3.3.2.2. В каком размере предоставляется вычет

Обратите внимание!

В соответствии с Федеральным законом от 23.07.2013 N 212-ФЗ ст. 220 НК РФ с 1 января 2014 г. будет изложена в новой редакции.

Одним из самых значимых изменений следует назвать предоставление налогоплательщику права заявлять имущественный вычет по расходам на приобретение жилья по нескольким объектам недвижимости до полного использования его права на вычет в размере 2 000 000 руб.

Также будет определена максимальная сумма вычета 3 000 000 руб. по расходам на уплату процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на строительство и приобретение жилья и земельных участков. Также введено уточнение, что этот вычет применяется однократно в отношении одного объекта недвижимости.

Статья 220 НК РФ претерпела и другие изменения.

Более подробно о нововведениях мы расскажем в одном из обновлений настоящего Практического пособия.

Вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов.

Однако для расходов на строительство или приобретение жилья, а также земельных участков вычет не может быть более 2 000 000 руб. (без учета погашения процентов по целевым займам (кредитам) и банковским кредитам, полученным на перекредитование указанных целевых займов (кредитов)) (абз. 17 - 19 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Предельные размеры имущественного вычета, которые действовали в различные периоды, приведены в таблице.

Предельные размеры имущественного вычета
2 000 000 руб. <*>	с 2008 г.
1 000 000 руб.	с 2007 до 2008 г.

--------------------------------

<*> Данный размер вычета был введен Федеральным законом от 26.11.2008 N 224-ФЗ. Закон N 224-ФЗ вступил в силу 1 января 2009 г. Однако увеличенный размер вычета применяется с 1 января 2008 г. (п. 11 ст. 2, п. п. 1, 6 ст. 9 Закона N 224-ФЗ). В связи с этим, если вы приобрели жилье после 1 января 2008 г., то размер имущественного налогового вычета может быть получен в сумме не более 2 000 000 руб.

Примечание

Подробнее о порядке применения предельного размера вычета в 2 млн и 1 млн руб. вы можете узнать в разд. 3.3.2.4 "С какого момента применяется вычет в 2 000 000 рублей".

При этом неважно, сколько видов расходов (приобретение квартиры, отделка и т.п.) вы понесли при приобретении (строительстве) - один или несколько. Вычет предоставляется по общей сумме расходов (за исключением процентов) (Письма Минфина России от 31.10.2011 N 03-04-05/9-824, от 30.10.2009 N 03-04-05-01/784).

Например, Н.К. Семенов приобрел жилой дом за 2 000 000 руб. и понес расходы на его отделку в размере 300 000 руб. Общая сумма его расходов на приобретение жилого дома составила 2 300 000 руб. Тем не менее имущественный налоговый вычет может быть заявлен в размере 2 000 000 руб.

Для процентов по целевым займам (кредитам), в том числе полученным на перекредитование таких займов (кредитов), ограничения по сумме вычета не установлено. Следовательно, эти расходы принимаются в фактическом размере (Письма Минфина России от 27.10.2011 N 03-04-05/7-813, от 25.03.2011 N 03-04-05/9-190, от 20.01.2011 N 03-04-05/9-17, от 08.02.2011 N 03-04-05/7-66, УФНС России по г. Москве от 30.04.2010 N 20-14/4/046486@).

Отметим, что налогоплательщик может одновременно воспользоваться вычетом по расходам на покупку имущества и на уплату процентов по кредиту только в одном случае. А именно если его доходы в соответствующем налоговом периоде равны либо превышают суммы, израсходованные на приобретение недвижимости, и суммы процентов (см. Письмо Минфина России от 26.11.2010 N 03-04-05/9-691).

Если вычет будет использован не полностью, то за оставшейся частью плательщик вправе обратиться в последующих налоговых периодах.

Примечание

О том, как можно перенести оставшуюся часть имущественного вычета на последующие годы, читайте в разд. 3.3.2.11 "Если вычет использован не полностью".

СИТУАЦИЯ: В каком размере может быть предоставлен имущественный вычет, если в договоре на покупку (приобретение) жилья (квартиры, комнаты, дома) занижена его стоимость (цена)

Продавцы жилья, у которых оно находилось в собственности менее трех лет, часто с согласия покупателей занижают в договорах купли-продажи его стоимость (цену) по сравнению с фактически полученной суммой. Это делается для того, чтобы не платить НДФЛ с полученного дохода или же максимально уменьшить налог.

В таких случаях следует предостеречь покупателей. Налоговые органы при предоставлении имущественного вычета на приобретение жилья, как правило, основываясь на положениях абз. 22 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, учитывают его стоимость, которая обозначена в договоре.

Например, М.П. Синицын продал квартиру С.П. Сомову. В договоре купли-продажи указана цена квартиры 1 000 000 руб. Фактически С.П. Сомов передал за нее М.П. Синицыну 1 500 000 руб., что подтверждается расписками последнего.

