23. Оценка зу: виды, юридическое значение, порядок определения.

Ст. 66 ЗК Оценка земли:

1. Рыночная стоимость зу устанавливается в соответствии с фз об оценочной деятельности.

2. Для установления кадастровой стоимости ЗУ проводится государственная кадастровая оценка. ОИВ субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), МО в составе города федерального значения

3. В случаях определения рыночной стоимости ЗУ кадастровая стоимость этого ЗУ устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством РФ о государственной кадастровой оценке.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах

• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме

ОТЛИЧИЕ ОТ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ:

• в отличие от кадастровой стоимости, которая устанавливается по состоянию на 1 января текущего года, рыночная стоимость не является величиной постоянной и определяется на конкретную дату

• кадастровая и рыночная стоимость земли не совпадает по значениям: как правило, рыночная стоимость земли превышает кадастровую

• различие по целям: КС – для налогов и АП, а РС – для решения вопросов о согласовании цены сделки

Порядок определения:

• принятие решения о проведении оценки

• выбор оценщика, каждый профессиональный оценщик, имеющий право определять рыночную стоимость земли, обязан состоять в СРО оценщиков, выбор конкретно оценщика зависит от желания заказчика с учетом сложившейся репутации и качества ранее оказанных услуг

• проведение работ по определению рыночной стоимости участка земли

• составление итогового отчета об определении рыночной стоимости участка

• подписание акта выполненных работ, сдача результата заказчику и оплата принятых работ

Рыночная стоимость ЗУ может быть оспорена при наличии спора о достоверности ее величины, указанной в отчете оценщика, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта.

Такой спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность

Кадастровая стоимость – стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 ФЗ.

Закон об оценочной деятельности определяет государственную кадастровую оценку земель как совокупность следующих действий:

• принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки земель и формирование перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке земель

• выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки

• определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости

• экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости

• утверждение результатов определения кадастровой стоимости, их опубликование и внесение в государственный кадастр недвижимости.

Гос. кадастровая оценка - проводится по решению

• исполнительного ОГВ субъекта РФ

• или в случаях, установленных законодательством субъекта, по решению ОМСУ

Не чаще чем 1 раз в течение 3 лет и не реже чем 1 раз в 5 лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет)!!!

Порядок определения:

• орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости

• государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости

• перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки формируется органами Росреестра, указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости

• для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством РФ о контрактной системе

• определение кадастровой стоимости осуществляется профессиональными оценщиками, являющимися членами СРО, на основании договора с заказчиком и в соответствии с установленными требованиями, правилами и стандартами в области оценки

• в течение 3 рабочих дней с даты составления проекта отчета, составленного в форме электронного документа – исполнитель работ направляет такой проект отчета в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и в СРО оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости и извещает заказчика работ

• в течение 20 рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости - заказчик работ принимает акт об утверждении содержащихся в таком отчете кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости для кадастрового квартала, населенного пункта, муниципального района, городского округа, субъекта

• дата утверждения результатов определения кадастровой стоимости – дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта.

• в течение 3 рабочих дней с даты утверждения – копия акта + 1 экземпляр отчета направляются заказчиком работ в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке

• результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ФЛ и ЮЛ в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, ОГВ, ОМСУ

Нормативная цена земли была введена ст. 25 Закона РСФСР от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю». Данный показатель определяется в соответствии с постановлением Правительства РФ.

Нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Постановление Правительства № 319 «О порядке определения нормативной цены земли»:

• ежегодно устанавливается ОИВ субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам

• не должна превышать 75% от рыночной цены на типичные ЗУ соответствующего целевого назначения

• предложения об оценочном зонировании территории субъекта РФ и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству

• ОМСУ могут уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25 %

• Пленум ВАС определил, если кадастровая стоимость ЗУ на момент возникновения спорных правоотношений не установлена – применяется нормативная цена земли, если она утверждена в установленном порядке.

Юридическое значение:

• кадастровая стоимость ЗУ и нормативная цена земли являются взаимозаменяемыми показателями и применяются в аналогичных случаях, указанных для целей налогообложения, определения арендной платы за землю и для иных, предусмотренных ЗК РФ и другими ФЗ, целей

• определение рыночной стоимости участка, напротив, имеет важное практическое значение для субъектов земельных правоотношений при согласовании цены сделки с участком или в случае наличия спора о кадастровой стоимости земли