3. Условия о расчетах по иным типам договоров

3.1. Расчеты по договорам аренды

Современной российской договорной практике знакомы самые разные варианты условий этого рода - от совершенно кратких, можно сказать, символических, в полторы-две строки (таковы условия договоров аренды движимых вещей <1>), до весьма подробных, обстоятельных, освещающих как собственно расчеты, так и ряд более или менее тесно примыкающих к ним моментов (таковы обычно условия договоров аренды недвижимости, а также государственного и муниципального имущества). Сравним три следующих примера.

--------------------------------

<1> Исключая, конечно, предметы лизинга: машины, механизмы, производственное оборудование, транспортные средства и т.п.; там условия о расчетах нередко приобретают довольно внушительный вид.

Вариант 1	Вариант 2	Вариант 3
Оплата производится ежемесячно на основании выставленного счета, не позднее 25 числа текущего месяца Расчет может быть произведен зачетом взаимных требований	Арендная плата уплачивается Арендатором ежемесячно в авансовом порядке, не позднее 5 (пяти) рабочих дней от даты получения Арендатором соответствующего счета от Арендодателя Первый платеж арендной платы по настоящему Договору осуществляется Арендатором в сумме арендной платы за первый месяц аренды помещений (при неполном первом месяце аренды - в сумме, исчисленной от указанной в п. (таком-то) Договора, за число календарных дней неполного первого месяца аренды помещений) плюс арендная плата за последний месяц аренды помещений по настоящему Договору (с последующим зачетом суммы, уплаченной за последний месяц аренды помещений при расчетах по арендной плате за этот последний месяц аренды). В случае досрочного прекращения действия Договора по инициативе Арендатора уплаченная им за последний месяц аренды помещений арендная плата не возвращается и перерасчету за неполный месяц аренды помещений не подлежит Счет на оплату выставляется Арендодателем не позднее 5 числа каждого месяца аренды	За указанное имущество Арендатором (ежеквартально, ежемесячно) с оплатой не позднее (5 числа первого месяца текущего квартала, 5 числа каждого месяца) вносится арендная плата в размере (таком-то), определенном исходя из установленной по результатам конкурса ставки годовой арендной платы за нежилое помещение (здание), зафиксированной в долларовом эквиваленте на день проведения (конкурса, аукциона), на бюджетный счет в Департаменте финансов г. Москвы (такой-то) и, кроме того, налог на добавленную стоимость (НДС) Оплата производится в рублях по курсу доллара США, установленному Центральным банком Российской Федерации на день перечисления платежей, но не может быть ниже установленной по результатам проведенного конкурса (в рублевом эквиваленте) и ниже рассчитанной в соответствии с действующими нормативами, определенными распорядительными документами правительства г. Москвы
	Оплата арендных платежей осуществляется Арендатором в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя, названный в настоящем Договоре, либо по иным реквизитам, указанным Арендодателем. Арендные платежи по настоящему Договору осуществляются в рублях РФ по курсу ЦБ РФ, установленному на дату соответствующего платежа Обязательства Арендатора по уплате арендной платы считаются исполненными с момента зачисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя или любой другой указанный им банковский счет	На сумму арендной платы, указанную в абзаце первом настоящего пункта, Арендатор, выступая налоговым агентом, обязуется самостоятельно исчислять налог на добавленную стоимость и одновременно с уплатой Арендодателю арендной платы уплачивать в бюджет соответствующую сумму налога Арендатор оплачивает эксплуатационные расходы и коммунальные услуги на счет Арендодателя (в лице Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы) либо на иной счет (счет организации, осуществляющей техническое обслуживание и оказывающей услуги по эксплуатации помещения), указанный Арендодателем (в лице Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы), по отдельному договору в установленном порядке Стоимость эксплуатационных расходов и коммунальных услуг подлежит перерасчету и переоформлению в случаях изменения цен на эти услуги по распорядительным документам правительства г. Москвы

Как следует оценить эти варианты условий с точки зрения тех требований, что были выставлены в начале настоящей статьи?

