Ипотечный кредит

2. Следует разрушить монополию на строительных рынках. Принятие муниципалитетами четких правил землепользования и застройки, упрощение процедур разрешений и согласований на строительство, подготовка необходимой инженерно-

коммунальной инфраструктуры. Это позволит сократить время и затраты на строительство. 3. Принципиальный вопрос – гарантии права собственности добросовестных

приобретателей. Сделки на рынке жилья должны проходить только по прозрачным,

понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам.

4. Необходимо навести порядок в сфере предоставления социального жилья.

Получение жилья по договору социального найма должно стать доступным для тех, кто в нем действительно нуждается. Кроме того, следует предусмотреть дополнительные меры по целевой поддержке отдельных категорий граждан, в особенности, молодых семей.

На тот период времени был сделан вывод о том, что некоторые действия в этом направлении предприняты, но они недостаточны.

По истечении 4 лет в Бюджетном Послании от 23 июня 2008 г. президентом России Дмитрием Медведевым были подведены итоги бюджетной политики в 2007г. – начале 2008г.

В частности, было сказано, что реализация мероприятий приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» оказала существенное воздействие на расширение объемов жилищного строительства. За 2007 год они возросли на 19,4 % и составили 60,4 млн. кв. метров. В 2006 - 2007 годах в уставный капитал открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» внесено 8,2 млрд. рублей, кроме того, ему были предоставлены государственные гарантии в объеме 30 млрд. рублей. Совокупный объем ипотечных кредитов достиг 538 млрд. рублей. Выполнены государственные обязательства по предоставлению жилья 31,2 тыс. семей. Обеспечены жильем за счет средств федерального бюджета 13,7 тыс. семей ветеранов и инвалидов. Предоставлена государственная поддержка в улучшении жилищных условий 82 тыс. молодых семей.

Кроме того, в послании были определены основные цели и задачи бюджетной политики на 2009-2011 годы с учетом того, что за последние месяцы существенно возросла неопределенность на мировых рынках сырья, продовольствия и капитала. Продолжается замедление темпов роста мировой экономики.

По мнению президента РФ, внешние факторы оказывают серьезное воздействие на российскую экономику. Это обусловлено и тем обстоятельством, что, несмотря на высокие темпы экономического роста в последние 10 лет, нынешняя структура российской экономики еще не отвечает современным требованиям динамично развивающейся страны.

11

Она существенно отличается от структуры экономики развитых стран, где высок удельный вес образования, науки, здравоохранения.

В Послании предусмотрены конкретные пути решения жилищных проблем отдельных категорий граждан. Например, к 1 мая 2010 г. государство обязано решить проблему обеспечения жильем ветеранов Великой Отечественной войны, принятых на учет для улучшения жилищных условий до 1 марта 2005 г. Должны быть предусмотрены ассигнования для решения задачи обеспечения военнослужащих и ветеранов Вооруженных Сил постоянным жильем к 2010 году, а к концу 2012 года должен быть полностью сформирован фонд служебного жилья для военнослужащих.

Сейчас, несмотря на многочисленные сложности, связанные с ипотекой, на относительную «молодость» такой формы залога в России, для многих граждан ипотечный кредит – единственно возможный способ быстрого решения жилищного вопроса. Ведь этот вид кредита дает возможность сразу переехать в новую квартиру, а не ждать погашения всей суммы долга, ютясь в старом или арендуемом жилье. Кроме того, ипотечный кредит выгоден тем, что фиксирует цену квартиры в момент ее покупки.

Предположим, вы купили квартиру по договору ипотеки в этом году, и она стоила 450

тыс. рублей. В следующем году стоимость такой же квартиры уже будет составлять порядка

500 тыс. рублей. (рост цен примерно 18-20% в год), понятно, что в этом году вы выигрываете

50 тыс. рублей, поскольку сумма кредита, которую вам придется взять в банке будет меньше ровно на эту сумму, а значит, и суммы, выплачиваемые вами в качестве процента по кредиту,

будут значительно ниже.

