Актуальные вопросы градостроительства
.pdf
К ВОПРОСУ СООТНОШЕНИЯ РАЗРЕШЕННЫХ ВИДОВ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В ПРЕДЕЛАХ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ЗОН
Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет важным элементом градостроительной деятельности градостроительное зонирование – зонирование территории населенных мест в целях определения территориальных зон и установление градостроительных регламентов (ст. 1 ГрК РФ). Эти цели достигаются путем разработки, утверждения и реализации в процессе планировочной организации территории правил землепользования и застройки, в которых устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Градостроительный кодекс определяет территориальные зоны как зоны, для которых в правилах землепользования и застройки установлены границы и градостроительные регламенты. При этом, если границы территориальных зон выбираются по линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений, красным линиям, административным и природным границам, то градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны указывают виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (ст. 34 ГрК РФ).
Определяя в ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации основное функциональное назначение территориальных зон, законодатели в то же время указывают, что территориальные зоны должны устанавливаться с учетом возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков (ст. 34, 36 ГрК РФ).
Применительно к каждой территориальной зоне с помощью градостроительных регламентов устанавливаются разрешенные виды использования земельных участков, их предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры разрешенного строительства, а также реконструкции объектов капитального строительства (ст. 37, 38 ГрК РФ).
Разрешенные виды использования (назначения) земельных участков в составе территориальных зон состоят из основных, условно разрешенных и вспомогательных видов (ст. 37 ГрК РФ), допустимых только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляемым совместно с ними.
Поскольку Градостроительный кодекс Российской Федерации ни прямо, ни косвенно не устанавливает параметров сочетаний основных, условно разрешенных и вспомогательных видов использования земельных участков, входящих в состав территориальной зоны, при выборе этих сочетаний следует руководствоваться требованием закона, который согласно ст. 30 определяет, что правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:
•создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
•создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
•обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
•создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Указанные цели градостроительного зонирования могут быть отнесены целиком и полностью к целям подготовки документации по планировке территории, к которым согласно ч. 1, ст. 41 ГрК РФ относятся: обеспечение устойчивого развития территорий, выделение элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установление границ
41
земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.
Всвязи с этим выбор соотношения видов разрешенного использования земельных участков следует относить к задачам разработки документации по планировке территории, и в частности к задачам подготовки проекта планировки территории, который осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры (ч. 1, ст. 42 ГрК РФ) применительно к составляющим их земельным участкам, выделяемым для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения (ч. 1, 2, ст. 43 ГрК РФ) и которые должны быть отнесены соответственно к основным разрешенным, условно разрешенным и вспомогательным видам использования земельных участков.
Следовательно, в материалах по обоснованию проекта планировки, в частности в пояснительной записке, должны содержаться расчетные характеристики параметров планируемого строительства систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития данной территории (ч. 6, п. 1, ст. 42 ГрК РФ), то есть, кроме обоснования размеров и параметров планируемого капитального строительства на земельных участках основного для данной территориальной зоны вида использования, в пояснительной записке к проекту планировки должны содержаться обоснования параметров развития объектов капитального строительства и размеров земельных участков вспомогательного и, возможно, условно разрешенного использования, в том числе в целях доказательства выбора наиболее эффективных видов такого использования.
Градостроительный кодекс Российской Федерации в ст. 35 не определяет, какие виды использования земельных участков для каких территориальных зон являются условно разрешенными. Следует понимать, что к условно разрешенным видам использования можно относить те виды, которые для данной территориальной зоны никак не обозначены, ни как основные, ни как дополнительно разрешенные. То есть для жилых и общественно-деловых зон – это объекты и земельные участки производственного, коммунального, сельскохозяйственного, рекреационного и специального назначения; для производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктуры – это объекты и земельные участки жилого, общественно-делового и рекреационного, сельскохозяйственного и специального назначения; для сельскохозяйственных зон – это объекты и зоны производственного, инженерного и транспортного назначения, а также рекреации
иучастки специального, жилого и общественно-делового назначения; для зон рекреационного назначения – это могут быть объекты и земельные участки жилого, общественно-делового назначения, а кроме этого – производственного, инженерного, транспортного, сельскохозяйственного и специального использования, требующие установления санитарно-защитных зон; для зон специального назначения к условно разрешенным видам использования земельных участков
иобъектов капитального строительства могут быть отнесены участки жилого, общественноделового и рекреационного, а также сельскохозяйственного назначения, нахождение которых в составе территориальных зон специального назначения по санитарно-эпидемиологическим и экологическим условиям потенциально опасно возникновением рискованных ситуаций.
Всвязи с этим условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства могут появляться не в правилах землепользования и застройки, а в проектах планировки, либо заявочным характером от правообладателей земельных участков
иобъектов недвижимости, либо в качестве существующей и сохраняемой ситуации. Отсюда следует, что только документация по планировке территории может являться обоснованием выбираемых с помощью механизма проведения публичных слушаний параметров соотношения видов разрешенного основного, условно разрешенного и вспомогательного видов использования земельных участков и объектов капитального строительства. Доказательной базой предлагаемого в проектно-планировочной документации состава и соотношения видов использования земельных участков служит балансовый расчет параметров проектного решения, обеспечивающего условия устойчивого развития территории. Критерием устойчивого развития территории можно принять соответствие проектного предложения действующей нормативной базе планиро-
42
вочной организации территорий населенных мест, а для тех территорий, где виды разрешенного использования регулируются разными функциональными разделами нормативов, можно установить в качестве обоснования не земельные балансы, а балансы параметров объемов застройки, в частности жилого фонда и фондов общественно-делового назначения, производственных, культурно-бытовых и иных фондов, обеспечивающих в совокупности условия устойчивого развития территории и минимизации ежедневных внешних транспортных передвижений с грузовыми, трудовыми и культурно-бытовыми функциями.
Таким образом, в правилах землепользования и застройки территорий населенных мест в соответствии со ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливается перечень разрешенных основных и вспомогательных видов использования земельных участков, их предельных размеров и параметров объектов капитального строительства, в рамках которого правообладатели земельных участков выбирают наиболее эффективное функциональное назначение своих участков и параметры объектов строительства самостоятельно (ч. 4, ст. 37 ГрК РФ), но на основе документации по планировке территории, где утверждаются уточненные границы территориальных зон, объединяющих в пределах выделенного элемента планировочной структуры функционально-однородные земельные участки основного разрешенного и вспомогательного видов использования. Применение по инициативе правообладателей земельных участков условно разрешенных видов их использования, не отраженных в перечислениях ст. 35 Градостроительного кодекса, для каждой территориальной зоны допускается только по процедуре проведения публичных слушаний, на которые выносится общее проектное решение (ст. 39, 46 ГрК РФ) с последующим внесением изменений в правила землепользования и застройки согласно нормам Градостроительного кодекса Российской Федерации, содержащихся в ст. 31, 32 и 33.
43
ОБОСНОВАНИЕ СОСТАВА И СОДЕРЖАНИЯ ДОКУМЕНТОВ ПО ПЛАНИРОВКЕ ТЕРРИТОРИЙ
Активизация всех видов строительства в Российской Федерации остро ставит вопрос о подготовленных территориях. Дефицит территорий, на которых может развиваться инвестиционно-строительная деятельность, в известной мере обусловлен задержками в правовом поле и, в частности, длительностью разработки и согласования документации по планировке территорий.
Сроки выполнения проектов планировки зависят от своевременности и полноты предоставления исходных данных, действующего отраслевого законодательства, регулирующего вопросы согласования проектной документации. Прошедшие годы с момента введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) при сохранении норм отраслевых законов показывают, что в среднем вся процедура разработки проектов планировки от выпуска распоряжения до утверждения составляет период не менее года, который подразделяется на этапы в следующей пропорции: этап сбора исходных данных
– 15–20%, этап разработки проекта – 30–40%, этап согласования – 40–50%. При этом длительность разработки проекта практически не зависит от размеров проектируемой территории и сложности задачи.
В этих условиях в целях своевременного и полного обеспечения программ строительства следует внимательно разобраться в системе требований Градостроительного кодекса к документации по планировке территорий с целью минимизации проектной деятельности как в количественном отношении, так и в содержательной глубине проработки вопросов.
Проект планировки территории, как часть документации по планировке территории, подготавливается в целях обеспечения устойчивого развития территорий (ст. 1, ч. 3 ГрК РФ), выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов) и установления параметров их планируемого развития (ст. 41, ч. 1 и ст. 42, ч. 1 ГрК РФ).
Таким образом, границы разработки проекта планировки должны устанавливаться так, чтобы на проектируемой территории достигались условия устойчивого развития назначенной правилами землепользования и застройки в соответствии с генеральным планом города функции и выделения на этой основе элементов планировочной структуры, в комплексе создающих безопасную и благоприятную среду жизнедеятельности человека, путем размещения объектов вспомогательного и дополнительного к основной функции назначения (ст. 34 ГрК РФ).
