книги / Сдвижение горных пород и защита подрабатываемых сооружений

Для несведущих владельцев земельной собственности бывает трудно доказать, что данный ущерб причинен именно подработкой, а не является следствием строительных дефектов здания, так как без вспомогательного обо­ рудования и специальных знаний в области геодезии невозможно установить наличие сдвижений земной поверхности, если не считать случаев, когда на­ клон зданий может быть обнаружен визуально. Из беглого ознакомления с многими сотнями чертежей горной графической документации, хранящихся в управлении горной промышленности, на которых фиксируется ход развития горных работ, он также не сможет сделать какие-либо выводы без помощи специалиста.

Законодателями также не был предусмотрен вещественно гарантирован­ ный отказ от предъявления требований о возмещении причиняемого подработ­ кой ущерба при продаже земельных участков, принадлежавших горному пред­ приятию, вследствие чего установленное законом регулирование цен путем взаимного соглашения, наоборот, перекладывает риск ущерба от подработки на нового владельца земельного участка. Это защитное мероприятие горной промышленности многократно вынуждало население горнопромышленных райо­ нов при развитии в этих районах новых отраслей промышленности, не желав­ ших страдать от воздействия подработки, брать на себя поручительство о воз­ мещении ущерба и затрат на мероприятия по защите сооружений от воздей­ ствия подработки. При доброжелательных общественных отношениях и взаи­ мопонимании при использовании наземного и подземного пространства можно заблаговременно достаточно полно учесть нужды связанной с данным районом горной промышленности в рамках регионального планирования, т. е. при составлении перспективных планов строительства. В районах, особенно опас­ ных в отношении сдвижения земной поверхности, можно пойти навстречу требованиям горной промышленности, запретив на некоторый определенный срок строительство зданий и сооружений. В Рурской области ФРГ улучшение качества частных землевладений, явившееся следствием проводимой горной промышленностью индустриализации, по мнению горнопромышленников, в из­ вестной мере может рассматриваться как компенсация ущерба от подработки,

ФРГ, говорят уже на протяжении нескольких десятилетий. После второй миро­ вой войны был предложен ряд проектов, в том числе разработанный Министер­ ством экономики ФРГ в 1971 г. «Проект федерального горного закона». Этим проектом предусматривается, в числе прочего, ответственность за ущерб, причиненный горными разработками отдельным лицам, однако при этом не при­ нимается в расчет ущерб вследствие иммиссии, поскольку под «эксплуатацией горного предприятия» понимается только разведка и извлечение полезного ископаемого, но не обогащение и коксование угля. По всей вероятности, для землевладельцев будет выгодно то, что ущербом от воздействия подработки будет считаться любое повреждение, вызванное сдвижением земной поверхности. При этом обязанность доказывать, что данное повреждение вызвано причи­ нами, не имеющими отношения к горному делу, ложится на самих горнопро­

мышленников г. Кроме того, в проекте предусматривается ряд мероприятии по упорядочению возмещения ущерба от подработки. Государством должны быть установлены районы, в которых строительство должно производиться только с применением защитных мероприятий, так что в этих районах отпадает необходимость в специальном предупреждении о возможности сдвижения земной поверхности. Затраты на защитные мероприятия будут нести строи­ тели (для жилых домов — в размере до 3% стоимости строительства, для про­ мышленных зданий — до 10% и для предприятий общественного транспорта — до 25%). Все затраты сверх указанных выше должно нести горное предприя­ тие. Оно также обязано выполнять измерения, связанные с наблюдением за сдвижением земной поверхности, и доводить результаты этих измерений до всеобщего сведения. Предприятиям общественного транспорта предоставляются преимущественные права по сравнению с горными предприятиями.

