Местоположение объекта характеризует таблица 3.

Таблица 3 - Местоположение объекта

Место нахождения объекта	город Челябинск
Время до центра на общественном транспорте	30 мин
Время до центра на личном транспорте	15 мин
Расстояние до остановок общественного транспорта	5 мин
Ближайшее окружение
Типичное использование окружения	Жилые дома
Основной тип застройки	Уличная
Основной тип зданий	кирпичные, крупнопанельные
Качество застройки	после 1964 г
Полнота застройки	25 - 75%
Этажность застройки	многоэтажная
Социальная инфраструктура	рабочие места, учебные заведения, предприятия торговли, медицинские учреждения
Благоустройство территории	зеленые насаждения, детские площадки, автостоянка, освещение, тротуары

2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Понятие лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие «лучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. В практике оценки недвижимости положение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении вариантов лучшего и наиболее эффективного использования объекта были применены четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность - рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

2. Законодательная разрешенность - рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

3. Финансовая осуществимость - рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

4. Максимальная эффективность - рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом доме, расположенная не на первом этаже, то ее использование в качестве офисного помещения исключается, следовательно, наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

Глава 3. Определение стоимости объекта

Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:

1. Затратный метод

2. Метод прямого сравнительного анализа продаж

3. Доходный метод

3.1 Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного метода

В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по качеству объекта без чрезмерной задержки.

Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

При использовании данного метода, процедура оценки состоит из следующих этапов:

1. Расчет рыночной стоимости имеющегося в распоряжении земельного участка как свободного от улучшений с учетом его наилучшего и наиболее эффективного использования.

2. Расчет стоимости возведения новых аналогичных объектов - определение полной восстановительной стоимости (ПВС) объектов на действительную дату оценки.

3. Определение величины общего накопленного износа зданий и сооружений.

4. Расчет остаточной восстановительной стоимости объектов путем уменьшения полной восстановительной стоимости на величину общего накопленного износа.

5. Добавление стоимости земельного участка к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Определение стоимости земельного участка

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования («Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002г. № 568-р).

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Объект оценки представляет собой квартиру, расположенную в многоэтажном доме.

На дату оценки отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, содержащие сведения о размере участка, относящегося ко всему зданию в целом и к объекту оценки, а также не определен вид права - право аренды, право собственности или бессрочное пользование. Поэтому расчет стоимости земельного участка не проводился.

При оценке квартиры

Оценщик руководствуется тем предположением, что в стоимости объекта оценки учтена стоимость земельного участка, на котором расположен жилой дом, и предполагает, что этот земельный участок будет сформирован и оформлен в соответствии с действующим законодательством.

Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости

Восстановительная стоимость представляет собой затраты на создание объекта-аналога, полностью повторяющего объект оценки, с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков, и определяется как стоимость объекта в ценах на дату возведения объекта-аналога. В качестве объекта-аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.

Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога определялась с использованием Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». В данном бюллетене содержатся стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 кв.м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС). Показатели стоимости 1 кв.м. общей площади определены с учетом текущих индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда и другим статьям затрат. Показатели учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе: накладные расходы и плановые накопления; затраты, связанные с производством работ в зимнее время; прочие затраты, за вычетом сумм, как то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих (СМР) и набору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные расходы и др.

Показатели стоимости 1 кв.м. общей площади в уровне цен Московской области могут быть переведены в уровень цен других регионов с помощью региональных коэффициентов КО-ИНВЕСТ путем умножения расчетной стоимости для условий Московской области на соответствующий коэффициент. Стоимость объекта рассчитывается по следующей формуле:

C=S*V*K*k_ПП*k_НДС,

где C - полная восстановительная стоимость (ПВС) объекта;

S - стоимость строительства на единицу измерения (1 кв.м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС);

V - площадь объекта;

K - региональный коэффициент;

k_ПП - коэффициент, учитывающий прибыль. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа - это бизнес, требующий вознаграждения. Предпринимательская прибыль - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством, которые на челябинском рынке достаточно велики. По данным исследования данного сегмента рынка можно сказать, что уровень прибыли колеблется от 20% до 45% в зависимости от объема и характера строительно-монтажных работ. На основе проведенного анализа и исследования рынка величина предпринимательской прибыли для оцениваемых объектов недвижимости определена в размере 40% (k_ПП=1,40);

k_НДС - коэффициент, учитывающий НДС в размере 18% (k_НДС=1,18).

Таблица 4 - Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости

Наименование объекта	2-х комнатная квартира
Площадь (кв. м)	60,2
Средняя стоимость 1 кв.м. общей площади в уровне цен Московской обл. (руб.)	6848
Региональный коэффициент стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений для Челябинской обл. по отношению к ценам Московской обл.	1,200
НДС (%)	18
Прибыль предпринимателя (%)	40
Восстановительная стоимость (руб.)	817244

Расчет величины накопленного износа

Затратный метод предполагает определение износов трех видов: физического, функционального, внешнего износа, которые в стоимостной форме будут вычтены из восстановительной стоимости.

