6. Объекты аренды

• Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.

• Любые ли непотребляяемые вещи можно сдавать в аренду? Нет, действуют некие акты СССР, которые ограничивают аренду части предприятий оборонных отраслей промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического комплекса, государственных банков и некоторых предприятий других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют повышенную степень централизации управления ими. Ограничения также есть в законе о недрах, водном и лесном кодексах.

• В повседневной практике спортивных клубов нередко заключаются договоры на аренду спортсменов в сфере игровых видов спорта. Такие договоры должны признаваться ничтожными сделками, поскольку физические лица (игроки) являются субъектами гражданских прав и ни при каких условиях не могут признаваться объектами гражданско-правовых сделок.

• В договоре аренды должны быть данные, позволяющие определить объект аренды, иначе предмет договора не согласован, а договор будет признан незаключенным.

7. Права и обязанности сторон по договору аренды

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизирую права и обязанности сторон.

Обязанности арендодателя:

• Основная обязанность арендодателя по договору аренды – предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК).

• Имущество должно быть передано в срок, если сроки нарушены можно потребовать передачи, истребовать убытки, а если потерял интерес, то расторгнуть договор и взыскать убытки.

• Арендодатель не несет ответственности за недостатки имущества, о которых знал или должен был узнать во время осмотра арендатор. За остальные недостатки арендодатель отвечает. Недостатки должны полностью или частично препятствовать использованию имущества по его назначению. В таком случае можно потребовать безвозмездного устранения, соразмерного уменьшения цены, взыскать расходы, удержать сумму расходов (но только при уведомлении) или потребовать расторжения договора.

• ГК не запрещает аренду обремененного имущества, следовательно, арендатор имеет риск потерять право аренды. В таком случае арендатор может за свой счет удовлетворить соответствующее требование кредитора без согласия должника – арендодателя. В этом случае права кредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядке суброгации (ст. 313 ГК).

• Обязанности арендодателя не ограничиваются одной лишь передачей вещи. Он обязан производить капитальный ремонт имущества, а если ремонт сделал арендатор, то он обязан возместить расходы.

• Арендодатель обязан не чинить препятствий арендатору во владении и пользовании, так как арендатор – титульный владелец и у него есть вещно-правовые способы защиты в том числе и от арендодателя-собственника.

Обязанности арендатора:

• арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Если использовать не по назначению, то арендодатель может расторгнуть договор и взыскать убытки.

• арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК).

• С согласия арендодателя арендатор может:

• сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);

• передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

• предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

• отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив.

• Субаренда: раньше суды при прекращении основного договора аренды перемещали субарендатора на место арендатора и договор как бы продолжался. Сейчас такое невозможно, так как согласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, т.е. для третьих лиц (в нашем случае для арендодателя).

• Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

• Важнейшая обязанность арендатора – своевременно платить арендную плату. Если ее размер не установлен в договоре, то договор все равно заключен и в подобных ситуациях будет считаться, что стороны установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

• Предусмотрены следующие основные формы арендной платы: (перечень открытый)

• определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно;

• установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов;

• определенные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю;

• передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи;

• возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

• Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. Имущество должно быть возвращено в надлежащем виде с учетом износа. Если что арендодатель может взыскать убытки.

• В практике возник вопрос, какой иск подавать если срок аренды истек, а арендатор не съезжает? Суды раньше называли эти иски негаторными либо виндикационными. Но ВАС сказал, что здесь не применимы никакие вещно-правые способы защиты, и арендодатель должен защищаться с помощью положений об аренде.

• Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется ГК в зависимости от их характера (ст. 623). Все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем.