Основы сервейинга и кадастровой деятельности. Методические указания к практическим занятиям и выполнению курсовой работы по дисциплине «Основы сервейи

9.Проекты связаны между собой отношениями комплиментарности, если принятие нового проекта способствует:

а) падению доходов по одному или нескольким другим проектам; б) росту доходов по одному или нескольким другим проектам; в) убыткам по одному или нескольким другим проектам.

10.Проекты связаны между собой отношениями замещения, если принятие нового проекта приводит:

а) к значительному повышению доходов по одному или нескольким действующим проектам;

б) к устойчивому получению доходов по одному или нескольким действующим проектам;

в) к некоторому снижению доходов по одному или нескольким действующим проектам

11.Поток называется ординарным, если:

а) он состоит из исходной инвестиции, вложенной единовременно или в течение нескольких последовательных базовых периодов, и последующих поступлений денежных средств;

б) если поступления денежных средств чередуются в любой последовательности с штоками.

12.Инвестиционные проекты различаются по степени риска. Наименее рискованные проекты:

а) выполняемые по государственному заказу; б) связанные с созданием новых производств и технологий;

в) связанные с новым строительством, реконструкцией; г) связанные с муниципальным заказом.

13.Критическими моментами в процессе составления бюджета капиталовложений являются:

а) прогнозирование объемов строительства и реконструкции жилищного фонда с учетом возможного спроса на рынке недвижимости и услуг;

б) оценка поступлений денежных средств по годам; в) оценка недоступности требуемых источников финансирования; г) оценка приемлемого значения уровня ликвидности.

14.Критерий ЧДС:

а) показывает лишь максимальный уровень затрат, который может быть ассоциирован с оцениваемым проектом;

б) отражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала предприятия в случае принятия рассматриваемого проекта;

11

в) не обладает свойством аддитивности в пространственновременном аспекте;

г) для неординарных денежных потоков может иметь несколько значений.

15. Оценить методом парных продаж отдельно стоящее промышленное трехэтажное кирпичное здание, расположенное в округе «Юг». Для анализа сравнительных продаж был определен аналог — трехэтажное отдельно стоящее кирпичное здание, расположенное в округе «Север». Аналог был продан за 1 250 000 долл. США. В базе данных имеются пары сопоставимых объектов, представленные в таблице.

16. Определить стоимость объекта оценки (здания) с использованием метода валового рентного мультипликатора (ВРМ), если известны следующие данные:

17.Рыночная стоимость активов предприятия оценивается в 58 тыс. долл. Нормализованная чистая прибыль 12 000 долл., средний доход на активы 12 %, ставка капитализации 22 %. Оценить стоимость гудвилла.

18.Выпущены облигации с 3-летним сроком погашения. По этим облигациям выплачивается ежегодный доход в 150 долл. Стоимость погашения 2000 долл. Какова будет рыночная стоимость этих облигаций в момент выпуска, если ставка дисконта 7 %.

12

19.Определите общую ставку капитализации, если удельный вес заемных средств в общей структуре капитала 0,6, доход на собственный капитал 15 000 долл. в год, стоимость собственных средств 60 тыс. долл., ставка капитализации для заемных средств 15 %.

20.Требуется оценить двухэтажное здание управления площадью 400 кв. м, нуждающееся в косметическом ремонте. В качестве аналога было выбрано двухэтажное офисное здание площадью 350 кв. м,

вкотором был сделан косметический ремонт. Цена продажи аналога

— 250 000 долл. В базе данных имеются данные по парным продажам (метод относительных поправок).

21.Используя следующую информацию, вычислить мультипликаторы цена/прибыль, цена/денежный поток. Расчет выполнить на одну акцию и на предприятие в целом.

Фирма имеет в обращении 25 000 акций, рыночная цена одной акции 100 руб.

Выписка из отчета о прибылях и убытках, руб.:

1.Выручка от реализации — 500 000.

2.Затраты — 400 000.

3.В том числе амортизация — 120 000.

4.Сумма уплаченных процентов — 30 000.

5.Ставка налога на прибыль — 24 %.

22.В здании общей площадью 10 000 кв. м, подлежащих аренде, из которых 400 кв. м свободны, а остальные сданы в аренду за 12 $ кв.м, операционные расходы составляют 45 % ПВД.