1. Основание совершения расчетов: в первом варианте его не видно, но можно предположить, что оно может быть легко установлено благодаря его наличию в договоре узловой структуры, т.е. благодаря "привязке" к условию о размере арендной платы и обязанности ее внесения. Если так, то вполне понятно, об оплате чего (каких платежей) идет речь. В вариантах 2 и 3 основания совершения расчетов прямо называются в выражениях "арендная плата" и "арендные платежи", а в варианте 3 с этим условием соседствуют еще и положения об обязанностях Арендатора по оплате эксплуатационных расходов и коммунальных услуг. Правил о расчетах по ним нет (они будут установлены отдельными договорами), но узловая логика построения договора делает весьма желательным хотя бы простое упоминание о таких обязанностях.

Основание внесения арендной платы представляет собой довольно специфический факт, во многом отличный от передачи вещей при их возмездном отчуждении (купле-продаже, поставке и мене). Если покупатель обязан уплатить цену переданного товара с целью возмещения того уменьшения, которое образовалось в наличном имуществе продавца вследствие выбытия товара из его собственности, то цель платежа арендной платы заключается совсем в другом, а именно в компенсации стоимости уменьшения будущего имущества арендодателя. В самом деле вследствие установления права арендатора на владение и (или) пользование собственным имуществом арендодатель тем самым как минимум существенно ограничивает себя в осуществлении своих одноименных правомочий в отношении этого имущества, а в общем случае делает такое (параллельное) их осуществление и вовсе невозможным. Сдав имущество в аренду, лицо лишает себя возможности приумножения (увеличения) своего будущего имущества: в него не поступает доход со сданной в аренду вещи. Доходы, которые он извлек бы, эксплуатируя эту вещь сам, теперь (после сдачи ее в аренду) извлечет не он, а арендатор. Такое "перенаправление доходов" должно быть вознаграждено; формой этого вознаграждения и выступает арендная плата.

В свете сказанного ясно, что с экономической точки зрения наиболее естественной и "правильной" формой арендной платы был бы платеж арендатором арендодателю известного процента от доходов, которые он получил от фактической эксплуатации (или должен был бы получить от эксплуатации) арендованного имущества. Это и есть "нормальное" основание к платежу арендной платы; возможность ее установления именно в такой - процентно-доходной - форме предусматривается подп. 2 п. 2 ст. 614 ГК РФ. На практике, однако, едва ли не общим правилом является определение арендной платы "в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно" (т.е. по подп. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ), или, иначе, независимо от извлечения арендатором доходов от использования арендованного имущества (и даже от самой вообще возможности их извлечения). Почему? Нам представляется, что по двум причинам. Во-первых, наиболее ценной и практически значимой сегодня является аренда недвижимости, большинство объектов которой - земельных участков, зданий, сооружений и помещений - находится в государственной или муниципальной собственности. Повсеместный дефицит такого имущества приводит к тому, что подобные арендодатели находятся в положении, привилегированном по отношению к потенциальным арендаторам. Естественно, что подобной привилегией в своем положении арендодатели с удовольствием пользуются <1>. А во-вторых, установление размера фактически извлеченного арендатором дохода от пользования арендованным имуществом (тем более размера того дохода, который арендатор мог бы извлечь от такого пользования) даже при самом добросовестном ведении дел представляется затруднительным. На практике арендодатель почти никогда не в состоянии уличить "ушлого" арендатора в сокрытии какой бы то ни было части подобного дохода.

--------------------------------

<1> Чего стоит один только институт конкурсов "на право заключения договора аренды" публичной собственности, а также повсеместно распространенная в нашей стране практика авансовых платежей по арендной плате. Ну в самом деле, зачем нужен аванс подрядчику или поставщику (продавцу), совершенно ясно: он нужен на закупку товаров, сырья и материалов, которые будут использованы им для исполнения обязательств перед заказчиком (покупателем). Можно понять смысл аванса в аренде, имеющей форму лизинга: там аванс желателен для оплаты части стоимости предмета лизинга. Но зачем же нужен аванс арендодателю - лицу, которое и без особой для того подготовки располагает вещью - предметом будущей аренды? На ремонт и иную "предарендную" подготовку вещи? Но этим возможно объяснить только аванс в сумме нескольких первых платежей - авансовый же порядок почти всегда распространяется на весь срок действия договора аренды. Ответ может быть только один: экономическое положение потенциального арендодателя сегодня в России является заведомо более предпочтительным, чем положение потенциального арендатора.

