Глава 2. Виндикационный иск

1. Виндикация является самым востребованным способом защиты права собственности на имущество. Видимо по этой причине применение данного иска по правилам ГК РФ вызвало к жизни ряд проблем, ранее либо не столь актуальных, либо вообще не возникавших в правоприменительной практике. К их числу можно отнести следующие: соотношение виндикации и реституции как способов защиты, направленных на получение имущества; правовое положение добросовестного приобретателя, отразившего виндикационные притязания собственника (в том числе по мотиву пропуска срока исковой давности) по отношению к спорному имуществу; отличительные признаки добросовестности в правилах о виндикации от общих (ст. 6 и ст. 10 ГК РФ), а также иных конкретных представлений о добросовестности (ст. 234 ГК РФ); соотношение имущественных интересов собственника и добросовестного приобретателя в правилах о виндикации; вопрос о наличии в действующем законодательстве нормы о приобретении в собственность имущества от несобственника либо о необходимости законодательного закрепления такой нормы; возможность судебного оспаривания собственником отчуждательной сделки с его имуществом, в которой он не участвовал; влияние системы регистрации недвижимостей на предъявление и рассмотрение по существу виндикационного иска; необходимо ли внедрение в российскую правовую систему принципа бесповоротности зарегистрированного права на недвижимое имущество. Поскольку вопросы, составляющие существо названных проблем, переплетаются, взаимно проникают и влияют друг на друга, то данные обстоятельства не могли не учитываться при рассмотрении этих проблем.

Виндикационный иск, как вещно-правовой способ защиты права собственности, характеризуют следующие отличительные признаки: незаконность владения ответчика (т.е. не по воле собственника); индивидуальная определенность истребуемого имущества; отсутствие обязательственных отношений между истцом и ответчиком по поводу спорной вещи; нахождение спорной вещи во владении ответчика; наличие спора о праве на вещь, выраженного в форме непризнания ответчиком права истца и отказа возвратить вещь; обязанность истца подтвердить наличие у него права собственности на спорную вещь (если спор о недвижимости, то представить доказательства государственной регистрации права собственности).

2. Сложность проблемы соотношения реституции и виндикации требует юридической точности пользования понятиями и терминами. Говоря о сущности виндикационного притязания и требования реституции, можно заключить о схожести целей истцов, так как в обоих случаях их конечным устремлением будет возврат утраченного имущества, тогда как схожесть позиции ответчиков сомнительна с юридической точки зрения, за исключением стремления отразить исковые требования и оставить спорное имущество у себя. При реституции по правилам ст. 167 ГК РФ ответчик возвращает все полученное контрагенту по сделке, опираясь на обязательственные отношения между ними. Именно эта предшествующая обязательственная связь служит стержнем для применения правил о реституции, сосредоточенных в ст. 167 ГК РФ. Особо следует подчеркнуть, что при реституции ответчик имеет встречные притязания к своему контрагенту по сделке и вправе потребовать возврата встречного предоставления, переданного за полученное имущество.

Сущность виндикации как раз и состоит в отсутствии обязательственных отношений между истцом и ответчиком по поводу спорной вещи. И уж в этой ситуации ответчик не может иметь каких-либо имущественных притязаний к виндиканту (здесь оставим за пределами обсуждения вопрос о расчетах по ст. 303 ГК РФ).

Поэтому содержание этих юридических явлений (виндикации и реституции) не позволяет утверждать о схожести позиций ответчика в том и другом случае.

В правилах о реституции добросовестность не упоминается еще и потому, что возврат полученного по недействительной сделке имущества не обусловлен наличием субъективного права на имущество у контрагента до совершения сделки. Поскольку возвращение имущества осуществляется между сторонами сделки, то обстоятельство наличия или отсутствия добросовестности утрачивает свое значение. Такая законодательная конструкция выглядит вполне логичной, если учесть, что применение последствий недействительности сделки не тождественно восстановлению положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ).

Отсюда возникает вопрос: насколько реституция выступает способом защиты права, а не средством разрушения обязательственных связей и состоявшихся имущественных отношений? Немногие правовые системы позволяют иметь такое мощное средство "разрушения" сделок. Напротив, в устоявшихся гражданских кодификациях четко просматривается стремление к сохранению сделки и использованию иных гражданско-правовых средств к поддержанию баланса имущественных интересов участников сделки и лиц, чьи права и законные интересы так или иначе затронуты данной сделкой.

На пути разрешения проблемы противостояния виндикации и реституции встает немало трудностей. Сюда можно отнести практически ничем не ограниченную реституцию наряду с ограниченностью виндикации. Немалую сложность вызывает наличие теоретической и практической возможности у любого заинтересованного лица предъявить иск о применении последствий недействительности в отношении ничтожной сделки. Из чего следует неопределенность в "протяженности" этой заинтересованности. По прошествии какого числа сделок по отчуждению утраченного собственником имущества у последнего сохраняется интерес для предъявления такого требования? Одной из главных трудностей на этом пути является юридическая неопределенность правового режима принадлежности имущества после отказа в его виндикации собственнику по ст. 302 ГК РФ. К этому же ряду можно отнести и проблемы приобретательной давности. Если лицу становится известным, что он является не собственником, а владельцем по давности, то каким образом обозначать его правовое положение до этого момента: собственник, незаконный владелец или как-то иначе?

Учитывая тесную взаимосвязь перечисленных норм в рассматриваемой проблеме, можно предположить, что ее разрешение невозможно без законодательных изменений.

В ходе рассуждений по этой проблеме возникает еще один вопрос. Насколько соотносится двусторонняя реституция, резко изменяющая имущественное положение участников гражданского оборота помимо их воли, с одним из основополагающих начал гражданского законодательства о свободе физических и юридических лиц в установлении своих прав и обязанностей на основе договора? Ведь действующее законодательство содержит немало норм об оспоримых сделках, когда при определенных условиях сделка сохраняется.

