Изменение и расторжение договора финансовой аренды

Изменение и расторжение договора происходит по общим правилам об изменении и расторжении договора аренды. Предусматривается одно из оснований для расторжения договора — непредоставление лизингового имущества в пользование арендатору (ст.668 ГК), являющееся частным случаем правила п. 1 ст. 620 ГК.

22. Договор найма жилого помещения: понятие, юридическая природа, виды, содержание

В системе договоров договор найма жилого помещения относится к договорам о передаче имущества в пользование.

Наличие единого объекта правоотношения, невозможность урегулировать нормами об аренде особенности отношений по пользованию жилым помещением (членами семьи нанимателя) привели к необходимости закрепления в 1996 г. в гл.35 ГК договора найма жилого помещения как единого договорного института, применяемого для оформления целевого использования жилого помещения для проживания граждан.

Жилищные отношения, возникающие по поводу пользования жилым помещением, – разновидность гражданских правоотношений, независимо от того, что основанием их возникновения является различный фактический состав.

Жилищный фонд может быть определен как совокупность всех находящихся на территории РФ жилых помещений независимо от формы собственности, предназначенных и пригодных для постоянного проживания, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других обстоятельств подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.

В ЖК закрепляются классификации жилищных фондов в зависимости от формы собственности и целей использования (ст.19 ЖК):

1. в зависимости от формы собственности

• частный, находящийся в собственности ФЛ и ЮЛ

• государственный, находящийся в собственности РФ и ее субъектов

• муниципальный, находящийся в собственности МО (п.2 ст.19 ЖК)

2. зависимости от целей использования (п.3. ст.19 ЖК):

• жилищный фонд социального использования – совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма и найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

• специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК жилых помещений

• индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами (собственниками помещений) для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, ЮЛ (собственниками помещений) для проживания граждан

• жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, использующихся собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставленных гражданам и другим лицам по иным договорам во владение и (или) в пользование

Специфика выделения жилищных фондов по цели использования – определяющая в формировании видов договора найма:

• договор социального найма жилого помещения (правовая регламентация отношений содержится в целом в ЖК)

• договор найма жилого помещения, именуемый в литературе «договором коммерческого найма»; егулирование отношений происходит ГК

• договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования; новый договорный институт, закрепленный в ЖК

• договор найма специализированного жилого помещения

• договор найма жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива (раздел V ЖК). Однако говорить о специфике данного договора (кроме субъектного состава) по сравнению с договором найма жилого помещения нет необходимости.

Стороны договоров – «наймодатель» и «наниматель».

По юридической природе

• консенсуальный

• двусторонний

• возмездный, опосредуя предоставление жилья в пользование за плату.

Единообразно определены обязанности нанимателя (ст.678 ГК, п.3 и 4 ст.67 ЖК) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст.681 ГК); в договорах социального и коммерческого найма одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст.680 ГК и ст.80 ЖК) и в значительной части – поднанимателей (п.1–3 ст.685 ГК, ст.76–79 ЖК).

Все договоры носят потребительский характер, будучи направленными на удовлетворение личных (жилищных) потребностей граждан, что связано с предоставлением гражданину-потребителю как слабой стороне определенных льгот и преимуществ (по-разному проявляющихся в отдельных видах рассматриваемых договоров).

Особенность – нормативное регулирование

• договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п.3 ст.672 ГК)

• договор специализированного найма (п.2 ст.99 ЖК)

Договор коммерческого найма – обычный, полноценный гражданско-правовой договор, тогда как договоры социального и специализированного найма – «квазидоговоры», т.к. их оформление и содержание, права и обязанности сторон установлены законом, иными ПА и административными актами, а не волей контрагентов. Закон предусматривает заключение этих договоров по обязательным типовым формам (договорам), утверждаемым Правительством (п.2 ст.63 и п.8 ст.100 ЖК).

«Родство» договоров социального и коммерческого найма относительно. В силу этого сомнительно распространенное мнение о наличии единого типа (или вида) договора жилищного найма, подразделяющегося на договоры коммерческого и социального (и специализированного) найма жилья:

• два последних договора – гражданско-правовое оформление административных актов распределения жилья, объективно обусловленных его нехваткой и дороговизной, а возникающие на их основе жилищные обязательства фактически составляют социальные гарантии для нанимателей жилья из государственного и муниципального жилищных фондов

• в отличие от них коммерческий наем – классическая разновидность акта товарообмена, оформляемого традиционным гражданско-правовым договором.

Речь идет о различных, самостоятельных договорных формах удовлетворения жилищных потребностей граждан.

Критерий различия договоров жилищного найма и аренды жилых помещений – обстоятельство:

• в первом случае гражданин получает право пользования жильем непосредственно по договору с наймодателем

• во втором случае получает его от «посредника» – арендатора жилья, получившего его по договору от наймодателя-собственника.