Следовательно, объектами проектов планировки могут быть территориальные зоны, поименованные в правилах землепользования и застройки (ст. 34 ГрК РФ), содержащие относящиеся к ним подзоны, обеспечивающие устойчивое развитие и функционирование объектов, определяющих назначение территориальной зоны.
Целью разработки проектов планировки любой территориальной зоны становится установление (с уточнением границ) элементов планировочной структуры, входящих в состав территориальной зоны, и определение параметров допустимых и необходимых строительных преобразований (планируемого развития) в пределах выделенных элементов планировочной структуры.
Обоснованием выделения элементов планировочной структуры в границах территориальной зоны является расчет территорий, необходимых для размещения капитального строительства и благоустройства, как основного, так и дополнительного или вспомогательного назначения, выполняемый согласно действующим нормам планировочной организации территорий населенных мест и техническим регламентам (требованиям) безопасной и надежной эксплуатации инженерных сооружений, транспортных коммуникаций и зеленых насаждений.
Расчетное распределение территорий и установление параметров застройки в пределах территориальной зоны, для которой выполняется проект планировки, должны обеспечить
44
условия устойчивого (сбалансированного) развития и функционирования объектов, определяющих назначение территориальной зоны, а также не допустить негативного воздействия (хуже установленных нормативов) на окружающую среду за пределами данной территориальной зоны.
Анализ 1–5 и 9 глав Градостроительного кодекса Российской Федерации показывает, что функциональные зоны, обозначенные в генеральном плане городского округа, в рамках подготовки правил землепользования и застройки, могут быть расчленены на территориальные зоны (ст. 31, ч. 1, ст. 34, ч. 2 ГрК РФ), на базе расчета нормативного распределения территорий основного и дополнительного (вспомогательного) назначения (ст. 35 ГрК РФ) при условии обеспечения комплексного и эффективного использования территорий, а также расположенных в их границах объектов капитального строительства и имеющихся природных социальных и инженерно-технических ресурсов.
Следовательно, поскольку устанавливаемые правилами землепользования и застройки градостроительные регламенты и предельные параметры разрешенного строительства определяют с учетом сложившейся ситуации и предполагают возможность сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства и должны в равной мере относиться ко всем земельным участкам и объектам капитального строительства, входящим в состав данной территориальной зоны (ст. 36, ч. 2 и 3 ГрК РФ), конкретное назначение земельных участков и конкретные разрешенные параметры их застройки, закрепляемые в градостроительных планах земельных участков при межевании, могут быть установлены только на основе проектов планировки территориальной зоны, в состав которых необходимо включить материалы, обосновывающие объемно-пространственное решение и межевание территории.
Отсюда вытекают важные для организации градостроительной деятельности следствия.
Следствие 1.
Градостроительное зонирование в Градостроительном кодексе Российской Федерации рассматривается как способ обеспечения условий устойчивого развития территорий муниципальных образований (ст. 30, ч. 1, п. 1 ГрК РФ). Поэтому градостроительное зонирование муниципальных образований должно осуществляться в границах функциональных зон, определенных и установленных генеральным планом населенного места в рамках предложений по территориальному планированию, входящих согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации в содержание генерального плана (ст. 23, ч. 9, п. 2, ч. 11, п. 1 ГрК РФ).
Вграницах любой территориальной зоны, выделенной в пределах муниципального образования, должен соблюдаться баланс функциональных территорий (подзон) основного и дополнительного (вспомогательного) назначения, которые обеспечивают условия устойчивого развития территориальной зоны и образуют элементы планировочной структуры, подлежащие межеванию на отдельные земельные участки размещения объектов капитального строительства и благоустройства.
Градостроительное зонирование территорий муниципальных образований, входящих в состав населенного места, предполагает, что все земельные участки, составляющие одну территориальную зону, должны иметь одинаковый по праву применения градостроительный регламент как по разрешенному виду использования (основному, условно разрешенному и дополнительному), так и по предельным (минимальным и (или) максимальным) размерам земельных участков и предельным параметрам разрешенного строительства и реконструкции существующих основных фондов. Исключение составляют участки, для которых градостроительный регламент не устанавливается согласно действующему законодательству Российской Федерации.
