Ипотечный кредит
.pdfсоставляет порядка 5 млрд. рублей), а также ипотечные кредиты, включенные в пулы при секьюритизации в России и за рубежом.
Объем рефинансирования (сделок купли-продажи ипотечных кредитов) за 9 месяцев
2008 г. составил 45,1 млрд. рублей, что составляет 8,4% от объема выдачи ипотечных кредитов в год.
Для сравнения: максимальная доля рефинансирования была в 2005 г. – 29%, за этот же период АИЖК приобрело 7,8 млрд. рублей или 62% от всего объема рефинансирования.
В связи с сокращением возможностей по секьюритизации ипотечных кредитов в России и за рубежом (так, например, последний выпуск был зарегистрирован в июле 2008 г.
банком Евротраст), в третьем квартале 2008 г. объемы рефинансирования снизились по сравнению со вторым кварталом 2008 г. года на 24%. На снижение объемов рефинансирования повлияло сокращение программ рефинансирования кредитов банком ВТБ-24, снижение составило 33%. Помимо этого Банк «Кит-Финанс» и «Атта-Ипотека» не осуществляли деятельность по рефинансированию.
В третьем квартале 2008 г. АИЖК рефинансировано 7,2 млрд. рублей, ВТБ-24 – 3,6
млрд. руб., ГПБ Ипотека – 2,5 млрд. рублей, Русский ипотечный банк – 0,6 млрд. рублей Таким образом, в указанный период времени на рынке рефинансирования доля АИЖК составила 53%.
Затем банк ВТБ-24 и Русский ипотечный банк объявили о приостановке программ рефинансирования кредитов у банков. Таким образом, в 4 квартале 2008 г. и на протяжении
2009 года АИЖК остается ключевой рефинансирующей компанией на рынке приобретения пулов ипотечных кредитов.
Такой кредитный продукт, как рефинансирование, предлагают своим клиентам также некоторые банки. В качестве примера можно привести программу АКБ «НРБанк» (ОАО),
направленную на погашение ипотечного кредита, ранее взятого в другой кредитной организации или по Ипотечной программе АКБ «НРБанк (ОАО) (кроме ипотечных кредитов,
предоставленных на ремонт). Обеспечением по кредиту служит залог (ипотека) имеющейся в собственности заемщика или заемщика и созаемщика жилой недвижимости. Срок кредитования: от 1 года до 25 лет. Валюта кредитования: доллары США, рубли РФ. Сумма кредита: от 15 тыс. долларов США до 1,5 млн долларов США; от 200 тыс. рублей РФ до 35
млн. рублей РФ. Размер кредита составляет до 70% от оценочной стоимости жилья.
Условия предоставления кредитного продукта «Рефинансирование» следующие:
заключение договора комплексного ипотечного страхования, включающего страхование жизни и временной нетрудоспособности заемщика (созаемщика)
поручителя, страхование предмета ипотеки (залога) по рискам утраты и повреждения
61
предмета ипотеки (залога), страхование права собственности на предмет ипотеки
(залога), на страховую сумму не менее остатка ссудной задолженности по кредиту,
увеличенного (остатка) на 10%, и оплата страховой премии, определенной на основании тарифа страховой компании и страховой суммы;
подписание Договора поручительства (при наличии поручителя);
предоставление письма из банка-кредитора о состоянии ссудной задолженности по кредиту;
предоставление письма из банка-кредитора о согласии осуществить погашение ссудной задолженности по кредиту;
предоставление отчета об оценке предмета ипотеки;
предоставление экспертного заключения о качестве строительства (постройки)
индивидуального жилого дома (при необходимости);
открытие счетов в АКБ «НРБанк» (ОАО) (при необходимости);
оплата комиссий АКБ «НРБанк» (ОАО) согласно действующим тарифам (при наличии);
подписание предварительного договора об ипотеке объекта жилой недвижимости
(квартира, таунхаус, индивидуальный жилой дом с земельным участком) с АКБ
«НРБанк» (ОАО);
предоставление документа (поручения) в АКБ «НРБанк» (ОАО) о направлении
кредитных средств на счет Банка-кредитора для погашения ранее выданного кредита.
Минимальный возраст заѐмщика для получения кредита по рефинансированию должен составлять 21 год, а максимальный рассчитывается из того, чтобы на момент окончания срока кредитования заемщик должен быть не старше 65 лет в том случае, если доходы заемщика (созаемщика) учитываются в модели расчета платежеспособности.
