройство и перепланировку своего жилого помещения уже на стадии получения всевозможных согласований настолько будет отвлечен разрешением созданных вами ему проблем, разрешение которых потребует серьезных затрат финансовых средств, что возможно он заранее откажется от всякой идеи переводить данное жилое помещение в нежилое.
Внимание! Как определить, что ваш сосед не получил официального разрешения органа местного самоуправления на проведение переустройства и перепланировки, на переведение жилого помещения из категории жилого в не жилое?
Всегда при принятии положительного решения органом местного самоуправления, он высылает уведомления о предстоящей перепланировке или переводе жилого помещения соседям такого жилого помещения, а если вы такого уведомления не получали, то следовательно и решения никакого не было.
Кроме того, во всех случаях, не лишними будут заявления в прокуратуру, Жилищную инспекцию. В жилищную инспекцию желательно написать «состав» одного из административных правонарушений на вашего соседа, который проводит работы по переустройству и перепланировке жилых помещений. Рассмотрим некоторые наиболее распространенные из них.
Статьей 7.21 КоАП установлена административная ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда.
Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда.
Статья 7.22 КоАП РФ так же устанавливает административную ответственность.
Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений,
правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые,
а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя
(собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым
76
домом и (или) жилым помещением, — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от сорока до пятидесяти минимальных размеров оплаты труда;
на юридических лиц — от четырехсот до пятисот минимальных размеров оплаты труда.
Самовольное подключение к централизованным системам питьевого водоснабжения и
(или) системам водоотведения городских и сельских поселений — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц — от двадцати до тридцати минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — от двухсот до трехсот минимальных размеров оплаты труда (административная ответственность установлена ст. 7.21 КоАП РФ).
Следующим способом защиты своих имущественных прав можно назвать исковое заявление, или заявление в порядке публичного производства об оспаривании законности принятого органом местного самоуправления решения.
В предыдущей главе мы раскрывали вопросы искового производства и производства по обжалованию в суд решений органа местного самоуправления с позиции защиты прав собственника квартир, которые переводятся из категории жилых в нежилые и проводятся работы по их переустройству. В настоящем вопросе мы не станем повторяться и вновь затрагивать некоторые общие вопросы искового производства, которые мы уже рассмотрели выше. Обратимся лишь к некоторым рекомендациям для соседей жильцов) дома в котором собственник проводит работы по переустройству и перепланировке. И так, для начала следует выяснить какой и когда следует подавать иск, другое заявление в суд?
Для формирования любого искового заявления в первую очередь самыми главными является два вопроса:
1.Какой способ защиты права следует выбрать, что требовать от суда и от ответчика?
2.Чем доказать свои требования?
Постараемся ответить соседям на данные вопросы.
Способ защиты права составляет предмет искового заявления и потому является очень важным вопросом, способ защит права направлен на то, что собственник жилого помещения, который проводит работы по его переустройству и перепланировке должен будет сделать для того, чтобы нарушение ваших прав прекратилось. Согласно ст. 11 ЖК РФ,
защита жилищных прав допускается следующими способами:
1)признания жилищного права;
2)восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и
пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
3)признания судом недействующими полностью или в части нормативного правого
акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного
77
самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
4)неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК или принятым в соответствии с ЖК РФ федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
5)прекращения или изменения жилищного правоотношения;
6)иными способами, предусмотренными ЖК, другим федеральным законом.
Под другим федеральным законом в данном случае можно понимать ГК РФ, который
устанавливает следующие способы защиты права в ст. 12 ГК:
признания права;
восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;
признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;
признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;
самозащиты права;
присуждения к исполнению обязанности в натуре;
возмещения убытков;
взыскания неустойки;
компенсации морального вреда;
прекращения или изменения правоотношения;
неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;
иными способами, предусмотренными законом.
Как видно, некоторые положения ГК и ЖК повторяют друг друга. Для жильцов дома наиболее целесообразно будет выбрать два возможных способа защиты своего права это:
1)восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и
пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
2)неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК или
78
принятым в соответствии с ЖК федеральному закону, иному нормативному правовому акту,
имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу.
Соответственно, в случае, когда требуется запретить проведении самих работ, при условии, что само решение органа местного самоуправления мы оспаривать не будем (нет оснований), то следует пользоваться первым способом защиты своего права, а в том случае,
когда необходимо не только запретить само проведение работ, но есть явные нарушения,
допущенные именно органом местного самоуправления при принятии самого акта, то следует пользоваться вторым способом защиты своих жилищных прав.