В результате единственным основанием внесения арендной платы в настоящее время повсеместно считается само наличие у арендатора фактической возможности владеть и (или) пользоваться арендованным имуществом. Вопрос о том, насколько эффективно арендатор такой возможностью воспользовался (и мог ли вообще он ею воспользоваться), остается за рамками института аренды. От арендодателя требуется лишь создать таковую, т.е. (в зависимости от типа аренды) либо 1) передать имущество в надлежащем состоянии во владение арендатора, либо 2) систематически допускать арендатора до пользования им. Арендодатель, предоставивший исправное имущество в аренду способом, предопределенным в каждом конкретном случае существом арендных отношений, вправе требовать с арендатора уплаты арендной платы. Для владельческой аренды моментом предоставления имущества в аренду (и, соответственно, моментом возникновения обязанности внесения арендной платы) является момент его передачи (поступления) во владение арендатора <1>.

--------------------------------

<1> См. об этом: п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66; Определение ВАС РФ от 31 марта 2011 г. N ВАС-3593/11 по делу N А58-1142/2010; Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 14 апреля 2011 г. по делу N А82-6483/2010; ФАС Восточно-Сибирского округа от 7 ноября 2011 г. по делу N А19-4680/2011; ФАС Западно-Сибирского округа от 19 апреля 2011 г. по делу N А81-3588/2010; ФАС Московского округа от 21 января 2009 г. N КГ-А40/12790-08 по делу N А40-23236/08-52-233; ФАС Поволжского округа от 25 января 2010 г. по делу N А12-10588/2008; ФАС Северо-Западного округа от 3 декабря 2010 г. по делу N А13-986/2010; ФАС Северо-Кавказского округа от 11 февраля 2011 г. по делу N А53-17114/2009; ФАС Уральского округа от 22 декабря 2009 г. N Ф09-10247/09-С3 по делу N А47-2629/2009; ФАС Центрального округа от 26 сентября 2011 г. по делу N А48-93/2011 и др. Более старые акты и их комментарий см.: Практика применения Гражданского кодекса РФ, частей второй и третьей. С. 242 - 246 (автор - Ю.А. Тарасенко). Небольшие отклонения от этой - совершенно правильной - практики характерны только для дел по договорам аренды, подлежащим государственной регистрации (см.: Путеводитель по судебной практике СПС "КонсультантПлюс" (п. 2.2 Путеводителя к практике применения ст. 614 ГК РФ)); хочется надеяться, что и по таким делам практика все же однажды войдет в нормальное русло, ибо вопрос о возникновении у арендатора фактической возможности пользоваться арендованным имуществом не имеет никакого отношения к государственной регистрации аренды.

2. Валюта расчетов: в первом варианте о ней ничего не сказано (и, стало быть, ею предполагается российская валюта); во втором и третьем вариантах, в которых (судя по контексту) размер арендной платы выражен в долларах США, прямо указано, что ею являются рубли РФ. Логично, что тут же решается вопрос о валютном курсе, с использованием которого должен осуществляться пересчет из валюты цены в валюту платежа: таковым назван курс Центрального банка РФ на дату совершения платежа. Любопытной особенностью третьего варианта договора является содержащееся в нем хеджирующее условие, страхующее арендодателя от чрезмерного падения курса американской валюты, - оговорка о том, что размер ни одного платежа арендной платы не может быть ниже того, что был в свое время (видимо, по состоянию на дату заключения договора) установлен "по результатам проведенного [с участием арендатора. - В.Б.] конкурса (в рублевом эквиваленте)", равно как и ниже того, что рассчитан (видимо, уже по состоянию на дату внесения платежа) "в соответствии с действующими нормативами, определенными распорядительными документами правительства Москвы".

3. Срок производства расчетов во всех трех рассматриваемых нами вариантах определен по-разному: 1) в первом - "не позднее 25 числа текущего месяца", т.е., по сути, за фактически полностью прошедший месяц пользования арендованным имуществом (оплата носит на 80% последующий характер и лишь не более чем на 20% характер предоплаты); 2) во втором - "не позднее 5 (пяти) рабочих дней от даты получения Арендатором... счета... Арендодателя", причем "счет на оплату выставляется Арендодателем не позднее 5 числа каждого месяца аренды" (в итоге получается почти пополам: при хоть сколько-нибудь позднем выставлении счета арендатор заплатит 50% за фактически уже имевшее место пользование имуществом и, соответственно, 50% авансом <1>); 3) в третьем - "не позднее (5 числа первого месяца текущего квартала, 5 числа каждого месяца)", т.е. при помесячной системе - не более чем на 20% за фактически имевшее место пользование и не менее чем на 80% авансом, а при поквартальной - с еще большим отрывом размера доли авансируемой части от размера доли последующего платежа <2>.