Какова будет величина:

1)потенциального валового дохода;

2)действительного валового дохода;

3)чистого операционного дохода до налогообложения.

23.При полной загрузке торговый центр может приносить ежегодный валовой доход 500 000 долл. Расходы на техническое обслуживание составляют 35 000 долл., на оплату персонала 20 000 долл, средняя загрузка аналогичных центров в данном районе 80 %. Определить стоимость торгового центра, если ставка капитализации для аналогичных объектов 12 %.

13

24.Оценить предприятие, получившее в последнем финансовом году чистую прибыль в размере 950 тыс. руб. Аналитик знает, что недавно была продана сходная компания за 8 000 тыс. руб, чистая прибыль которой за аналогичный период составила 800 тыс. руб.

25.Чистая стоимость собственного капитала 10,5 %, заемного — 15 %. Процент по кредитам не входит в налогооблагаемую прибыль (полностью относится на себестоимость), налог на прибыль — 24 %. Удельный вес собственных средств в общем капитале предприятия

—70 %. Найти средневзвешенную стоимость капитала.

26.Доходность привилегированных акций компании 20 % годовых, доходность обыкновенных акций 25 %. Удельный вес привилегированных акций в собственном капитале компании 30 %. Стоимость привлечения заемных средств — 16 %, удельный вес заемных средств в общем капитале предприятия — 40 %. Ставка налога на прибыль — 24 %. Рассчитать средневзвешенную стоимость капитала.

27.Определить стоимость одной акции, если чистая прибыль предприятия 450 тыс. руб., чистая прибыль на одну акцию составляет 4 500, балансовая стоимость чистых активов компании 6 млн руб., мультипликатор цена/балансовая стоимость чистых активов равна 3.

28.Супруги по окончании каждого года способны вносить 1000 долл. на счет, приносящий 10 % годовых. Какую сумму они получат через 4 года?

29.Ипотечная сумма при покупке недвижимости составляет 75 % от необходимого капитала; банк ссудодатель предполагает получить прибыль в размере 12 % на вложенный капитал; инвесторы, вкладывающие собственный капитал, предполагают получить прибыль в размере 15 %. Необходимо рассчитать норму прибыли на капитальные вложения методом объединения инвестиций.

30. Для приобретения собственности взят кредит в размере 1 500 000 руб. сроком на 9 лет под 15 % годовых. Какие платежи с периодичностью раз в год надо вносить в погашение кредита?

Вопросы для самоподготовки по теме

1.Основные принципы экспертной деятельности.

2.Международное сотрудничество в области экспертизы.

3.Взаимодействие органов ГЭ с другими участниками инве- стиционно-строительной деятельности.

14

4.Основные требования к составу сводного заключения по градостроительной документации.

5.Основные требования к составу сводного заключения по предпроектной документации.

6.Основные требования к составу сводного заключения по проектной документации.

7.Основные требования на строительство объектов жилищногражданского и общественного назначения.

8.Основные подходы к оценке эффективности управления ОН.

9.Особенности управленческой экспертизы в сфере жилищной недвижимости.

10.Основные характеристики жилищной недвижимости.

11.Основные различия в уровне полномочий и компетенции органов государственной и муниципальной власти в сфере управления жилищной недвижимостью.

12.Основные полномочия, связанные с управлением собственниками жилищным фондом всех форм собственности.

13.Действующая система управления жилищным фондом.

14.Исходные данные для проведения экологической экспертизы.

15.Оформление заключения ГЭЭ.

16.Информационное обеспечение экономической экспертизы.

17.Правовое обеспечение экономической экспертизы.

18.Международные аспекты охраны окружающей среды.

19.Какие предпосылки обусловливают применение ГИС в сервейинге?

20.В чем состоят принципиальные положения по созданию инфраструктуры пространственных данных?

21.Что такое единая система государственной информации?

22.Какова типовая архитектурная структура ГИС?

23.В чем состоят основные требования к техническому и программному обеспечению ГИС?

24.Каковы квалификационные требования к пользователям

ГИС?

25.Что такое «послойный принцип отображения информации»?

26.Применение методологии цифрового моделирования в функциональных моделях сервейинга?