Всвязи с этим конкретное назначение каждого участка и разрешенные для него параметры строительных преобразований могут быть установлены только в процессе и утверждены по результатам разработки проекта планировки территориальной зоны и межевания входящих в эту зону элементов планировочной структуры.
45
Это означает, что градостроительное зонирование в объеме, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, может выполняться либо уточняться на основе или в составе проектов планировки территории.
Следствие 2.
Проект планировки территории в обязательном порядке должен включать определенный расчетом сбалансированный по площадям ряд функциональных территорий (подзон) основного для территориальной зоны и дополнительного (вспомогательного) назначения, в том числе размещенных в разных элементах планировочной структуры (кварталах). Как правило, требования транспортного, социально-культурного и бытового обслуживания территорий и условия их инженерного обеспечения не позволяют сформировать территориальную зону в пределах одного элемента планировочной структуры (квартала), и, соответственно, в границы разработки проектов планировки должны попадать территории нескольких кварталов, измеряемые последними десятками и первыми сотнями, а иногда и тысячами гектаров.
Для таких территорий на основе действующих нормативов планировочной организации проектом планировки определяется состав и размеры функциональных территорий (подзон), которые распределяются по проектируемой территории с учетом и, в необходимых случаях, с уточнением границ выделенных ранее (сложившихся) элементов планировочной структуры.
Таким образом, в задачи проекта планировки входит, кроме выделения элементов планировочной структуры и определения параметров их застройки, назначение (подтверждение) границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, а также установление границ земельных участков, предназначенных для строительства объектов разрешенного вида, размещения линейных сооружений (ст. 41, ч. 1, 5) и объектов инженерной инфраструктуры, обслуживающих данную территорию и необходимых для ее устойчивого развития.
Перевод решений проектов планировки территорий из разряда градостроительной документации в разряд землеустроительных документов осуществляется посредством разработки проектов межевания, в составе которых устанавливаются согласно техническим нормам землеустройства границы каждого земельного участка или группы земельных участков. При этом для конкретного земельного участка из общих градостроительных регламентов территориальной зоны, исходя из решений утвержденного проекта планировки, выбирается ограниченный ряд разрешенных видов использования и параметров строительных преобразований, которые отражаются в градостроительном плане данного участка. Критерием выбора должна быть оценка варианта наилучшего использования земельного участка.
Следствие 3.
Установленные в Градостроительном кодексе Российской Федерации основные виды территориальных зон определяют (ст. 35 ГрК РФ) различия в содержании проектов планировки, которые должны учитываться в технических заданиях и на их разработку в составе задаваемых функциональных территорий (подзон), а также определять содержание исходных данных, предмет общественного обсуждения и перечень специализированных управлений и надзорных органов для профессионального рассмотрения проекта. Среди поименованных в Градостроительном кодексе территориальных зон не все зоны обладают признаками устойчивого развития. Зоны, имеющие жилое, общественно-деловое, производственно-коммунальное и сельскохозяйственное назначение, могут быть предметом разработки комплексных проектов планировки. Зоны специального назначения, очевидно, требуют для обеспечения условий устойчивого функционирования сочетания с зонами инженерно-коммуникационной (транспортной) инфраструктуры, а также с другими зонами или участками гражданского назначения.
Территориальные зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, коммунальные зоны, отдельные изолированные (островные) зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, имеющих природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение, не располагают в своем составе подзонами, создающими условия самостоятельного устойчивого
46
развития. Как правило, земельные участки, предназначенные для размещения перечисленных функций, играют роль дополнительных (вспомогательных) территорий (подзон), обеспечивающих условия функционирования основных видов территориальных зон: жилых, общественно-деловых и производственных.
Однако в исключительных случаях зоны инженерной, транспортной инфраструктуры, коммунальные, рекреационные, природоохранные и специальные зоны, имеющие федеральное и региональное (общегородское) значение и измеряемые сотнями гектаров, могут рассматриваться в качестве территориальных зон – объектов разработки проектов планировки.
Выделение элементов планировочной структуры, осуществляемое в процессе разработки проекта планировки территориальной зоны, требует установления границ этих элементов. В свою очередь территории вне выделенных элементов планировочной структуры приобретают статус зон объектов инженерно-транспортной инфраструктуры, иных функциональных территорий (подзон) или участков и определяются соответствующими расчетами, составляющими содержание пояснительной записки к проекту планировки (ст. 42, ч. 6, п. 1 ГрК РФ) и положения о характеристиках планируемого развития территории (ст. 42, ч. 3,
п.2 ГрК РФ), в зависимости от вида проекта. Следствие 4.