Физический износ. Под физическим износом конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом надо понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Таблица 5 - Расчет величины физического износа

Конструктивные элементы здания	Удельный вес, %	ПВС, тыс.р.	Износ, %	Износ, тыс.р.
Фундамент	18	147104	8	11768
Стены и перегородки	28	228828	8	18306
Перекрытия	17	138931	7	9725
Кровля	5	40862	8	3269
Полы	7	57207	9	5149
Проемы	10	81724	10	8172
Отделочные работы	7	57207	10,5	6007
Прочие работы	8	65380	5	3269
Итого	100	817244	-	65666

Функциональный износ здания определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям и вызываются: недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов; недостатками, требующими удаления элементов.

Функциональный износ для данного объекта оценки незначителен, и его можно принять равным нулю.

Внешний износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, экологической ситуации и других качественных параметров окружения.

Внешний износ оцениваемого объекта незначителен, и его можно принять равным нулю.

Расчет остаточной стоимости объекта оценки

Теперь определим остаточную восстановительную стоимость объекта, которая будет равна восстановительной стоимости за минусом величины накопленного износа.

Таблица 6 - Расчет стоимости объекта (затратный метод)

Наименование	Стоимость (руб.)
Восстановительная стоимость квартиры с учетом НДС и прибыли предпринимателя	817244
Общий износ квартиры	65666
Рыночная стоимость земельного участка	не определялась
Рыночная стоимость объекта в рамках затратного метода	751 578

Таким образом, стоимость 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, д.45-а, кв.32, рассчитанная в рамках затратного метода, с учетом ограничений и допущений по состоянию на 10 апреля 2006 г. составляет: 751 578 рубля.

3.2 Сравнительный подход

Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах выставленных на продажу. В основе сравнительного подхода лежат принципы спроса и предложения, замещения, принцип вклада и т. Д., которые гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно используются следующие шаги:

- изучение рынка и предложений на продажу тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении, и любых условиях сделки;

- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

- корректировка цен продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Для проведения сравнительного анализа выбраны следующие объекты-аналоги:

Объект № 1. Двухкомнатная квартира по адресу: ул. Бр. Кашириных, 107-б

Характеристика квартиры: 5 этаж 9-этажного панельного жилого дома;

общая площадь квартиры - 59 кв.м.

Стоимость квартиры: 890 000 руб.

Объект № 2. Двухкомнатная квартира по адресу: ул. Молодогвардейцев, 70-б

Характеристика квартиры: 8 этаж 9-этажного панельного жилого дома, общая площадь квартиры - 58 кв.м.

Стоимость квартиры: 900 000 руб.

Объект № 3. Двухкомнатная квартира по адресу: Бр. Кашириных, 103-а.

Характеристика квартиры: 1 этаж 5-этажного панельного жилого дома, общая площадь квартиры - 56 кв.м.

Стоимость квартиры: 880 000 руб.

Объект № 4. Двухкомнатная квартира по адресу ул. Северо-Крымская, 143.

Характеристика квартиры: 3 этаж 9-этажного панельного жилого дома, общая площадь квартиры - 60 кв.м.

Вид права - собственность.

Стоимость квартиры: 910 000 руб.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного метода приведен в таблице 7. Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная в рамках сравнительного метода составляет: 881 463 рубля.

Таблица 7 - Расчет стоимости объекта оценки сравнительным методом

Наименование	Объект оценки	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Местонахождение	Молодогвардейцев,45-а	Бр. Кашириных, 107-б	Молодогвардейцев, 70-б	Бр. Кашириных, 103-а	Северо-Крымская, 143
Общая площадь, кв.м.	60,2	59	58	56	60
Цена продажи, руб.		890 000	900 000	880 000	910 000
Цена продажи, руб./кв.м.		15084	15517	15714	15166
Условия рынка		0,0	0,0	0,0	0,0
Цена после корректировки, руб./кв.м.		15084	15517	15714	15166
Корректировка, учитывающая торг, %		-4,0	-4,0	-4,0	-4,0
Цена после корректировки, руб./кв.м.		14481	14896	15085	14560
Корректировка, учитывающая месторасположение объекта оценки, %		0,0	0,0	0,0	0,0
Цена после корректировки, руб./кв.м.		14481	14896	15085	14560
Корректировка на площадь, %		0,0	0,0	0,0	0,0
Цена после корректировки, руб./кв.м.		14481	14896	15085	14560
Этаж/этажность	4/5	5/9	8/9	1/5	3/9
Корректировка на этаж, %		0,0	0,0	-3,0	0,0
Цена после корректировки, руб./кв.м.		14481	14896	14632	14560
Корректировка, учитывающая наличие балкона, %		0,0	0,0	0,0	0,0
Цена после корректировки, руб.		14481	14896	14632	14560
Корректировка, учитывающая техническое состояние объекта оценки, %		0,0	0,0	0,0	0,0
Цена после корректировки, руб.		14481	14896	14632	14560
Стоимость объекта, руб./кв.м.	14642
Стоимость объекта, руб.	881 463

Примечание к таблице 7: Поскольку все отобранные для сравнения объекты-аналоги находятся на праве собственности, выставлены на продажу в типичных условиях финансирования, имеют одинаковые условия продажи, корректировки по первым трем элементам не производились.

