§ 2. Участок недр как недвижимое имущество

2.1. Об особенностях гражданско-правового режима объектов

недвижимого имущества

Неправильно было бы считать, что особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества сводятся к необходимости государственной регистрации прав на него. Юридическое понятие недвижимой вещи возникло задолго до появления системы государственной регистрации (поземельной записи), зародившейся в средневековом германском праве. Право Древнего Рима со времени забвения манципации, этой особой формальной процедуры совершения сделок с особо ценными вещами (в том числе с земельными участками), связывало переход права собственности на недвижимое имущество с обычной передачей - традицией <1>. При этом римское право не отказывалось от использования категории недвижимости, как не отказывалось от него и право многих других государств, не знавших института государственной регистрации прав на недвижимость. Так, в Великобритании, право которой из глубины веков использовало категорию недвижимого имущества (Real Estate), государственная регистрация сделок (registration of deeds) с недвижимостями возникла только в 1925 г.

--------------------------------

<1> В V в. н.э. император Лев предпринял законодательную попытку по борьбе с мошенническими ипотеками, выполненными "задней" датой. В соответствии с принятой им конституцией (законом) залогодержатель по ипотеке, совершенной в публичной форме (перед судом), получил преимущество перед другими ипотеками, совершенными в простой письменной форме, хотя бы и более ранней датой. Однако это новое правило не повлияло на ту роль, которую играла традиция при переходе права собственности.

Особые телесные свойства недвижимого имущества послужили необходимой предпосылкой возникновения у недвижимых вещей особых юридических свойств. Неперемещаемость недвижимых предметов с необходимостью обусловила появление особых гражданских прав, возникающих только в отношении недвижимостей, особого порядка установления прав на недвижимости, а также закрепление специфических юридических связей между разными неперемещаемыми объектами. Речь идет, в частности, о юридических связях между земельным участком и объектами, состоящими с ним в прочной физической связи (постройками, насаждениями и т.д.), о возможности существования особых вещных прав, возникающих в силу такой связи (право застройки), и особых прав, обусловленных неизменным соседством с другими неперемещаемыми объектами (сервитуты, соседские права).

Само появление государственной регистрации, придавшей невиданную ранее стабильность обороту недвижимого имущества и сделавшуюся принципиально важной чертой его современного гражданско-правового режима, стало возможно лишь благодаря неперемещаемости недвижимого имущества.

С признанием участков недр недвижимыми вещами становится возможным решить ряд значимых правовых вопросов, обусловленных наличием стойких физических связей между участками недр и другими объектами недвижимого имущества: земельными участками и постройками. Речь идет о возможности установления между ними как объектами недвижимостей юридических связей, детерминированных их физической связанностью.

К такого рода связям относятся юридические связи участка недр с размещенными в нем подземными сооружениями и также с земельными участками, расположенными над участками недр.