Не следует забывать о том, что виндикация непосредственно защищает право собственности, а реституция в первую очередь направлена на восстановление фактического положения, в котором находились участники недействительной сделки до ее совершения. Защищаются ли при этом права контрагентов и какие права, является вторичным следствием реституции, поскольку сама реституция права на вещь не защищает и не устанавливает. Подобное восстановление не может быть как идеальным - по причине видоизменения имущества (износ, реконструкция, ремонт и пр.), так и реальным - в случае потребления, утраты или его дальнейшего отчуждения.

Возможно, именно поэтому законодатель отграничил реституцию от такого способа защиты гражданских прав, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ).

Острота вопроса о противостоянии реституции и виндикации, как гражданско-правовых способов защиты, направленных на возврат имущества, нашла свое отражение в позиции Конституционного Суда РФ, обозначенной в Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева".

Изложенные в нем аргументы и выводы представляются весьма интересными как для практики, так и для теоретических исследований. Остановимся подробнее на некоторых из них.

Из вывода, содержащегося в резолютивной части Постановления, о нераспространении на добросовестного приобретателя общих положений о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, четко усматривается, что добросовестность не приобретает всеобъемлющую юридическую значимость для реституции. Это означает, что при применении последствий недействительности сделки к отчуждательной сделке, совершенной неуправомоченным лицом и не соответствующей закону по иным основаниям, при возврате сторонами полученного по сделке не имеется оснований учитывать их добросовестность в ее понимании, содержащемся в ст. 302 ГК РФ. Хотя, безусловно, поведение сторон должно оцениваться на предмет соответствия пределам осуществления гражданских прав (ст. 10 ГК РФ).

Конституционный Суд РФ подтверждает, что сделка по отчуждению имущества, совершенная лицом, не имеющим правомочий на отчуждение, закону не соответствует. Исходя из того, что помимо общих последствий недействительности сделки (п. 1 и п. 2 ст. 167 ГК РФ) закон может предусматривать иные последствия (ст. 168 ГК РФ), Конституционный Суд РФ указывает таковыми правила ст. 302 ГК РФ для упомянутой сделки.

Можно ли говорить в этом случае, что виндикация становится частным случаем реституции. Юридической литературе известны и полярные точки зрения о реституции как частном случае виндикации <1>. Очевидно, что содержанием виндикации не является возврат полученного по сделке. Напротив, имущество присуждается виндиканту, а не лицу, от которого приобретатель его получил. В таком случае тождества между реституцией и виндикацией быть не может.

--------------------------------

<1> См.: Тузов Д.О. Реституция в гражданском праве: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 1999. С. 15.

Не имеется оснований для вывода о взаимозаменяемости этих институтов, что также ясно дал понять Конституционный Суд РФ. Если вещь невозможно возвратить путем виндикации, то нет оснований для ее возврата с помощью реституции через применение последствий недействительности сделки в отношении ряда сделок, по которым передавалось спорное имущество.

Не следует забывать, что реституция и виндикация - это разные способы защиты имущественных интересов участников гражданского оборота. После принятия данного Постановления не расширилась почва для представления виндикации как частного случая реституции. Особенно если учесть, что истребованием имущества от добросовестного приобретателя отнюдь не ограничивается сфера применения виндикационного иска.

Вместе с тем из данного Постановления вовсе не следует вывод о том, что собственник (имеющий право на виндикацию) лишается возможности предъявить иск о признании недействительной сделки, по которой неуправомоченное лицо отчуждало его имущество. Ведь правовым мотивом подачи виндикационного иска как раз и служит ничтожность данной сделки. Поэтому, на наш взгляд, не имеется оснований отказать собственнику в наличии интереса к судебному оспариванию этой сделки.

Общие положения об оспаривании сделок (гл. 9 ГК РФ) не содержат запрета на предъявление иска о признании недействительной ничтожной сделки. Именно по этим мотивам в п. 32 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 указано на возможность рассмотрения в судебном порядке споров по таким требованиям.

При рассмотрении иска собственника о признании недействительной сделки по отчуждению его имущества лицом, не имеющим права на отчуждение, будет однозначно установлена ничтожность этой сделки. Здесь же могут быть выяснены обстоятельства недобросовестности лица, получившего имущество по указанной сделке. Даже если последующее рассмотрение виндикационного иска не приведет к положительному для собственника результату (например, в связи с истечением срока исковой давности), то наличие судебного решения о признании недействительной (ничтожной) упомянутой сделки внесет определенную ясность по поводу правового положения участников рассматриваемого казуса по отношению к спорному имуществу. Станет очевидной юридическая порочность основания поступления имущества к приобретателю. С другой стороны, не менее очевидной станет утрата собственником всякой перспективы возвратить себе вещь юридическими средствами. Наряду с этим обозначатся иные пути для компенсации имущественных потерь собственника. Например, требование о возмещении имущественного вреда, предъявленное лицу, которому собственник вверил свое имущество.

Установленная в таком судебном споре недобросовестность приобретателя, в том числе недвижимого имущества, не позволяет считать его собственником спорного имущества. Данный вывод с очевидностью вытекает из смысла положений абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, так как отражение виндикационных притязаний с помощью исковой давности не означает и не подтверждает добросовестность при получении имущества. Конструкция этой новой законодательной нормы предполагает предъявление виндикационного иска к приобретателю недвижимого имущества, зарегистрировавшему свое право, "...поскольку лишь с этого момента можно говорить об имуществе как приобретенном" <1>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Статья А.М. Эрделевского "Об истребовании имущества у добросовестного приобретателя" включена в информационный банк.

<1> Эрделевский А.М. Об истребовании имущества у добросовестного приобретателя // Хозяйство и право. 2005. N 5. С. 8.

В результате выяснения обстоятельств недобросовестности приобретателя, отразившего виндикационные притязания с помощью исковой давности, вновь возникает вопрос о наличии у него субъективного права на имущество. Ведь в основе получения имущества лежит ничтожная сделка. Именно она указана в качестве основания в государственном реестре и свидетельстве о регистрации. Насколько в этом случае будет легитимным нахождение вещи у приобретателя и дальнейший ее оборот. Государственная регистрация не может санкционировать недобросовестное приобретение чужого имущества. Поэтому регистрация должна быть аннулирована. Тогда имущество обречено попасть в режим "задавненного". Подобная перспектива не устраивает ни собственника, ни приобретателя, ни имущественный оборот в целом. Вместе с тем иного выхода действующее законодательство не предлагает.