3.6. Реструктуризация
По сведениям, предоставленным АИЖК, на конец 2008 г. объем просроченных платежей по ипотеке вырос до 5,7%. Наиболее часто в положении лиц, нарушивших сроки платежей по ипотечным кредитам, полученным для приобретения единственного жилья,
оказались заемщики, потерявшие источник дохода. Именно для таких граждан предусмотрена возможность получить рассрочку по оплате ипотечных кредитов
(реструктуризация).
Если вы как заемщик утратили возможность осуществлять своевременные выплаты по ипотечному кредиту, вам необходимо знать о том, что ОАО «Агентство по ипотечному
62
жилищному кредитованию» разработало Правила реструктуризации в 2009 г. ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков. Они были одобрены решением Наблюдательного совета от 18 декабря 2008 г. № 10.
Эти Правила определяют порядок предоставления в 2009 г. поддержки отдельным категориям заемщиков - гражданам РФ, имеющим неисполненные обязательства по ипотечным кредитам (займам), предоставленным до 1 декабря 2008 г. на приобретение жилого помещения на территории РФ в целях проживания в нем.
Для реализации механизмов поддержки Агентство выступит учредителем специализированной организации – ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (далее – ОАО «АРИЖК»). То есть в целях осуществляения реструктуризации АИЖК создает еще одно предприятие – АРИЖК.
Это новое предприятие будет оказывать поддержку в 2009 г. заемщикам, оказавшимся
втрудной жизненной ситуации и удовлетворяющим требованиям рассматриваемых Правил. Для этого АИРЖК намерено осуществлять реструктуризацию платежей заемщиков по ипотечным кредитам (займам) на платной, возвратной и срочной основе с использованием средств ОАО «АРИЖК».
Что же такое реструктуризация? Она представляет собой оказание помощи заѐмщику
висполнении обязательств по ипотечному кредиту (займу), направленное на изменение платежного графика заемщика и позволяющей заѐмщику осуществлять платежи по ипотечному кредиту (займу) с учѐтом его финансового положения.
Реструктуризация должна предусматривать снижение размеров платежей заемщиков по ипотечному кредиту (займу) по сравнению с ранее установленными размерами платежей
втечение двенадцати месяцев от момента реструктуризации.
Указанные действия осуществляются при условии согласия заемщиков с изменениями условий выплаты основного долга и начисленных процентов по ранее предоставленным ипотечным кредитам (займам).
Реструктуризацию проводят законные держатели прав по ипотечным кредитам (займам) и (или) ОАО «АРИЖК». Правилами предусмотрены следующие варианты:
1)за счет средств кредиторов и средств, предоставляемых ОАО «АРИЖК», в этом случае указанные лица становятся по отношению к заемщику совместными кредиторами;
2)только за счет средств кредиторов для целей последующей продажи такого реструктурированного ипотечного кредита (займа) ОАО «АРИЖК»;
3)только за счет средств ОАО «АРИЖК» в случае покупки ипотечного кредита (займа) для целей последующей реструктуризации или при предоставлении целевого займа.ОАО «АРИЖК» или кредитор от имени ОАО «АРИЖК» может предоставить
63
заемщику целевой ипотечный заем с целью частичного осуществления в течение не более двенадцати месяцев платежей по ранее предоставленному ипотечному кредиту (займу). То есть если принято положительное решение и ваш кредит решено реструктуризировать, то вам будет предоставлен целевой ипотечный заем, который должен быть использован для осуществления платежей по первоначальному кредиту. Целевой ипотечный заем ОАО
«АРИЖК» может предусматривать отсрочку платежей по возврату основной суммы долга и процентов по нему на двенадцать месяцев.