Структурирование муниципальных образований поселений, городских округов и выделенных в составе населенных пунктов на территориальные зоны с участками, для которых установлены основные и дополнительные виды функционального назначения, в современных условиях проходит как на застроенных территориях, так и на территориях, меняющих существующий вид использования и предполагающих в связи с этим полную или частичную реконструкцию основных фондов либо целиком новое строительство. Территориальные зоны, таким образом, могут находиться в разных градостроительных ситуациях.
Во-первых, территориальные зоны, в пределах которых планируется развитие масштабного нового капитального строительства либо иного вида использования или улучшения, не связанного с капитальным строительством, могут нуждаться в выделении элементов планировочной структуры и установлении границ зон размещения объектов федерального, регионального и местного значения.
Вэтой ситуации может потребоваться внесение изменений в генеральный план, прежде всего в схему планируемых границ функциональных зон с отображением параметров планируемого развития таких зон (ст. 23, ч. 11, п. 1 ГрК РФ), а также в правила землепользования и застройки (ст. 33, ч. 1, ст. 31, ч. 3 ГрК РФ).
Во-вторых, территориальные зоны, в пределах которых планируется только выборочное строительство новых объектов различного назначения, частичная реконструкция объектов капитального строительства со сменой или без изменения видов использования и границ земельных участков в условиях реально существующих и установленных границ элементов планировочной структуры, не нуждаются в установлении таких границ.
Очевидно, что в первом случае необходима разработка проекта планировки в полном объеме совместно с проектом межевания, детализацией правил землепользования и застройки в пределах территориальной зоны и составления градостроительных планов земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства.
Вто же время второй случай предполагает сохранение элементов сложившейся планировочной структуры и характера застройки. Таким образом, необходимость в выделении элементов планировочной структуры и определении разрешенных параметров застройки
вцелом для зоны отсутствует. В этом случае возникает задача выделения участков неэффективного использования, которые могут быть предоставлены для застройки, частичной или полной реконструкции физическим или юридическим лицам-застройщикам. Градостроительный кодекс Российской Федерации позволяет для застроенных территорий разрабатывать проекты межевания (ст. 45, ч. 6 ГрК РФ) в виде отдельного документа (ст. 44, ч. 3 ГрК РФ) без проекта планировки, но с установлением допустимых параметров нового строительства (реконструкции) в соответствии с правилами землепользова-
47
ния и застройки и расчетами обеспечения этого строительства социальной и инженерной инфраструктурой.
Для таких территориальных зон может возникнуть задача восстановления границ (красных линий) сложившихся элементов планировочной структуры. Эта задача также может решаться проектом укрупненного межевания территориальной зоны на отдельные элементы планировочной структуры.
Выводы.
Врезультате сопоставительного анализа различных статей Градостроительного кодекса Российской Федерации для осуществления задач территориального планирования можно установить следующее:
1. Проекты планировки территорий разрабатываются на территориальные зоны, предназначенные для широкомасштабного нового строительного освоения или реконструкции, связанной с установлением или со сменой вида функционального назначения зоны. На основе проектов планировки для этих зон выполняется сплошное межевание отдельных выделенных элементов планировочной структуры, уточнение их градостроительных регламентов и выдача градостроительных планов земельных участков первоочередного освоения в составе этих элементов. Разработка документов по планировке территорий в полном объеме, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, необходима для внесения изменений в генеральный план населенного места и в документацию по его градостроительному зонированию.
2. Для застроенных территорий разрабатываются проекты межевания, в том числе укрупненного, с выделением участков, на которых возможно размещение объектов нового капитального строительства, полная или частичная реконструкция объектов. В проектах межевания застроенных территорий допускается корректировка и установление новых границ земельных участков, красных и иных линий регулирования застройки. Для этих территорий необходимо сформулировать требования инфраструктурного сопровождения планируемых строительных преобразований в инженерном, транспортном, социально-культурном и бытовом обеспечении. Для выделенных участков возможных строительных преобразований
всоответствии с правилами землепользования и застройки выдаются градостроительные планы земельных участков. Основанием для межевания и определения параметров капитального строительства служит объемно-пространственное решение застройки.
По результатам межевания застроенных территорий внесение изменений в генеральный план населенного места и правила землепользования и застройки не требуется.