Точка зрения о попадании имущества в режим задавненного (ст. 234 ГК РФ) после отражения добросовестным приобретателем виндикационных притязаний собственника по правилам ст. 302 ГК РФ вызывает возражения. Основное из них сводится к тому, что у владельца по давности собственник может истребовать имущество (п. 4 ст. 234 ГК РФ), а добросовестный приобретатель при наличии условий п. 1 ст. 302 ГК РФ защищен от истребования имущества собственником <1>. Как видим, за исключением возможности виндикации имущества собственником, правовое положение давностного владельца и добросовестного приобретателя мало чем отличаются.

--------------------------------

<1> См.: Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю (к вопросу о приобретении права от неуправомоченного лица) // Проблемы современного гражданского права: Сб. ст. памяти С.Н. Братуся. М., 2000. С. 134.

Если ответчику после отражения виндикационных притязаний собственника с помощью условий, предусмотренных п. 1 ст. 302 ГК РФ, не зарегистрировавшему свое право на имущество до предъявления к нему виндикационного иска, отказать в давностном владении по правилам ст. 234 ГК РФ, тогда нахождение у него имущества вообще выпадает из правового регулирования.

Неуклонное стремление отдельных авторов автоматически считать ответчика по виндикационному иску, отразившего притязания собственника, новым собственником вещи приводит к весьма неожиданным результатам.

Так, Д.О. Тузов, обсуждая известное Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева", приходит к следующему выводу: "...учитывая, что право на вещь, принадлежащее добросовестному приобретателю, не зависит от каких бы то ни было иных прав на ту же вещь и, более того, противопоставляется им в виндикационном процессе, думается, что добросовестный приобретатель рассматривается законом в качестве собственника спорной вещи с момента ее приобретения, и именно в силу этого в отношении его невозможна ее виндикация" <1>. Из этого тезиса получается, что истец и ответчик в виндикационном процессе имеют одинаковый правовой статус по отношению к спорной вещи: и тот, и другой являются собственниками. Такая идея близка к юридической утопии.

--------------------------------

<1> Тузов Д.О. Продажа чужой вещи и проблема защиты добросовестного приобретателя в российском гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2007. N 1. С. 10.

3. Для исключения подобного явления из правоприменительной практики и с целью реализации обозначенного имущественного интереса собственнику надлежит использовать виндикационный иск, так как данное притязание всегда направлено на вещь и не обусловлено наличием обязательственной связи по поводу спорной вещи между собственником и незаконным владельцем. Виндикация проистекает из вещных правоотношений, а реституция - из обязательственных, поэтому каждое из этих юридических явлений не может служить дополнением или частью другого.

Весте с тем имущественный интерес собственника, направленный на получение вещи и реализуемый с помощью виндикации, не должен стать "разрушителем" целой структуры правоотношений, сформировавшейся в результате прохождения вещи через ряд сделок, учитывая, что новые правила абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ позволяют собственнику предъявить виндикационный иск даже после государственной регистрации права собственности за приобретателем.

Здесь стоит задуматься над тем, что нормы п. 1 ст. 302 ГК РФ регулируют правоотношение, сложившееся после одной отчуждательной сделки, совершенной неуправомоченным лицом. Интересы имущественного оборота и гражданского общества в целом требуют того, чтобы действие виндикации не выносить за пределы этого правоотношения, т.е. виндикации не должно быть подвергнуто имущество, прошедшее через ряд гражданско-правовых сделок. Стремительно развивающийся гражданский оборот, куда вовлечены широкий круг лиц-собственников и огромные пласты имущества, уже сейчас дает примеры, когда одно лицо выступает истцом по виндикационному иску и одновременно ответчиком по аналогичному притязанию в отношении добросовестно приобретенного другого имущества. Иными словами, собственник, утративший владение вещью, в то же самое время может стать добросовестным приобретателем другой вещи. Компенсацию имущественных потерь участникам оборота следует осуществлять посредством возмещения убытков от своих недобросовестных контрагентов по обязательственному правоотношению по поводу спорной вещи, либо от лиц, виновных в утрате имущества, либо от лица, которое произвело отчуждение чужого имущества без волеизъявления собственника. Причем размер компенсации надлежит соизмерять со стоимостью имущества. В том числе и тогда, когда выбытие имущества из владения собственника помимо его воли произошло в результате объективно неправомерных действий государственных органов. Например, проведение службой судебных приставов публичных торгов по реализации имущества должника с нарушением закона, установленным судебным решением.

Пока такой подход к виндикации не находит закрепления в правоприменительной практике. Следствием чего служит появление так называемой фигуры добросовестного приобретателя. Таким термином в судебно-арбитражной практике обозначают субъекта - последнего приобретателя спорного имущества в цепочке сделок. На порочности всех этих сделок настаивает истец (собственник, утративший владение). При разбирательстве подобных дел суд вынужден выяснять обстоятельства того, насколько каждый последующий приобретатель добросовестнее предыдущего. Юридическая натянутость этой ситуации очевидна.

Для недопущения подобных казусов, а также в целях определения пределов действия виндикации (как это имеет место в отношении реституции в правилах п. 2 ст. 167 ГК РФ) необходимо прочное понимание того, что нормы п. 1 ст. 302 ГК РФ применимы только к правоотношению, сформировавшемуся по прошествии одной сделки, совершенной лицом, не управомоченным на отчуждение вещи.

Предложение об ограничении действия виндикации имущества с помощью правил п. 1 ст. 302 ГК РФ только в отношении первого приобретателя, получившего вещь от лица, не управомоченного на ее отчуждение, не следует отожествлять с поддержкой точки зрения о реализации в позитивном праве принципа бесповоротности зарегистрированных прав. Бесповоротность зарегистрированного права означает исключение возможности оспаривания зарегистрированного права, не говоря уже о невозможности отобрания вещи с помощью виндикации даже у первого приобретателя.