27.Что такое комплексное управление территориальным развитием на основе ГИС технологий?

15

28.Как управлять портфелем недвижимости с использованием

ГИС?

29.Какие задачи решаются при мониторинге инженерной инфраструктуры с использованием программных комплексов ГИС?

30.Каковы тенденции развития экологического мониторинга на основе ГИС?

31.Какие преимущества управления жилищно-коммунальным хозяйством с использованием ГИС технологий по сравнению с традиционными методами?

32.Какие специфические требования предъявляются к норма- тивно-техническому и правовому обеспечению задач в сервейинге в случае применения ГИС?

33.Раскройте основные специфические особенности недвижимого имущества.

34.Перечислите основные группы факторов, влияющих на стоимость недвижимости и раскройте их содержание.

35.Опишите три способа использования недвижимого имущества.

36.Какие существуют подходы в оценке стоимости недвижимого имущества в чем суть каждого из них?

37.Охарактеризуйте основные задачи экономической экспертизы недвижимости?

38.Какое место занимает экономическая экспертиза в общей системе ЭКСПЕРТИЗ недвижимости?

39.Какие существуют показатели экономической эффективности инвестиций? Дайте определения и приведите формулы.

40.Охарактеризуйте основные модели инвестирования в недвижимость.

41.Перечислите и раскройте содержание методов принятия инвестиционных решений в условиях риска.

42.Какими факторами определяется развитие рынка недвижи-

мости?

43.Охарактеризуйте стадии жизненного цикла рынка недвижи-

мости.

44.Рассмотрите и систематизируйте специфические особенности, преимущества и недостатки стендовой, агрегатно-поточной и конвейерной форм организации материального производства.

45.Выявите основные значимые факторы, определяющие процессы функционирования и развития предприятий инвестиционностроительного комплекса.

16

46.Дайте сравнительную характеристику и определите, какая из возможных основных организационно-экономических ситуаций развития производственных процессов на организационноэкономических этапах лучше характеризует рациональность использования форм организации материального производства.

47.Сформулируйте и раскройте сущность основных правил построения сетевых моделей при выполнении работ по возведению или реконструкции зданий и сооружений различного назначения.

48.Определите особенности выбора модели исходя из характера процесса, деятельности, его целевой направленности, необходимой информации и требований к точности получаемых решений.

49.Рассмотрите в ходе дискуссии и проанализируйте достоинства и недостатки расчета сетевых моделей табличным и секторным методами в условиях строительства и реконструкции объектов.

50.Можно ли считать, что работы критического пути в сетевых моделях характеризуются отсутствием на них общего и частного резервов времени.

51.Проанализируйте организационные и технологические отличия в процессе разработки календарного плана при реконструкции зданий и сооружений различного назначения по сравнению с новым строительством.

52.Рассмотрите основные подходы и порядок разработки календарного плана строительства в составе проекта производства работ.

53.Как факторы внешней и внутренней среды и специфика отрасли влияют на характер разработки календарного плана строительства?

54.Проанализируйте основные задачи по фазам строительного цикла и их влияние в решении современных социальноэкономических, градостроительных и отраслевых производственных проблем.

55.Рассмотрите и определите влияние корректировки сетевых моделей по временным, пространственным и ресурсным параметрам на характер развития производственных процессов и использования форм организации материального производства.

56.Проведите сравнительный анализ использования различных видов моделей при решении различных задач функционирования и развития предприятий инвестиционно-строительного комплекса.

17

57.Понимание системы сервейинг как общенаучного подхода для исследования, проектирования, анализа и экспертизы столь многоуровнего объекта, каким является город и его окружение.

58.Понимание процессов возникновения территориального и про- странственно-экономического развития города в системе сервейинг.

59.Что представляют собой генеральный план и мастерплан — важнейшие проектные документы строительства и организации городов.

60.Как следует трактовать понятия: городская среда (ГС), структура и функция, пространственные и функциональные связи между объектами ГС?

61.Какую роль играет изучение генетики в создании форм городского развития?

62.Древнейшие теории возникновения городов на земле.

63.Город-микрокосм. Из чего исходит космическая теория формы и организации жизни в древнейших поселениях?

64.Как следует трактовать две другие градостроительные концепции — «город — машина» и «город — живой организм»?