3. Выделение зон (земельных участков) линейных сооружений (транспортных и инженерных коммуникаций), водоохранных зон и иных технических коридоров вне границ населенных пунктов не регулируется специально нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации (ст. 4 ГрК РФ). Параметры таких участков определяются соответствующими отраслевыми нормами и расчетами, а трассировка вытекает из решений генерального плана поселения, городского округа, схемы территориального планирования муниципального образования. Положение границ зон (участков) линейных сооружений устанавливается на основе инженерных изысканий специальным проектом, который служит основанием для оформления земельного отвода и выноса его границ в натуру.
Впроектах планировки территориальных зон границы зон (участков) магистральных линейных сооружений обозначаются как красные линии, определяющие параметры и расположение элементов планировочной структуры. Таким образом, выделенные
вградостроительном зонировании территориальные зоны получают точное планововысотное положение границ, что позволяет осуществить последовательную и согласованную разработку генеральных схем развития инженерной инфраструктуры города и проектов планировки и (или) межевания территориальных зон. При этом границы полос отвода линейных сооружений и объектов природного генезиса федерального значения определяют внутри территории поселения, городского округа положение функциональных зон, границы линейных объектов регионального значения выделяют территориаль-
48
ные зоны, а участки линейных коммуникаций местного значения разграничивают территории кварталов.
Проекты планировки территории линейных объектов на межселенных территориях выполняются в границах полос отвода по отдельным участкам, на которые межуется трасса данного объекта.
В проектах планировки и межевания территорий, в которые попадают полосы отвода линейных объектов для каждого земельного участка, включая земельные участки линейных объектов, определяются границы этих полос в принятой сетке координат и параметры строительных преобразований.
49
КРАСНАЯ ЛИНИЯ КАК СРЕДСТВО ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
Трудности, с которыми сталкиваются при разработке планировочной документации в части положения линий регулирования градостроительной деятельности, связаны с неопределенностью и многозначностью их назначения, в том числе заложенных в Градостроительном кодексе Российской Федерации и других действующих правовых и методических документах.
Следует установить, что к линиям регулирования градостроительной деятельности относятся:
1)границы земельных участков;
2)границы кварталов;
3)границы территориальных зон (подзон);
4)границы функциональных зон;
5)административные границы;
6)границы зон с особыми условиями использования территории: а) водоохранных зон; б) защитных зон;
в) зон археологических памятников; г) границы достопримечательных мест и территорий объектов культурного наследия;
д) границы особо охраняемых природных территорий; е) зоны риска проявления неблагоприятных и опасных геологических процессов, затопления
территорий и проявления иных чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера. Эти линии отличаются статусом, который определяется способом утверждения их положе-
ния и назначением.
Элементарным базовым элементом (кадастровым парцелом) планировочной организации любой территории является земельный участок, графически выраженный на топогеодезических документах с описанными в координатах и в тексте границами.
Земельные участки в рамках планировочной структуры территории поселений, городских округов объединяются в кварталы, кварталы – в территориальные зоны, территориальные зоны – в функциональные зоны, составляющие собственно территории поселений, городских округов. Земельные участки в границах поселений, городских округов и межселенных территорий, включая земли водного и лесного фонда, специальных территорий, территорий сельскохозяйственного назначения, промышленности, энергетики и транспорта, объединяются при кадастровом учете в кварталы, районы, округа, провинции.
При этом территории поселений, городских округов составляют в кадастровом делении кадастровые участки, массивы, районы; территории муниципальных районов составляют кадастровые районы; территории субъектов Российской Федерации соответственно формируют кадастровые округа; территории федеральных округов образуют кадастровые провинции.
Отличительной особенностью кадастрового и градостроительного деления территорий служит выделение линейных объектов, играющих роль планировочного каркаса территорий. Линейные объекты имеют земельные участки, которые накладываются на кадастровые парцеллы, кварталы, массивы, районы, округа, провинции и требуют отделения от этих элементов соответствующих частей, то есть между кадастровыми элементами могут появляться специально выделенные земельные участки линейных объектов.
Следовательно, кадастровое деление территории каждый раз при определении местоположения нового линейного объекта, который попадает на эту территорию, должно претерпевать соответствующую трансформацию в виде изменения положения линий градостроительного регулирования.
Степень устойчивости местоположения линий градостроительного регулирования во времени зависит от их статуса и назначения.
Самый нижний статус, относительно легко изменяемого положения, имеют границы земельных участков. В большинстве случаев они утверждаются в процессе межевания, но могут устанавливаться просто по согласованию соседей – собственников участков.
50