Для получения поддержки ОАО «АРИЖК» заемщики должны соответствовать следующим требованиям:
1)сумма месячного дохода заемщика (созаемщиков) по ранее предоставленному ипотечному кредиту (займу) и месячных доходов членов семьи заемщика, проживающих совместно с заемщиком (созаемщиками) в жилом помещении (зарегистрированных в жилом помещении как постоянном месте жительства), являющемся предметом ипотеки по ипотечному кредиту (займу), (далее – совокупный доход) за вычетом ежемесячных платежей по ипотечному кредиту (займу) снизилась до величины меньше суммы официально установленных для региона, где находится предмет ипотеки, прожиточных минимумов на каждого члена семьи заемщика (созаемщиков);
2)снижение совокупного дохода произошло в результате увольнения заемщика
(созаемщиков) либо существенного (более чем на 50%) изменения условий оплаты труда указанных лиц, в том числе по причине временного введения работодателем режима неполного рабочего времени или оформления отпусков без сохранения заработной платы;
3) заемщик, либо созаемщики и члены его семьи проживают (зарегистрированы) в
жилом помещении – предмете ипотеки, которое является для них единственным жильем
(отсутствуют другие жилые помещения, принадлежащие на праве собственности заемщику и
(или) членам его семьи, проживающим (зарегистрированным) в предмете ипотеки, или предоставленные им по договору социального найма);
4)у заемщика (созаемщиков) отсутствует другое имущество, находящееся в собственности заемщика (созаемщиков) и (или) членов его семьи и подлежащее налогообложению, и (или) сбережения, достаточные для исполнения текущих обязательств по ипотечному кредиту (займу);
5)заемщик дал согласие на использование денежных средств, предоставляемых ему в рамках федеральных и (или) региональных субсидий на погашение текущих обязательств по ипотечному кредиту (займу) при проведении реструктуризации;
64
6)заемщик до снижения совокупного дохода заемщика менее суммы, определенной согласно п. 2.1.1 настоящих Правил не допускал по ипотечному кредиту (займу) просрочек в исполнении обязательств сроком более 90 дней;
7)заемщик согласен с реструктуризацией ипотечного кредита (займа) на предложенных кредитором условиях и обязуется выполнять условия договора, в том числе осуществлять выплаты по реструктурированному ипотечному кредиту (займу), а в случае предоставления целевого ипотечного займа ОАО «АРИЖК» - по данному займу, в полном объеме в соответствии с условиями договора;
8)заемщик обязуется досрочно возвратить полностью основную сумму долга по реструктурированному ипотечному кредиту (займу), а в случае предоставления целевого ипотечного займа ОАО «АРИЖК» - по данному займу, выплатить начисленные проценты и уплатить штраф в случае, если в отношении заемщика и (или) жилого помещения будут выявлены факты несоответствия требованиям рассматриваемых Правил;
9)заемщик соглашается предоставить право кредитору на передачу в Бюро кредитных историй информации по ипотечному кредиту (займу) до и после реструктуризации.
В отношении жилых помещений (квартир и жилых домов), находящихся в залоге по ипотечному кредиту (займу), должны выполняться следующие требования:
1)общая площадь жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи заемщика
вгородских населенных пунктах и в квартирах в сельских населенных пунктах составляет:
для одиноко проживающих – не более 45 кв. метров на человека;
для двух человек – не более 30 кв. метров на человека;
для трех человек и более – не более 25 кв. метров на человека;
2)общая площадь жилого дома, приходящаяся на одного члена семьи заемщика в сельских населенных пунктах составляет:
для одиноко проживающих – не более 70 кв. метров на человека;
для двух человек – не более 50 кв. метров на человека;
для трех человек и более – не более 40 кв. метров на человека;
3)стоимость 1 кв. метра общей площади жилого помещения согласно оценки независимого оценщика при первоначальном оформлении ранее предоставленного ипотечного кредита (займа) не должна превышать более чем на 50% среднюю рыночную стоимость 1 кв. метра общей площади жилого помещения в соответствующем субъекте Российской Федерации, установленную Министерством регионального развития Российской Федерации в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 марта 2000 г. №394-р, действующую на дату первоначального оформления ипотечного кредита (займа);
65
4)жилые помещения должны быть пригодными для постоянного проживания (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства Российской Федерации);
5)жилые помещения не должны быть предметом последующей ипотеки, обременены правами третьих лиц за исключением кредитора по ипотечному кредиту (займу), состоять под арестом (запрещением), а также в отношении их не должно быть спора о праве собственности;
6) жилые помещения должны находиться в многоквартирных домах либо
индивидуальных домах, расположенных на земельных участках, отведенных в соответствии с градостроительным законодательством под жилищное строительство.
Таким образом, АИЖК предлагает помощь заемщикам, потерявшим работу или источник своего дохода, а также лицам, оформившим кредит на жилье в валюте или с применением плавающей ставки. При этом заемщиками должны быть граждане РФ, их финансовое положение, а также жилое помещение – предмет ипотеки - должны соответствовать требованиям, указанным ранее.
По данным АИЖК, объем валютных кредитов в России составляет 21% от всей ипотеки, еще 0,8% составляют кредиты с плавающей ставкой. Сколько таких заемщиков может обратиться в агентство, пока не оценивали, сообщила директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева.
На основании правил реструктуризации в 2009 г. ипотечных жилищных кредитов (займов) АИЖК утвердила Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков (решением Правления ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» протокол № 1/02 от 10 февраля 2009 г.).