С.П. Сомов заявил имущественный вычет в размере 1 500 000 руб., представив в инспекцию договор и расписки продавца. Налоговый орган, который исходил из стоимости квартиры по договору купли-продажи, подтвердил право С.П. Сомова на вычет в размере 1 000 000 руб.

Однако это не означает, что налогоплательщик для целей применения вычета не сможет доказать фактический размер расходов на покупку жилья, представив в инспекцию платежные документы, подтверждающие произведенные затраты (абз. 24 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Конституционный Суд РФ в Определении от 25.02.2013 N 298-О указал, что размер имущественного вычета при приобретении квартиры определяется на основании договора купли-продажи, а также иных представленных налогоплательщиком документов.

Скорее всего, если у вас возникнет подобная ситуация, то отстаивать право на вычет в размере действительной стоимости приобретенного жилья вам придется в суде.

На практике встречаются случаи, когда при рассмотрении споров, касающихся предоставления вычета в размере фактических затрат на покупку жилья, суды принимали сторону налогоплательщика. В качестве примера можно привести Постановление Президиума Самарского областного суда от 31.03.2011 N 44Г-13/2011. Налогоплательщик сумел не только доказать факт занижения договорной стоимости квартиры, но и подтвердить сумму денежных средств, уплаченную за нее продавцу. Рассмотрим аргументы налогоплательщика и доказательственную базу по данному делу.

Во-первых, в суд был представлен отчет сторонней организации об определении ретроспективной рыночной стоимости приобретенной квартиры, подтверждавший, что цена, указанная в договоре, была ниже рыночной стоимости.

Во-вторых, суд учел наличие предварительного договора купли-продажи, в котором стороны указали фактическую стоимость жилья, а также сделали оговорку, что в основном договоре купли-продажи стоимость квартиры будет занижена.

В-третьих, в материалах дела имелась расписка, подтверждавшая получение продавцом от покупателя суммы в размере большем, чем цена квартиры по договору.

В-четвертых, о занижении стоимости купленной квартиры свидетельствовал ипотечный договор покупателя с кредитной организацией, в котором сумма займа превышала стоимость квартиры по договору.

С учетом изложенного налогоплательщикам, которые соглашаются на фиктивные условия договора купли-продажи жилья в части указания его цены, следует иметь в виду, что получить вычет в размере реальных расходов будет непросто, а в некоторых случаях невозможно.

В заключение отметим, что возникновение подобных споров налогоплательщиков (приобретателей жилья) с налоговыми органами обязательно привлечет внимание инспекторов и к продавцу жилья.

СИТУАЦИЯ: В каком размере предоставляется имущественный вычет на приобретение (строительство) жилья или земельного участка в части процентов по кредиту, если сумма целевого займа (кредита) превышает понесенные расходы

Обратите внимание!

В соответствии с Федеральным законом от 23.07.2013 N 212-ФЗ ст. 220 НК РФ с 1 января 2014 г. будет изложена в новой редакции.

В частности, будет определена максимальная сумма вычета 3 000 000 руб. по расходам на уплату процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на строительство и приобретение жилья и земельных участков. Также введено уточнение, что этот вычет применяется однократно в отношении одного объекта недвижимости.

Статья 220 НК РФ претерпела и другие изменения.

Более подробно о нововведениях мы расскажем в одном из обновлений настоящего Практического пособия.

Возможны случаи, когда сумма полученного целевого займа (кредита) на приобретение (строительство) жилья или земельного участка превышает фактические расходы на это приобретение (строительство). Такая ситуация встречается, если, например, кредит берется не только на покупку жилья (земельного участка), но и на покрытие связанных с его благоустройством затрат, которые не учитываются при предоставлении вычета. Тогда размер имущественного налогового вычета в части процентов определяется на основе соотношения суммы кредита, израсходованной на строительство либо приобретение жилья или земельного участка, и общей суммы кредита (Письма Минфина России от 29.10.2009 N 03-04-05-01/780, от 12.02.2009 N 03-04-05-01/56, ФНС России от 31.03.2011 N КЕ-3-3/1008, от 21.09.2009 N 3-5-04/1445, УФНС России по г. Москве от 23.04.2012 N 20-14/035800@, от 30.04.2010 N 20-14/4/046486@).

Так, предположим, что на покупку квартиры взят ипотечный кредит на общую сумму 5 000 000 руб. За пользование кредитными средствами уплачены проценты в размере 200 000 руб. При этом непосредственно на приобретение недвижимости израсходовано 4 200 000 руб., 800 000 руб. потрачено на перепланировку помещения.

Следовательно, имущественный вычет в части затрат на уплату процентов по кредиту, направленному на приобретение жилья, составит 168 000 руб. (4 200 000 руб. / 5 000 000 руб. x 200 000 руб.).

Заметим, что при обращении в налоговый орган за получением имущественного вычета налогоплательщик может представить такой расчет процентов вместе с декларацией по форме 3-НДФЛ. При этом подавать в инспекцию справку из банка о размере процентов по кредиту, израсходованных непосредственно на покупку недвижимости, не требуется (Письмо ФНС России от 31.03.2011 N КЕ-3-3/1008).