5. Перераспределение земельного участка
Элементарной единицей земельного фонда России признается участок земли. Как объект гражданских и земельных правоотношений он обладает такими характеристиками, как границы, площадь, целевое назначение, виды разрешенного использования. Участок не является чем-то неизменным. Он может быть образован, изменен или ликвидирован.
Суть правовой категории «перераспределение земельных участков» раскрыта в ст. 11.7 Земельного кодекса РФ.
В результате этого юридически значимого события из нескольких ранее существовавших смежных участков образуются новые. В такой трансформации может учувствовать неограниченное количество участков. Все они как самостоятельные объекты гражданских прав прекращают существование в связи с образованием новых.
Особенности перераспределения земельных участков таковы:
Такого рода трансформации характерна множественность на всех стадиях процедуры. Ситуация, в которой из одного участка образуются несколько, именуется разделением. Если же результатом действий заинтересованных лиц является создание одного участка из нескольких исходных, речь идет об объединении.
Как и объединение, перераспределение может касаться исключительно смежных участков. При этом смежными считают соседние участки, часть границ которых совпадает.
Количество участков, создаваемых в результате перераспределения, может отличаться от исходного. Но даже если оно совпадает (например, из двух «старых» участков образуются два «новых»), их границы изменятся. Может существенно варьироваться площадь участка.
Перераспределение как способ образования земельных участков
Передел представляет собой один из способов создания участков наряду с объединением, разделением и выделом (ст. 11.2 ЗК РФ).
Суть такой трансформации легче всего уяснить путем сравнения. Перераспределение позволяет добиться того же эффекта, какой имеет последовательное объединение и новый раздел.
Логический объем рассматриваемого понятия таков: перераспределение = объединение + разделение. Однако для заинтересованных лиц перераспределение предпочтительней, поскольку позволяет произвести все необходимые действия (объединение и раздел) в ходе процедур одного цикла.
Если бы законодатель не предусмотрел существование перераспределения, для достижения нужного эффекта правообладателям пришлось бы дважды последовательно проходить все бюрократические процедуры:
инициировать принятие административного акта либо заключать сделку (сначала об объединении, позже о новом разделе);
разрабатывать проектную документацию и проводить межевание;
регистрировать новые участки (сначала объединенный, потом разделенные) в органах ГКН, ЕГРП.
Юридические режимы перераспределения участков, пребывающих в частной и публичной собственности, существенно различаются. Правовым основанием в первом случае признается гражданское соглашение, во втором – административный акт компетентного органа.
Сохранение прав и обременений при перераспределении участков
Возникновение и сохранение права собственности на образуемые при распределении участки осуществляется согласно правоустанавливающему документу (решение компетентного органа либо соглашение частных собственников) и статей 11.4 - 11.7 ЗК РФ. У гражданина, которому исходный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование в результате преобразования, возникает аналогичное право на участок другой площади и конфигурации.
Точно так же обстоит дело с правами наследуемого владения и безвозмездного пользования. Иными словами, при перераспределении объект владения изменяется, а суть права остается прежней.
Сервитуты (право беспрепятственного прохода, проезда, прогона скота, доступа к водоемам) и другие обременения переходят с исходных участков на вновь созданные в прежних границах.
Ст. 11.8 ЗК РФ специально защищает права арендаторов. Согласно предписаниям п. 4 указанной статьи в случае преобразования арендуемых участков, граждане вправе перезаключать договора на прежних условиях без проведения новых торгов, аукционов или конкурсов.
Реализация преимущественного права осуществляется на основании ст. 621 Гражданского кодекса РФ. Необходимость перезаключения арендного договора (невозможность внесения изменений в существующий) обусловлена изменением его предмета.
Цель перераспределения земельного участка
Существует множество разноплановых жизненных ситуаций, в которых необходимо перераспределение земельных участков. Первый вариант: конфигурация и расположение участка усложняют его использование по целевому назначению.
Возможные причины:
неудачная форма, изломанная линия границы;
вкрапления/вклинивания смежных участков;
логистические сложности;
необходимость использования чужого участка для подвода и обслуживания коммуникаций;
отсутствие выхода к дорогам общего пользования;
неудобный подход/подъезд.
Зачастую собственника устраивает конфигурация участка, однако его площадь является недостаточной. В этом случае можно оформить «прирезку» к участку за счет земель соседа.
Чтобы сделать собственника смежного участка более уступчивым, необходимо предложить ему денежную или иную компенсацию. Договоренность о новом разделе земель и размере доплаты оформляется соглашением.
До недавнего времени по общему правилу перераспределение возможно было только между землями одной формы собственности. В связи с изменениями, внесенными в Земельный кодекс Федеральным законом №171 от 23.06.2014 г., частный собственник участка вправе претендовать на оформление «прирезки» за счет земель, принадлежащих государству или территориальной общине.