от подработки может быть предъявлено в течение 30 лет, считая с момента прекращения процесса сдвижения (Бельгия); за ущерб, причиненный подра­ батываемым сооружениям, выплачивается двойное возмещение в форме стои­ мости ремонта и компенсации за снижение ценности (Франция, Бельгия); возмещение ущерба производится в основном в денежной форме (Япония, Бельгия); государство берет на себя возмещение причиненного подработкой ущерба во время войны (Япония); если национализированное горное пред­ приятие причиняет ущерб железной дороге, также национализированной, то оно компенсацию за этот ущерб не выплачивает (Франция); предъявление горнопромышленникам судебного иска на возмещение ущерба предопределяет виновность их в этом ущербе (Нидерланды); для возмещения ущерба от под­ работки предварительно должен быть представлен залог (Франция, Япония); при недостаточно надежной герметизации стен подвальных помещений в но­ вых зданиях ущерб от повторного подъема уровня грунтовых вод, происшед­ шего после ликвидации горного предприятия, возмещению не подлежит (страны СЭВ); в районах, где должны применяться мероприятия для защиты от воз­ действия подработки, строительные организации обязаны согласовывать с гор­ ным предприятием вопрос о выборе наиболее целесообразного способа защиты зданий (страны СЭВ); угроза возможного воздействия горных разработок не считается фактором, могущим снизить ценность земельного участка с точки зрения возможности его застройки (Франция); о повторных случаях причи­ нения ущерба от подработки должно ставиться в известность Главное упра­ вление строительных работ (Великобритания).

1 В связи с этим горнопромышленники опасаются, что строительные организации утратят интерес к целесообразному проектированию и сооружению зданий, так как с пелыо получения возмещения за причиненный ущерб отдельные недостатки зданий, обусловленные дефектами строительства, могут быть отнесены к повреждениям, вызванным подработкой.

13.3.

Расчет степени снижения ценности зданий и сооружений, вызванного подработкой

Если поврежденный объект не может быть восстановлен по техническим при­ чинам и остаются неустранимые повреждения, вызванное этим снижение цен­ ности данного объекта подлежит компенсации в денежной форме. К поврежде­ ниям такого рода относятся главным образом наклон здания, подвергшегося неравномерной осадке, снижение урожайности на земельных участках, исполь­ зуемых для сельского хозяйства, вызванное изменением режима грунтовых вод, а также снижение ценности земельных участков с точки зрения их при­ годности для застройки, обусловленное угрозой возможного воздействия под­ работки.

13.3.1.

Наклон зданий как основа для оценочных расчетов

меньшая привлекательность здания для покупателя; меньшая привлекательность здания для съемщика или арендатора и сни­

жение получаемого владельцем здания дохода.

Затруднения при использовании здания выражаются в самопроизвольном открывании или захлопывании дверей и оконных створок, неудобстве при рас­ становке мебели у наклонных стен, а также в наклоне поверхности столов и скатывании по этой поверхности круглых предметов. Однако эти затрудне­ ния, так же как и ухудшение внешнего вида здания, трудно выразить числен­ ной величиной снижения ценности здания. Структурные ослабления не свя­ заны с наклоном здания какой-либо математической зависимостью, но если учесть, что наклон здания всегда сопровождается незначительным искривле­ нием земной поверхности, нарушающим связи между отдельными элементами несущих конструкций или по меньшей мере создающим в этих элементах до­ полнительные напряжения, то окажется, что структурные ослабления яв­ ляются фактором, существенно влияющим на снижение ценности здания и на его продажную стоимость. Несмотря на то, что все заметные трещины в стенах всегда можно заделать за счет причинившего ущерб горного предприятия и в качестве неустранимых дефектов останутся только очевидные ослабления несущих конструкций (столбов, колонн и перекрытий), всегда можно опа­ саться, что от покупателя не ускользнут волосные трещины и небольшие за­ зоры в растворе, заполняющем швы кирпичной кладки, и в элементах из строи­ тельного камня. Подобные повреждения штукатурки и кирпичной кладки, даже если они и невидимы, способствуют увлажнению и промерзанию стен.

Рис. 229.

Зависимость снижения стоимости АС здания от его

наклона vz:

1 — надбавка, учитываю щ ая структурн ое ослабление; 2 — кри ­ вая по Л ейендеккеру; 3 — кривая, построенная в соответствии с соглаш ением; 4 — кривая по Веннгофену

О W ZO 30 kOV’Z'MMlM

Все сказанное относится не только к продаже здания, но и к сдаче его в наем или аренду. Примером такого снижения ценности зданий может служить то, что владельцам претерпевших наклон жилых домов приходится брать с жиль­

цов пониженную квартирную плату.