При формировании искового заявления необходимо собрать достаточную доказательственную базу. Для этого, часть документов (например, копии документов,
поданных в свое время ответчиком для проведения переустройства и перепланировки),
можно будет получить из органа местного самоуправления только по судебному запросу, о
котором суд следует попросить еще при подаче искового заявления в суд, другую часть документов необходимо сформировать самим.
Во-первых, как видно из правил СНиПа, который мы рассматривали в главе 1
настоящей книги, в каждом многоквартирном доме должен вестись журнал, в данном журнале фиксируются результаты обследования дома. Записи настоящего журнала обязательно понадобятся жильцам (будущим истцам) для того, чтобы доказать суду, что до проведения работ по переустройству и перепланировке состояние жилого дома было таким-
то и таким-то.
Кроме того, при всяком возникновении повреждений у соседей помещений в которых проводятся работы по переустройству и перепланировке, следует писать письмо своему председателю (если это ЖСК, ТСЖ), или в ЖЭК. В письме необходимо указать дату, когда вы слышали удары в соседней квартире (где проводятся работы) или совершались иные действия, и что в результате этого произошло (отвалилась кафельная плитка в ванной комнате, появились трещины на смежной с соседями стенами и т.д.).
Третий, возможный вариант доказывания составляют акты, как только появилась трещина на стене дома, внутри квартиры — не ленитесь и составьте вместе с другими соседями акт об этом, желательно даже пригласить для его составления своего председателя
(если это ЖСК, ТСЖ), представителя ЖЭКа. Такой акт будет очень хорошим доказательством того, что трещины и другие повреждения возникли именно в такое-то время от ударов или других работ, проводимых в перепланируемом помещении. В акте обязательно указывают дату и место его составления (адрес), подробное описание характера повреждений и их расположения, подписи всех лиц, присутствующих при составлении акта.
79
Четвертую разновидность доказательств, которую можно использовать составляют свидетельские показания, а именно показания самих жильцов дома о том, что и когда они видели и слышали. Однако суд может подойти критично к показаниям таких свидетелей поскольку они прямо или косвенно заинтересованы в исходе дела.
Наконец, последним способом доказывания могут стать различные заключения организаций (в том числе и экспертное заключение). Всякий раз, когда в квартире проводят переустройство и перепланировку, особенно, если будут переводить помещения из категории жилого в не жилое, будут менять расположение и проводку газа, сантехники и т.д.
Поэтому становится практически неизбежным процесс возникновения аварий. Возникли перебои с газом? — срочно вызовите аварийную газовую службу пусть она устранит аварию,
а заодно и зафиксирует причину по которой эта авария произошла. Так же следует поступать и в случае когда «скачет» напряжения на счетчиках, ведь работники будут пользоваться сварочным аппаратом и т.д. Если собственник квартир утверждает в суде, что работы ведутся не кувалдой, а болгаркой, другим строительным инструментом — проверьте, когда и как потреблялась в это время электроэнергия, если вся она уходила на питание других квартир дома, а не квартир в которых проводились работы, то становится непонятным, а
откуда для специального строительного прибора (инструмента) взяли электричество?
Отдельного и особого внимания заслуживает вопрос о проведении судебной экспертизы по данному делу. И так, какую же экспертизу следует провести жильцам дома?
Конечно же строительно-техническую, именно она сможет доказать причины и характер,
возникших повреждений дома, установит их опасность.
Рассмотрим на примере положений гражданско-процессуального законодательства порядок проведения строительно-технической экспертизы.
Положения ст. 80—87 ГПК регулируют вопросы проведения экспертизы в гражданском процессе. Законодатель приводит перечень требований, предъявляемых к содержанию определения суда о назначении экспертизы.
Многие из них в действительности относятся к форме его изложения и перечисляют необходимые реквизиты. Другая часть сведений, которые должны быть изложены в определении о назначении экспертизы, имеет более содержательную направленность.
К их числу относятся: наименование экспертизы; указание на факты, для подтверждения или опровержения которых назначается экспертиза; вопросы, поставленные перед экспертом; представленные эксперту материалы и документы для сравнительного исследования; особые условия обращения с ними, если они необходимы.
80