--------------------------------

<1> Исключая арендную плату за последний месяц, каковая вносится одновременно с оплатой первого месяца аренды (полного или неполного), т.е. становится таким образом 100-процентным авансом, вносимым к тому же на неопределенный, возможно, весьма длительный срок. В настоящее время такая схема внесения арендной платы широко применяется при сдаче в аренду (в коммерческий наем) жилых помещений, а вносимая таким образом сумма арендной платы за последний месяц приобретает значение своеобразного депозита (иногда ее даже называют залогом), из которого арендодатель сможет при необходимости возместить ущерб в арендованном имуществе (если таковой будет причинен арендатором) или (если подобных требований не возникнет) действительно зачесть его сумму в счет оплаты последнего месяца пользования имуществом, причем в случае прекращения договора как в срок, так и досрочно.

<2> В зависимости от продолжительности квартала получится, что характер последующего платежа будет иметь не более 5 - 6% суммы, все остальное будет предоплатой.

Указание об особом моменте исполнения обязательств арендатора по арендной плате - моменте "зачисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя или любой другой указанный им банковский счет" - встречаем только в одном (втором) варианте договора. Поскольку подобное указание уже было предметом нашего обсуждения, на этом - аналогичном - мы подробно останавливаться не будем, отметим лишь, что осуществленная им привязка момента совершения платежа ко времени получения денег арендодателем создает почву для споров о правильном определении суммы платежей: вспомним, что таковое осуществляется по курсу ЦБ РФ, действующему на день платежа. Арендатору по этому договору, стало быть, нужно озаботиться производством платежей таким образом, чтобы зачисление денег получателю производилось бы до изменения курса ЦБ РФ, исходя из которого была исчислена сумма платежа <1>.

--------------------------------

<1> Обычно установление курса осуществляется ЦБ РФ ежедневно (кроме воскресенья), а установленные значения публикуются на его официальном сайте в промежутке с 11 ч 00 мин. до 14 ч 00 мин. текущего дня; соответственно, у арендатора есть примерно сутки на то, чтобы, ознакомившись с публикацией новых курсов, 1) рассчитать сумму платежа и 2) совершить платеж, надеясь на то, что до следующей публикации ЦБ РФ он будет зачислен на счет получателя. Если такая надежда не оправдается, то обсуждаемая редакция договорного условия позволит арендодателю выставить арендатору счет на уплату курсовой разницы, которая при известных условиях (большом размере арендной платы, существенном изменении курса, длительной задержке зачисления платежа и т.п.) может оказаться значительной.

4. Вопрос о форме осуществления расчетов не обсуждается ни в одном из рассматриваемых примеров; только во втором варианте сказано, что расчеты эти являются безналичными и осуществляются "путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя, названный в настоящем Договоре, либо по иным реквизитам, указанным Арендодателем". Под такую формулировку подходят расчеты платежными поручениями и переводами без открытия счетов, осуществляемыми через платежных агентов и платежных операторов (в том числе банковские и иные кредитные организации, отделения связи и другие организации, принимающие платежи). Не рискуя ошибиться, заметим, что нечто подобное имелось в виду и в двух других вариантах. Задача арендатора - сделать так, чтобы на счете арендодателя (ином указанном им счете) к известному времени оказалась сумма очередного платежа по арендной плате, причем безотносительно к выполнению арендодателем каких-то особенных условий (вроде аккредитивных), - и все! Каким способом арендатор этого добьется - это проблемы самого арендатора. Арендодателю они неинтересны, поэтому на достижении соглашения по данному вопросу он не настаивал; вопрос о форме расчетов, соответственно, в нем не отразился.

Вопросы о банковских реквизитах и той предпочтительной логике, которую необходимо соблюдать при включении расчетных условий в общую канву арендных договоров, мы здесь не обсуждаем: первый - потому, что в его обсуждении нет особой надобности, второй - потому, что, по сути, он уже был обсужден: из контекста совершенно ясно, что все три договора выстроены по узловой логике, т.е. с непосредственным присоединением условия о порядке расчетов по арендной плате к условию о ее размере.