По данным статистики объем российского рынка ипотечного кредитования вырос с

2001 г. по 2006 г. в 10 раз. Но уже исходя из данных Банка России в настоящее время,

количество сделок с использованием ипотеки, совершенных с 1 октября 2007 г. по 1 октября

2008г. в целом по России, оказалось на 25% меньше, чем годом ранее (по материалам сайта http://www.ipohelp.ru). А именно ипотека была одним из основных инструментов,

поддерживавших рост цен на недвижимость. Поэтому когда с наступлением осени произошел полный коллапс российского ипотечного рынка, параллельно резко снизилась возможность приобретения недвижимости .

Ипотечные ставки. Проценты ипотеки

Ставка ипотеки – ключевой фактор при выборе ипотечной программы. Финансовый кризис вынудил банки поднять ипотечные ставки до 11-19% по валютным кредитам и 13-

25% по кредитам в рублях. Это очень высокий уровень ставок, приводящий к существенным

12

переплатам за приобретаемое жилье. За срок кредитования в 15-20 лет заемщик ипотечного кредита может выплатить двойную-тройную цену жилья и даже более. В докризисный период в России происходило бурное снижение ипотечных ставок. Эта ситуация должна повториться по окончании кризиса.

Обычно банки утверждают процент ипотеки в индивидуальном порядке по каждому выдаваемому кредиту, так как он зависит от:

объекта кредитования – предполагается приобрести квартиру или дом. Во втором случае ставка ипотеки может быть выше.

рынка недвижимости – первичный или вторичный. По строящемуся жилью проценты ипотеки выше из-за риска, что строительство не будет закончено. Существуют ипотечные программы, предусматривающие повышенную ипотечную ставку на период строительства и снижение процентов ипотеки после сдачи дома.

формы подтверждения доходов. Если доход не может быть подтвержден официально

(справкой по форме 2-НДФЛ), то ставка ипотеки может быть повышена на 1-2%.

срока кредитования. Некоторые банки применяют схему: чем длиннее срок ипотечного кредита, тем выше ипотечная ставка.

первоначального взноса. Если первоначальный взнос составляет значительную часть стоимости приобретаемого жилья, то проценты ипотеки могут быть снижены.

Типы ипотечных ставок

Наиболее распространенными являются фиксированные ипотечные ставки. Они не меняются в течение всего срока ипотечного кредитования.

Кроме фиксированных ипотечных ставок существуют плавающие ставки ипотеки.

Они привязываются к усредненному значению процентной ставки межбанковского рынка.

Ипотека в иностранной валюте привязывается к Лондонской межбанковской бирже и проценты ипотеки по таким кредитам обозначаются как 6%+LIBOR, 7%+LIBOR и т.п.

Заемщик, взявший кредит с плавающей ставкой ипотеки, привязанной к LIBOR, каждый год узнает в своем банке новое значение процентов ипотеки, которые ему предстоит оплачивать в течение года. Если речь идет об ипотеке в рублях, то ипотечная ставка привязывается к Московскому рынку межбанковских кредитов, обозначается как MosPrime+5% и

пересматривается каждые 3 месяца.

Существует еще несколько видов плавающих ставок ипотеки - привязанных к MIBOR (Московский аналог LIBOR), к ставке рефинансирования ЦБ, к TIBOR (Токийской межбанковской бирже) - но они не получили широкого распространения. Плавающие

13

ипотечные ставки как правило выглядят более привлекательно, чем предлагаемые банками фиксированные проценты ипотеки. Но следует иметь ввиду, что рыночные кредитные ставки

(LIBOR, MosPrime и пр.) подвержены колебаниям и прогнозировать их значение на длительный срок ипотечного кредита весьма затруднительно.

Делая выбор в пользу низкой ставки ипотеки, указанной в программе, необходимо рассчитать реальные проценты ипотеки, которые придется уплатить. Для этого следует учесть дополнительные расходы, которые сопутствуют оформлению ипотеки и дальнейшему обслуживанию ипотечного кредита. Встречаются программы, в которых низкие ипотечные ставки сочетаются с далеко не самыми низкими фактически уплаченными процентами ипотеки.