В частности, можно оформить самовольно захваченные смежные земли. За их присоединение к существующему участку в местный бюджет вносится плата, порядок расчета которой установлен соответствующим муниципалитетом. В большинстве случаев стоимость «прирезки» оказывается ниже рыночной.
Правила перераспределения земельных участков
Передел осуществляется согласно общим правилам, оговоренным ст. 11.2 ЗК РФ. Специальные нормы применяются в случае, если в процедуре перераспределения задействованы искусственно созданные земли либо в результате перераспределения создаются многоконтурные участки.
Передел осуществляется в процессе землеустройства. С точки зрения заказчика эти работы направлены на установление границ участков на местности, описание их местоположения. В глобальном масштабе землеустроительные мероприятия призваны обеспечить организацию рационального землепользования и охраны земель.
Регламентация землеустройства, помимо ст. 68, 69 ЗК РФ обеспечивается профильным законом №78 «О землеустройстве», множеством правительственных и ведомственных подзаконных актов. Установление границ участка, образованного в результате перераспределения в натуре, выполняется по координатам характерных точек. Сведения о них содержаться в госкадастре недвижимости.
Участки, образованные в результате перераспределения, должны соответствовать общим требованиям, оговоренным ст. 11.9 ЗК РФ. Они касаются:
непревышения граничного размера объектов, могущих передаваться в частное владение (устанавливается муниципальными градостроительными регламентами);
непересечение границ муниципальных образований, населенных пунктов, лесничеств, территориальных зон;
неущемление прав собственников недвижимости, расположенных на исходных участках, а также иных правообладателей;
границ и расположения вновь образуемого участка, недопустимости чересполосицы, вкрапливания или иных недостатков, препятствующих рациональному землепользованию.
Распределение земельных участков, находящихся в частной собственности на основании соглашения
На текущий момент перераспределение земельных участков чаще всего регистрируется в отношении частных владений. В результате процедуры у заинтересованных лиц возникают права собственности на преобразованные участки.
Юридическим основанием передела служит соглашение, заключенное между собственниками соседних участков по правилам Земельного кодекса России (п. 2 ст. 11.7 ЗК). Оно может представлять собой:
отдельный самостоятельный договор;
часть комплексной гражданско-правовой сделки (купли-продажи, мены, дарения).
На соглашения об образовании новых участков путем преобразовании распространяется принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ). При этом договор не может противоречить земельному законодательству и публичному порядку. Его нотариальное удостоверение не является обязательным, может проводиться по желанию и на средства сторон. Сделка вступает в силу при условии ее государственной регистрации в ЕГРП (ст. 164 ГК РФ).
Перераспределение земельных участков муниципальной и частной собственности
Основания передела земель, пребывающих в публичной собственности, оговорены ст. 39.27 ЗК РФ. Допускается перераспределение муниципальных земель и участков:
не предоставленных в пользование частным лицам и при этом не обремененных правами сторонних лиц (сервитут не учитывается);
предоставленных на одном виде права одному лицу (с его согласия).
Если перераспределение производится на основании проекта межевания, соответствующее соглашение или решение об образовании новых участков должно содержать ссылку на административный акт, которым этот проект утвержден. Если передел проводится согласно схеме расположения участка на кадастровом плане, такая схема прилагается к соглашению либо решению муниципалитета и утверждается им же.
Правовое регулирование передела земель муниципальной и частной собственности между собой претерпело значимые изменения в связи с принятием Федерального закона № 171 от 23.06.14 г. Согласно ст. 39.28 ЗК РФ в действующей редакции, процедура возможна, когда:
исходные участки расположены в пределах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии, при условии, что цель передела – приведение границ существующих участков в соответствие с проектом межевания территории;
осуществляется приведение границ частных участков в соответствие с ранее утвержденным проектом межевания с целью исправления таких недостатков как чересполосица, изломанность границ, вклинивание, вкрапливание при условии, что после передела площадь частного земельного участка не превысит граничных лимитов;
осуществляется перераспределение муниципальных земель и участков, предназначенных для ведения огородничества, садоводства, личного подсобного или дачного хозяйства;
преобразование связано с изъятием участков для муниципальных нужд для строительства линейных и других капитальных объектов недвижимости.
Перераспределение земельных участков, находящихся в частной и публичной собственности, подразумевает подписание соглашения. Перераспределение может осуществляться на основании (одно из двух):
проекта межевания территории;
схемы расположения участка на кадастровом плане.
К соглашению в обязательном порядке прилагается кадастровый паспорт участка. Если передел предполагает увеличение площади земельного участка, находящегося в частной собственности, заинтересованное лицо вносит плату, порядок расчета которой устанавливается муниципалитетом.