Величина снижения ценности любого поврежденного предмета опреде­ ляется, как правило, сравнением продажных цен поврежденного и неповре­ жденного предметов (разность продажных цен). В случае ущерба, причиня­ емого подработкой, такой метод сравнения имеет тот недостаток, что в доку­ ментах, которыми оформляется торговая сделка, цена самого здания, неоиходимая для расчета степени неполноценности, указывается не отдельно, а вместе с ценой земельного участка, на котором находится здание. Поскольку продажа зданий часто вообще не предусматривается и поэтому сравнение про­ дажных цен однотипных зданий в поврежденном и неповрежденном состоя­ нии с учетом равноценности их земельных участков возможно лишь в весьма редких случаях, должен быть найден не зависящий от условий купли-продажи способ определения снижения ценности зданий, позволяющий быстро полу­ чить нужный результат и основывающийся на методах расчета, легко подда­ ющихся контролю. Из перечисленных выше факторов, влияющих на снижение ценности здания, объективному определению поддается только наклон. Что касается остальных факторов, то, как показывает опыт, их количественная оценка существенно зависит от субъективного восприятия и от опытности производящего оценку эксперта. Поэтому уже на протяжении многих десят­ ков лет основой для определения общего снижения ценности зданий служит легко поддающийся измерению их наклон, причем исходят из того, что с ростом наклона прогрессивно возрастают все остальные отрицательные показатели — трудность использования здания, структурные ослабления, сниЖение ПР0_ дажной цены здания и получаемого от него дохода.

Вскоре после окончания первой мировой войны была предложена фор­ мула, выражающая взаимосвязь между наклоном зданий и снижением их ценности (Лейендеккер), по которой снижение ценности, выраженное в про­ центах от стоимости здания, прогрессивно возрастало с увеличением наклона, достигая 75% при наклоне, равном 50 мм на 1 м длины здания (рис. 229).

Этот множитель (0,64) был определен как среднее арифметическое из наклонов большого числа лучей, лежащих в некоторой наклонной плоскости. Вектор s^aBHoro наклона пересекает изолинии равных высот (горизонтали) накло­ ненной к горизонту и дополнительно искривленной поверхности там, где рас­ стояния между этими изолиниями в проекции на горизонтальную плоскость являются минимальными. В Рурской области после заключения упомянутого выше соглашения 1962 г. обычно вычисляют наклон по уклонам, измеренным

.в трех направлениях.

В качестве примера определения снижения ценности здания по его на­ клону приведем выдержку из решения высшего земельного суда г. Гамма: ч<Владелец дома в 1934 г. получил возмещение ущерба, когда наклон здания составлял 14,3 мм/м. После этого наклон здания к 1959 г. возрос до 22,1 мм/м, я затем к 1964 г. уменьшился до 21,1 мм/м. По мнению суда, следует исходить из наибольшего наклона, имевшего место после 1934 г.». Для изменения на­ клонов от 14,3 до 20,0 мм/м снижение ценности составит 5,7 2 = 2,85%, а для интервала от 20,0 до 22,1 мм/м еще 2,1%. Таким образом, общее сниже­ ние ценности здания составит 2,85 + 2,1 = 4,95% стоимости. Представители горного предприятия в подобных случаях обычно не заявляют протеста, осно­ ванного на истечении срока -давности, так как их больше беспокоят случаи, когда прошел значительно больший срок, чем приведенный в рассмотренном примере.

13.3.2.