По смыслу нашего предложения виндикация недвижимой вещи по правилам п. 1 ст. 302 ГК РФ допустима только от первого приобретателя даже при наличии государственной регистрации права собственности за приобретателем, что корреспондирует с нормой абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ. Следовательно, недопущение виндикации имущества от последующих приобретателей отнюдь не обусловлено фактом регистрации за ними права собственности.

Предложенное ограничение виндикации направлено на придание устойчивости обороту недвижимостей. Хотя его внедрение потребует законодательного закрепления, так как в основе приобретения имущества будет сделка, совершенная с отступлениями от закона. В этом предложении заложена также мысль о поддержании баланса имущественных интересов между собственником и добросовестным приобретателем для того, чтобы возможности варьировать способами гражданско-правовой защиты и средствами их отражения не привели к возобладанию (предпочтению) интересов одного из названных субъектов над интересами другого.

В рассматриваемой ситуации собственник, безвозвратно утративший имущество, вправе оспорить сделки, в результате которых имущество оказалось у последнего приобретателя. Право такого оспаривания подтверждается наличием имущественного интереса собственника, обусловленного утратой имущества. Причем предъявление и удовлетворение этого иска не будет бессмысленным и бесполезным, так как послужит юридической предпосылкой для предъявления соответствующих имущественных притязаний к лицу, которое без полномочий произвело отчуждение чужого имущества, либо к лицу, утратившему имущество, вверенное ему собственником.

Эти юридические средства позволят сохранить упомянутый баланс имущественных интересов без разрушения результатов целого ряда сделок, совершенных со спорным имуществом.

Такое понимание действенности виндикации сведет к минимуму тенденции подозрительности и создания "искусственной добросовестности" в имущественном обороте и правоприменительной практике.

Данное предложение не следует рассматривать как ограничение виндикации, направленное на ее изъятие из "арсенала" юридических средств защиты права собственности. Необходимо учитывать то, что виндикационный иск применяется не только для истребования имущества от добросовестного приобретателя, но во многих других ситуациях, когда имеет место незаконное владение, т.е. владение не по воле собственника.

4. Обратившись к вопросу о значимости добросовестности во взаимоотношениях между сторонами виндикационного процесса, необходимо отметить, что многими отечественными цивилистами добросовестность в качестве составного элемента включалась в сложный юридический состав, на основании которого возникает право собственности у добросовестного приобретателя <1>. Следовательно, добросовестность однозначно свидетельствует об отсутствии права на вещь у приобретателя, поскольку собственнику нет необходимости обосновывать принадлежность себе имущества ссылками на добрую совесть. Справедливо утверждение К.И. Скловского о том, что "...юридический смысл доброй совести не в укреплении субъективного права, а в противостоянии ему" <2>. В правилах о виндикации добросовестность приобретателя противостоит требованию собственника о возврате вещи.

--------------------------------

<1> См.: Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. СПб., 1896. Вып. 2. С. 154 - 158; Трепицын И.Н. Приобретение движимостей в собственность от лиц, не имеющих права на их отчуждение. Варшава, 1907. С. 13 - 21, 522 - 529; Амфитеатров Г.Н. Вопросы виндикации в советском праве // Советское государство и право. 1941. N 2. С. 46 - 52; Черепахин Б.Б. Виндикационные иски в советском праве // Ученые записки Свердлов. юрид. ин-та. 1945. Т. 1. С. 64 - 69; Толстой Ю.К. Содержание и гражданско-правовая защита права собственности в СССР. Л., 1955. С. 137 - 142; Ерошенко А.А. Истребование личным собственником своего имущества из чужого незаконного владения // Известия Высших учебных заведений. Правоведение. 1965. N 2. С. 62 - 66; Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю (к вопросу о приобретении права от неуправомоченного лица) // Проблемы современного гражданского права... С. 132 - 133.

<2> Скловский К.И. Применение норм о доброй совести в гражданском праве России // Хозяйство и право. 2002. N 9. С. 85.

Придание добросовестности качества составляющего элемента в возникновении права на чужую вещь есть продукт насущной потребности имущественного оборота, нашедший отражение в позитивном праве, а не оправдание появления нового способа приобретения права собственности на имущество.

Только прямое указание закона может обратить добросовестное приобретение в полноценное право собственности. Подтверждением чему могут служить § 932 ГГУ, ст. 183 ГК РСФСР 1922 г.

Все это указывает на насущную потребность появления в законе нормы о приобретении добросовестным участником оборота в собственность имущества от несобственника.

Однако еще нередко современные исследователи гражданского права <1> не видят необходимости в таком изменении закона. Хотя даже маститые цивилисты приходят к выводу о необходимости возвращения подобной нормы в действующее законодательство <2>.

--------------------------------

<1> См.: Мурзин Д.В. Добросовестное приобретение имущества по договору // Проблемы теории гражданского права. М., 2003. С. 105 - 110; Тузов Д.О. Реституция и виндикация: проблемы соотношения // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3. С. 128.

<2> Рахмилович В.А. Указ. соч. С. 132 - 134.

Причем те, кто не предполагает включение в Гражданский кодекс норм о таком способе приобретения собственности, рассматривают добросовестного приобретателя в правилах ст. 302 ГК РФ в качестве собственника имущества, оставшегося у приобретателя после отклонения виндикационных притязаний. Но ведь в основе такого приобретения лежит сделка, не соответствующая закону, которая не может перенести право к приобретателю в силу своей ничтожности (по причине отсутствия права на вещь у отчуждателя).

В ст. 302 ГК РФ вообще ничего не говорится о приобретении права на вещь. Данная законодательная норма посвящена охране вещных прав собственника, и не более того. Приобретение собственности этой статьей не регулируется. Не может право собственности на имущество возникнуть в результате интерпретации законоположений, как полагает Д.О. Тузов <1>. Право собственности как один из базовых элементов правовой системы заслуживает того, чтобы его возникновение не зиждилось на предположениях или интерпретациях существующего законодательства, к чему приходят те цивилисты, которые полагают, что правила о виндикации регулируют правоотношение по приобретению имущества в собственность.

