вариант 3 (2012)

Задание 1

1. Имущественное право - право владения, пользования,

распоряжения, присвоение дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д.

2. Ограниченное обязательство - сервитут, юридически

закрепленное право владельца одного участка на строго определенный способ использования части территории участка другого владельца. В земельных кодексах других стран ограничительное обязательство, как правило, закрепляется за участком независимо от его владельца и связано с обеспечением права прохода, проезда, доступа к воде, к системам канализации, электроснабжения, связи и т.д.

3. недвижимая собственность - законное право собственности на недвижимость, имеющее документальную юридическую основу.

4. Право собственности - юридическое понятие, которое означает совокупность прав собственности на недвижимое имущество. Это право включает право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества.

5. Тендер - конкурсная форма проведения подрядных торгов, то есть соревнование представленных претендентами оферт с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации.

6. Титул - вещное право использования какого либо имущества определенным образом, право на получение дохода от использования имущества, например от сдачи в аренду участка недвижимости.

Задание 2

1.   К основным факторам, сдерживающим развитие рынка жилья, следует отнести: низкие доходы населения, отсутствие системы ипотечного кредитования, барьеры для создания нормального инвестиционного климата.

Верно

2.   Наиболее развитыми на сегодняшний день являются региональные рынки недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга.

Верно

3.   Самые высокие цены за квадратный метр общей площади жилья на вторичном рынке г. Якутск.

Неверно, самые высокие цены за квадратный метр общей площади жилья на вторичном рынке в г. Моства.

4.   Основными стратегическими задачами Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости являются:

а) оценка комплексов и отдельных объектов городского недвижимого имущества, проведение оценок рыночных и иных видов стоимости запросам граждан и юридических лиц;

верно

б) государственная регистрация и оформление документов о правах на объекты недвижимости в жилищной сфере.

Неверно

5. Рынок недвижимости в зависимости от способа формирования, а также от типа совершаемых сделок подразделяется на первичный, вторичный и рынок аренды.

Неверно. Разделяют первичный и вторичный рынок.

6. Зонирование – юридический механизм, применяемый правительством для ограничения использования находящейся в частном владении недвижимости.

Неверно

Основной инструмент гибкого регулирования в городах при планировании градостроительства – зонирование (функциональное, территориально-экономическое, строительное, ландшафтное), которое является устойчивой формой контроля за использованием земель поселений.

7. В Санкт-Петербурге зонирование осуществляется государством, город поделен на 17 зон.

Верно

Задание 3

Задача 1

Вы были наняты для оценки участка земли в коммерческом зонировании небольшой фирмой. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для большого супермаркета, гостиницы, театра или сети торговых магазинов. Ваши исследования открыли следующую информацию:

• Большой супермаркет:

- Стоимость новых улучшений - 650000 долл.

- Чистый операционный доход - 105000 долл.

- Норма прибыли улучшений (коэффициент капитализации) - 12%

- Коэффициент капитализации для земли - 10%

• Гостиница:

- Стоимость новых улучшений - 750000 долл

- Чистый операционный доход - 126000 долл.

- Норма прибыли улучшений - 16%

- Коэффициент капитализации для земли -10%

• Театр:

- Стоимость новых улучшений - 950000 долл.

- Чистый операционный доход - 130000 долл.

- Норма прибыли улучшений - 12%

- Коэффициент капитализации для земли - 10%

• Сеть торговых магазинов:

- Стоимость новых улучшений - 800000 долл.

- Чистый операционный доход - 105000 долл.

- Норма прибыли улучшений - 12%

- Коэффициент капитализации для земли - 10%

Отметить и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования.

Решение:

Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых; юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки.

Для определения стоимости земли необходимо сначала найти доход от улучшений, который определяется как произведение стоимости улучшений на норму прибыли улучшений.

Затем находится доход от земли: из чистого операционного дохода вычитается доход от улучшений.

Стоимость земли - это деление дохода от земли на коэффициент капитализации земли.

Рассчитаем стоимость земли для различных проектов:

Большой супермаркет:

Доход улучшений = 650000 * 0,12 = 78000 (долл.)

Доход земли = 105000 -78000 = 27000 (долл.)

Стоимость земли = 27000 / 0,1 = 270000 (долл.)

Гостиница:

Доход улучшений = 750000 * 0,16 = 120000 (долл.)

Доход земли = 126000 - 120000 = 6000 (долл.)

Стоимость земли = 6000 / 0,1 = 60000 (долл.)

Театр:

Доход улучшений = 950000 * 0,12 = 114000 (долл.)

Доход земли = 130000 - 114000 = 16000 (долл.)

Стоимость земли = 16000/0,1 = 160000 (долл.)

Сеть торговых центров:

Доход улучшений = 800000 * 0,12 = 96000 (долл.)

Доход земли =105000 - 96000 = 9000 (долл.)

Стоимость земли = 9000 / 0,1 = 90000 (долл.)

Оформим полученные результаты в виде таблицы:

	Большой супермаркет	Гостиница	Театр	Сеть торговых центров
ЧОД, $	105 000	126 000	130 000	105 000
Стоимость улучшений $	650 000	750 000	950 000	800 000
Стоимость земли, $	270 000	60 000	160 000	90 000

Ответ: создание большого супермаркета является наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования земли.

Задача 2

Какая единица сравнения наиболее приемлема при оценке земли под застройку здания или бизнес-центра?

1.   Цена за квадратный метр общей площади участка земли, руб./м²;

2.   Количество комнат в офисе, шт.;

3.   Количество офисов в здании, шт.;

4.   Цена за квадратный метр общей, полезной и сдаваемой в аренду площади, руб./м².

Ответ:

1.   Цена за квадратный метр общей, полезной и сдаваемой в аренду площади, руб./м².

Задача 3

Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст улучшений (здания) по результатам продажи, если стоимость продажи $75 000, стоимость участка $17 000, а стоимость восстановления $74 000.

Решение:

Улучшения = стоимость продажи - стоимость участка = 75-17=58 тыс.долл.

Коэффициент износа = улучшения / стоимость восстановления =

= 58/74=0,78

Эффективный возраст улучшений здания = срок экономической жизни * коэффициент износа = 120*0,78=93,6 лет.

Задача 4

Склад 40*50м имел удобное расположение около основной дороги. Но в прошлом году было завершено строительство нового шоссе, которое оттянуло основной поток автомашин на 5 км. От старой дороги, рядом с которой находится объект оценки. В результате уровень арендной платы упал на 20 центов / м² в год по сравнению с тем, какой она была бы, будь склад ближе к новому шоссе. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равняется 5.

Какова сумма экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды?

Решение:

Площадь склада: 40*50=2000м²

Снижение уровня арендной платы за склад: 2000*0,2=400 долл.

Сумма экономического устаревания = снижение уровня арендной платы * рентный мультипликатор = 400*5=2000 долл.

Задача 5

Г-н Иванов купил квартиру стоимостью 20 000 д.ед. с привлечением ипотечного кредита. При оформлении сделки он заплатил фирме 3000 д.ед., а остальные обязался выплатить в течение года под 35 % в год. Определите сумму ежемесячных платежей по кредиту.

Решение:

Остаток долга: 20000-3000= 17000 ден. Ед.

Сумма долга с процентами:

Ежемесячные платежи:

Список используемой литературы

1. Экономика недвижимости/ Под ред. докт. экон. наук, проф. В.И.Ресина. – М.: Дело, 2006. – 453с.

2. Бочаров П.П., Касимов Ю.Ф. Финансовая математика. – М.: Гардарики, 2007. – 381с.

9