В разделе сайта «Ипотечные программы» можно подобрать программы ипотеки с минимальной процентной ставкой.

Перекредитование

В условиях резкого колебания ставок ипотеки, не стоит забывать о возможности перекредитования. Для погашения дорогого кредита с высокой ставкой, взятого ранее,

можно взять новый кредит с более гуманной ставкой ипотеки. При этом в действующем договоре ипотеки должна быть предусмотрена возможность досрочного погашения кредита.

И наконец, оценивая выгоду от операции перекредитования, следует учитывать расходы,

сопутствующие получению нового кредита.

Наглядным подтверждением тому служит тот факт, что даже в Москве, уровень доходов населения которой в 2-3 раза выше уровня доходов населения других регионов России, к ипотечному кредитованию, как к способу приобретения недвижимости обратилось

(по данным на 2007 г.) менее 0,4% населения. Тогда как по стране этот показатель колеблется от 0% до 0,8%. Причины такой непопулярности ипотеки:

низкая платежеспособность населения, которая является следствием того, что средняя заработная плата в Российской Федерации составляет около 15 000 рублей, в октябре

2008-го она равнялась 17 500 руб. (МРОТ4330 рублей). Номинальная начисленная заработная плата одного работника в январе 2009 г. составила в среднем по России 15 200 руб., что на 3,0% выше уровня января 2008 г. и на 25% меньше, чем в декабре 2008г. И при этом за последние 5 месяцев она снизилась на 20% (по данным, приведенным на пресс-конференции Федерации независимых профсоюзов

России (ФНПР) Михаилом Шмаковым). Кроме того, согласно сведениям,

содержащихся в мониторинге социально-экономической ситуации, опубликованным

14

на сайте Минэкономразвития, задолженность по заработной плате в России в январе

2009 г. выросла почти на 50%. Суммарная задолженность по заработной плате на 1

февраля 2009 г. составила 6,9 млрд руб. и увеличилась по сравнению с 1 января 2009

г. на 49%;

высокие процентные ставки по кредитам (при средней заработной плате, исчисляемой в рублях, достаточно трудно выплачивать проценты, начисленные на валютный заем);

существенные пробелы в законодательстве, регулирующем вопросы ипотечного кредитования.

1.2.Законодательство, регулирующее ипотечное кредитование граждан

(правовая основа ипотечного кредитования)

Ипотека жилых помещений регулируется нормами гражданского и жилищного права.

Нормы ГК РФ, подлежащие применению в случае возникновения правоотношений по ипотеке, применяются следующим образом:

1)то, что касается самого кредита, регулируется нормами § 2 гл. 42 «Кредит», где дано определение кредитного договора и приведены общие положения о его форме;

2)так как ипотека представляет собой, по сути, кредитный договор в обеспечение которого заемщик предоставляет объект недвижимости, то в отношении залога подлежат применению нормы § 3 гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств».

Так, согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение перед другими кредиторами лица, котором принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами,

удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству

(залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Это и другие нормы о залоге соответствуют Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

С учетом сказанного основным правовым документом, регулирующим основания возникновения, порядок оформления и юридические последствия возникновения самой ипотеки является непосредственно Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так, в соответствии с п. 3 ст. 1 данного Закона общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или непосредственно законом не установлено иных правил. Данный закон, подписанный Президентом РФ в 1998 г., специалисты признают первым специальным законом,

15

регулирующим систему отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости. В нем конкретизированы условия предоставления кредита для приобретения недвижимости с дальнейшим залогом прав на нее. Рассмотрены также вся цепочка правоотношений сторон в случае нарушения исполнения обязательств со стороны заемщика, а также порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Эти вопросы регулируются и нормами Гражданского процессуального кодекса РФ

(далее – ГПК РФ).

Статьей 446 ГПК РФ к имуществу, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, отнесено жилое помещение (его части), если для гражданина-

должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Кроме того, во все указанные нормативные акты регулярно вносятся изменения.

Сравнение действующего варианта с первоначальной редакцией приведено в таблице.

16

Закон об ипотеке

18

19

20