--------------------------------

<1> Тузов Д.О. Продажа чужой вещи и проблемы защиты добросовестного приобретателя в российском гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2007. N 1. С. 8.

Нежелание признать тот очевидный факт, что нормы п. 1 ст. 302 ГК РФ не делают ответчика в виндикационном процессе после отказа в удовлетворении данного иска автоматически собственником имущества, подталкивает некоторых исследователей к противопоставлению правового положения добросовестного приобретателя в ст. 302 ГК РФ и давностного владельца в ст. 234 ГК РФ <1>. Такое противопоставление помогает автору в опровержении точки зрения о том, что после отказа в выдаче имущества по виндикационному иску вещь попадает в режим "задавненной" (ст. 234 ГК РФ). Позиция Д.О. Тузова по данному вопросу базируется на одинаковом восприятии добросовестности давностного владельца в ст. 234 ГК РФ и приобретателя в ст. 302 ГК РФ. Однако из содержания этих законоположений усматривается явное отличие добросовестности в том и другом случае.

--------------------------------

<1> Там же. С. 9 - 10.

Отличие состоит в том, что добросовестность владельца по давности отнюдь не означает его неосведомленность об отсутствии юридических оснований поступления к нему имущества. Подобное трактование добросовестности давностного владельца обусловлено установлением законодателем презумпции добросовестности в качестве одного из пределов осуществления гражданских прав (ст. 10 ГК РФ). Лицо, получившее имущество без юридических к тому оснований, осознает, что только добросовестность позволит ему обрести право собственности. Перспектива стать собственником имущества стимулирует добросовестное отношение давностного владельца к другим участникам оборота. Здесь добросовестность будет означать воздержанность давностного владельца от совершения действий в ущерб интересам других лиц, с использованием обстоятельства отсутствия у него прав на имущество. Иными словами, добросовестность в период давностного владения для целей, обозначенных в ст. 234 ГК РФ, по своей юридической квалификации ближе к тому ее пониманию, которое заложено в ст. 6 ГК РФ, нежели представление о добросовестности как неосведомленности о каких-либо фактах. Такое добросовестное поведение должно продолжаться весь период давностного владения.

Добросовестное приобретение имущества в собственность от лица, не имеющего права на его отчуждение, допустимо только в силу прямого указания закона. Причем такая норма должна быть расположена в одном ряду с другими основаниями приобретения права собственности <1> (гл. 14 ГК РФ), а не содержаться в завуалированном виде в правилах о виндикации, как это предлагают некоторые авторы <2>. Двойственный характер этих формулировок свидетельствует о боязни признать, что надобность в виндикации в этом случае отпадет. Однако невозможность виндикации отнюдь не исключает наличие возможности у лица, утратившего собственность, компенсировать имущественные потери иными гражданско-правовыми средствами, обращенными к лицу, которому он вверил имущество, или к лицу, которое неправомерно распорядилось его имуществом.

--------------------------------

<1> См.: Богатырев Ф.О. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость и признание добросовестного приобретателя собственником // Законодательство. 2004. N 4. С. 43.

<2> См.: Мурзин Д.В. Добросовестное приобретение имущества по договору // Проблемы теории гражданского права. М., 2003. С. 105 - 110.

Поэтому еще раз необходимо акцентировать внимание на том, что законоположения о добросовестном приобретении в собственность имущества от несобственника представляют собой исключение из общего правила, под которым, однако, не следует понимать добросовестное приобретение в собственность имущества от собственника. В случае приобретения вещи от собственника ни позитивным правом, ни (если угодно) нравственными нормами (куда может быть причислена презумпция о доброй совести) не мыслится добросовестность приобретателя. В этой ситуации последний становится собственником без всяких оговорок, так как приобретение права состоялось посредством совершения соответствующей закону сделки с лицом, которое имело правомочие на отчуждение имущества.

Только с введением в действующее законодательство подобной нормы может сузиться почва для рассуждений о разъединении собственности и владения в существующих правилах о виндикации.

В ст. 223 ГК РФ с первого января 2005 г. внесены дополнения, допускающие возникновение права собственности на недвижимое имущество у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации. Какие изменения может привнести эта законодательная новелла в правила о виндикации?

Обращает внимание тесная взаимосвязь этого нововведения с добросовестностью по ст. 302 ГК РФ. Данная связь свидетельствует об исключительном характере возникновения права собственности у добросовестного приобретателя. Причем добросовестность имеет ключевое значение для возникновения субъективного права.

Какие-либо изменения в сущность добросовестности при виндикации эта норма не вносит. Добросовестность по-прежнему остается презумпцией, которая может быть опровергнута или подтверждена в ходе виндикационного процесса. Содержание абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ не оставляет сомнения в наличии у собственника, утратившего владение, права на предъявление виндикационного иска даже после государственной регистрации, что, в свою очередь, свидетельствует о порочности сделки, совершенной лицом, не имеющим правомочий на отчуждение имущества. Процесс доказывания добросовестности либо ее опровержения станет более сложным и громоздким по доказательственной базе, так как нарушения в сфере оборота недвижимого имущества даже с учетом системы регистрации становятся на редкость искусными.

На пути восстановления нарушенного владения собственника возврат имущества по виндикационному иску предстает как завершающее звено. Поскольку зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), то при системном толковании этой нормы с правилами о виндикации и положениями абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ приходим к выводу о том, что виндикация должна следовать за иском об оспаривании зарегистрированного права или, во всяком случае, его сопровождать. Тождества между этими притязаниями быть не может. При рассмотрении первого из них могут быть установлены обстоятельства поступления имущества к приобретателю, в том числе добросовестность или ее отсутствие. Тогда перспективы виндикации будут более определенными как в ту, так и в другую сторону.