65.Где, в каких культурах наибольшего развития достигла космическая концепция?

66.Какие вы знаете исторически сложившиеся русские и европейские города, продолжающие традицию космической модели?

67.Что вам известно об оптимальном размере и форме города?

68.Круглые и квадратные города утопистов. Приведите наиболее яркие примеры.

69.Роль и значение «постулатов утопических проектов».

70.Что явилось важнейшими причинами возникновения и развития городов в средние века?

71.Что следует понимать под реальными факторами, вызвавшими концентрацию населения в отдельных местах и породившими городское общество?

72.Как понимать два подхода к созданию формы города в средние века?

73.Что представляет собой центральная площадь средневекового города, какие сооружения на ней считались обязательными?

74.Приведите характерные примеры малых городов и их центральные площади.

75.Первые индустриальные города. Концепция градообразующих факторов и зонирования территории города.

18

76.Создание типологии города как метода познания сложных систем на основе выявления главных свойств и качеств.

77.Значение типологии города и влияние на форму, функцию и развитие.

78.Основные типологические характеристики по степени развитости функциональной структуры.

79.Что определяет реальное развитие города и его агломерацию.

80.Пять основных признаков, характеризующих типологию города. Стабильность или изменчивость признаков, устойчивость типологии.

81.Приведите характерные примеры городов различного типологического профиля.

82.В каких случаях назначается контроль технического состояния здания посредством инструментального обследования?

83.Каким образом назначаются сроки выполнения и объем ремонтов конструктивных элементов здания?

84.На чем основана методика представления безотказности однотипных конструкций?

85.Каким образом назначаются показатели надежности эксплуатируемой конструкции в зависимости от ранга их опасности?

86.Чем определяется оптимальный план контроля технического состояния эксплуатируемых конструкций?

87.В чем заключается методика поиска неисправных конструктивных элементов по симптомам?

88.В чем заключается проблема назначения срока выполнения комплексного капитального ремонта для группы конструкций, имеющих различный срок службы?

89.Основные различия в методах определения износа здания.

90.Проблема планирования капитальных ремонтов конструктивных элементов многоквартирного дома на основании нормативных сроков службы.

91.Каким образом можно практически получить информацию для определения параметров закона распределения вероятности безотказной работы однотипных конструкций?

92.Как оценить эффективность контрольных мероприятий при эксплуатации элементов объекта недвижимости?

93.Как обеспечить однозначность восприятия симптомов неисправного состояния для «скрытых» элементов эксплуатируемого здания?

19

94.Как назначить оптимальную периодичность контрольных мероприятий в период приработки объекта недвижимости?

95.Сформулируйте различные варианты условий выполнения капитальных ремонтов в плановом порядке.

96.Дайте расширенную трактовку риска эксплуатации объекта недвижимости, учитывающую не только надежность конструктивных элементов.

97.Опишите показатели надежности основных конструктивных элементов эксплуатируемого многоквартирного дома с учетом рантов «опасности».

98.Разработайте комплекс симптомов неисправностей инженерного оборудования объекта недвижимости.

2.ТРЕБОВАНИЯКСОДЕРЖАНИЮИОФОРМЛЕНИЮКУРСОВОЙ РАБОТЫ «ОРГАНИЗАЦИЯ, ЭКСПЕРТИЗА И УПРАВЛЕНИЕ

НЕДВИЖИМОСТЬЮ В РАМКАХ КОНЦЕПЦИИ СЕРВЕЙИНГА»

Цель курсовой работы

Углубление уровня освоения компетенций обучающегося в области управления недвижимостью (сервейинга) и земельноимущественного комплекса, анализа, планирования.

Задание на курсовую работу

Номер задания курсовой работы осуществляется согласно номеру студента по списку.

Содержание курсовой работы

Курсовая работа включает:

а) титульный лист;

б) оглавление. В нем последовательно излагаются названия пунктов работы, указываются страницы, с которых начинается каждый пункт;

в) введение. Включает в себя суть исследуемой проблемы, указываются цель и задачи работы, определяются ее значимость и актуальность, обосновывается выбор управляющей организации, приводятся сведения о ней;

г) основная часть. Состав типового задания на выполнение курсового проекта включает:

20