Ипотечный кредит

Если заемщик все-таки, несмотря на запрещение банка, которое содержалось в предшествующем договоре об ипотеке, заключил последующий договор об ипотеке, то этот новый договор может быть признан судом недействительным. Истцом в деле будет выступать залогодержатель по предшествующему договору. И это произойдет независимо от того, знал ли новый залогодержатель (по последующему договору) о таком запрещении или нет. Права банка (залогодержателя по предшествующему договору) будут таким образом восстановлены.

Второй вариант развития событий основан на том, что последующая ипотека не запрещена была запрещена, но были допущены некоторые иные нарушения в условиях последующего договора, например, если последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим. Тогда требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора. Тем самым закон пытается восстановить некоторое равновесия между интересами предшествующего и последующего залогодержателей.

Основное ограничение здесь состоит в том, что не допускается заключения,

предусматривающего составление и выдачу закладной.

В связи со сказанным залогодатель (заемщик по кредитному договору) обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих обремененниях данного имущества.

При невыполнении этой обязанности залогодержатель по последующему договору получает право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков,

если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках.

Возникает вопрос, каким же образом новый залогодержатель мог получить информацию, что имущество, под залог которого он намерен предоставить, например, какие-

либо денежные средства, уже находится в залоге. На самом деле ответ прост: все сведения,

которые содержатся в Едином государственно реестре, являются доступными, так как сама государственная регистрация ипотеки публична, т.е. любое лицо может сделать запрос,

получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведения о том,

имеется ли регистрационная запись об ипотеке того или иного соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

Таким образом, принимая имущество (объект недвижимости) под залог исполнения обязательства, кредитная организация должна, даже если заемщик клятвенно гарантирует,

121

что оно передается в залог первый раз, сделать запрос и удостовериться в том, что эта готовящаяся сделка не станет последующей.

Исключение, конечно, составляют именно те случаи, когда новый залогодержатель осознанно идет на заключение этой сделки. В этом случае он должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей.

После того, как был заключен новый последующий договор ипотеки, он подлежит го государственной регистрации, а в нем делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества.

Теперь возникает вопрос о возможности удовлетворения требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам. Ведь получается, что имущество повторно заложено, заемщик обязательств не выполнил ни по одному из кредитных договоров. Что же делать всем залогодержателям (конечно, при условии что эти новые договора заключены с соблюдением закона и тех условий, о которых говорилось ранее)?

Первичными являются требования именно предшествующего залогодержателя. И

поэтому требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

Если же заемщик также не выполнил обязательства по обеим сделкам, а взыскание на заложенное имущество обращено по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, то одновременно с этим может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям,

обеспеченным предшествующей ипотекой.

Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененное предшествующей ипотекой.

Таким же образом нужно поступать в обратном случае. То есть в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным уже предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой.

Для того, чтобы второй залогодержатель знал о том, что происходит обращение взыскания, законом возложена обязанность до обращения взыскания на имущество, залогом

122

которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, на залогодержателя, намеренного предъявить свои требования к взысканию, возложена обязанность в письменной форме уведомить об этом другого залогодержателя.

6.2. Опасности, подстерегающие заемщика

Итак, вы заключили договор. Права и обязанности по нему вам понятны. Вы начинаете исполнять свои обязанности. Но через некоторое время узнаете, что ваш залогодержатель (банк) оказывается, осуществил уступку прав по договору об ипотеке. И он,

в общем-то, прав, так как залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное,

передать свои права другому лицу:

1)по договору об ипотеке;

2)по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства.

Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в

соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).

Обратим внимание на то, что уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной, т.е. если между вами и банком был составлен только договор ипотеки, то уступка прав по нему будет законной.

Но если между вами кроме договора была оформлена еще и закладная, то передача прав по ней осуществляется не на основании уступки, а согласно передаточной надписи.

Сама по себе передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме.

Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии).

При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце, где должно быть точно и полно указаны имя (наименование)

лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи.

123

Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не первая — владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.

Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству,

независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и произведенной предыдущим владельцем последней отметке на ней, и не считается законным владельцем закладной, если доказано,

что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в

результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной,

приобретая ее, знал или должен был знать.

Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам,

ничтожны.

Гражданское законодательство допускает исполнение обязательств третьим лицом,

т.е. когда за вас оплачивает вашу задолженность банку кто-либо другой. Если третье лицо полностью исполнило за должника обеспеченное ипотекой обязательство, оно вправе требовать передачи ему права по закладной. При отказе залогодержателя передать эти права третье лицо может требовать в судебном порядке перевода этих прав на себя, чем часто пользуются некоторые юридические лица.

Допустим, предприятие-работодатель приняло решение предоставить работнику ипотечный кредит, но сделать это напрямую оно не может, так как эти кредитование отнесено законом к лицензируемым видам деятельности, т.е. они подлежат в обязательном порядке лицензированию. В этом случае вам необходимо оформить ипотечный кредит в том банке, который вы выберете, после чего ваш работодатель выкупает вашу закладную и оплачивает весь кредит и часть процентов по нему в соответствии с вашим договором об ипотеке, затем предъявляет вам требование о том, что вы теперь должны оплачивать свою задолженность не в банк, а этому предприятию. И дальше ваши правоотношения строятся уже не с банком, а с тем предприятием, которое предъявило вам для оплаты закладную.

