• Выкуп арендованного имущества

Мб как по закону (приватизация), так и по договору (включение в договор аренды условия о выкупе имущества арендатором означает трансформацию договора аренды в смешанный договор.

• Расторжение (изменение) договора аренды

• арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущ-во; более двух раз подряд по истечении срока не вносит плату.

• Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении, если:

- арендодатель не предоставляет имущество либо чинит препятствия в его пользовании;

- арендодатель не выполняет обязанности по кап ремонту сданного в аренду имущества;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается непригодным

- Договором мб предусмотрены и иные основания.

• досудебная процедура урегулирования конфликта. Тот, от кого идет инициатива досрочного расторжения, обязан письменно предупредить вторую сторону о необходимости исполнения им соответ обяз-ва в разумный срок. И только после этого в суд.

• Односторонний отказ возможен, когда это допускается З или Д. Напр, после истечения срока договора аренды он считается возобновленным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе отказаться от договора в любое время в одностороннем порядке. Тут дБ обязательное письменное уведомление контрагента об отказе от договора. С момента получения такого уведомления другой стороной договор считается расторгнутым.

• Отдельные виды договора аренды

- Договора проката:

1. Арендодатель - коммерческая организация или ИП, осуществляющие сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предприм деятельности

2. объект договора - лишь движимое имущество

3. это публичный договор

4. тут только имущество для потребительских (личных)

5. граждане-арендаторы также пользуются правами ФЗ О ЗПП.

- Договор аренды здания или сооружения:

1. заключается в письменной форме

2. договор на срок не менее года подлежит гос регистрации.

- Договор аренды предприятия:

1. Объект - предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предприм деят-сти, включающий в себя з/у, здания, инвентарь + долги и права требования по обяз-вам

2. заключается в письменной форме, с приложением акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, перечня всех долгов, включаемых в состав предприятия.

ПП ВАС 2011 г. N 73

9. Мб договор аренды не всей вещи в целом, а только ее отдельной части.

• Если по договору аренды на срок год и более, допускается пользование частью з/у, здания, сооружения или помещения, то он подлежит гос регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

10. договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения (!) правом соб-сти на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным.

• договор аренды будущего з/у, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным з/у, намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является ничтожным, т.к. ЗК указывает, что распоряжение (в том числе и в будущем) з/у, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается

• договор аренды будущей недвиж вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания на нее права соб-сти арендодателя), является ничтожным, т.к. принятие на себя обяз-в по поводу самоволок ГК не допускает.

24. в случае, если з/у, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право соб-сти, право соб-сти заявителя на объект незавершенки регистрируется на основании, помимо прочего, док-тов, подтверждающих право пользования данным з/у.

• если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенки как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (напр, на объекте не полностью завершены фундаментные работы), то отказ в гос регистрации права соб-сти на незавершенку является правомерным.

26. собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой соб-сти зем участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом.

• с момента регистрации права соб-сти первого лица на любое из помещений в доме, з/у поступает в долевую соб-сть собственников помещений в доме, а договор аренды этого з/у прекращается