5. Новое законоположение (абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ) обозначило ряд вопросов, вытекающих из нужд оборота недвижимого имущества и наглядно проявляющихся в судебно-арбитражной практике.

Можно ли считать рассматриваемую норму еще одним способом приобретения имущества в собственность? К этому вопросу приводит сам факт размещения рассматриваемой законодательной новеллы в гл. 14 ГК РФ. Если же данное законоположение (по замыслу его разработчиков) не относится к таковым, тогда логически следует другой вопрос: какое правоотношение регулирует эта норма? Очевидно, что не правоотношение добросовестного приобретения имущества давностным владельцем, так как положения ст. 234 ГК РФ прямо решают вопрос о государственной регистрации права собственности последнего на недвижимое имущество.

Непосредственная отсылка к п. 1 ст. 302 ГК РФ указывает на то, что эта норма относится к добросовестному приобретателю имущества от лица, не управомоченного на его отчуждение. Судебно-арбитражная практика применения абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ наглядно показывает внутреннее противоречие этого законоположения. До момента предъявления виндикационного иска лицо, названное ответчиком, не ассоциировало себя в качестве добросовестного приобретателя применительно к нормам п. 1 ст. 302 ГК РФ, так как считало себя собственником имущества, получившего вещь по приобретательной сделке, т.е. по основанию, предусмотренному законом.

Именно полагая себя собственником, это лицо осуществило государственную регистрацию данного права на вещь за собой. Скорее всего, нормой, сосредоточенной в первой части предложения абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, законодатель попытался придать правовое положение описанной ситуации.

Однако при рассмотрении виндикационного иска может быть установлен факт недействительности приобретательной сделки, т.е. объективного несоответствия ее закону.

Этот же факт будет установлен при разбирательстве дела, по которому собственник заявит иск о признании недействительной указанной сделки. Очевиден имущественный интерес собственника в предъявлении такого иска применительно к правилам ст. 166 ГК РФ.

Несомненно то, что несоответствующая закону сделка не может служить основанием приобретения права собственности на вещь. Вместе с тем ответчику вполне по силам отразить виндикационные притязания собственника, хотя бы с помощью исковой давности, чем добросовестные приобретатели зачастую и пользуются, не утруждая себя необходимостью подтверждать добросовестность приобретения вещи. В таком случае зарегистрированное право собственности добросовестного приобретателя останется незыблемым, а в основе его будет незаконная сделка.

Судебно-арбитражная практика дает многочисленные примеры искусственного формирования так называемой фигуры добросовестного приобретателя. Здесь обнаруживается очевидность противопоставления законопослушного поведения большинства участников гражданского оборота при совершении приобретательных сделок, соответствующих закону, объективно неправомерному поведению добросовестного приобретателя, получившего в собственность имущество по основанию, не предусмотренному законом.

Большинство европейских гражданских кодификаций, жизнеспособность которых проверена не только длительным существованием, но и юридической пригодностью к современным рыночным отношениям, не знают такого способа приобретения в собственность недвижимого имущества, как по не соответствующей закону сделке. Подобная уступка сделана для оборота движимых вещей. Например, правила § 932 ГГУ.

В российском гражданском законодательстве отсутствует норма о бесповоротности права. Поэтому "эксперимент" по внедрению нормы о добросовестном приобретении в собственность чужого имущества начинать лучше все-таки с оборота движимых вещей. Надо исходить из того, что невозможность для собственника возвратить утраченную движимую вещь путем виндикации, равно как и возможность отобрания у добросовестного приобретателя движимой вещи собственником, ранее утратившим владение ею, с помощью той же виндикации, в социальном, экономическом аспектах менее неблагоприятны для участников гражданского оборота, особенно для физических лиц.

Например, утрата автомобиля по названным критериям несоизмерима с утратой жилого дома или квартиры.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что рассматриваемая законодательная новелла усиливает обозначившуюся негативную тенденцию (побочное следствие внедрения системы регистрации недвижимости), когда приобрести в собственность недвижимое имущество становится проще, чем движимую вещь.

Если эта норма появилась как реакция на необходимость защиты добросовестных приобретателей жилых помещений, то она с такой же силой "бьет" по собственникам, ранее утратившим владение жильем в результате злоупотреблений и махинаций на рынке жилья, которые становятся все более изощренными.

Таким образом, системное толкование внесенных изменений в п. 2 ст. 223 ГК РФ и судебно-арбитражная практика применения этой законодательной новеллы не позволяют квалифицировать ее в качестве установленной законодателем нормы о приобретении в собственность имущества от несобственника.

Если рассматриваемая новелла - это все же попытка законодательного воплощения давно вызревавшей идеи считать добросовестного приобретателя после отражения виндикационных притязаний собственника новым собственником спорного имущества, то подобный вывод не усматривается из содержания абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ. Сторонники этой идеи в разное время предлагали подробную аргументацию в ее поддержку и давали характеристику тому сложному юридическому составу, наличие которого позволяло им считать добросовестного приобретателя новым собственником вещи после отказа собственнику в ее истребовании.

В период действия ГК РСФСР 1922 г. существовала ст. 183, которая называла покупателя (отвечавшего признакам добросовестного приобретателя) собственником купленной вещи. Из ГК РСФСР 1964 г. это норма исчезла. Нет ее и в ГК РФ 1994 г.

Очевидно то, что возможность приобретения в собственность имущества от несобственника является исключением из положений о праве собственности. Поэтому вряд ли стоит придавать подобной норме статус самостоятельного способа приобретения права собственности на имущество.

Этого не учитывают те, кто увидел в новелле ст. 223 ГК РФ ответ на вопрос о правовом положении имущества после отказа в удовлетворении виндикационного иска.