В этом документе также предусматривается создание новой структуры - ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК). При этом именно этот стандарт будет применяться АРИЖК для реструктуризации долга заемщиков, в следующих случаях:
при значительном уменьшении их доходов,
в случае когда их источники дохода полностью утрачены в силу сокращения рабочих мест либо сферы деятельности предприятия,
в иных ситуациях, вынудивших заѐмщика принять решение о прекращении или ограничении своей трудовой деятельности по последнему месту работы,
если доходы их уменьшились в силу существенного роста расходов, в том числе в результате увеличения размера ежемесячных платежей по погашению обязательств по ипотечному кредиту после его создания.
66
Реструктуризация ипотечных кредитов (займов) осуществляется на платной,
возвратной и срочной основе путем изменения параметров платежей по ипотечным кредитам
(займам).
В качестве одного из вариантов может рассматриваться возможность предоставления заемщику стабилизационного займа (денежные средства в валюте РФ, переданные АРИЖК либо АИЖК в собственность заемщику на возвратной и платной основе в целях обеспечения непрерывности погашения текущих ежемесячных платежей заемщика по ипотечному кредиту (займу) в течение определѐнного срока, но не более двенадцати месяцев), либо с ним будет заключен договор о совместном предоставлении ему заѐмных средств.
Решение будет приниматься по каждому конкретному случаю, исходя из фактической платѐжеспособности заѐмщика на дату его обращения за реструктуризацией долга. То есть вариант реструктуризации определяется индивидуально для каждого из заемщиков, исходя из параметров ипотечного кредита (займа) и платежеспособности заѐмщиков на момент реструктуризации.
Таким образом, стандартом предусмотрены следующие варианты реструктуризации:
предоставление заѐмщикам заѐмных средств совместно кредитором и АРИЖК
(АИЖК) путѐм заключения договора о совместном предоставлении заѐмных средств,
то есть указанными сторонами заключается смешанный договор;
передача АРИЖК или АИЖК в собственность заѐмщиков денежных средств на возвратной и платной основе стабилизационного займа;
предоставление кредитором заѐмщикам денежных средств на возвратной и платной основе в соответствии с Договором стабилизационной кредитной линии
(Стабилизационный кредит).
При этом АРИЖК и АИЖК оставляют за собой право разрабатывать и внедрять иные варианты реструктуризации, которые будут вносится в рассматриваемый Стандарт по мере их утверждения.
Цель осуществления АРИЖК указанных действий состоит в создании заѐмщику условий, позволяющих в течение определѐнного срока, но не более двенадцати месяцев,
продолжать исполнение обязательств по ипотечному кредиту (займу) до восстановления своей платѐжеспособности.
При обращении заѐмщика за реструктуризацией ипотечного кредита (займа),
выданного в иностранной валюте или с плавающей процентной ставкой, реструктуризация такого кредита (займа) проводится только после принятия решения о возможности применения какого-либо варианта реструктуризации в соответствии с настоящим Стандартом.
67
Рассматриваемый стандарт определяет:
требования к заемщикам, претендующим на реструктуризацию ипотечного кредита
(займа);
требования к жилому помещению, приобретѐнному с использованием средств ипотечного кредита (займа), подлежащего реструктуризации;
требования к ипотечному кредиту (займу), который подлежит рассмотрению на предмет реструктуризации;
порядок и варианты реструктуризации ипотечных кредитов (займов);
основные параметры реструктуризации;
порядок рассмотрения заявления заемщика и принятие решения о реструктуризации либо об отказе в реструктуризации ипотечного кредита (займа);
сопровождение реструктурированных ипотечных кредитов (займов).
Реструктуризация ипотечного кредита (займа) не может предусматривать:
прощение долга, а также освобождение заемщика от уплаты штрафов, пеней и неустоек, начисленных до снижения совокупного дохода;
освобождение заемщика от выполнения обязательств по личному страхованию и страхованию предмета ипотеки;
полное освобождение заемщика от внесения ежемесячных платежей.
При реструктуризации ипотечного кредита (займа) может быть произведено:
изменение графика платежей заемщика по погашению задолженности, в том числе перераспределение размеров ежемесячных платежей и/или увеличение общего срока исполнения обязательств;
изменение очередности списания поступающих денежных средств по обязательствам,
вытекающим из Ипотечного кредита (займа);
изменение сроков и размеров уплаты процентов за пользование средствами ипотечного кредита (займа);
получение кредита на новых более льготных условиях в целях погашения ипотечного кредита (займа);
изменение состава кредиторов или заѐмщиков;
изменение размера годовой процентной ставки за пользование ипотечным кредитом
(займом);
освобождение от уплаты пеней, штрафов и неустойки за просрочку исполнения обязательств по ипотечному кредиту (займу), возникших по причинам и в период с момента наступления событий, повлекших снижение платѐжеспособности заѐмщика.