Определение стоимости здания или сооружения

Если определить стоимость сравнением продажных цен невозможно, то это можно сделать по реальной ценности или по получаемому от эксплуатации здания доходу (табл. 25). В частности, высший земельный суд г. Га^Ма одна­ жды уже признал допустимым определение стоимости здания по его реальной ценности (решение от 4 июля 1936 г.). Реальная ценность здания вычисляется по затратам на постройку нового здания взамен поврежденного с учетом раз­ личных влияющих обстоятельств. На оплату труда архитекторов, инженеров и представителей ведомственного надзора для зданий, построенные после 1 января 1938 г., сметой предусматривается сумма в размере 8% стоимости здания. Затраты на благоустройство (мощение двора, устройство ограждений, садов, озеленение) во внимание не принимаются. Против применения послед­ него из перечисленных методов определения стоимости — по получаемому доходу — говорит то, что в определенные периоды квартирная плата снижается и доход от эксплуатации дома зависит в значительной степени от способностей владельца. До первой мировой войны оба метода определения стоимости зда­ ний — по реальной ценности и по доходу — давали в общем Димерно

Правовые вопросы, возникающие в связи с подработкой зданий и сооружений

мости земельного участка по доходу плюс — минус конъюнктурная по­ правка

одинаковые результаты. Реальная ценность здания определяется у^но^ нием его объема (м3) на некоторый множитель, который зависит от сост0яш*я зда" ния. Для контроля можно определить также стоимость здания по получае­ мому от его эксплуатации доходу с учетом процентных отчислений \не мепее 7%), эксплуатационных расходов, а также налогов.

После первой и второй мировых войн стоимость жилых домов возросла, но не в такой степени, как стоимость других объектов, в связи с не>1еД^е1ШОЯ выплатой в размере 50% единичной стоимости, «замораживанием» кяаР№РН0И платы, дотациями, повышением требований к оборудованию санузлов К изме­ нением качества строительства. Использующиеся для промышленКых Долей или расположенные в выгодном положении здания часто, наоборот* приооретали такую продажную цену, которая с точки зрения достижимо10 Д°х°Да превосходила восстановительную стоимость зданий. Поэтому мет°Д °Деыки по получаемому доходу в течение длительного времени нельзя было применять при оценке ущерба от подработки. После того как ограничение раз>*еРа кваР~ тирной платы было отменено, снова стало возможно применять ме^°Д °Деики по доходу в общих операциях по покупке или продаже земельных участков. Применение метода оценки зданий по получаемому доходу теперь не встре­ чает возражений со стороны судебных органов и при решении споров °б ущербе от подработки. При этом, чтобы определить сумму дохода, получаемого от 3Да_ ния, нужно умножить устойчивый достижимый ГОДОВОЙ ЧИСТЫЙ ДОХОД, рав­ ный валовому доходу (квартирная плата, аренда) за вычетом экспДУа,ГаДиоп“ ных расходов (от 20 до 35%), на коэффициент капитализации. Этот коэффи­ циент определяется в зависимости от остающегося срока службы здания и от принятого размера налогов. Так, например, при остающемся сроке службы,

ву цену 1 м3 здания в 1913 г., принимаемую за 100%. В эту величину затем вводится поправка за удорожание, в соответствии с ведомственным индексом цен, а затем учитывается износ здания на момент причинения повреждений, в соответствии с продолжительностью существования здания, по формуле: стоимость здания равна восстановительной стоимости в ценах 1913 г., умно­ женной на индекс цен, минус амортизация.

Цены на 1 м3 здания в 1913 г. можно взять из ценника Росса [347]. Так, например, 1 м3 из кирпича для подвального этажа стоил в 1913 г. от 7 до И ма­ рок, для первого и верхних этажей домов в поселках — от 9 до И марок, для многоквартирных доходных домов — от И до 13 марок и для чердачных (ман­ сардных) этажей с черепичной кровлей — от 4 до 6 марок, в зависимости от ка­ чества и эксплуатационного состояния. Если в эти данные не входят побочные строительные расходы, они должны быть добавлены особо. Строительный объем здания вычисляется по внешним поверхностям нижнего и верхнего этажей. Легкие надстройки, веранды, проемы для проезда транспорта и бал­ коны не учитываются. Срок службы жилых домов можно принимать равным

100 годам; срок службы промышленных сооружений (пакгаузов, ангаров, многоэтажных сооружений) с деревянными несущими конструкциями коле­ блется в пределах 30—50 лет, а кирпичных или железобетонных — от 50 да до 100 лет.