Представим ситуацию. Виндикационный иск предъявлен, когда лицо, получившее имущество от неуправомоченного отчуждателя, не успело осуществить государственную регистрацию. В ходе судебного разбирательства будет установлено отсутствие права собственности у лица, от которого ответчик получил спорное имущество, а значит, и несоответствие закону отчуждательной сделки. Если в удовлетворении виндикационного иска будет отказано, то у ответчика право собственности возникает только после государственной регистрации. Однако непонятно, на каком основании будет осуществлена подобная регистрация: несоответствующей закону сделки, известного юристам сложного юридического состава или ином? Ведь в государственном реестре должно быть прописано основание регистрации. Действующее законодательство не дает ответы на эти вопросы. Предложения Д.О. Тузова об осуществлении регистрации на основании судебных решений, в том числе об отказе в удовлетворении виндикационного иска на основании ст. 302 ГК РФ, либо об установлении в порядке особого производства фактов, имеющих юридическое значение, куда автор относит совокупность всех элементов сложного юридического состава из ст. 302 ГК РФ <1>, представляются малоубедительными по следующим причинам.

--------------------------------

<1> Тузов Д.О. Продажа чужой вещи и проблема защиты добросовестного приобретателя в российском гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2007. N 1. С. 12.

Во-первых, решение суда об отказе в удовлетворении виндикационного иска в резолютивной части не содержит вывода о признании права собственности на имущество за ответчиком. Такой вывод в этом судебном акте невозможен в принципе, так как будет противоречить основополагающим постулатам материального и процессуального законодательства о судебной защите гражданских прав.

Во-вторых, для удовлетворения обозначенного Д.О. Тузовым заявления об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в материальном праве вряд ли найдется соответствующая норма, так как положения ст. 302 ГК РФ не регулируют приобретение имущества в собственность. Не говоря уже о том, что на практике регистрирующие органы воспринимают для осуществления регистрационных действий только те судебные решения, где в резолютивной части прямо указано о признании права собственности на объект недвижимости за конкретным субъектом либо о прекращении государственной регистрации права собственности конкретного лица.

Понятно, что добросовестного приобретателя не устраивает перспектива попадания имущества в режим "задавненного" после отказа в удовлетворении виндикационного иска. Хотя с принятием ГК РФ появилась законодательная почва для этого (ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности). Не заинтересован в таком исходе имущественный оборот в целом.

По смыслу норм ст. 302 ГК РФ добросовестный приобретатель имеет статус ответчика в виндикационном процессе. И в соответствии со своим процессуальным положением в судебном споре он не может приобрести субъективное материальное право в результате рассмотрения судебного дела, даже когда в иске будет отказано. Только прямая норма закона, закрепляющая правовой режим принадлежности имущества после отказа в удовлетворении виндикационного иска, определяя этот режим как собственность добросовестного приобретателя, может разрешить данный вопрос. Однако подобного положения в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ не содержится потому, что акцент в этой норме сделан на моменте государственной регистрации права собственности приобретателя. Причем по смыслу этой нормы такой момент наступил до обнаружения добросовестности приобретателя, т.е. до подачи виндикационного иска.

Стало быть, новое законоположение в сущности повторяет норму абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Упомянутый акцент в рассматриваемой законодательной новелле послужил почвой для рассуждений о том, что "...именно с момента регистрации перехода права собственности добросовестный приобретатель получает защиту, даже если он еще не владеет недвижимостью" <1>. Не совсем понятно, о какой защите идет речь. Если о защите от виндикационного иска, то по смыслу абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ факт регистрации не препятствует предъявлению виндикационного иска. Тем более данный факт не будет препятствовать удовлетворению этого иска при установлении судом недобросовестности приобретателя. При этом виндикационный иск должен сопровождать требование об оспаривании зарегистрированного права или следовать за ним.

--------------------------------

<1> Богатырев Ф.О. Защита добросовестного приобретателя по закону и в практике арбитражных судов // Законодательство. 2006. N 8. С. 46.

6. На этой же почве Ф.О. Богатырев делает еще один категоричный вывод: "...отсутствие передачи недвижимости никак не влияет на возникновение права собственности у приобретателя (в том числе на добросовестное приобретение права собственности), момент возникновения которого жестко привязан к регистрации..." <1>.

--------------------------------

<1> Там же. С. 44.

Статья 223 ГК РФ посвящена моменту возникновения права собственности у приобретателя по договору. В соответствии с п. 1 этой статьи право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Надо полагать, из последней оговорки законодателя Ф.О. Богатырев и другие сторонники этой точки зрения делают вывод о том, что момент возникновения права собственности на недвижимую вещь не взаимосвязан с ее передачей от отчуждателя к приобретателю. Достаточно осуществить государственную регистрацию прекращения права отчуждателя и соответственно зарегистрировать субъективное право за приобретателем.

Представляется, названная точка зрения не соответствует смыслу и правовой направленности п. 1 ст. 223 ГК РФ, так же как не соответствует порядку приобретения в собственность недвижимого имущества по договору купли-продажи ( § 7 гл. 30 ГК РФ). Правила п. 1 ст. 223 ГК РФ распространяются как на движимые вещи, так и на недвижимость. Законодатель не сделал какого-либо изъятия в пользу тех или других. Содержащаяся в п. 1 ст. 223 ГК РФ формулировка нормы о возникновении права собственности на вещь, приобретенную по договору, отнюдь не означает то, что право собственности может возникнуть без фактической передачи вещи. Стороны договора вправе лишь изменить своим согласованным волеизъявлением момент времени, с которого возникает право собственности, не обусловливая его с моментом передачи вещи. Именно с моментом передачи вещи, а не с фактом самой передачи вещи. Аналогичный смысл заложен законодателем и в правило абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ, где момент возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору обусловлен с моментом государственной регистрации права. Понятно то, что последнее правило распространяется на оборот недвижимого имущества. Однако из этого законоположения не следует вывод о том, что право собственности на недвижимую вещь, приобретаемую по договору, возникает только в результате осуществления регистрационной записи, без фактической передачи вещи.

Согласно ст. 549 ГК РФ обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача имущества в собственность покупателя. Исполнение этой обязанности охватывает в том числе совершение действия по фактической передаче вещи из владения продавца во владение покупателя. Несомненно то, что владение включает в себя так называемое держание, т.е. физическое обладание вещью или, во всяком случае, возможность в любой момент времени по своему свободному волеизъявлению реально осуществить физическое обладание приобретенной вещью. На это прямо указывают положения ст. 556 ГК РФ, регулирующие порядок передачи недвижимости от продавца покупателю.