Стандартом предусмотрены следующие основания отказа в реструктуризации.
68
Заѐмщику, обратившемуся с заявлением о Реструктуризации долга по ипотечному кредиту (займу), может быть отказано в этом, если в ходе проверки представленных документов, андеррайтинга заѐмщика или предмета ипотеки будут выявлены:
1)ложные сведения, указанные в заявлении-анкете на реструктуризацию и иных документах, предоставляемых заемщиком;
2)поддельные документы, в том числе, но не ограничиваясь: справка 2 НДФЛ,
документы о доходах, справка о постановке на учет в службе занятости в качестве
безработного и пр.;
3)не удостоверенные надлежащим способом исправления в приложенных к заявлению-анкете документах;
4)несоответствие представленной информации фактическим обстоятельствам;
5)иные факты, свидетельствующие о недобросовестности заѐмщика или противоречащие положениям рассматриваемого стандарта.
Кроме того, реструктуризация не может быть предоставлена заѐмщикам, у которых доходы снизились или полностью утрачены, но при этом у других заѐмщиков по тому же кредиту (займу), или членов семьи заѐмщика имеются доходы, позволяющие исполнять свои обязательства по ипотечному кредиту (займу).
Ранее были рассмотрены параметры, которым должен соответствовать заемщик и жилое помещение, в отношении которых может быть произведена реструктуризация кредита. Остановимся подробнее на требованиях, предъявляемых АИЖК и АРИЖК непосредственно к ипотечному кредиту (займу), в каких случаях он может быть принят к рассмотрению на предмет Реструктуризации.
Рассмотрению для принятия решения о Реструктуризации подлежат Ипотечные кредиты (займы), соответствующие следующим обязательным требованиям:
1.Целью предоставления Ипотечного кредита (займа) являлось:
приобретение (строительство) Жилого помещения для постоянного проживания;
погашение ипотечного кредита (займа), ранее предоставленного на приобретение
(строительство) жилого помещения для постоянного проживания.
2.Кредитный договор заключен либо ипотечный заем по договору займа выдан до 1
декабря 2008г.
3. Соотношение размера ипотечного кредита (займа) к стоимости Предмета ипотеки
(коэффициент К/З) на дату обращения за реструктуризацией ипотечного кредита (займа) не превышает 90%.
69
4.Максимальный размер ипотечного кредита (займа) на дату его реструктуризации не должен превышать размеров, установленных по каждому субъекту РФ рассматриваемым стандартом.
5.Остаток основного долга по ипотечному кредиту (займу) на дату обращения заемщика за реструктуризацией должен составлять не менее 200 000 рублей.
6.Оставшийся срок исполнения обязательств по ипотечному кредиту (займу) на дату обращения за реструктуризацией не должен быть менее 2 лет и более 30 лет.
7.Ипотечный кредит (заѐм) должен быть выдан в валюте РФ. В том случае, если ипотечный кредит (заѐм) выдан в валюте, отличной от валюты РФ, либо с плавающей процентной ставкой, то такой ипотечный кредит (заѐм) принимается к рассмотрению в целях реструктуризации после внесения кредитором изменений в договор в части замены иностранной валюты кредита (займа) на валюту РФ либо плавающей процентной ставки на фиксированную.
В случае отказа кредитора от изменения параметров валюты и процентной ставки,
указанных в настоящем пункте, такой ипотечный кредит (заѐм) может быть рассмотрен на предмет реструктуризации с учѐтом особенностей предоставления заѐмных средств,
установленных в соответствии с настоящим стандартом.
8.Наличие действующих договоров страхования по ипотечному кредиту (займу) (за исключением случаев, когда обязанность заемщика по уплате страховой премии возникла или возникнет после наступления обстоятельств, повлекших снижение его платѐжеспособности, в течение льготного периода действия заѐмного обязательства):
предмета ипотеки (страхование от рисков гибели или повреждения (имущественное страхование);
личного страхования заемщиков (имущественные интересы, связанные со страхованием от несчастного случая и (или) болезней) по ипотечному кредиту
(займу).
9.Договоры личного и имущественного страхования по ипотечному кредиту (займу),
должны содержать следующие основные параметры:
срок действия договора - не менее срока кредита (займа);
размер страховой суммы в каждую конкретную дату действия ипотечного кредита
(займа) – не менее остатка основного долга, увеличенного на 10%;
выгодоприобретатель – кредитор по ипотечному кредиту (займу);
перечень страховых событий.
Для проведения реструктуризации заѐмщики должны направить кредитору, АРИЖК или АИЖК (в зависимости от того, кто является залогодержателем предмета ипотеки)
70