Порядок перераспределения земельных участков разных форм собственности: общие положения
Правила и процедура передела земель напрямую зависят от формы собственности. Если исходные участки находятся в частных руках, инициатива может исходить от владельца любого из них. Остальные правообладатели вправе, но не обязаны соглашаться. Споры разрешаются в суде. Процедура переговоров не подвержена бюрократическим формальностям: допустимы официальные письма, устные предложения.
Кадастровые работы по переделу участков частные собственники поручают специализированной организации. На основании полного пакета технической, правоустанавливающей и правоудостоверяющей документацией они обращаются в органы госкадастра и регистрации прав на недвижимость.
Если все преобразуемые участки подведомственны одному органу госвласти или муниципалитету, преобразование происходит по его решению. Он же ответственен за разработку земельно-кадастровой документации, инициацию внесения соответствующих сведений в ГКН, ЕГРП.
Перераспределение земельных участков, распоряжение которыми находится в компетенции нескольких муниципалитетов, происходит по соглашению между ними. Административное соглашение также необходимо, когда перераспределяются земли или участки муниципальной и госсобственности между собой. Документ должен определять:
взаимные обязательства по организационному и финансовому обеспечению образования участков;
распределение издержек на выполнение кадастровых работ;
сведения о правах, возникающих на вновь образуемые участки.
Частные лица, заинтересованные в перераспределении участков с участием муниципальных земель, обращаются в муниципалитеты с заявлением. Если оно не соответствует требованиям, не сопровождено необходимой документацией, документ возвращается заявителю. Если оснований для возврата нет, на протяжении следующих 20 дней компетентный орган рассматривает заявление по сути. Результатом может стать:
утверждение схемы расположения участка;
согласие на заключение соглашения о перераспределении участков согласно проекту межевания территории;
мотивированный отказ.
Регистрация перераспределения земельных участков
Правила кадастрового учета передела участков оговорены 221-ФЗ «О госкадастре недвижимости». Данные, внесенные в госкадастр недвижимости при постановке на учет вновь образуемых объектов, носят временный характер.
Они обретают постоянство с момента госрегистрации прав в ЕГРП. Временные данные аннулируются и исключаются из госкадастра в случае, если преобразуемые участки не были поставлены на учет в ЕГРП на протяжении 2-х лет.
Процедура госрегистрации прав на участки, образуемые при перераспределении, оговорены 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Внесение сведений осуществляется в заявительном порядке, на основании надлежащего пакета бумаг.
Основным правоустанавливающим документом может быть решение административного органа либо соглашение правообладателей. Исключение из реестра сведений о преобразуемых «старых» участках и внесение данных о «новых» вновь созданных проводится при наличии необходимой технической и кадастровой документации.
Отказ в перераспределении земельного участка
Перечень обстоятельств, препятствующих заключению административного соглашения о перераспределении земель муниципальной и госсобственности, оговорен ст. 39.27 ЗК РФ. Это:
отсутствие письменного согласия лица, в пользование которого находится один из исходных участков;
предусмотрен передел объектов, хотя бы один из которых выставлен на аукцион;
в отношении одного из исходных участков принято решение о предварительном согласовании предоставления, и срок его действия не истек;
границы исходного участка подлежат уточнению;
имеются основания для отказа в утверждении схемы расположения участка (перечень которых дан в ст. 11.10 ЗК РФ);
в отношении одного из исходных участков подано заявление о предоставлении, и оно находится на рассмотрении.
Отказ в перераспределении участков, находящихся в частной и публичной собственности, последует при отсутствии:
оснований для передела, исключительный перечень которых содержит ст. 39.28 ЗК РФ;
нотариально удостоверенного согласия всех правообладателей.
Отказ ждет частное лицо, обратившееся в муниципалитет за переделом участков в случае, если по его окончании в частных руках окажутся земли и участки:
превышающие гранично допустимые размеры;
ограниченные в обороте;
зарезервированные для публичных нужд;
в отношении которых оглашено извещение о проведении аукциона;
касательно которых принято решение о предварительном согласовании предоставления или получено заявление по этому поводу.
Отказ в перераспределении может быть дан:
если муниципальные земли, которые подлежат передаче в частные руки в ходе передела, могут стать самостоятельным полноценным земельным участком;
границы исходного объекта, находящего в частной собственности, подлежат уточнению на основании Закона №221 «О госкадастре недвижимости»;
есть основания к отказу в утверждении схемы расположения участка, документ разработан с нарушениями требований к особо охраняемым природным территориям;
хотя бы один из образуемых участков расположен в границах территории, касательно которой утвержден проект межевания территории.
Отказ в заключении соглашения о переделе должен быть мотивированным. Примечательно, что отсутствие в госкадастре недвижимости сведений о местоположении земельного участка, находящегося публичной собственности, самого по себе не считается основанием для отказа в перераспределении.
Выполнение кадастровых работ в этом случае обеспечивает заявитель. По решению органа власти он же обращается с заявлением о кадастровом учете.