Излишне напоминать, что нужно сохранять все платежные документы по выплатам по взятому вами кредиту, поскольку только эти документы будут надлежащим доказательством произведенной вами оплаты.

124

6.3. Обращение взыскания

Если обязательства по возврату кредита и выплате процентов по нему вами исполнены, то отношения между вами и банком строятся очень просто. После возврата всей суммы и при отсутствии претензий со стороны кредитной организации к вам, вы подписываете соответствующий документ (например, Акт), договор залога расторгается, а

соглашение о расторжении и снятие залога регистрируют в управлении Федеральной регистрационной службы.

Проблемы начинаются, если вами нарушены какие-либо обязательства,

предусмотренные кредитным договором.

Если договором ипотеки не предусмотрено иного, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки).

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке:

1)заемщик отказывается совершать действия, указанные в первом варианте, в том числе подписывать соглашение о реализации залога. Банк обращается в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога (в данном случае — на приобретенное на кредитные деньги жилье). Но нужно учесть, что по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами РФ должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение;

2)стороны могут по взаимному согласию обратиться к нотариусу, подписать и нотариально удостоверить соглашение о реализации залога. По нему должник признает долг

ив счет его оплаты передает право собственности на приобретенный объект недвижимости кредитной организации. Это соглашение регистрируется в ГУ Федеральной регистрационной

125

службы и соответствующая запись вносится в Единый государственный реестр прав на

недвижимое имущество и сделок с ним.

Необходимо обратить внимание на обзор судебной практики рассмотрения споров

с участием ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Рассмотрение исков об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество:

При подаче и рассмотрении исков об обращении взыскания на заложенные жилые помещения Агентство руководствуется следующим.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ, ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), а также обратить взыскание на заложенное имущество, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

В соответствии со ст. 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания понимается изъятие имущества и

(или) его принудительная реализация либо передача взыскателю.

Таким образом, предъявляемый залогодержателем иск об обращении взыскания относится к самостоятельной категории исков, предусмотренных законом.

Действующее гражданское законодательство относит обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (если он является должником) к основаниям прекращения права собственности, предусматривая, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором (п. 1 ст. 237 ГК РФ).

При этом изъятие имущества у собственника производится принудительно (подп. 1 п. 2 ст. 235 ГК РФ). Таким образом, продажа имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке относится к случаям принудительной продажи, когда реализация производится уполномоченными органами помимо воли его собственника.

Категория предъявляемых исков - иски неимущественного характера. Указанный иск не связан с требованием о взыскании денежных средств с должника. Иск предъявляется к собственнику заложенного имущества (которые могут не являться заемщиками) с целью подтверждения со стороны суда права залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество, т.е. право на принудительное изъятие и реализацию предмета залога.

Необходимо учитывать то обстоятельство, что при одновременном предъявлении двух взаимоисключающих требований: о взыскании долга и об обращении взыскания на

126

заложенное имущество, нарушаются права залогодателя-должника, поскольку в случае удовлетворения таких требований, ответчик произвольно может лишиться своего имущества в большем размере, чем сумма долга. При взыскании долга указывается сумма, подлежащая взысканию, при обращении взыскания также в обязательном порядке указывается сумма,

подлежащая уплате из стоимости заложенного имущества. Таким образом, ответчик на основании такого решения суда может дважды уплатить одну и ту же сумму долга, что не соответствует закону и условиям денежного обязательства.

Решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество дает право на принудительную продажу заложенного имущества.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела и содержание судебного

решения:

1)суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, указывается сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2)указание предмета ипотеки, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3)способ реализации имущества, на которое обращается взыскание - публичные

торги;

4)начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации;

5)меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Вопросы установления размера государственной пошлины.

Иск об обращении взыскания является иском неимущественного характера, поскольку не содержит требований о взыскании денежных средств и направлен к собственнику недвижимого имущества с целью подтверждения права на обращение взыскание. Суть иска -

подтверждение со стороны суда права залогодержателя принудительно реализовать предмет ипотеки. Соответственно, размер государственной пошлины рассчитывается как по искам неимущественного характера и составляет 200 рублей.

В отсутствие сложившейся судебной практики по данной категории исков, а также в связи с тем, что ст. 91 ГПК РФ, устанавливающая закрытый перечень категорий исков, по которым определяется их цена, не содержит правила определения цены по таким искам, и в соответствии со ст. 333.20 НК РФ, устанавливающей, что цена иска, по которой исчисляется

127

государственная пошлина, определяется истцом, Агентство рассчитывает сумму государственной пошлины в соответствии с указанными нормативными актами.