Таким образом, в действующем законодательстве не имеется правовых оснований низведения оборота недвижимого имущества к оформлению регистрационных записей в государственном реестре. По смыслу норм ст. 131 ГК РФ и соответствующих норм Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сама по себе государственная регистрация носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер. Из системной взаимосвязи положений ст. ст. 218, 223, 224 ГК РФ следует, что для приобретения недвижимости в собственность по сделке требуется наличие юридического состава, куда наряду с другими юридическими фактами входят соответствующая закону гражданско-правовая сделка по отчуждению имущества, фактическая передача имущества, государственная регистрация перехода права собственности к приобретателю.

Как видим, государственная регистрация предстает как завершающее звено, подтверждая наличие всей совокупности фактов, необходимых для приобретения недвижимости в собственность. Поэтому безосновательно придавать решающее значение регистрационной записи в обороте недвижимости. Система регистрации создавалась для упорядочения этого оборота, а не для его подмены оборотом регистрационных записей.

Сторонники точки зрения о возникновении права собственности у приобретателя, выигравшего виндикационный спор против собственника, на основании сложного юридического состава, включающего в себя фактическую передачу имущества - traditio, едва ли найдут юридически весомые доводы к отрицанию необходимости такой же передачи имущества для приобретения права собственности от управомоченного отчуждателя.

Приведенную нами аргументацию не следует рассматривать как опровержение правил передачи вещи, сформулированных законодателем в ст. 224 ГК РФ. Тем более что "облачение" фактической передачи отчуждаемой вещи в какой-либо символ (передача ключей от помещений, подписание акта приема-передачи и т.п.) не направлено на исключение свободного волеизъявления лица, заключившего приобретательную сделку, в любое время реально осуществить физическое обладание приобретенной вещью. Если приобретатель такой возможности не имеет, тогда регистрационная запись превращается в фикцию, не отражающую факт приобретения имущества в собственность. Наша аргументация - это всего лишь довод в противовес тенденции отождествления оборота недвижимостей с оборотом регистрационных записей, поскольку закономерным следствием этой тенденции будет вывод о том, что приобрести недвижимость в собственность гораздо проще, чем движимую вещь. Хотя такой подход не характерен для многих правовых систем, в том числе и тех, где регистрация недвижимого имущества осуществляется не одно столетие.

Косвенное подтверждение наших рассуждений о том, что приобретение титула на объект недвижимости по договору требует не только проведения государственной регистрации, но и передачи вещи, можно найти в позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, посчитавшего правомерным отказ арендатору, не получившему помещение от арендодателя (т.е. не вступившего во владение), в праве на использование вещно-правовых способов защиты <1>.

--------------------------------

<1> См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (п. 9) // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3. С. 24.

Упомянутый подход послужил Ф.О. Богатыреву почвой для тезиса о квалификации передачи недвижимой вещи по приобретательной сделке как условия возникновения права собственности у приобретателя в качестве юридического недоразумения <1>. Логическим завершением подобных рассуждений может стать вывод об отказе от виндикации как способа защиты владения собственника. Однако в таком качестве виндикационный иск исправно служил собственнику как движимого, так и недвижимого имущества на протяжении двух тысяч лет.

--------------------------------

<1> Богатырев Ф.О. Указ. соч. С. 46.

В юридической литературе, посвященной рассматриваемым проблемам, некоторые авторы при исследовании вопроса о моменте возникновения права на недвижимую вещь приравнивают этот момент "...к волеизъявлению органа публичной власти - регистрирующего органа, который принял решение о внесении права в реестр..." <1>. Тем самым, Бевзенко Р.С. приходит к выводу о превалировании публичного элемента над частным в определении момента возникновения права на недвижимость. Однако такая расстановка акцентов в данном вопросе не соответствует воле законодателя, сформулированной в нормах ГК РФ, регулирующих порядок определения момента возникновения прав на имущество, подлежащих государственной регистрации (п. 2 ст. 8, ст. 131, п. 2 ст. 223).

--------------------------------

<1> Бевзенко Р.С. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт построения системы // Вестник ВАС РФ. 2006. N 12. С. 48.

Согласно п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора. Отсюда видно, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит заявительный характер, т.е. только при наличии волеизъявления правообладателя на проведение государственной регистрации таковая будет осуществлена. А значит, не имеется оснований квалифицировать действия регистрирующего органа по внесению записи в реестр в качестве волеизъявления органа публичной власти в виде принятия решения о внесении права в реестр. Посредством внесения регистрационной записи в реестр регистрирующий орган выполняет возложенную на него законом функцию по государственной регистрации прав на недвижимо имущество, не более того. Собственно, для выполнения названной функции и созданы регистрирующие органы.

Упомянутые нормы ГК РФ, нормы Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержат предпосылок для вывода о том, что регистрирующий орган наделен полномочием на свободное волеизъявление в виде принятия решения о внесении права в реестр. Даже решение об отказе в государственной регистрации прав регистрирующий орган принимает не по собственному свободному волеизъявлению, а в порядке и по основаниям, установленным законом (ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Вместе с тем приведенные нормы законодательства позволяют сделать другой вывод. Момент возникновения права на недвижимое имущество обусловлен моментом государственной регистрации права на имущество не потому, что право на недвижимую вещь возникает на основании волеизъявления государственного регистрирующего органа, а по причине необходимости упорядочения оборота недвижимого имущества. Поэтому государство приняло на себя функцию ведения реестра прав на недвижимость, создав для этого регистрирующие органы. Тогда как приобретение недвижимой вещи в собственность и государственная регистрация права собственности приобретателя на эту вещь осуществляются по волеизъявлению приобретателя, т.е. частного лица. А значит, вряд ли будет уместно в вопросе о моменте возникновения права на недвижимое имущество утверждать о преобладании публичного элемента над частным.