РГР моё

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Белгородский государственный технологический университет

им. В.Г. Шу­хова

Кафедра экспертизы и управление недвижимостью

Расчетно-графическая работа

по дисциплине «Операции с недвижимостью и страхование »

Выполнила:

студентка группы УН-42

Янковская А.А.

Проверил: доцент

Абакумов Р.Г.

Белгород 2012

Содержание

Часть 1.

1.1 Определение ареала влияния офисного центра. Выделение конкурентов и площади воздействия.

1.2 Анализ демографической ситуации в ареале влияния и прогноз населения на период реализации проекта.

1.3 Расчет потребностей прогнозируемого населения в группах товаров.

1.4 Определение структуры офисных помещений в проектируемом центре.

Часть 2.

2.1 Анализ рынка офисных помещений и прогноз арендных ставок.

2.2 Формирование денежных потоков проекта.

Часть 3.

3.1 Расчет основных показателей эффективности инвестиционного проекта.

3.2 Анализ чувствительности инвестиционного проекта.

3.3 Выявление наиболее эффективного способа финансирования инвестиционного проекта.

Исходные данные

Таблица 1.1

№ п/п	Характеристика	Значение
1	Название	Торгово-офисное здание на территории ЗАО «СОКОЛ-АТС»
2	Общая площадь	1899,31 м2
3	Торговая площадь	296,24 м2
4	Офисная площадь	1252,74 м2
5	Местоположение	пр. Б-Хмельницкого
6	Конкуренты	Варшавский, Каширский Молл, Три D, Аркадия
7	Земельный участок	5,3 га

Часть 1

1. Определение ареала влияния торгового центра. Выделение конкурентов и площади воздействия

Таблица 1.1.2 Данные о конкурентах

№ п/п	Название	Месторасположение	Общая площадь	Торговая площадь	Расстояние между проектируемым объектом и конкурентом (d, км)
1.	3 D	ул. Нижегородская, 50	6,5	4,5	9,4
2.	Аркадия	Большой Овчинниковский пер., д. 16	38,5	9,0	10
3.	Варшавский	Варшавское шоссе, 87 Б	35,0	15,0	1,84
4.	Каширский Молл	24 км МКАД	200,0	120,0	8,7

Первым шагом на пути определения ареала влияния является вычисление расстояния (d) между проектируемым объектом и каждым из его конкурентов.

Рис. 1.1.1 Проектируемый объект и конкуренты

Расстояние d необходимо разбить на два отрезка l₁ и l₂, один из которых будет относиться к ареалу влияния проектируемого объекта, а второй – к ареалу влияния торгового центра-конкурента. Определение отрезков l₁ и l₂ осуществляется с помощью закона Рейли, согласно которому эти отрезки находятся в прямо пропорциональной зависимости от площади торговых центров.

Применив данный закон для наших нужд и подставив вместо площади городов площади торговых центров, получим:

(1)

где S₁, S₂ – площади проектируемого объекта и объекта-конкурента соответственно;

l₁, l₂ – расстояния, относящиеся к ареалу влияния проектируемого объекта и объекта-конкурента соответственно.

1. Москворечье – 3D

Рис. 1.1.2 м. Каширская – ул. Нижегородская, 50

35 l₂² = 6,5 l₁²

=

l₁ +l₂= 9,4

l₁=6,57 км; l₂=2,83 км

2. Москворечье – Аркадия

Рис. 1.1.3 м. Каширская – Большой Овчинниковский пер., д. 16

35 l₂² = 38,5 l₁²

=

l₁ +l₂= 10

l₁=4,88 км; l₂=5,12 км

3. Москворечье – Варшавский

Рис. 1.1.4 м. Каширская – Варшавское шоссе, 87 Б

35 l₂² = 35 l₁²

l₁ +l₂= 1,84

l₁=0,92 км; l₂=0,92 км

4. Москворечье – Каширский Молл

Рис. 1.1.5 м. Каширская – 24 км МКАД

35 l₂² = 200 l₁²

=

l₁ +l₂= 8,7

l₁=6,13 км; l₂=2,57 км

Рис. 1.1.6 Границы ареала