Корректировка на торг. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована продавцом в ходе предварительных переговоров между Покупателем и Продавцом. По данным риэлтовских компаний величина торга в среднем составляет 4 %. Поэтому для всех аналогов принимается понижающая поправка в размере -4%.

Корректировка на местоположение. Под месторасположением понимается степень привлекательности расположения объекта относительно удобства подъезда, транспортных потоков, близости деловых центров. Местонахождение объектов-аналогов по привлекательности соответствует оцениваемому объекту. Поэтому корректировка на местоположение для данных объектов-аналогов равна 0.

Корректировка на техническое состояние. Все объекты-аналоги имеют состояние аналогичное объекту оценки. Поэтому корректировка на техническое состояние для них равна 0.

Корректировка на площадь квартиры. Все объекты-аналоги имеют площади по размерам соответствующие площади объекта оценки. Исходя из этого корректировку на площадь квартиры принимаем равной 0.

Корректировка на этаж. По данным риэлторов стоимость одного квадратного метра двухкомнатной квартиры, расположенной на первом и последнем этаже, ниже на 3 % стоимости одного квадратного метра аналогичной квартиры, расположенной на среднем этаже. Поэтому принимается понижающая поправка равная 3 %.

3.3 Расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного метода

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости недвижимости, основанную на представлении о том, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.

При использовании доходного подхода точность оценки в значительной степени зависит от величины прогнозируемых доходов. На величину дохода оказывает влияние множество факторов: состояние рынка недвижимости на момент оценки местоположение земельного участка и качество сооружений на нем наличие и строительство объектов инфраструктуры показатели характеризующие состояние национальной экономики и др.

Алгоритм определения стоимости недвижимости с помощью общей модели ипотечно-инвестиционного анализа:

1. Формулирование условий финансирования проекта:

- сумма кредита;

- процент по кредиту;

- срок кредита.

2. Построение денежного потока регулярных доходов.

3. Определение денежного потока от реверсии.

4. Формирование схемы денежных потоков по интересам.

5. Определение нормы отдачи от собственного капитала.

6. Определение стоимости собственности по формуле

t

V = ? PV ( (NOI- DS)j ; i ; t ) + PV ((TG - BAL) ; i; t ) + ML,

j =1

где V - стоимость собственности;

PV - настоящая стоимость предполагаемых денежных потоков;

NOI -годовой чистый операционный доход ;

DS - годовая сумма обслуживания долга;

ТG - сумма реверсии без учета расходов на продажу;

BAL - невыплаченный остаток кредита на момент продажи

j - обозначение года проекта ;

i -ставка дисконтирования денежного потока;

t - срок проекта ;

ML - основная сумма кредита

Предположим, что покупатель (инвестор) оцениваемого объекта (квартиры) планирует использовать его в коммерческой деятельности на протяжении 2 лет, а затем продать. Для покупки объекта собственных средств недостаточно, и он берет кредит в банке на сумму 500 000 руб. сроком на 3 года под 15% годовых с ежемесячным начислением платежей. Годовой денежный поток складывается из величины чистой прибыли, получаемой от эксплуатации объекта, за вычетом расходов по обслуживанию долга.

Предположим, что чистый операционный доход в первый год составит 300 000 руб., а затем каждый год будет увеличиваться на 7 %. Предполагаемая цена продажи объекта через 2 года равна 1 500 000 руб.

Годовые платежи по обслуживанию долга (DS) рассчитаны как произведение коэффициента капитализации заемного капитала на размер кредита (ML). В свою очередь коэффициент капитализации заемного капитала рассчитан умножением взноса на амортизацию денежной единицы F6 (15%, 3 года, ежемес.) на 12. Таким образом:

Коэффициента капитализации заемного капитала = 0,0346653 · 12 = 0,41598.

DS= 0,41598 · 500 000 = 207 992 руб.

Невыплаченный остаток кредита (BAL) рассчитывается произведением ежемесячного платежа на текущую стоимость аннуитета F5 (15%, 2 года, ежемес.):

BAL = (207 992 / 12) · 20,624 = 357 345 руб.

Таблица 8 - Расчет денежных потоков инвестора

Показатель, руб.	Год проекта
	1	2
Денежные потоки от операций
1 . Чистый операционный доход	300 000	321 000
2. Платежи по обслуживанию долга	207 992	207 992
3. Денежный поток до налогообложения	92 008	113 008
Денежные потоки от реверсии
4. Предполагаемая величина реверсии		1 500 000
5. Невыплаченный остаток кредита		357 345
6. Денежный поток инвестора		205 016

Используя общую модель ипотечно-инвестиционного анализа, определим стоимость объекта оценки доходным методом:

V = 205 016 + 1 142 655 + 500 000 = 1 847 671 руб.