Указанная позиция подтверждается также информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 марта 2007 г. № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 НК РФ», хотя и необязательного для применения судами общей юрисдикции, но которое может учитываться как постановление высшей судебной инстанции, входящей в единую судебную систему РФ.

Судьей может предоставить возможность отсрочки реализации предмета залога на срок до одного года в случаях, когда:

залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

При рассмотрении указанного вопроса важно, чтобы размер задолженности по

кредиту/займу не превысил после окончания срока отсрочки начальную продажную цену

предмета ипотеки. Также необходимо определить реальные источники погашения

задолженности.

Лица участвующие в деле:

истец (залогодержатель на момент предъявления иска. Определяется на основании сведений из закладной - на основании отметки на закладной и сделки о передаче прав по закладной);

ответчик - залогодержатель (должник, если он является залогодержателем), т.е. собственник предмета залога, а если залогодержатель не является должником по кредитному договору, должник привлекается в качестве третьего лица. В связи с этим предъявляется именно иск об обращении взыскания, то есть иск о принудительном прекращении права собственности, а не иск о взыскании (тем более, что залогодатель может и не быть должником), поскольку спор о долге отсутствует;

органы опеки и попечительства - в соответствии со ст. 53 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости») если ипотека была осуществлена с согласия другого лица или органа, суд, в который предъявлен иск об обращении взыскания, уведомляет об этом соответствующее лицо или орган и предоставляет ему возможность участвовать в данном деле. Такая ситуация возможна в случае, когда по договору об ипотеке залогодателем является несовершеннолетний. При ипотеке в силу закона, указанное требование закона не применяется. Предшествующие владельцы закладной в деле не

128

участвуют, поскольку на момент рассмотрения иска не являются участниками правоотношений по поводу обращения взыскания на предмет залога.

Основания обращения взыскания на заложенное имущество.

Неисполнение или ненадлежащее исполнения обеспеченного ипотекой обязательства

(неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное). Истец должен представить доказательства такого неисполнения.

Поскольку Агентство не является кредитной организацией, и исполнение обязательств осуществляется со счета заемщика, открытого в кредитной организации по месту жительства должника, каких-либо платежных документов, подтверждающих неуплату, не может быть по определению. В случае, если ответчиком не предоставляются документы, подтверждающие оплату ежемесячных платежей, заявляется ходатайство в суд об истребовании доказательств

- предоставление выписки из банка о движении денежных средств по счету ответчика.

Учитывая, что подаче иска предшествует предъявление требования должнику о полном досрочном исполнении обязательств по кредиту/займу, размер неисполненного обязательства составляет не сумму просроченных платежей, а сумму всей задолженности -

остаток основного долга, начисленные, но не уплаченные проценты, суммы неустойки.

Указанное обстоятельство важно при решении вопроса об исследовании возможных оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в случае незначительного характера нарушения обеспеченного ипотекой обязательства.

Вопросы установления в судебном решении начальной продажной цены при

обращении взыскания на заложенное имущество.

Сущность залога как способа обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств заключается в том, что кредитор (залогодержатель) приобретает право в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Указанное право в силу норм закона об ипотеке подлежит подтверждению со стороны суда.

В соответствии с п. 3 ст. 350 ГК РФ в случаях обращения взыскания на заложенное имущество начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги,

определяется решением суда, если в ходе судебного разбирательства не достигнуто согласие сторон по поводу начальной цены.

При изложении резолютивной части решения, касающегося обращения взыскания на недвижимое имущество, суд должен обязательно учесть требования п. 3 ст. 350 ГК РФ и ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которым в решении суда об обращении взыскания на предмет залога должна быть определена начальная

129

продажная цена заложенного имущества. В противном случае такое решение является недействительным и подлежит отмене.

Агентство по рассматриваемой категории споров указывает единственное требование

-обратить взыскание на заложенное имущество. В состав указанного требования входит:

установление начальной продажной цены в определенном размере;

определение размера сумм, подлежащих уплате кредитору по результатам продажи предмета залога;

способ реализации предмета ипотеки.

Если в материалах дела имеются данные, позволяющие установить начальную продажную цену (в закладной указаны сведения об оценке предмета ипотеки), суд вправе установить начальную продажную цену на заложенное имущество на основании этих данных без назначении судебной экспертизы.

Оценка предмета залога, указанная в закладной может выступать ориентиром при определении начальной продажной цены. В ходе рассмотрения дел суде необходимо учитывать начальная продажная цена заложенного имущества, существенно отличающаяся от его рыночной стоимости на момент принятия решения, может привести к нарушению как прав кредитора, так и должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Поэтому, Агентство, выработало следующий подход.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, то есть когда:

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты,

типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки.

Вместе с тем, необходимо учитывать, что на величине цены сделки не должны отражаться какие-либо чрезвычайные обстоятельства: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, недопустимо принуждение к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны.

Ни ГК РФ, ни Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости») не содержит правил определения начальной продажной цены предмета залога. Если реализация заложенного имущества проводится не в обычных условиях открытого рынка, а в принудительном порядке в рамках исполнительного производства, ограниченного на основании Закона «Об

130