4.4. Оценка действий застройщика по возведению объекта

самовольного строительства

При рассмотрении вопроса о признании права собственности на самовольную постройку суду необходимо установить, что она возведена истцом самостоятельно либо третьим лицом по поручению истца, для него и за его счет. Подтверждением этого могут быть акты о приемке выполненных работ, архитектурно-планировочные задания, проектная документация на строительство объекта, лицензия на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений, выданная истцу, осуществившему постройку, счета-фактуры, накладные на приобретение строительных материалов, платежные документы об их оплате и пр.

Доказательством возведения самовольной постройки третьим лицом по поручению истца и за его счет являются договоры строительного подряда, акты приемки выполненных работ, локальные сметы, сводные сметные расчеты стоимости строительства, выставленные подрядчиками счета-фактуры, платежные поручения на перечисление денежных средств в счет оплаты выполненных строительных работ, проектная документация на строительство объекта и др.

Анализ судебной практики свидетельствует о том, что нередко одним из оснований для отказа в признании за истцом права собственности на самовольные постройки служит недоказанность того, что именно он является лицом, осуществившим самовольную постройку.

Например, отказывая в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольно возведенное нежилое здание, суд указал, что истец не представил доказательств возведения объекта самовольного строительства за счет собственных средств, невозможно установить начало и окончание строительства, а также идентифицировать его объект <1>.

--------------------------------

<1> Решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 мая 2004 г. по делу N А33-3092/04-С2; решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 марта 2005 г. по делу N А33-29917/04-С2 // Архив Арбитражного суда Красноярского края.

Интересно отметить, что даже факт уплаты налога на имущество и земельного налога, исчисленных от стоимости спорных объектов недвижимости, не дают оснований для признания права собственности на самовольные постройки. Так, самовольное строительство базы отдыха было произведено по заказу трех организаций, впоследствии выступивших учредителями общества с ограниченной ответственностью. Общество, добросовестно выполняя налоговые обязательства, обратилось в суд с иском о признании права собственности на строение базы отдыха. Лица, построившие данный объект, были учредителями общества, но их вклады в уставный капитал произведены в денежной форме, спорная база отдыха в качестве вклада в уставный капитал общества кем-либо из его участников не вносилась. На этом основании суд отказал в удовлетворении иска <1>.

--------------------------------

<1> Моргунов С. Указ. соч. С. 127, 128.

Установить лицо, непосредственно осуществившее самовольное строительство, необходимо и в тех случаях, когда применяются последствия самовольности постройки в виде возложения обязанности снести ее. Кого в этом случае следует признать лицом, осуществившим постройку, - заказчика или подрядчика? На мой взгляд, обязанность снести самовольную постройку не может быть возложена на подрядчика, поскольку у него отсутствует имущественный интерес в приобретении права собственности на самовольную постройку. Интерес подрядчика заключается только в получении вознаграждения за выполненные по договору работы. В этой связи обязанность по сносу самовольной постройки должна быть возложена на лицо, по заданию и за счет которого была возведена эта постройка, т.е. на заказчика.

Распространена ситуация, когда застройщиком не согласовывалось никаких проектов, планов, не подавалось заявлений о выдаче разрешения на строительство и т.д. Если никто ничего не оформлял, то доказательствами постройки могут служить лишь сами строительные действия. Однако зачастую это в силу разных причин доказать невозможно, допустим, потому что строительство окончено до того, как истец приобрел землю, на которой возведена постройка.

Здесь мы сталкиваемся еще с одной проблемой, когда самовольная постройка как принадлежность земельного участка уже передана на основании договора другому лицу. Новый владелец самовольно возведенной недвижимости не обязан ее сносить, ведь согласно ст. 222 ГК РФ снести самовольную постройку должен именно тот, кто ее возвел и на ком лежит вина в нарушении законодательства. Можно допустить, что сам факт эксплуатации самовольной постройки предполагает, что использующее постройку лицо само ее возвело, пока не будет доказано обратное. Целесообразно в этой связи дополнить ст. 222 ГК РФ положением о том, что требование о сносе может быть предъявлено к лицу, которое эксплуатирует строение, но не строило его, а это лицо, в свою очередь, имеет право регресса к лицу, от которого оно получило самовольную постройку.