«Реальная стоимость» земельного участка слагается из стоимости самого участка и расположенных на нем сооружений, причем стоимость земельного участка определяется методом сопоставления с ценами на аналогичные уча­ стки. Наконец, продажная цена земельного участка (вместе с расположенными на нем строениями) выводится из его реальной стоимости с учетом конъюнк­ турных условий рынка земельных участков. Для обоснования могут быть приведены также цены, полученные сопоставлением и вычисленные по полу­ чаемому от эксплуатации зданий доходу. Таким образом, получается некоторое расхождение между «покупной ценой» и «продажной ценой» и между «реаль­

личные годы (принимая цены для каждого исходного года за 100%) выража­

Этот ведомственный индекс строительных цен при расчете снижения стои­ мости используется в качестве переходного коэффициента, позволяющего

оцениваться главным образом с экономической точки зрения, так как в город­ ских условиях большая часть домов сносится ранее, чем истечет технический срок их службы (зависящий в основном от прочности основных элементов конструкции, не поддающихся замене), поскольку они становятся несовре­ менными и нерентабельными (экономическое снижение ценности). Эта эконо­ мическая устарелость, в соответствии с упоминавшимся выше , соглашением между горнопромышленниками и домовладельцами, учитывается при помощи

Зависимость степени износа домов от их возраста (техническое снижение ценности) может быть выражена показанной на рис. 231 параболической кривой 1. За счет строительных улучшений износ дома может быть на некоторое время задержан, однако это можно установить только в результате непосред­ ственного осмотра и оценки на месте. Чрезвычайные меры (реконструкция, капитальный ремонт) могут уменьшить определенную при осмотре степень снижения ценности примерно до 2/3. При решении вопросов об износе домов вследствие подработки ранее исходили из линейной зависимости, показанной на рис. 231 линией 5, соответствующей росту износа на 1% в год, что с точки

Т, годы

Рис. 231.

Зависимость степени снижения стоимости ДСП здания от его возраста Т в связи с техническим и моральным износом и по экономическим причинам

зрения упрощения расчетов и общей оценки повреждений по наклону зданий было целесообразно и оправдано. В настоящее время, после того как определена общая скидка на экономическое снижение ценности здания, техническое сни­ жение ценности определяют с учетом эксплуатационного состояния здания (зависимость, показанная на рис. 231 кривой 2). Заметное снижение дохода от эксплуатации здания, обусловленное его строением и износом, наступает несколько позже — эта зависимость показана на рис. 231 штриховой кривой 4.

Примеры. Жилой дом строительным объемом 1500 м3, построенный в 1930 г., оценеп в 15 000 марок, исходя из стоимости постройки в 1913 г., составлявшей 10 марок за 1 м3. Стоимость строительства нового дома взамен поврежденного подработкой, вычисленная на момент обнаружения повреждений (измерение наклона, выполненное в ноябре 1972 г.), составляет 15 000-8,138 = 122 070 марок. Из этой суммы вычитается скидка на износ, которую можно определить двумя способами: исходя из линейной зависимости (1% в год) она составит 122 07042% = 51 269 марок, а в соответствии с новым соглашением будет равна 15% (экономическое снижение) 4- 30% (техническое снижение, кривая 2 на рис. 231)

= 45%, т. е. 122 070-45% = 54 932 марки. Таким образом, стоимость строительства дома заново составит (в зависимости от способа расчета) 70 801 или 67 138 марок, ущерб, вычис­ ленный по снижению ценности в зависимости от наклона (5%), составит соответственно 3540 или 3357 марок. Множитель 8,138 получается делением индекса цен 1972 г., равного 813,8, на 100 (индекс цен 1913 г.).

Если, например, известна стоимость строительства возведенного в 1958 г. дома, вклю­ чая побочные расходы (оплату труда архитектора), равная 65 000 марок, и если сумма соот­ ветствует обычным для данного периода ценам на постройку зданий (не считая затрат на вспомогательные сооружения), то по приросту индекса строительных цен с 1958 по 1972 г. можно определить стоимость этого дома в настоящее время: 65 000-2,342 = 152 230 марок. Если вычесть скидку на износ, которая исходя из линейной зависимости (1% в год) соста­ вит 152 230-14% = 21 312 марок, а в соответствии с упомянутым выше соглашением 152 230